В Москве сократилось количество премиальных проектов с квартирами в продаже более 100 кв. м
По наблюдениям экспертов ГК «Сумма элементов», за последние пять лет в Москве уменьшилось число новостроек премиум-класса, где застройщики предлагают квартиры большой площади. Среди 20 проектов премиум-класса с самым широким выбором квартир в июне 2025 года только в трех средняя площадь квартир превышает 100 кв. м.
Эксперты ГК «Сумма элементов» изучили структуру предложения квартир премиум-класса, чтобы определить, как изменилась площадь предлагаемых помещений за последние пять лет. Аналитики отобрали 20 проектов с наибольшим количеством квартир в продаже (в них сосредоточено 73% предложения премиум-класса) и рассчитали среднюю площадь помещений, представленных в каждом из них. В августе 2025 года только в трех из этих 20 крупнейших проектов средняя площадь предлагаемых квартир превышала 100 кв. м, включая «Дом Дау», самый высокий жилой небоскреб в Европе (средняя площадь квартир в нем составила 116 кв. м). При этом средневзвешенная площадь квартир в 20 крупнейших проектах в середине 2025 года оказалась всего 76 кв. м.
Затем эксперты сравнили полученные данные с показателями 20 крупнейших проектов премиум-класса по объему предложения в середине 2020 года (85% рынка премиальных квартир и апартаментов на тот момент). Выяснилось, что пять лет назад квартиры площадью более 100 кв. м встречались значительно чаще: тогда в 10 из 20 крупнейших проектов средняя площадь предлагаемых квартир превышала 100 кв. м. Средневзвешенная площадь помещений в продаже в этих 20 крупнейших проектах составляла 113,7 кв. м.
В целом, для рынка новостроек премиум-класса характерно уменьшение средней площади предлагаемых квартир. Если в третьем квартале 2020 года средняя площадь квартиры составляла 114,5 кв. м, то в третьем квартале 2025 года этот показатель снизился до 77,5 кв. м. Следовательно, за пять лет средняя площадь квартир в новостройках премиум-класса сократилась на 37 кв. м.
Эксперты ГК «Сумма элементов» обращают внимание на ценовую динамику в премиальном сегменте московских новостроек, которая объясняет причины этой тенденции. Аналитики отмечают контраст между динамикой общей стоимости квартир и ценой за квадратный метр. В середине 2020 года средняя стоимость квартиры премиум-класса в Москве составляла 63,9 млн руб. После периода относительного снижения до 49 млн руб. в 2022 году, средняя стоимость квартир восстановилась и стабилизировалась на уровне 60 млн рублей. В августе 2025 года этот показатель достиг 61 млн руб.
При этом средняя стоимость квадратного метра выросла значительно сильнее, демонстрируя устойчивую тенденцию к повышению. В третьем квартале 2020 года этот показатель составлял 559 тыс. руб. за кв. м, а в третьем квартале 2025 года вырос до 786 тыс. руб. за кв. м, то есть на 41%. Таким образом, сохранение среднего чека на рынке премиальных новостроек Москвы произошло за счет уменьшения площадей квартир в некоторых проектах.
«За последние годы на рынке новостроек Москвы в премиальном сегменте появилось много проектов, которые позиционируются как относящиеся к этому классу, но фактически не полностью соответствуют всем требуемым критериям, – комментирует Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФК «Дом Дау». – Прежде всего, это выражается в структуре предложения по площади квартир. Традиционно для премиального сегмента характерна большая площадь, так как простор прочно ассоциируется с престижем и финансовыми возможностями жителей. Поэтому сегодня наличие относительно больших квартир в продаже является свидетельством подлинной принадлежности проекта к премиальному сегменту, наряду с другими важными характеристиками, такими как большое количество квартир увеличенной площади, пентхаусов, двухуровневых квартир».
Согласно отчету Commonwealth Partnership (CMWP) рекордный ввод торговых объектов, ожидаемый в Москве до конца 2025 г., продиктован частым переносом сроков открытия ТЦ после 2022 г., уже в 2026 г. аналитики СMWP ожидают снижение показателя. Результатом подобной динамики станет рост уровня вакансии до 9%. В 2026 г. можно ожидать продолжение роста показателя в пределах 1 п. п.
Обеспеченность качественными торговыми площадями на 1000 чел. и прирост г/г, Москва, 2016-2026П
Динамика нового строительства отразится и на обеспеченности качественными торговыми площадями (на 1000 чел.) — в 2026 г. прогнозируемый прирост составит 1%, против 4% по итогам 2025 г.
Fashion является самой представленной категорией арендаторов во всех категориях торговых центров. Продукты – одни из наиболее устойчивых «якорей», наибольшую долю занимают в Ключевых ТЦ, наименьшую — в Прайм и Новых. Развлечения усилили свои позиции как якорные арендаторы ТЦ. Рост доли подобных арендаторов составляет 6 п. п. по всем типам торговых объектов. Общепит остается одной из наиболее представленных категорий арендаторов. Доля по всем категориям ТЦ - от 8 до 12%. Во всех типах ТЦ Бытовая техника занимает от 5 до 7% арендопригодной площади. Фитнес – самая стабильная категория арендаторов, занимает наибольшую долю в Новых объектах. Фитнес-центры являются якорными арендаторами.
