Дальневосточная и Арктическая ипотека расширится на вторичное жильё и включит новые категории заёмщиков
5 сентября 2025 года на пленарном заседании Восточного экономического форума во Владивостоке президент России Владимир Путин предложил распространить Дальневосточную и Арктическую ипотеку (ДВиА) на вторичный рынок в городах Дальнего Востока и Арктической зоны РФ, где не строят новое жилье, а также на все многодетные семьи независимо от возраста родителей, и все категории государственных и муниципальных служащих.
Хотя параметры изменений в льготной программе находятся в проработке, можно предположить, что условия будут схожи с правилами предоставления семейной ипотеки на вторичное жильё. Напомним основные требования к недвижимости: объект должен находиться в населенном пункте, который имеет статус города, и в котором строят не более двух многоквартирных домов. Отдельно Путин поручил учитывать возраст и состояние объектов, сейчас в семейную ипотеку доступны квартиры в домах не старше 20 лет и не находящиеся в аварийном состоянии.
Объемы ипотечного кредитования в городах с возможным доступом к ДВиА ипотеке на вторичную недвижимость
На данный момент третье место по объемам выдач среди всех ипотечных программ Сбера в России занимает Дальневосточная и Арктическая ипотека. Она уступает только семейной и рыночной ипотеке с долей 7,5%. Популярность программы продолжает расти – в августе 2025 года выдачи по программе прибавили 6% и достигли 20 млрд рублей.
В 2025 году на Дальнем Востоке абсолютное большинство жилищных кредитов приходится на ДВиА ипотеку – почти 80% от всего объема выдач. Семейная ипотека, которая в ряде городов и в двух регионах ДВ распространяется на вторичное жильё, занимает только 13,3% объема. «Вторичку» на рыночных условиях приобрело только 5% заёмщиков.
После распространения Дальневосточной и Арктической ипотеки на вторичное жильё в городах, где нет предложения от застройщиков, доступ к льготному ипотечному кредитованию появится в 87 населенных пунктах. Сейчас вторичное жильё в этих городах можно приобрести в рамках «Семейной ипотеки».
За первые 8 месяцев 2025 года в Сбере в данных городах было оформлено 4 тыс. ипотечных сделок на общую сумму 11,1 млрд рублей, а стоимость объектов, купленных в ипотеку, составила 15,7 млрд рублей. Самой востребованной категорией являются квартиры – на их покупку было выдано 10 млрд рублей. Популярны кредиты на загородную недвижимость: на покупку готовых домов было выдано 460 млн рублей, а на строящиеся дома – 412 млн рублей.
Лидеры по объему ипотечного кредитования среди регионов и территорий ДВиА, где расположены города без новостроек: Красноярский край (37%), Хабаровский край (10,9%), Мурманская область (10,3%), Амурская область (9%) и Республика Саха (Якутия) (8,3%).
Введение в сентябре 2020 года Дальневосточной и Арктической ипотеки на вторичную недвижимость в Магаданской области и Чукотском АО, где уже не осуществляется строительство новых многоквартирных домов, позволило существенно нарастить количество и объемы ипотечных сделок. Так, в Магаданской области в последующие 10 месяцев после введения ДВиА на вторичную недвижимость было совершено на 78% больше сделок, чем за аналогичный период до изменений в программе, а рост объема выдач составил 118%. В Чукотском АО аналогичные показатели выросли на 72% и 91% соответственно.
Однако такие изменения стали возможны из-за эффекта низкой базы в данных регионах, где более десяти лет практически не ведется строительство новых МКД и на рынке не было альтернативы вторичной недвижимости.
Таким образом, в рассматриваемых городах, при введении новых параметров ДВиА ипотеки, рост количества и объема ипотечных сделок на вторичную недвижимость будет ограничен самим рынком недвижимости. За пять с половиной лет действия льготной программы, рынок во многих регионах, где велось строительство первичной недвижимости, смог частично удовлетворить спрос. Наибольший рост ипотечного кредитования может начаться в городах без предложения на первичном рынке, особенно с учётом расширения категорий граждан, которым станет доступна обновлённая программа.
Потенциальные ипотечные заёмщики при изменении условий ДВиА ипотеки
Население Дальнего Востока и Арктической зоны России достигает 10 млн человек, в городах, потенциально доступных для использования ДВиА ипотеки на вторичную недвижимость, живет около 2 млн человек. К данному моменту, за всё время действия программы, порядка 130 тыс. заёмщиков воспользовались ДВиА ипотекой.
