Дальневосточная и Арктическая ипотека расширится на вторичное жильё и включит новые категории заёмщиков
5 сентября 2025 года на пленарном заседании Восточного экономического форума во Владивостоке президент России Владимир Путин предложил распространить Дальневосточную и Арктическую ипотеку (ДВиА) на вторичный рынок в городах Дальнего Востока и Арктической зоны РФ, где не строят новое жилье, а также на все многодетные семьи независимо от возраста родителей, и все категории государственных и муниципальных служащих.
Хотя параметры изменений в льготной программе находятся в проработке, можно предположить, что условия будут схожи с правилами предоставления семейной ипотеки на вторичное жильё. Напомним основные требования к недвижимости: объект должен находиться в населенном пункте, который имеет статус города, и в котором строят не более двух многоквартирных домов. Отдельно Путин поручил учитывать возраст и состояние объектов, сейчас в семейную ипотеку доступны квартиры в домах не старше 20 лет и не находящиеся в аварийном состоянии.
Объемы ипотечного кредитования в городах с возможным доступом к ДВиА ипотеке на вторичную недвижимость
На данный момент третье место по объемам выдач среди всех ипотечных программ Сбера в России занимает Дальневосточная и Арктическая ипотека. Она уступает только семейной и рыночной ипотеке с долей 7,5%. Популярность программы продолжает расти – в августе 2025 года выдачи по программе прибавили 6% и достигли 20 млрд рублей.
В 2025 году на Дальнем Востоке абсолютное большинство жилищных кредитов приходится на ДВиА ипотеку – почти 80% от всего объема выдач. Семейная ипотека, которая в ряде городов и в двух регионах ДВ распространяется на вторичное жильё, занимает только 13,3% объема. «Вторичку» на рыночных условиях приобрело только 5% заёмщиков.
После распространения Дальневосточной и Арктической ипотеки на вторичное жильё в городах, где нет предложения от застройщиков, доступ к льготному ипотечному кредитованию появится в 87 населенных пунктах. Сейчас вторичное жильё в этих городах можно приобрести в рамках «Семейной ипотеки».
За первые 8 месяцев 2025 года в Сбере в данных городах было оформлено 4 тыс. ипотечных сделок на общую сумму 11,1 млрд рублей, а стоимость объектов, купленных в ипотеку, составила 15,7 млрд рублей. Самой востребованной категорией являются квартиры – на их покупку было выдано 10 млрд рублей. Популярны кредиты на загородную недвижимость: на покупку готовых домов было выдано 460 млн рублей, а на строящиеся дома – 412 млн рублей.
Лидеры по объему ипотечного кредитования среди регионов и территорий ДВиА, где расположены города без новостроек: Красноярский край (37%), Хабаровский край (10,9%), Мурманская область (10,3%), Амурская область (9%) и Республика Саха (Якутия) (8,3%).
Введение в сентябре 2020 года Дальневосточной и Арктической ипотеки на вторичную недвижимость в Магаданской области и Чукотском АО, где уже не осуществляется строительство новых многоквартирных домов, позволило существенно нарастить количество и объемы ипотечных сделок. Так, в Магаданской области в последующие 10 месяцев после введения ДВиА на вторичную недвижимость было совершено на 78% больше сделок, чем за аналогичный период до изменений в программе, а рост объема выдач составил 118%. В Чукотском АО аналогичные показатели выросли на 72% и 91% соответственно.
Однако такие изменения стали возможны из-за эффекта низкой базы в данных регионах, где более десяти лет практически не ведется строительство новых МКД и на рынке не было альтернативы вторичной недвижимости.
Таким образом, в рассматриваемых городах, при введении новых параметров ДВиА ипотеки, рост количества и объема ипотечных сделок на вторичную недвижимость будет ограничен самим рынком недвижимости. За пять с половиной лет действия льготной программы, рынок во многих регионах, где велось строительство первичной недвижимости, смог частично удовлетворить спрос. Наибольший рост ипотечного кредитования может начаться в городах без предложения на первичном рынке, особенно с учётом расширения категорий граждан, которым станет доступна обновлённая программа.
