Обзор рынка продажи коммерческой недвижимости в Москве в сентябре 2010 г.
Консалтинговая компания RRG в рамках мониторинга предложения площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги рынка купли-продажи коммерческой в сентябре
Очередная волна оптимизма
В сентябре участники московского рынка купли-продажи коммерческой недвижимости пытались преодолеть уровни сопротивления по ценовым показателям за последние почти полтора года.
Именно такой попыткой специалисты объясняют одновременный рост предложения и заявленных цен на объекты коммерческой недвижимости. Рост объема предложения по общей площади в сентябре составил 16%, а по количеству объектов – 15%. Всего в сентябре на продажу было выставлено 1 349 объектов общей площадью 2 663 тыс.кв.м. и общей стоимостью 11,17 млрд.$.
Средневзвешенная цена по сравнению с августом повысилась на 5% (что совсем не характерно для кризисного периода) и составила 4 195$/кв.м. При этом рост цены предложения наблюдался практически во всех сегментах, за исключением ПСН.
«Общие позитивные тенденции рынка, такие как постепенный рост темпов поглощения коммерческих площадей, снижение уровня вакансий, активизация отечественных и возвращение некоторых западных инвесторов, выход на рынок новых проектов, - все это позволяет игрокам рассчитывать на скорое послекризисное восстановление спроса или хотя на «оттепель». Поэтому продавцы предприняли попытку роста цен, приурочив ее к традиционному осеннему оживлению рынка. Насколько попытка окажется успешной и сможет ли рынок закрепиться на новых уровнях – увидим уже в ближайшее время. – говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников. – Однако, позитивные «знаки» вовсе не означают окончательного выхода из кризиса. Тем более, что докризисный ажиотажный спрос вряд ли будет восстановлен: сейчас инвесторы, наученные кризисом, более осторожно и тщательно подходят к выбору объектов, фокусировании на определенной целевой аудитории, четком функциональном назначении проектов. Именно в силу неясного позиционирования в наиболее тяжелом состоянии находится сегмент ПСН, индикативно показывающий влияние кризиса на объекты с «неопределенным» использованием».
Средний срок экспонирования на рынке в целом после достижения максимального срока экспозиции в мае прошлого года, продолжает колебаться в диапазоне от 120 до 160 дней. Срок экспозиции по сравнению с прошлыми годами остается на высоком уровне.
Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 55%. Далее идут производственно-складские (20%), торговые помещения (16%) и помещения свободного назначения (9%).
|
Все сегменты |
Коли-чество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средне-взвешенная цена, $/м2 |
|
значение |
1 349 |
11 171 |
2 663 |
1,97 |
4 195 |
|
к августу 2010 |
+ 15% |
+ 22% |
+ 16% |
+ 1% |
+ 5% |
|
к сентябрю 2009 |
+ 11% |
+ 4% |
+ 1% |
− 9% |
+ 2% |
Торговая недвижимость
В сентябре экспонировалось 404 объекта общей площадью 447 тыс.кв.м. и общей стоимостью 2,60 млрд.$, из них 93 объекта – внутри Садового Кольца и 311 объектов – за его пределами.
Объем предложения торговых помещений в пределах Садового Кольца в сентябре вырос весьма значительно: количество выставленных на продажу объектов оказалось больше, чем в августе на 37%, а общая площадь этих объектов - на 41%. Если же сравнивать с началом осени прошлого года, то рост объема предложения окажется просто впечатляющим – более, чем втрое!
Тем не менее, эксперты RRG не связывают данный показатель с какими-либо серьезными изменениями на рынке. «Объем предложения торговой недвижимости в центре составляет всего лишь пятьдесят тысяч квадратных метров. Для сравнения – общий объем предложения коммерческих объектов в столице превышает 2,5 миллиона квадратных метров. – говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников. – Поэтому выход на рынок нескольких крупных объектов (например, площадью 5 000 или 10 000 кв.м.) существенно влияет на общий объем предложения в данном сегменте.»
Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре выросла в сентябре на 4% до 14211$/кв.м. При этом объекты, впервые появившиеся в сентябре, оказались на 12% дороже, чем объекты продолжившие экспонирование.