Всего в Дальневосточном федеральном округе, по данным Росстата за 2024 год, проживает 116 тыс. многодетных семей. Ещё около 45 тыс. многодетных семей проживает на территориях Арктической зоны. Таким образом, около 160 тыс. многодетных семей, независимо от возраста родителей, смогут претендовать на получение ипотечного кредита на льготных условиях. Если учитывать только те территории Дальнего Востока и Арктической зоны, где нет доступа к первичной недвижимости, то там численность многодетных – 39,4 тыс. семей, которые получат доступ к льготному кредитованию, в том числе на вторичное жилье.
В регионах действия ДВиА среди многодетных заёмщиков Сбера почти половина – это те, кто по возрасту не подходит под существующие сейчас условия, то есть старше 35 лет. Таким образом, потенциально воспользоваться Дальневосточной ипотекой смогут более половины многодетных семей на обновлённых условиях.
Также президент поручил распространить кредитование по условиям ДВиА ипотеки на всех муниципальных и государственных служащих в регионах и на территориях её действия. По данным Росстата, в регионах ДВФО насчитывается более 111 тыс. бюджетников, ещё 27 тыс. – на территории Арктической зоны РФ, всего более 138 тыс. человек смогут претендовать на получение льготных условий.
Объем рынка недвижимости в городах, где потенциально возможен доступ к ДВиА на вторичную недвижимость
На данный момент на витрине Домклик в городах без первички, которые находятся на территории дальневосточных регионов и в Арктической зоне России для покупки доступно более 7,9 тыс. объектов вторичной недвижимости. Их общая площадь составляет 446 тыс. квадратных метров, стоимость - 34,7 млрд рублей.
Однако к покупке будут доступны только те объекты, возраст которых не превышает 20 лет, и непризнанные аварийными. Таких объектов в продаже на витрине Домклик существенно меньше. Из тех объектов, где удаётся точно определить возраст, под условия подходят только 782 объекта общей площадью 64 тыс. квадратных метров на сумму 5,2 млрд рублей. Вероятно, с началом действия программы объем подходящего предложения станет выше.
При этом можно заметить, что последние 20 лет весомую долю жилищного строительства в данных городах составляли частные дома. Во вторичной недвижимости на них приходится 10% рынка, а среди «вторички» моложе 20 лет их доля достигает 38%. Поэтому существенный объем выдач по Дальневосточной и Арктической ипотеке в новых условиях будет приходиться на покупку готовых загородных домов.
Выводы
После заявленных изменений параметров предоставления доступа к Дальневосточной и Арктической ипотеке главными ограничениями станут: слабая развитость первичного рынка недвижимости, малая численность населения в городах, где появится возможность взять льготный кредит на покупку готового жилья, а также устаревший жилой фонд, ограничивающий количество доступных к покупке объектов вторичной недвижимости. Главным драйвером новых выдач станет расширение категорий граждан, на которых будет распространяться ДВиА ипотека. Поэтому наибольший прирост прогнозируется в Приморский крае, Республике Саха (Якутия), Хабаровском крае, Мурманской области и Арктической зоне Красноярского края – в этих регионах наибольшая численность населения и льготных категорий граждан.
Около 140 тыс. жителей макрорегиона смогут претендовать на ДВиА как сотрудники бюджетных организаций. К этой цифре можно прибавить ещё 160 тыс. многодетных семей. Однако эти категории могут пересекаться, а часть многодетных семей и бюджетников уже успели воспользоваться льготными кредитами. С декабря 2019 года, когда была введена эта льготная программа, по её условиям было оформлено более 130 тыс. кредитных договоров.
Существенную роль в росте ипотечных выдач сыграет отложенный спрос. Люди, которые не могли взять жильё по рыночным условиям, получат доступ к самой доступной ставке в 2%. Данный фактор будет иметь особое значение в городах без первичной недвижимости. Однако, этот спрос уже частично удовлетворён доступом к семейной ипотеке на вторичное жильё, где ставка существенно ниже рыночной – 6%, хотя в макрорегионе Дальнего Востока и Арктической зоны доля «семейки» не более 13%.
