Рядом со строящимися станциями метро Москвы находятся 17 новостроек
По данным правительства Москвы, российская столица входит в топ-3 городов мира по темпам строительства метро. За последние 15 лет в мегаполисе построено и реконструировано порядка 125 станций. Эксперты «Метриум» рассмотрели рынок жилых новостроек в пешей доступности (15 минут) от строящихся станций московского метрополитена.
Согласно подсчетам экспертов «Метриум», сейчас в Москве строится 14 станций метро. Они расположены в 13 районах (Нагатинский Затон, Даниловский, Донской, Котловка, Академический, Гагаринский, Ломоносовский, Хорошево-Мневники, Строгино, Кунцево, Гольяново, Мещанский, Тверской) и 6 округах (ЮАО, ЮЗАО, СЗАО, ЗАО, ВАО, ЦАО) столицы.
Строящиеся станции распределены по пяти веткам метрополитена: Бирюлевской («Остров Мечты», «Кленовый бульвар», «ЗИЛ»), Троицкой («ЗИЛ», «Крымская», «Академическая», «Вавиловская»), Рублево-Архангельской («Звенигородской», «Народное Ополчение», «Бульвар Генерала Карбышева», «Серебряный Бор», «Строгино», «Рублево-Архангельское»), Арбатско-Покровской («Гольяново»), Кольцевой («Достоевская»).
В пешей доступности (до 15 минут ходьбы) от строящихся станций метро Москвы реализуется 17 новостроек, включая 10 полностью или частично готовых, подсчитали эксперты «Метриум». Среди этих проектов один относится к комфорт-классу, двенадцать – к бизнес-классу, четыре – к премиум-классу.
В рассматриваемых новостройках продается порядка 2,9 тыс. квартир и апартаментов – около 4,8% от суммарной экспозиции на первичном рынке столицы. Квадратный метр в этих проектах обойдется в среднем в 555,8 тыс. руб. Минимальный порог входа – 10,9 млн руб. (за 17,9 кв. м) в ЖК «Level Звенигородская» от Level Group. Наиболее дорогой лот стоит 189,9 млн руб. (за 143,1 кв. м) в жилом комплексе «Level Академическая» также от Level Group.
Ряд строящихся станций метро Москвы повысят транспортную доступность знаковых достопримечательностей Москвы. Так, станция «Остров Мечты» откроется рядом с одноименным рекреационным кластером, а «Кленовый бульвар» – недалеко от музея-заповедника «Коломенское».
«Парк развлечений «Остров Мечты» по итогам 2024 года стал второй по посещаемости достопримечательностью Москвы после Кремля и главным современным центром притяжения мегаполиса, – комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК Dream Towers и Dream Riva рядом со строящейся станцией метро «Остров Мечты»). – Формируемый здесь рекреационный кластер включает два парка аттракционов, ландшафтный парк, киноконцертный зал «Москва», яхт-клуб с вейк-парком, пляжный клуб Dream Beach Club. Поток гостей «Острова Мечты» постоянно растет, в связи с чем принято решение о создание новой станции метро в шаговой доступности. На этом фоне значительно растет ликвидность реализуемых здесь жилых комплексов премиум-класса Dream Towers и Dream Riva. Капитализация от краткосрочной аренды в этой локации уже стала самой высокой в столице».
«Музей-заповедник «Коломенское» – один из самых посещаемых объектов такого формата в Москве, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» (застройщик городского квартала бизнес-класса «Ривер Парк Коломенское» рядом со строящейся станцией метро «Кленовый бульвар» Бирюлевской линии). – Это не удивительно, ведь «Коломенское» представляет собой сплав выставочных пространств, исторических зданий, фестивальных площадок и девственной природы. В связи с туристическим трафиком в непосредственной близости от музея-заповедника появится новая станция метро «Кленовый бульвар» Бирюлевской линии. Она же станет частью грандиозного узла, который создается в городском квартале «Ривер Парк Коломенское» и включает в себя станции «Кленовый бульвар» и «Нагатинский Затон» БКЛ, остановку речного электротранспорта, пешеходный мост через Москву-реку и др. В результате даже готовое жилье в проекте будет дорожать с опережением инфляции».
Нередко появление новых станций метро Москвы связано с интенсивным социально-экономическим развитием макролокаций. В частности, планируется расширить сеть «подземки» в «Большом Сити».
«В ходе формирования «Большого Сити» до 2030 года планируется построить девелоперские проекты суммарной площадью 5 млн кв. м, – отмечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа» (девелопер комплекса бизнес-класса Emotion рядом со строящейся станцией метро «Звенигородская»). – Развитие нового делового центра подразумевает также масштабное совершенствование транспортной инфраструктуры. Так, в районе Хорошево-Мневники появится ТПУ, включающий станцию метро «Звенигородская». Благодаря этому ускоренными темпами дорожает недвижимость в близлежащих комплексах, включая наш футуристичный проект Emotion с эксклюзивной инфраструктурой (шестиэтажный SPA-центр с открытым бассейном, офисы, конференц-зал, хобби-комната и др.)».