Потенциальные ипотечные заёмщики при изменении условий ДВиА ипотеки
Население Дальнего Востока и Арктической зоны России достигает 10 млн человек, в городах, потенциально доступных для использования ДВиА ипотеки на вторичную недвижимость, живет около 2 млн человек. К данному моменту, за всё время действия программы, порядка 130 тыс. заёмщиков воспользовались ДВиА ипотекой.
Всего в Дальневосточном федеральном округе, по данным Росстата за 2024 год, проживает 116 тыс. многодетных семей. Ещё около 45 тыс. многодетных семей проживает на территориях Арктической зоны. Таким образом, около 160 тыс. многодетных семей, независимо от возраста родителей, смогут претендовать на получение ипотечного кредита на льготных условиях. Если учитывать только те территории Дальнего Востока и Арктической зоны, где нет доступа к первичной недвижимости, то там численность многодетных – 39,4 тыс. семей, которые получат доступ к льготному кредитованию, в том числе на вторичное жилье.
В регионах действия ДВиА среди многодетных заёмщиков Сбера почти половина – это те, кто по возрасту не подходит под существующие сейчас условия, то есть старше 35 лет. Таким образом, потенциально воспользоваться Дальневосточной ипотекой смогут более половины многодетных семей на обновлённых условиях.
Также президент поручил распространить кредитование по условиям ДВиА ипотеки на всех муниципальных и государственных служащих в регионах и на территориях её действия. По данным Росстата, в регионах ДВФО насчитывается более 111 тыс. бюджетников, ещё 27 тыс. – на территории Арктической зоны РФ, всего более 138 тыс. человек смогут претендовать на получение льготных условий.
Объем рынка недвижимости в городах, где потенциально возможен доступ к ДВиА на вторичную недвижимость
На данный момент на витрине Домклик в городах без первички, которые находятся на территории дальневосточных регионов и в Арктической зоне России для покупки доступно более 7,9 тыс. объектов вторичной недвижимости. Их общая площадь составляет 446 тыс. квадратных метров, стоимость - 34,7 млрд рублей.
Однако к покупке будут доступны только те объекты, возраст которых не превышает 20 лет, и непризнанные аварийными. Таких объектов в продаже на витрине Домклик существенно меньше. Из тех объектов, где удаётся точно определить возраст, под условия подходят только 782 объекта общей площадью 64 тыс. квадратных метров на сумму 5,2 млрд рублей. Вероятно, с началом действия программы объем подходящего предложения станет выше.
При этом можно заметить, что последние 20 лет весомую долю жилищного строительства в данных городах составляли частные дома. Во вторичной недвижимости на них приходится 10% рынка, а среди «вторички» моложе 20 лет их доля достигает 38%. Поэтому существенный объем выдач по Дальневосточной и Арктической ипотеке в новых условиях будет приходиться на покупку готовых загородных домов.
Выводы
После заявленных изменений параметров предоставления доступа к Дальневосточной и Арктической ипотеке главными ограничениями станут: слабая развитость первичного рынка недвижимости, малая численность населения в городах, где появится возможность взять льготный кредит на покупку готового жилья, а также устаревший жилой фонд, ограничивающий количество доступных к покупке объектов вторичной недвижимости. Главным драйвером новых выдач станет расширение категорий граждан, на которых будет распространяться ДВиА ипотека. Поэтому наибольший прирост прогнозируется в Приморский крае, Республике Саха (Якутия), Хабаровском крае, Мурманской области и Арктической зоне Красноярского края – в этих регионах наибольшая численность населения и льготных категорий граждан.
Около 140 тыс. жителей макрорегиона смогут претендовать на ДВиА как сотрудники бюджетных организаций. К этой цифре можно прибавить ещё 160 тыс. многодетных семей. Однако эти категории могут пересекаться, а часть многодетных семей и бюджетников уже успели воспользоваться льготными кредитами. С декабря 2019 года, когда была введена эта льготная программа, по её условиям было оформлено более 130 тыс. кредитных договоров.