Объем предложения по торговым объектам за пределами Садового Кольца по количеству вырос на 13%, а по общей площади - на 52%. Средневзвешенная цена по объектам за пределами центра выросла на 1% до 4708$/кв.м., при этом цена выросла как по объектам, продолжившим экспонирование, так и по остальным объектам.
|
Торговые внутри СК |
Коли-чество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средне-взвешенная цена, $/м2 |
|
значение |
93 |
744 |
52 |
0,56 |
14 211 |
|
к августу 2010 |
+ 37% |
+ 47% |
+ 41% |
+ 3% |
+ 4% |
|
к сентябрю 2009 |
+ 79% |
+ 188% |
+ 212% |
+ 74% |
− 8% |
|
Торговые вне СК |
Коли-чество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средне-взвешенная цена, $/м2 |
|
значение |
311 |
1 858 |
395 |
1,27 |
4 708 |
|
к августу 2010 |
+ 13% |
+ 54% |
+ 52% |
+ 35% |
+ 1% |
|
к сентябрю 2009 |
+ 3% |
+ 70% |
+ 65% |
+ 60% |
+ 3% |
Офисная недвижимость
Всего в сентябре объем предложения в офисном сегменте составил 577 объектов общей площадью 1 459 тыс.кв.м. и общей стоимостью 6,76 млрд.$, из них 184 объекта – внутри Садового Кольца и 393 объекта – за его пределами.
Объем предложения офисов в центре в сентябре вырос на 9% по количеству и на 8% - по общей площади. Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре в сентябре осталась на уровне августа и составила до 8 289 $/кв.м.
Объем предложения офисов за пределами центра в сентябре вырос на 16% по количеству и на 10% - по общей площади. Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в сентябре увеличилась на 10% до 3 785 $/кв.м.
Правда, говорить о росте цен на офисы в периферийной части Москвы не приходится. Повышение средневзвешенной цены в данном случае произошло исключительно за счет ухода с рынка ряда дешевых объектов и появления им на смену нескольких дорогих. В частности, закончили экспонирование помещения на ул.Шухова (9 330 кв.м., 2 036$/кв.м.) и на Рязанском пр-те (13 000 кв.м., 2 292$/кв.м.). В то же время на рынок вышли объекты на 2-й Брестской ул. (15 000 кв.м., 10 000$/кв.м.), на Каланчевской ул. (20 000 кв.м., 6 290$/кв.м.) и на ул.Красного Маяка (20 900 кв.м., 6 716$/кв.м.).
Если же рассматривать годичный период, то по сравнению с сентябрем 2009-го средневзвешенная цена предложения изменилась лишь на 2%.
|
Офисные внутри СК |
Коли-чество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средне-взвешенная цена, $/м2 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
значение |
184 |
2 283 |
ИСТОЧНИК: АСН-инфо
26.04.2010 18:20
Аналитиками АРИН подготовлен обзор по рынку офисной недвижимости Санкт-Петербурга в I квартале 2010 г. Объем качественных офисных площадей по итогам I квартала текущего года увеличился на 2% и составил 1,9 млн кв. метров. Совокупный объем офисных площадей, введенных в 1 кв. 2010 года, составил 33,1 тыс. кв. м. Объем ввода офисных площадей в 1 квартале 2010 года составил 33,1 тыс. кв.м, что на 51% меньше, чем за аналогичный период 2009 года и на 50% меньше, чем в 1 квартале 2008 года.