Ещё одним драйвером для программы станет продолжающаяся урбанизация регионов Дальнего Востока и Арктической зоны, новые категории граждан будут активнее переселяться в города, в том числе те, где станет доступна вторичная недвижимость по льготной ставке.
Методология
Для анализа ипотечного рынка и объема предложения были выбраны населенные пункты из актуального списка городов, в которых доступна семейная ипотека на вторичное жильё и располагающиеся в регионах Дальнего Востока и в Арктической зоне России. Из списка были исключены города Чукотского АО и Магаданской области, так как там уже доступно льготное кредитование на вторичную недвижимость.
Для подсчета численности населения, количества многодетных семей, муниципальных и государственных служащих в Арктической зоне были исключены территории Чукотского АО и Республики Саха (Якутия), так как данные регионы входят в состав ДФО и данные по ним считались вместе с регионами ДВ.
Были проанализированы ипотечные выдачи в макрорегионе Дальнего Востока (Дальневосточный федеральный округ), а также в рассматриваемых городах за первые 8 месяцев 2025 года.
В качестве источника данных о численности населения был использован отчет Росстата о численности населения по муниципальным образованиям на 1 января 2025 года. Источником данных о численности многодетных семей и количества государственных и бюджетных служащих послужила «База данных показателей муниципальных образований» (БД ПМО) Росстата на 1 января 2024 года и сборник Росстата «Труд и занятость в России – 2023».
Для составления портрета ипотечного заёмщика в рассмотренных городах использовались ипотечные выдачи Сбера с 2022 года.
Для оценки объема подходящего жилья были использованы данные с витрины Домклик о продаже вторичной недвижимости в городах без предложения первичной недвижимости.
Эксперты Циан.Аналитики проанализировали рынок вторичного жилья и выяснили, как этаж влияет на спрос и стоимость квартиры. По абсолютному числу просмотров – самые популярные этажи – со 2-го по 4-й. Вторая группа по популярности – этажи с 6 по 9-й.
При этом все цифры по «спросу на разных этажах» немного искажены тем, что в российских городах есть ограниченный набор популярных вариантов числа жилых уровней в здании.
На 5-, 9-, 12-, 16-, 17- и 25-этажные корпуса приходится ⅔ всей застройки. На фоне того, что 8-этажных домов в стране в 10 раз меньше 9-этажных, 13-этажных – в 15 раз меньше, чем 12-этажных и т.д. часть показателей искусственно смещены в сторону более популярных «номеров этажей».
По среднему числу просмотров на 1 объявление – выше спрос на высокие этажи (но это связано с тем, что сейчас активнее смотрят лоты в недавно сданных новостройках, кроме того такие объявления чаще продвигают в выдаче).
Суевериям пользователи Циан не подвержены – лоты на 13-м этаже даже чуть популярнее, чем на 12-м и 14-м.
Данные приведены по вторичному рынку, по России в целом.
Как меняется спрос на квартиры в зависимости от этажа в домах разной этажности?
Данные приведены по вторичному рынку, по России в целом.
Как распределяется спрос в 5-этажках:
- Квартиры на 1-м этаже просматривают всего на 5% реже.
- Квартиры на последнем этаже просматривают на 7% реже – в этих домах часто нет лифта и нередки проблемы с гидроизоляцией крыши;
- Самый популярный этаж – 2-й.
Как распределяется спрос в 9-этажках:
- Квартиры на 1-м этаже просматривают на 10% реже.
- Квартиры на последнем этаже просматривают на 7% реже (тоже из-за опасений соседства с крышей);
- Наиболее популярны 2-й и 4-й этажи.
Как распределяется спрос в 16-этажках:
- Квартиры на 1-м этаже просматривают на 2% реже.
- Квартиры на последнем этаже просматривают на треть чаще. В этих домах проблемы с протечками крыши встречаются намного реже, и есть бонусы – отличные видовые характеристики и нет соседей сверху.
- Также популярны 2-й и 7-й этажи.
Как распределяется спрос в высотных домах (25+ этажей):
- Квартиры на 1-м этаже просматривают на 35% реже, хотя в этих домах они встречаются нечасто и в большинстве случаев отданы под коммерческую недвижимость. Как правило, это нестандартные квартиры – соц. жилье для маломобильных и т.д.
- Количество просмотров растет вместе с этажом – на помещения выше 25 этажей спрос на 20-40% выше.
