По новым условиям льготной ипотеки в Москве можно купить 10,5 тыс. квартир – это 30% от общего предложения на первичном рынке

На фоне роста ключевой ставки ЦБ до 20% правительство разработало ряд мер поддержки строительного сектора, нацеленных, с одной стороны, на сохранение объемов ввода жилья и вывода новых проектов на рынок, а с другой стороны – на удержание высокого уровня спроса со стороны покупателей жилой недвижимости. 23 марта 2022 г. правительство представило условия новых мер поддержки сектора.

---

С 1 апреля 2022 г. будут изменены условия льготного ипотечного кредитования – ставка по льготной ипотеке вырастет с 7% до 12% и при этом будет увеличена максимальная сумма займа – с 3 млн руб. до 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и до 6 млн руб. для остальных регионов. Ранее максимальная сумма займа в 3 млн руб. выступала лимитирующим фактором применения льготной ипотеки в Москве при среднем бюджете предложения 22 млн руб. для новостроек Москвы без учета элит-класса (на март 2022 г.).

При условии минимального первоначального взноса 15% максимальная стоимость квартиры, покупаемой в соответствии с новыми условиями льготной ипотеки, может составить 14,1 млн руб. В настоящее время на рынке новостроек Москвы представлено порядка 10,5 тыс. квартир, подходящих под эти параметры, что составляет порядка 30% от общего объема предложения первичном рынке жилья в Москве.  В Санкт-Петербурге при первоначальном взносе 15% для покупки по программе льготной ипотеки доступно 28,8 тыс. квартир комфорт-, бизнес- и премиум-класса, что составляет  порядка 79% от общего объема первичного рынка жилья.

Расширение программы льготного ипотечного кредитования продолжит стимулировать рынок и поддерживать спрос. Несмотря на увеличение кредитной ставки, рост максимального займа до 12 млн рублей для рынка может стать значимым фактором для привлечения покупателей и возвращения инвесторов с депозитов на рынок жилой недвижимости.

Помимо изменения условий программы льготного ипотечного кредитования, для стимулирования спроса на жилую недвижимость сохраняются условия трех ипотечных программ: семейная ипотека под 6%, сельская ипотека под 3%, дальневосточная ипотека под 2%. По данным зарегистрированных ДДУ в Росреестре за период январь-февраль 2022 г. было зафиксировано 11,9 тыс. сделок, что на 17% больше, чем за аналогичный период 2021 года. При этом по итогам января 2022 г. было зарегистрировано 5,3 тыс. ДДУ, что на 28% больше, чем год назад, а по итогам февраля 2022 г. показатель достиг уровня 6,6 тыс. сделок, что на 9% больше аналогичного показателя прошлого года.

Динамика сделок в 2021 и 2022 гг. (за период январь-февраль), шт.

Наиболее востребованным остается жилье комфорт-класса (57%). Доля сделок по ипотеке по итогам двух месяцев 2022 г. составила 61%, по сравнению с аналогичным периодом 2021 г. доля сделок по ипотеке практически не изменилась.

Структура спроса по классам (январь–февраль 2022 г.), %

В количественном выражении по итогам первых двух месяцев 2022 г. было зарегистрировано 7,3 тыс. сделок с использованием ипотечного кредита, что на 18% больше, чем год назад (за январь-февраль 2021 г. было зарегистрировано 6,2 тыс. сделок по ипотеке). При этом январь 2022 года показал прирост ипотечных сделок на 32% по сравнению с показателем 2021 года. А по итогам февраля ипотечные займы были использованы в 4,1 тыс. сделок, что на 9% больше, чем год назад.

Динамика ипотечных сделок в 2021 и 2022 гг. (за период январь-февраль), шт.