В I квартале 2010 года был сдан один крупный офисный объект – второе офисное здание в МФК «Гулливер» общей площадью порядка 25,5 тыс. кв. м (офисная площадь – 20 тыс. кв. м). Кроме того, была завершена реконструкция четырех офисных зданий. Бизнес-центры, введенные в I кв. 2010 года:
Структура предложения офисных площадей по классам не изменилась, что связано с небольшими объемами ввода. Около половины всех офисных площадей представлено объектами класса «В» и «В+». Офисные центры класса «С» составляют 30% от общего объема, класса «А» – 21%. Лидерами по количеству действующих офисных центров класса «А» остаются Центральный, Василеостровский и Петроградский районы. В сегменте бизнес-центров класса «В» и «В+» наряду с уже упомянутыми локациями присутствует Адмиралтейский район. Большинство из бизнес-центров класса «С» располагаются в Невском, Московском, Адмиралтейском и Выборгском районах. Заполняемость бизнес-центров класса «А» снизилась до 67% по сравнению с 75% в конце 2009 года. Наибольшая доля вакантных площадей в офисных центрах, построенных в последние год-полтора. В сегменте офисных центров класса «В» отмечен перелом в сторону увеличения среднего уровня заполняемости объектов – впервые с начала кризиса отмечена позитивная динамика. Заполняемость офисных зданий С-класса остается высокой – на уровне 87%. По словам экспертов АРИН, это связано с тем, что в условиях кризиса арендаторы снижали издержки, и часть компаний переместилась в бизнес-центры с более низкой арендной ставкой. Сокращая операционные расходы, арендаторы мигрируют между бизнес-центрами класса «А» и «В+», «В» и «С»; По итогам I квартала 2010 средние ставки в классе «А составили 1 195 руб., в классе «В» - 895 руб., в классе «С» - 717 руб. за кв. метр в месяц (с учетом НДС). Снижение ставок в классе «А» зафиксировано на уровне 5%, в классе «В» - 4%. В классе «С» произошел рост на 2%. Ценовые границы между бизнес-центрами разных классов по-прежнему размыты. В бизнес-центрах с низкой заполняемостью ставки нередко снижаются до уровня следующего класса. При аренде крупных площадей (от «Различия в арендных ставках между бизнес-центрами, расположенными в центральных районах города и на периферии, особенно ярко выражены в классе «В» - в центре ставки выше, на 15%, - констатирует Зося Захарова. - В классе «С» ставки в центральных районах и на периферии отличаются незначительно – в пределах 5%». Материал предоставлен АРИН ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
22.04.2010 11:57
Консалтинговая компания RRG в рамках мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги марта Новый рынок, новый спрос, новые условия Развитие рынка продажи коммерческой недвижимости в феврале было обусловлено гораздо больше ожиданиями продавцов, чем реальным положением по сделкам. Поэтому февральский оптимистический рост средневзвешенной цены в 8% в марте был скорректирован: цены снизились на 4%. Объем предложения, ввиду традиционного для конца зимы-начала весны оживления рынка, возрос на 3% по количеству и на 12% по площади. Всего в марте было выставлено на продажу 1383 объекта общей площадью 2920 тыс.кв.м. и общей стоимостью 11,9 млрд.$, а средневзвешенная цена составила 4079$/кв.м. «Рынок купли-продажи коммерческой недвижимости с начала года стабилизировался на новых уровнях все еще «кризисного рынка». И стабильность остается устойчивым трендом. Сформировались новые уровни доходности объектов, критериев «качества» предложений, сегментов особо спроса и т.д. – говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников. – Покупатели с деньгами на рынке есть. Другое дело, что недостаточно объектов, соответствующих рыночным требованиям. Наиболее интересны для инвестиций действительно качественные офисные и торговые объекты с денежным потоком. Однако, собственники не стремятся продавать их, поскольку нет полноценной «инвестиционной идеи» для девелопмента. Основной вопрос - во что вкладывать вырученные средства? Высока вероятность того, что новый объект будет менее успешным, да и уровень сегодняшнего снизившегося арендного дохода не в полной мере раскрывает будущий стоимостной потенциал успешного проекта. Особняком стоит «топовый» street-retail, который привлекает существенно больше инвесторов, из-за относительно невысокой цены сделки. Идея понятна: ограниченность и «невосполняемость» ресурса, рекламная составляющая, арендная ликвидность – все это делает приобретение подобного помещения привлекательным. Аналогичная ситуация и с офисными особняками. Но остальная недвижимость также может быть продана, если есть потенциал у объекта и справедлива цена. К примеру, неплохо продаются офисные здания не самого высокого качества по блокам или даже по комнатам. Но в ближайшее время серьезных улучшений в ценовых трендах ждать не приходиться». Рынок в целом