Существенную роль в росте ипотечных выдач сыграет отложенный спрос. Люди, которые не могли взять жильё по рыночным условиям, получат доступ к самой доступной ставке в 2%. Данный фактор будет иметь особое значение в городах без первичной недвижимости. Однако, этот спрос уже частично удовлетворён доступом к семейной ипотеке на вторичное жильё, где ставка существенно ниже рыночной – 6%, хотя в макрорегионе Дальнего Востока и Арктической зоны доля «семейки» не более 13%.
Ещё одним драйвером для программы станет продолжающаяся урбанизация регионов Дальнего Востока и Арктической зоны, новые категории граждан будут активнее переселяться в города, в том числе те, где станет доступна вторичная недвижимость по льготной ставке.
Методология
Для анализа ипотечного рынка и объема предложения были выбраны населенные пункты из актуального списка городов, в которых доступна семейная ипотека на вторичное жильё и располагающиеся в регионах Дальнего Востока и в Арктической зоне России. Из списка были исключены города Чукотского АО и Магаданской области, так как там уже доступно льготное кредитование на вторичную недвижимость.
Для подсчета численности населения, количества многодетных семей, муниципальных и государственных служащих в Арктической зоне были исключены территории Чукотского АО и Республики Саха (Якутия), так как данные регионы входят в состав ДФО и данные по ним считались вместе с регионами ДВ.
Были проанализированы ипотечные выдачи в макрорегионе Дальнего Востока (Дальневосточный федеральный округ), а также в рассматриваемых городах за первые 8 месяцев 2025 года.
В качестве источника данных о численности населения был использован отчет Росстата о численности населения по муниципальным образованиям на 1 января 2025 года. Источником данных о численности многодетных семей и количества государственных и бюджетных служащих послужила «База данных показателей муниципальных образований» (БД ПМО) Росстата на 1 января 2024 года и сборник Росстата «Труд и занятость в России – 2023».
Для составления портрета ипотечного заёмщика в рассмотренных городах использовались ипотечные выдачи Сбера с 2022 года.
Для оценки объема подходящего жилья были использованы данные с витрины Домклик о продаже вторичной недвижимости в городах без предложения первичной недвижимости.
По прогнозам ВТБ, к концу года рублевый портфель сбережений физлиц на рынке увеличится на 10,8 трлн (+26% за год), до 51,9 трлн. Портфель розничных кредитов вырастет на 5,6 трлн рублей (+16%) – до 40,6 трлн. Таким образом, рынок сбережений почти в два раза обгонит по абсолютному приросту рынок кредитования в России. Об этом в рамках ВЭФ-2024 заявил заместитель президента — председателя правления ВТБ Георгий Горшков.
Прирост рублевого портфеля сбережений за первую половину текущего года уже обогнал рост портфеля розничного кредитования – 12% против 9,4%. Прирост рублевого портфеля сбережений составил 4,95 трлн против 3,31 трлн руб. кредитного портфеля физлиц.
В этом году рынок сбережений показывает рекордный рост за всю историю России. В первую очередь, на него влияет жесткая денежно-кредитная политика регулятора, которая выражается в росте ставок по депозитам и кредитам. По результатам 6 месяцев общерыночный рублевый портфель сбережений физлиц достиг 46,1 трлн, а во всех валютах – 49,8 трлн.
В то же время рынок розничного кредитованиях постепенно «охлаждается». По итогам 8 месяцев общий объем кредитных продаж физлицам в России достиг 9,8 трлн рублей*, что на 5,4% ниже показателей 8 месяцев 2023 г. Всего в этом году, по оценке ВТБ, выдачи розничных кредитов в России составят 14,7 трлн рублей, что на 9,3% ниже итогов 2023 года.
«Мы находимся в новом эпохальном цикле – как и в предыдущем году рынок сбережений продолжает обгонять рынок кредитования. Ставки по рублевым инструментам держатся на высоком уровне уже 9 месяцев и с каждым днем все больше усиливают интерес вкладчиков к депозитам и накопительным счетам, заставляя аккумулировать на них все больше средств. Ситуация может начать меняться только вслед за изменением ключевой ставки, но как минимум до конца года снижения доходности по накопительным продуктам мы не ожидаем. Сейчас вкладчики – это ядро клиентской базы банков, наиболее активный сегмент. Важно помнить, что по итогам этого года им придется впервые выплачивать налоги по полученной доходности, и этот факт важно учитывать в своих финансовых планах», – прокомментировал Георгий Горшков.