Николай Казанский, управляющий партнер «Коллиерз Интернешнл»: «Ипотека под 12% и проектное финансирование под 15% в краткосрочной перспективе поможет девелоперам, однако в среднесрочной перспективе нужно разработать стратегию для снижения ставки до тех уровней, которые уже были достигнуты. Таргет в цивилизованном мире должен составлять 2-4%, понятно, что в текущей ситуации это выглядит несколько оторванным от реальности, но именно такие планы и задачи стоит ставить на ближайшую пятилетку. Касательно проектного финансирования под 15% – это немаленькая ставка, но по сегодняшним цифрам «можно работать», в перспективе с понижением. Также немаловажным фактором является размер ставки мезонинного финансирования для девелоперов в целях приобретения участка. Если размер ставки будет в пределах 18-20%, то это позволит не «заморозиться» рынку продажи участков, и девелоперы смогут входить в новые проекты, что поможет избежать провала в объемах ввода жилья через 2-3 года».

Современный ЖК как цифровая экосистема

Повседневную жизнь жителя мегаполиса сложно представить без использования различных цифровых экосистем. Они обеспечивают мобильность и упрощают коммуникации, позволяют учиться и работать из практически любой точки мира. Поэтому столь технологичная отрасль, как девелопмент, не могла остаться в стороне от подобного тренда. Эксперты «Метриум» рассказывают о том, как современные жилые комплексы становятся цифровыми экосистемами.

---

Что такое экосистема

Еще 20-25 лет назад понятие экосистемы относилось скорее к биологии и естествознанию. Однако в наши дни оно гораздо шире. Сейчас под экосистемой понимается совокупность различных элементов (устройств и сервисов), которые объединяет общая платформа на базе той или иной операционной системы, а также единый аккаунт. В нее входят системы контроля и управления доступом, видеонаблюдение, профили дома, приборы учета с дистанционной передачей показателей, «Аквастоп», система защиты от короткого замыкания, цифровая диспетчерская, мобильные приложения для резидентов и управляющей компании, маркетплейсы. 

Нередко экосистема строится по модульному принципу. Это дает возможность модернизации: при устаревании или выходе из строя того или иного устройства оно просто меняется на новое. Кроме того, такой подход позволяет приспособить систему под запрос конкретного клиента с возможностью дооснащения в дальнейшем.

Существует два подхода к формированию цифровых экосистем в жилых комплексах. Первый предусматривает сотрудничество девелопера с крупным разработчиком соответствующего программного обеспечения и приспособление решений под специфику проекта. Примером такого кейса выступает платформа Ujin от разработчика Unicorn. Второй – предполагает создание экосистемы с нуля под конкретный комплекс или квартал. Такой способ встречается прежде всего в новостройках высокобюджетного сегмента.

 

Элементы цифровой экосистемы

Вне зависимости от класса конкретного проекта и его особенностей можно выделить пять основных элементов цифровой экосистемы. Первый и самый важный – единое приложение, в котором сосредоточено управление всеми опциями. Его главные критерии – простой и понятный интерфейс, надежность и совместимость с основными гаджетами.

Второй элемент – системы контроля и управления доступом. Доступ по BLE-метке, QR/PIN-коду или Bluetooth присутствует уже в проектах комфорт-класса. В новостройках премиального и элитного сегмента можно встретить распознавание по лицу, «умный» лифт уже знает, на какой этаж отвезти резидента комплекса, когда тот только входит на территорию ЖК или в подъезд. Система видеонаблюдения позволяет отследить путь ребенка из квартиры до детской или спортивной площадки и обратно.

Третий элемент – инженерные системы. Приборы учета с дистанционной передачей показаний в управляющую компанию или ресурсоснабжающую организацию, а также возможность дистанционного отключения воды или электричества сейчас предусматриваются даже в массовых проектах. Из иных опций стоит отметить «Аквастоп» и защиту от коротких замыканий.

Четвертый элемент – системы климата. В проектах бизнес-класса и выше они обладают возможностью регулировать температуру и влажность в помещении, а также опцией дополнительной очистки воздуха. Для управления ими используется приложение.

Пятый элемент – «умные» устройства. К ним относятся разнообразные бытовые приборы (от чайника до холодильника), телевизоры, музыкальное оборудование, личные гаджеты (смартфоны, планшеты, смарт-часы). Тем более, благодаря специальным интеграционным сервисам базирующиеся на разных платформах устройства можно объединять в единую систему для конкретной «умной» квартиры или дома в целом.

