Рядом со строящимися станциями метро Москвы находятся 17 новостроек
По данным правительства Москвы, российская столица входит в топ-3 городов мира по темпам строительства метро. За последние 15 лет в мегаполисе построено и реконструировано порядка 125 станций. Эксперты «Метриум» рассмотрели рынок жилых новостроек в пешей доступности (15 минут) от строящихся станций московского метрополитена.
Согласно подсчетам экспертов «Метриум», сейчас в Москве строится 14 станций метро. Они расположены в 13 районах (Нагатинский Затон, Даниловский, Донской, Котловка, Академический, Гагаринский, Ломоносовский, Хорошево-Мневники, Строгино, Кунцево, Гольяново, Мещанский, Тверской) и 6 округах (ЮАО, ЮЗАО, СЗАО, ЗАО, ВАО, ЦАО) столицы.
Строящиеся станции распределены по пяти веткам метрополитена: Бирюлевской («Остров Мечты», «Кленовый бульвар», «ЗИЛ»), Троицкой («ЗИЛ», «Крымская», «Академическая», «Вавиловская»), Рублево-Архангельской («Звенигородской», «Народное Ополчение», «Бульвар Генерала Карбышева», «Серебряный Бор», «Строгино», «Рублево-Архангельское»), Арбатско-Покровской («Гольяново»), Кольцевой («Достоевская»).
В пешей доступности (до 15 минут ходьбы) от строящихся станций метро Москвы реализуется 17 новостроек, включая 10 полностью или частично готовых, подсчитали эксперты «Метриум». Среди этих проектов один относится к комфорт-классу, двенадцать – к бизнес-классу, четыре – к премиум-классу.
В рассматриваемых новостройках продается порядка 2,9 тыс. квартир и апартаментов – около 4,8% от суммарной экспозиции на первичном рынке столицы. Квадратный метр в этих проектах обойдется в среднем в 555,8 тыс. руб. Минимальный порог входа – 10,9 млн руб. (за 17,9 кв. м) в ЖК «Level Звенигородская» от Level Group. Наиболее дорогой лот стоит 189,9 млн руб. (за 143,1 кв. м) в жилом комплексе «Level Академическая» также от Level Group.
Ряд строящихся станций метро Москвы повысят транспортную доступность знаковых достопримечательностей Москвы. Так, станция «Остров Мечты» откроется рядом с одноименным рекреационным кластером, а «Кленовый бульвар» – недалеко от музея-заповедника «Коломенское».
«Парк развлечений «Остров Мечты» по итогам 2024 года стал второй по посещаемости достопримечательностью Москвы после Кремля и главным современным центром притяжения мегаполиса, – комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК Dream Towers и Dream Riva рядом со строящейся станцией метро «Остров Мечты»). – Формируемый здесь рекреационный кластер включает два парка аттракционов, ландшафтный парк, киноконцертный зал «Москва», яхт-клуб с вейк-парком, пляжный клуб Dream Beach Club. Поток гостей «Острова Мечты» постоянно растет, в связи с чем принято решение о создание новой станции метро в шаговой доступности. На этом фоне значительно растет ликвидность реализуемых здесь жилых комплексов премиум-класса Dream Towers и Dream Riva. Капитализация от краткосрочной аренды в этой локации уже стала самой высокой в столице».
«Музей-заповедник «Коломенское» – один из самых посещаемых объектов такого формата в Москве, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» (застройщик городского квартала бизнес-класса «Ривер Парк Коломенское» рядом со строящейся станцией метро «Кленовый бульвар» Бирюлевской линии). – Это не удивительно, ведь «Коломенское» представляет собой сплав выставочных пространств, исторических зданий, фестивальных площадок и девственной природы. В связи с туристическим трафиком в непосредственной близости от музея-заповедника появится новая станция метро «Кленовый бульвар» Бирюлевской линии. Она же станет частью грандиозного узла, который создается в городском квартале «Ривер Парк Коломенское» и включает в себя станции «Кленовый бульвар» и «Нагатинский Затон» БКЛ, остановку речного электротранспорта, пешеходный мост через Москву-реку и др. В результате даже готовое жилье в проекте будет дорожать с опережением инфляции».
Нередко появление новых станций метро Москвы связано с интенсивным социально-экономическим развитием макролокаций. В частности, планируется расширить сеть «подземки» в «Большом Сити».
«В ходе формирования «Большого Сити» до 2030 года планируется построить девелоперские проекты суммарной площадью 5 млн кв. м, – отмечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа» (девелопер комплекса бизнес-класса Emotion рядом со строящейся станцией метро «Звенигородская»). – Развитие нового делового центра подразумевает также масштабное совершенствование транспортной инфраструктуры. Так, в районе Хорошево-Мневники появится ТПУ, включающий станцию метро «Звенигородская». Благодаря этому ускоренными темпами дорожает недвижимость в близлежащих комплексах, включая наш футуристичный проект Emotion с эксклюзивной инфраструктурой (шестиэтажный SPA-центр с открытым бассейном, офисы, конференц-зал, хобби-комната и др.)».