*Прогноз ВТБ на основе данных Frank RG, без учета POS-кредитования
Госдума приняла закон о применении эскроу-счетов при строительстве частных домов. Он вступит в силу 1 марта 2025 года. Крупные банки, не дожидаясь указанной даты, уже опробовали новую схему.
По официальным данным, в 2023 году ввод ИЖС составил 60% в общем объеме построенного жилья. А по данным Минстроя РФ, более 67% населения хотят иметь собственный дом.
В конце прошлого года Минстрой по поручению президента разработал законопроект, который распространяет механизм эскроу на строительство ИЖС подрядными организациями. Считается, что закон позволит повысить безопасность и качество домов, а также нацелен защитить денежные средства граждан.
Кроме того, что законопроект повлияет на развитие производства домокомплектов, он скажется и на развитии дерево- и металлообработки.
При этом россияне и впредь смогут покупать и строить дома хозспособом.
Механизм эскроу в ИЖС аналогичен механизму, действующему при строительстве многоквартирных домов. В банке открывается специальный счет для расчетов между покупателем и подрядчиком. Будущий владелец дома вносит на счет деньги, они замораживаются до завершения строительства. Подрядчик получает их только после передачи объекта заказчику. Счета будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов на 10 млн рублей. Чтобы подрядчик мог заключить договор с частным лицом, ему надо зарегистрироваться в информационной системе жилищного строительства.
Многие граждане, строящие собственные дома, прибегают к ипотечному кредитованию. По данным ВТБ, в первой половине года спрос на такого рода займы значительно вырос. Наибольший объем выдач ВТБ приходится на Москву и область. Здесь по итогам января — июня клиенты получили на покупку и строительство частных домов более 7,3 млрд рублей. В пятерку лидеров также входят Республика Татарстан (3,6 млрд), Краснодарский край (2,6 млрд) и Петербург с Ленинградской областью (2,4 млрд).
В целом по России в январе — июне 2024 года ипотечные заемщики получили в банках на строительство индивидуальных домов свыше 380 млрд рублей.
Прекращение льготной ипотечной программы повлияло и на сегмент ИЖС: по данным ДОМ.РФ, число кредитов на строительство частных домов в июле сократилось в шесть раз.
Портрет заемщика
Крупные банки уже запустили ипотечное кредитование на строительство частных домов с использованием эскроу-счетов при условии найма подрядчика. Проект и подрядчика можно выбрать на специальном сервисе ДОМ.РФ. Можно оформить семейную ипотеку под 6% годовых с первым взносом от 20,1%, если есть ребенок до шести лет, или не менее двух несовершеннолетних детей, или ребенок-инвалид. Либо можно взять кредит в банке по ставкам от 20% при первом взносе от 25%. В залог идет земля, потом — дом.
Так, ВТБ в начале августа запустил ипотечную программу на строительство частных домов с использованием эскроу-счетов. В сегменте ИЖС действуют семейная программа и базовые программы банка. В рамках семейной ипотеки сумма кредита составит 12 млн рублей при строительстве дома в Москве, Петербурге, Московский и Ленинградской областях. В остальных регионах — до 6 млн рублей. Первоначальный взнос — не менее 20,1%.
Базовые условия предполагают ставку от 21,2%. При этом максимальный размер кредита может достигать 100 млн рублей, а первый взнос должен быть не менее 25% от суммы строительства. Для первого взноса не возбраняется использовать материнский капитал. Возможность получить кредит на ИЖС без использования эскроу сохраняется только по базовым условиям банка.
Срок кредитования в обоих случаях — до 30 лет. Дополнительное обеспечение на период строительства дома — поручители или залог другой недвижимости — предоставлять не нужно. «Широкое распространение эскроу на ИЖС наведет порядок и в этой сфере», — считает Сергей Бабин, начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ.