По подсчетам экспертов компании Optima Development, на рынке премиальных новостроек Москвы представлены только 18 проектов премиум-класса, в которых средняя площадь квартир, находящихся в продаже, превышает 100 квадратных метров. Это всего 30% от общего числа проектов премиум-класса на первичном рынке столицы.
Аналитики компании Optima Development подсчитали, что из 60 премиальных проектов лишь в 18 средняя площадь предлагаемых квартир составляет более 100 кв. м, хотя большая площадь квартир традиционно считается одним из ключевых признаков жилья премиум-класса. В этих 18 проектах средняя площадь квартир и апартаментов варьируется от 102 до 202 кв. м, тогда как в остальных проектах (с квартирами меньше 100 кв. м.) средняя площадь помещений составляет от 45 до 60 кв. м. Средний показатель по рынку составляет 81,4 кв. м. В новостройках, где средняя площадь помещений превышает 100 кв. м, как правило, на одну квартиру приходится в среднем 2,6 спальни, в то время как в целом по рынку этот показатель составляет 1,9 спальни.
Проекты с большими квартирами также выделяются более высокой стоимостью квадратного метра. Средняя цена квадратного метра в таких комплексах составляет 970 тыс. рублей, что на 32% выше среднего показателя по рынку, который равен 734 тыс. рублей. Таким образом, новостройки премиум-класса с просторными квартирами значительно дороже в сравнении с остальным предложением в этом сегменте.
«Еще три года назад доля проектов премиум-класса, где средняя площадь квартир была более 100 кв. м., составляла 47%, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер премиального жилого квартала «Прайм Парк»). – Меняется структура предложения по сегменту. На фоне большого количества проектов, характеристики которых больше соответствуют бизнес-классу, действительно просторные квартиры становятся редкостью. Квартиры площадью более 100 кв. м составляют лишь 21% от общего числа помещений, доступных на рынке. Тем не менее такие проекты всё ещё можно найти, примером чему является жилой квартал «Прайм Парк», где средняя площадь квартир достигает 120 кв. м, что делает это жильё подходящим для больших семей».
Число квартир и апартаментов без отделки в Московской области за минувшие шесть месяцев выросло на 20,2%, подсчитали эксперты компаний «Ферро-Строй» и «Метриум». Количество лотов с чистовой отделкой, наоборот, сократилось на 6,6%.
По данным компаний «Ферро-Строй» и «Метриум», на первичном рынке Московской области продается 44,5 тысяч квартир и апартаментов в 216 проектах. Среди них 20,23 тысяч лотов реализуется без отделки (45,5%), 4870 лотов с white box (10,9%), 19,4 тысяч лотов с чистовой отделкой (43,6%).
Для сравнения полгода назад на рынке новостроек Подмосковья было представлено 42,03 тысяч квартир и апартаментов в 203 проектах. Из них 16,83 тысяч лотов – без отделки (40%), 4420 лотов с white box (10,5%), 20,78 тысяч лотов с чистовой отделкой (49,5%).
То есть за прошедшие шесть месяцев на рынке новостроек Московской области стали преобладать варианты без отделки (+5,5 п.п.), тогда как лоты с чистовой отделкой опустились на второе место в структуре предложения (-5,9 п.п.). В то же время доля вариантов с white box практически не поменялась. В абсолютном выражении число лотов с чистовой отделкой за полгода сократилось на 6,6%, а количество лотов без отделки, напротив, выросло на 20,2%.
В стартовавших во II квартале подмосковных проектах, по данным «Ферро-Строй» и «Метриум», только в 11,4% лотов предусмотрена чистовая отделка, white box есть в 22,6% новых проектов, а 66% лотов в новинках предлагались без отделки.
Кроме того, еще весной 2024 года один из крупнейших девелоперов региона изменил отделку экспозиции в существенном объеме предложения, отчего выросла доля лотов без отделки.
«Решение ряда компаний об отказе от отделки в новых проектах может быть обусловлено их стремлением сделать жилье доступнее за счет исключения опции из ДДУ, – рассказывает Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» (девелопер ЖК «Катуар» в Мытищах). – Варианты жилья без отделки действительно особенно актуальны на фоне растущих ипотечных ставок и сворачивания госпрограмм. Однако есть и более состоятельные клиенты, которые, по крайней мере, с помощью кредитного плеча могут себе позволить варианты с отделкой от застройщика, которая всегда экономичнее аналогичного самостоятельно выполненного ремонта. «Золотой серединой» является white box, упрощающий процесс ремонта, приближающий время заселения и при этом позволяющий индивидуализировать интерьеры. В нашем жилом комплексе комфорт-класс «Катуар» представлены лоты со всеми тремя форматами отделки».