Торговая недвижимость Всего в марте экспонировалось 456 объектов общей площадью 578 тыс.кв.м. и общей стоимостью 3,09 млрд.$, из них 78 объектов – внутри Садового Кольца и 386 объектов – за его пределами. С точки зрения количества выставляемых на продажу объектов объем предложения увеличился, но не так уж и значительно. А вот суммарная площадь за месяц выросла более, чем в полтора раза - 59%. Это рост стал следствием выхода на рынок крупных объектов, по большей части – за пределами Садового Кольца. Например, марте в перечне предложений появились такие объекты как ТК на ул. Тушинской (70000 кв.м.) и ТК на пр-те Андропова (90000 кв.м). Цены продолжают колебаться «вокруг нуля», отклоняясь то в одну, то в другую сторону. Так, если в феврале цены по всем объектам в центре дешевели, а на периферии дорожали, то в марте ситуация была уже прямо противоположной, при которой цены в пределах Садового Кольца и за пределами Садового Кольца практически вернулись к уровню января. Торговый сегмент первым вошел в стадию стабилизации, однако, рынок явно еще не готов к повышательным трендам. При этом, продолжаются отдельные попытки «нащупывания» наиболее выгодной цены со стороны продавцов отдельных объектов. Тем не менее, глобально продавцы не стремятся повышать цены, понимая. Что спрос на торговые помещения ориентирован на существующий, снизившийся в кризис, уровень цен. Средневзвешенная цена по всем торговым объектам внутри Садового Кольца возросла на 4% до 14300$/кв.м. Рост цены произошел за счет появления в марте ряда дорогих объектов, таких как на Гоголевском б-ре (170 кв.м., 58800$/кв.м.), на ул.Садовой-Спасской (250 кв.м., 24600$/кв.м.) и на Смоленском б-ре (263 кв.м., 33000$/кв.м.), что лишний раз подтверждает высокую инвестиционную привлекательность street-retail в центре. Выставляя объекты по таким ценам, продавцы, очевидно, надеются на оживление интереса к street-retail весной, однако, судя по отсутствию роста ставок по объектам, находящимся на рынке продолжительное время, тенденцией это еще не стало. Средневзвешенная цена по торговым объектам за пределами Садового Кольца в марте наоборот снизилась на 10% до 4771 $/кв.м. Некоторое влияние на это оказало выставление на продажу уже упоминавшихся крупных торговых комплексов, цены по которым в виду больших площадей данных объектов немного ниже среднерыночных. «Рынок достаточно узкий: два крупных объекта могут изменить расстановку сил и на первый взгляд изменить ценовые показатели конкретного месяца. – разъясняет генеральный директор RRG Денис Колокольников. - Поэтому необходимо смотреть на общий тренд.» Торговые помещения внутри Садового Кольца
Торговые помещения вне Садового Кольца
Офисная недвижимость В отличие от февраля, когда рост объема офисных предложений превысил рост объема торговых помещений, в марте объем предложений офисов снизился на 6% по количеству и на 4% по общей площади, что позволяет судить о том, что ожидания продавцов недвижимости на быстрое оживление рынка оправдались мало, и в марте расходы на продвижение своих объектов им, как и год назад, пришлось сократить. Всего в марте экспонировалось 585 объектов общей площадью 1592 тыс.кв.м. и общей стоимостью 7,12 млрд. $, из них 194 объектов – внутри Садового Кольца и 391 объект – за его пределами. Несмотря на неудачную попытку повышения цен, продавцы объектов, которые экспонируются не торопятся снижать свои запросы: завяленная стоимость таких объектов выше уровня цен предложений, появившихся в марте. Это позволяет говорить о том, что возможность соответствующего снижения в целом по рынку еще сохраняется. Средневзвешенная цена по офисным объектам внутри Садового Кольца в целом осталась на прежнем уровне, увеличившись на «формальный» 1% до 7476$/кв.м. собственно, и этот рост произошел за счет появления отдельных дорогих объектов, таких как на Трубной пл. (2700 кв.м., 11100$/кв.м.) и на Новинском б-ре (3150 кв.м., 10000$/кв.м). Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в марте снизилась на 2% до 3569$/кв.м. незначительные изменения опять-таки произошли под влиянием отдельных дешевых объектов: помещение на шоссе Энтузиастов (11000 кв.м., 1500$/кв.м.), на ул. Кржижановского (19000 кв.м., 1700 $/кв.м.) и на Пятницком шоссе (9400 кв.м., 1510$/кв.м.). Офисные помещения внутри Садового Кольца
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