 

Преимущества создания цифровой экосистемы

Главное преимущество цифровой экосистемы – повышение комфортности проживания. Это обеспечивается за счет следующих решений.

Во-первых, управление всеми опциями сосредоточено в одном приложении. Одной из проблем предыдущих версий «умных» домов выступало наличие нескольких программных продуктов, каждый из которых был предназначен для конкретного элемента. Современные решения совместимы с большинством «умных» устройств и не требуют отдельных приложений.

Во-вторых, цифровая экосистема значительно упрощает и процесс эксплуатации многоквартирного дома. Работники управляющей компании получат возможность мониторинга всех инженерных систем в реальном времени, оперативного информирования о нештатных ситуациях и устранения их последствий.

В-третьих, развитие цифровых сервисов упрощает коммуникации между жителями и управляющей компанией. Сейчас в большинстве случаев общение с УК происходит в мессенджерах, а прием и отработка обращений – через личный кабинет. Создание единого приложения позволяет оптимизировать эти процессы и ускорить рассмотрение заявок.

Стоит отметить и иной плюс цифровой экосистемы – она нередко выступает конкурентным преимуществом для потенциальных клиентов. Тем более, с каждым годом растет доля относящихся к поколениям миллениалов и зумеров покупателей недвижимости, для которых важны различные технологичные опции.

 

Любовь к «умным» решениям

Сейчас застройщики активно объединяют свои усилия с разработчиками «умных» решений и государством. Более того, смарт-проекты активно интегрируются в структуру «умных» городов, что позволяет объединить усилия девелоперов, IT-компаний и местных властей, а также сформировать единые стандарты.

Показателен пример компании «Кортрос». Она выступает одним из первопроходцев внедрения смарт-решений в жилищном строительстве. Девелопер активно сотрудничает с ведущим отечественным разработчиком Unicorn, создавшим универсальную экосистему Ujin. Ею будет оснащена первая очередь жилого комплекса бизнес-класса ILove, ввод в эксплуатацию которой запланирован в I квартале 2022 года. Всем резидентам доступно специальное приложение, которое выступает как платформой для общения с УК, так и средством доступа в комплекс через OR или PIN-код, Bluetooth-ключ или Face ID. Через него можно пустить гостя на свое парковочное место, а также заказать пропуск для посетителей или курьеров. Кроме того, в данном корпусе представлены 117 квартир, оборудованных последней версией «умного» дома. Она включает в себя управление климатом, отоплением, бытовой техникой, защиту от протечек и короткого замыкания. Существует возможность дополнительной установки смарт-устройств (например, телевизора): система совместима с большинством современных гаджетов. 

«Доля «умных» домов, в которых сформированы полноценные цифровые экосистемы, на первичном рынке Москвы пока не превышает 10%, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва» (девелопер ЖК ILove). – Однако через 5-7 лет данный показатель с большой долей вероятности вырастет кратно – как минимум, до 50%, а в ЖК бизнес-класса – и до 75%. Тем более, на технологичные проекты существует спрос: по данным социологов, 45% потенциальных покупателей недвижимости хотят, чтобы их будущие квартира и дом были оборудованы «умными» решениями».

Весь 2021 год ГК «А101» совместно с компанией «Домиленд» тестировала и запустила новое мобильное приложение, в котором для каждой категории пользователей – покупатели квартир, участники долевого строительства, жители и операторы коммерческих помещений – предусмотрен собственный набор функций и сервисов.

«Анализ клиентских запросов продемонстрировал востребованность цифровых решений и «умных» сервисов, – комментирует Татьяна Файнблит, директор внедрения цифровых сервисов ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Прокшино», «Испанские кварталы», «Белые ночи», «МоскваА101»). – Поэтому мы решили отработать имеющиеся идеи и концепции сначала в режиме пилотного проекта, определить наиболее востребованные пользовательские сценарии, а затем масштабировать полученный опыт на все реализуемые нашей компанией комплексы».