Компания «Стремглав» одной из первых получила возобновляемую кредитную линию и начала работать с эскроу-счетам в ИЖС.
Константин Макаров, операционный директор компании «Стремглав», так определил портрет ипотечного заемщика в рамках новой программы: «Это мужчина или женщина в возрасте от 30 до 50 лет. Работают оба или один из членов семьи, имея доход, который позволяет гасить ежемесячный платеж в размере до 70 тыс. рублей, — если мы говорим о жителях Москвы и Петербурга. В семье — один ребенок в возрасте до шести лет либо два и более. Есть накопления на первый взнос — 2–4,5 млн рублей».
Алексей Баринов, руководитель продуктового направления ГК ФАКТ, рассуждает: «Если говорить про семейную ипотеку, здесь портрет предельно описан в требованиях к заемщику: наличие ребенка в возрасте до шести лет, не менее двух несовершеннолетних детей или ребенок-инвалид. Предполагаю, что такой заемщик будет решать жилищный вопрос через улучшение условий путем расширения имеющегося жилья или строительства загородного дома для постоянного проживания».
Если люди берут кредит по рыночной ставке, тут ситуация иная, указывает Алексей Баринов: ипотеку берут, рассчитывают быстро погасить кредит. Покупают небольшие недорогие участки, надеясь, что или ставка будет падать, что снизит платеж по ипотеке, или появится возможность быстро выплатить кредит в течение полугода или года.
«Ключевой момент в том, что люди, которые берут ипотеку, ориентируются на небольшие суммы, и стоимость земельного участка также должна быть невысокой, так как при высокой стоимости ставка в 20% приводит к значительным ежемесячным платежам. Что касается демографических характеристик, то более подробно сказать сложно: закономерности не наблюдаются», — уточнил Алексей Баринов.
Портрет подрядчика
Пока подрядчиков, готовых строить частные дома в рамках нового закона, немного, указывает Сергей Бабин. Однако он уверен, что желание граждан получить внятный продукт подтолкнет многие компании. А вместе со специальными ипотечными программами это сделает частные дома еще более конкурентными по сравнению с квартирами.
По словам Алексея Баринова, подрядчики, готовые работать с эскроу-счетами, найдутся, тем более что банк учитывает возможность получить деньги после раскрытия эскроу-счетов и дает выгодную кредитную линию под символический 1%. Сомневающиеся, полагает эксперт, имеют действующие контракты, поэтому пока не столкнулись с проблемами нехватки новых проектов.
«Подрядчики, которые настроены более проактивно, найдут инструменты для работы даже в текущих условиях. Сложности сдачи готовых объектов существуют, но это решаемая проблема, в том числе через промежуточные акты закрытия работ. Я думаю, что банки также будут учитывать это, возможно, введут независимую приемку. В любом случае это то, к чему нужно идти подрядчикам, и глупо это отрицать. Не стоит рассчитывать, что сейчас государство или банки увидят, что ипотек нет, и тут же отменят эскроу-счета», — заявил Алексей Баринов.
По его мнению, эскроу вводили и шлифовали на протяжении года, маловероятно, что от этой практики откажутся из-за нестабильных первых месяцев. Не все рады введению эскроу, но работать по новым правилам придется.
По словам Константина Макарова, подрядчики, которые готовы войти в программу, как правило, работают в белую и имеют оформленных квалифицированных работников в штате. Поэтому банки таким компаниям и ИП готовы предоставлять кредитную линию. Также это компании, которые имеют свое или дочернее производство домокомплектов.
В то же время в ведении эскроу-счетов в ИЖС Константин Макаров не видит ничего плохого: «Внедрение эскроу-счетов увеличивает ответственность подрядчика и исключает возможность переноса сроков завершения строительства и увеличения сметы».
Тем временем Минстрой подготовил еще один законопроект, подразумевающий поправки в Налоговый кодекс: услуги подрядчиков по строительству индивидуальных домов с использованием счетов эскроу не будут облагаться НДС.