- Также популярен 2-й этаж, так как здесь наиболее низкие цены внутри зданий такого типа.
Как влияет этаж на стоимость квартир?
Данные приведены по вторичному рынку, по России в целом.
Как распределяются средние цены в 5-этажках:
- Дисконта за 1-й этаж почти нет.
- Скидка за 5-й этаж составляет 6%.
Как распределяются средние цены в 9-этажках:
- Дисконт за 1-й этаж – 5%.
- Дисконт за последний этаж – 6%.
- Больше всего ценится жилье на 2-м этаже.
Как распределяются средние цены в 16-этажках:
- Дисконт за 1-й этаж – 8%.
- За последний этаж наоборот предполагается премия 6%.
- При этом ценятся Как самые низкие этажи, (2-й и 3-й) так и самые высокие (13, 14 и 15-й).
- Но кроме крайних этажей – разброс цен выражен очень слабо.
Как распределяются средние цены в высотных домах (25+):
- В высотных домах этаж напрямую влияет на стоимость по принципу «чем выше, тем дороже».
- Есть этажи, где фиксируются локальные минимумы – например, квартиры на 9-м этаже заметно дешевле, чем на 8 и 10-м, а на 17-м этаже стоимость ниже, чем на 16-м и 18-м.
- Очень высокие цены зафиксированы на этажах 30+. Почти все такие лоты расположены в Москве, где цены априори выше.
«Этаж квартиры по-разному влияет на спрос и цену в зависимости от типа дома. Жилье на уровне земли в любых зданиях менее популярно из-за шума, пыли и проблем с безопасностью. Последние этажи в пятиэтажках – из-за риска протечек крыши и отсутствия лифта, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. – Покупатели интересуются квартирами на втором или третьем этажах чаще, благодаря балансу удобства и безопасности. В высотках стоимость квадратного метра растет с каждым подъемом вверх за счет панорамных видов, большей освещенности и снижения шума».
По данным аналитиков Санкт-Петербург занимает второе место по популярности у иногородних покупателей жилья с долей 10%. За ним идет Ленинградская область, на которую приходится 6% в числе межрегиональных сделок.
По данным банка ВТБ и цифровой платформы «Метр квадратный», в прошлом году траты на межрегиональные сделки с жильем в России составили почти 8 трлн* рублей. По итогам января 2025 года в целом по России прошло 68,5 тыс. межрегиональных сделок c жильем на общую сумму порядка 400 млрд рублей, что на 8% превышает показатель первого месяца прошлого года.
Доля таких сделок постепенно растет. Если в прошлом году на платформе «Метр квадратный» (М2) она в среднем составляла 36%, то по итогам января 2025 года достигла 40% (+5 п. п. за год).
Средний чек межрегиональной сделки на первичном рынке по итогам января 2025 года составил около 5,4 млн рублей. Во вторичном сегменте он заметно выше – около 7 млн рублей. Эта разница объясняется высокой популярностью студий и однокомнатных квартир в новостройках.
По данным аналитиков, примерно 40% межрегиональных сделок – это инвестиции. Каждый пятый приобретает жилье для детей или других членов семьи. 10% покупают недвижимость в другом регионе, чтобы оказаться ближе к родным.
Задают тон на рынке межрегиональных сделок Москва и Подмосковье с долей 27% и 18% соответственно. Каждый десятый переезжает в Санкт-Петербург. Ленинградская область в сегменте межрегиональных сделок занимает 6%, а Краснодарский край замыкает топ-5 с 5%.
Эксперты отмечают постоянный переток населения между Москвой и областью: 9% сделок – это переезд москвичей в Подмосковье, 8% – наоборот. Похожая ситуация наблюдается и в Санкт-Петербурге: 3% сделок – это переезд жителей северной столицы в Ленобласть, 2% – в обратном направлении.
Если посмотреть на страну в целом, то жители Урала, Сибири и Дальнего Востока в три раза чаще переезжают на запад, чем жители Центрального, Северо-Западного, Южного, Северо-Кавказского и Приволжского федеральных округов — на восток. Так, доля сделок при переезде с востока на запад составляет 14% от всех межрегиональных сделок, обратно — 4%. При этом большинство межрегиональных сделок приходится на миграцию между регионами западной части России — 73%. Сделки между жителями восточной части страны занимают только 9%.
*оценка по данным платформы М2 с учётом статистики Роскадастра.