Сдержанность населения в части совершения крупных покупок на фоне сохранения сберегательной модели поведения поддерживает феномен «эмоционального шопинга» — одной из наиболее активно растущих категорий трат является сегмент «Развлечения». Ярким подтверждением этой тенденции является тот факт, что собственники ТЦ все чаще делают выбор в пользу таких якорных арендаторов, как развлекательные/спортивные центры, термальные комплексы и фитнес клубы.
Изменение потребительских расходов, год к году, январь-июль 2025 г.
Элитные новостройки столицы сегодня реализуются в семи стилях, проекты выполнены 35 различными бюро. Эксперты «Метриум» рассказывают о главных характеристиках архитектуры московских комплексов элитного и делюкс-класса.
По данным «Метриум», на первичном рынке элитного сегмента Москвы сегодня реализуется 58 комплексов (без учета долгостроев). Характерной особенностью является значительная доля новостроек, спроектированных иностранными архитектурными бюро либо при их участии зарубежных специалистов – 21 комплекс (36%). В разработке визуальных концепций элитных комплексов на первичном рынке российской столицы приняли участие архитекторы из Великобритании, Франции, Швейцарии, США, Италии, Нидерландов, Германии. Среди иностранных бюро наиболее продуктивным оказалась британская компания Jonn McAslan + Partners – 4 комплекса (7%).
Безусловным лидером по числу спроектированных элитных комплексов на первичном рынке является российское бюро «Цимайло, Ляшенко и партнеры» – 10 новостроек (17%). Вторую позицию с небольшим отставанием занимает СПИЧ – 8 комплексов (14%). В активе остальных бюро – от одной до четырех новостроек.
«Важный тренд в современной элитной архитектуре – бережное отношение к культурному наследию, – говорит Жанна Махова, заместитель генерального директора MR по стратегии и продукту. – Нередко удается достичь органичного сочетания градостроительных ноу-хау с ценными историческими объектами. Такой синтез заметно обогащает городской ландшафт. Так, при участии бюро «Цимайло Ляшенко Партнеры» мы создаем футуристичный клубный дом FORUM, который изящно возвышается над реконструируемым зданием одного из старейших кинотеатров Москвы – "Форум"».
На архитектурной карте элитных новостроек Москвы преобладают проекты в классическом стиле – 34 комплекса (59%). В основном они выполнены в духе неоклассицизма, однако также встречаются палладианский, неорусский, античный стили и модерн.
«Эстетическими и в то же время функциональными элементами популярных сегодня в элитном сегменте неоклассических проектов служат французские балконы, изящные порталы, иногда также – эркеры и колонны, – рассказывает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-комплекса «Золотой квартал»/Quartier d’Or в неоклассическом стиле). – При этом здания проектируются таким образом, что, несмотря на традиционный благородный облик, включают в себя весьма нестандартные форматы жилья. Например, в делюкс-комплексе «Золотой квартал» / Quartier d’Or предусмотрены двухуровневые сити-хаусы с патио и пентхаусы с террасами. Неоклассический экстерьер ярко дополняет продуманное благоустройство: на закрытой территории клубного дома появятся каскадный водопад, садовые скульптуры, а также композиции из хвойных растений и кустарников».
Также весьма широко в элитной архитектуре современной Москвы распространены модернизм, футуризм, ар-деко. Реже встречаются авангард и бионический стиль. Эксклюзивным является проект в духе конструктивизма – «Бадаевский». Его отличают асимметричность и динамичность форм, применение беспрецедентных инженерных решений. Здание поднято над землей на стройных 35-метровых колоннах. Возможно, здесь расположится самый высокий в мире первый этаж. А на крыше, на высоте 75 м, спроектированы первые в России скай-виллы площадью 500-600 кв. м – по сути, загородные дома в центре города. Проект разработали лауреаты Притцкеровской премии – швейцарское бюро Herzog & de Meuron. Концепция комплекса объясняется задачей отреставрировать и сохранить памятники архитектуры бывшего Бадаевского завода и обеспечить их визуальную проницаемость со стороны набережной, а также создать масштабное общественное пространство.
«Классическая архитектура не выходит из моды, всегда остается актуальной, так что не удивительно, что она превалирует на первичном элитном рынке, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Клубный формат большинства высокобюджетных проектов располагает именно к возвышенной уточенной архитектуре с лепниной, орнаментами и иными декоративными элементами. В ходе строительства используются преимущественно дорогие натуральные материалы, что подчеркивает как статус проектов, так и их неоклассическую направленность. Впрочем, модернистские и футуристические элитные новостройки выполнены не менее качественно, но все же целевая аудитория таких комплексов менее велика. Вместе с тем в прошлое ушел архитектурный китч, популярный в 2000-е гг. Сейчас в тренде сдержанный минимализм, при котором декор носит сдержанный неброский характер».