Например, покупателям доступны каталог квартир и полный таймлайн сделки, то есть клиенту видны все ее этапы. Кроме того, в приложении можно подать заявку на ипотеку. Участники долевого строительства могут заказать выписку из ЕГРН, получать от застройщика нужные справки и иные документы и следить за ходом строительства. Жители могут передавать показания счётчиков, оплачивать услуги ЖКХ, оставлять обращения в управляющую компанию, заказывать необходимые справки, размещать частные объявления, а также бронировать места на мероприятия соседского клуба VivA101. В отдельном блоке жители могут узнавать о предстоящих мероприятиях образовательной экосистемы, которые организует бюро «Лёрнити», созданное ГК «А101» для реализации образовательных программ и социокультурных событий, и записаться на них. А для местного бизнеса предусмотрены сервисы по сдаче объекта в аренду и отслеживания арендных платежей, заказу услуг от управляющей компании, согласования вывесок. Кроме того, приложение можно использовать как дополнительный рекламный канал и сообщать жителям об открытии новых объектов, рассказывать об акциях, скидках и новых поступлениях.

 

«Умные» кварталы

Концепцией «умного» дома уже никого не удивить. Однако некоторые застройщики идут дальше и создают целые смарт-кварталы. Полноценная интеграция каждой квартиры и дома в общую цифровую среду позволяет решить сразу несколько важных задач. К ним относятся повышение комфортности и безопасности проживания, обеспечение мониторинга работы всех систем домов, эффективное взаимодействие собственников с УК.

Примером создания «умного» квартала выступает проект премиум-класса Prime Park от компании Optima Development. Разработанная девелопером специально под данный комплекс концепция позволяет интегрировать различные гаджеты, средства безопасности, коммуникации и дистанционного управления в единую систему в масштабах комплекса. Так, «умные» камеры пропустят на территорию квартала и в паркинг только «прописанные» машины. BLE-метки позволяют идентифицировать посетителя в лобби в зависимости от его роли (житель, курьер, обслуживающий персонал).

Управление теми или иными опциями происходит через специальное приложение. Оно позволяет вызывать лифт, отправлять заявки на различные услуги и в УК, заказывать пропуска для гостей и курьеров, выбирать тип парковочного абонемента, регулировать профили квартиры и контролировать расход коммунальных ресурсов.

«Бесспорно, будущее именно за «умными» кварталами, ведь подобный комплексный подход позволяет использовать все преимущества смарт-решений, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала премиум-класса Prime Park). – Именно поэтому мы фактически с нуля разработали такую концепцию специально под наш проект премиум-класса Prime Park. Это позволило учесть его особенности и сформировать уникальный продукт».

В ГК «А101» еще в 2020 году в одном из корпусов ЖК «Скандинавия» предусмотрела «умные» квартиры. Владелец недвижимости может дистанционно управлять светом, контролировать состояние инженерного оборудования и доступ в помещения. 

В начале 2022 года ГК «А101» совместно с компанией Unicorn запущен пилотный проект «умного дома» на базе ЖК «Скандинавия». Его цель – протестировать на практике имеющиеся решения, проработать варианты оснащения такими системами уже построенных корпусов и в перспективе сформировать полноценную цифровую экосистему в возведенных девелопером микрорайонах. В дополнение к имеющимся опциям «умной» квартиры собственники получат возможность бесключевого доступа (в том числе по протоколу BLE), дистанционного открытия дверей в подъезде, просмотра камер видеонаблюдения. Для управления элементами «умного» дома создано специальное приложение, адаптированное под специфику проекта.

«Сложно представить современный жилой комплекс без различных смарт-решений, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Актуальным трендом последних лет выступает их интеграция, что позволяет сформировать полноценную цифровую экосистему, обеспечивающую высокую комфортность проживания и упрощающую эксплуатацию. Полагаю, что в перспективе 5-10 лет подобный принцип будет широко применяться при создании «умных» районов и городов».