Быстрее всего сегодня продаются студии – в среднем за два месяца. На втором месте - квартиры с одной и двумя комнатами, которые клиенты реализуют за 2,5 месяца. Трёхкомнатные объекты находят покупателя в среднем за 82 дня. Дольше всего приходится продавать квартиру с четырьмя и более комнатами — 3,5 месяца.
На скорость продажи квартир, помимо ее комнатности, влияет местоположение. В регионах-миллионниках быстрее всего квартиры продаются* в Москве – в среднем, меньше, чем за два месяца (51 день). В Санкт-Петербурге этот срок почти в 2 раза выше — около трех месяцев (97 дней). Дольше всего квартиры продаются в Краснодарском крае — в среднем почти четыре месяца (111 дней), выяснили эксперты банка ВТБ и экосистемы недвижимости «Метр квадратный».
При этом доля клиентов, купивших студию или однокомнатную квартиру, выросла за последний год почти до 40% (+ 9 пп). Одновременно доля тех, кто приобрел трехкомнатные квартиры, опустилась ниже 20% (- 6 пп за год), а доля выбравших двух- и четырехкомнатные объекты осталась примерно на том же уровне.
Цель** покупки квартиры в 40% случаев - улучшение качества жизни. Для детей и родственников недвижимость покупают 16% респондентов, ещё 13% новое жилье нужно из-за изменившихся жизненных обстоятельств, а 6% хотят жить ближе к родственникам. Ещё часть опрошенных преследуют инвестиционные цели.
«Большинство россиян покупают квартиры для себя или детей, поэтому стараются внимательно выбирать объекты. Например, квартиры в старом жилом фонде часто проигрывают современным жилым комплексам, построенным в последние годы. Решающее значение имеют и развитая инфраструктура в районе, качество ремонта и вид из окна. В этом году на фоне динамично меняющейся конъюнктуры рынка клиенты стали подходить к выбору недвижимости еще более тщательно, тем более, разнообразие предложений на рынке предоставляет им такую возможность», - прокомментировал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
«Покупка недвижимости - один из самых ответственных этапов в жизни каждого человека. С изменениями в госпрограммах кредитования, инфляцией, а вместе с ней и стоимости на объекты, доступность жилья не становится выше. Особенно это касается центрального региона и городов-миллионников. Очевидно, что покупателям сейчас необходимо больше времени для принятия решения о покупке нового жилья. Интересно и то, что при выборе недвижимости россиян также беспокоит общий контингент жителей района и современные решения, например, двор без машин, лапомойки, комнаты для колясок на первом этаже и так далее. Это относительно новые критерии выбора нового жилья», - прокомментировал генеральный директор экосистемы недвижимости «Метр квадратный» Алексей Завгородний.
—
*Эксперты анализировали сроки экспозиции квартир на платформе «Метр квадратный» в январе-мае 2024 г.
** По данным репрезентативного опроса в мае 2024 года среди более 500 жителей крупных городов РФ старше 18 лет.
В связи с частичным сворачиванием программ ипотечного кредитования с госсубсидированием с 1 июля текущего года, на первичном рынке ожидается существенное увеличение доли рассрочек в общем количестве сделок.
Особенно сильным оно окажется в сегменте «масс-маркет».
По мнению Евгения Бескровного, директора по продажам компании LAR Development (входит в ГК «Запстрой»), до конца лета застройщики будут постепенно перестраивать структуру продаж, все активнее предлагая покупателям инструмент рассрочки.
«Ещё в прошлом году, до декабрьского ужесточения условий выдачи льготной ипотеки, доля рассрочек в среднем по наиболее доступному ценовому сегменту («масс-маркет») не превышала 5-7% от общего количества сделок. Но к июню она достигла уровня в 15-20%. И вполне может, по нашим расчётам уже осенью увеличится до 30-35%», - считает эксперт.
При этом в премиальном сегменте (бизнес- и элит-класс) больших изменений не ожидается, поскольку он далеко не так зависим от ипотеки - в том числе, льготной. Здесь популярность рассрочки всегда была выше и на сегодняшний день её доля составляет 60-65%. К концу года этот показатель может вырасти ненамного – в пределах 5-10%.
«Конечно, полной альтернативой ипотеке рассрочка не станет, поскольку регулярные платежи здесь заметно выше. Кроме того, застройщики, работающие в «масс-маркете» могут продавать в рассрочку только часть лотов, поскольку им нужно заботиться о наполнении эскроу-счетов, чтобы не увеличилась стоимость проектного финансирования. Однако многие застройщики – в основном крупные – все же предлагают длительные варианты рассрочек (до 8 лет) с довольно привлекательным первым взносом в 10-15% от стоимости квартиры и ежемесячными или ежеквартальными платежами. Такие условия могут быть привлекательными для значительного количества покупателей», - говорит Евгений Бескровный.
Он добавляет, что в сегментах «бизнес» и «элит» условия по рассрочкам существенно отличаются: здесь основным спросом пользуются варианты с разбивкой всей суммы на три платежа (равными долями или, например, в пропорции 10/40/40) и выплатой долга максимум в течение двух лет – обычно в пределах строительного цикла объекта.