Льготная ипотека на пороге глобальной реформы
На сессии Восточного экономического форума (ВЭФ) первый заместитель министра труда и социальной защиты РФ Ольга Баталина высказала мнение о необходимости доработки льготной жилищной ипотеки, так как жилье покупается не только для проживания, но и инвестирования. А это значит, программа не в полной мере решает социальные задачи.
«Мы видим, конечно, и то, что жилье приобретают не всегда в том регионе, где семья живет», — сказала Ольга Баталина. Замминистра обратила внимание и на другой факт: в приоритете у покупателей — однокомнатные квартиры и студии. Такое жилье сложно назвать комфортным для семей с двумя или тремя детьми. Зато «малогабаритки» — хороший инвестиционный актив. Никаких предложений или идей, как решить данную проблему, Ольга Баталина не озвучила. Несложно догадаться: поднятая чиновником дискуссия отсылает к недавней инициативе федеральных властей — введению дифференцированных ставок.
О том, что семейная ипотека не в полной мере справляется с поставленной социальной задачей, эксперты говорят давно. Исследование центра «Аналитика. Бизнес. Право» демонстрирует: в 41 из 89 регионов страны домохозяйства со средним доходом не могут позволить себе приобрести квартиру площадью 50 м² даже по программе с господдержкой. Эксперты сделали такой вывод на основе данных Минстроя и Росстата, сопоставив стоимость квадратного метра и средних зарплат в каждом регионе.
Кроме высокой цены, сложности создает действующее ограничение суммы льготного займа.
«Максимальный размер кредита по семейной ипотеке в Москве и Санкт-Петербурге составляет 12 млн руб., а в остальных регионах — 6 млн руб. Для Северной столицы эта планка пока еще позволяет приобретать комфортное жилье», — говорит заместитель генерального директора АН «Главстрой» Ольга Кузнецова.
Одновременно из-за закрытия или ужесточения льготных ипотечных программ и высокой ключевой ставки страдает строительная отрасль. Главным образом это связано с падением продаж, и как следствие — сокращением инвестиций в новые проекты. Стагнация в строительной индустрии оказывает влияние на смежные отрасли — производство материалов, строительство транспортной и коммунальной инфраструктур, банковский сектор и другие сегменты экономики.
Назревшая необходимость
Эксперты не сомневаются: реформа льготных ипотечных программ неизбежна и будет запущена в ближайшей перспективе. Об этом свидетельствуют и слова председателя думского Комитета по финансовому рынку Анатолия Аксакова. В одном из выступлений он заявил: «Вопрос будет урегулирован до конца года».
Остается понять, как именно это произойдет. Эксперты сходятся во мнении, что программу запустят в пилотном режиме для нескольких регионов. Например, с наиболее критичной демографической и экономической ситуацией. Ставка будет определяться по формуле, учитывающей среднюю стоимость квадратного метра (по данным Минстроя) и среднедушевого дохода семьи заемщика. Возможно введение «вилки» ипотечных ставок. Например от 2% до 5% годовых.
Представители федеральных ведомств ранее говорили о привязке субсидированной ставки к месту проживания заемщика. Позднее стали упоминать о необходимости взаимосвязи мер поддержки и доходами домохозяйств. Теперь первый заместитель министра труда и социальной защиты РФ Ольга Баталина обратила внимание на малогабаритное жилье как объект инвестирования, а не решения социальных проблем.
«За» и «против»
Единая ставка льготного ипотечного кредитования для всех регионов — плохо. В каждой области средняя стоимость квадратного метра своя и может различаться в несколько раз. Равно как и доходы населения. Поэтому введение дифференцированной ставки видится более справедливым и экономически обоснованным и позволяет перенаправить инвестиционный капитал из столичных агломераций в регионы. Во-вторых, это своеобразная поддержка девелоперов — новые рынки, где спрос был подавлен недоступностью кредитов.
Непонятен и другой вопрос: Кто и как будет компенсировать банкам разницу в ставках: федеральный или региональный бюджеты, или это тандем? Тогда возникает другая проблема: если нововведение водится для жителей «небогатых районов страны», аналогичным бедным региональным бюджетам надо изыскивать деньги на новую статью расходов.
Представители финансов-кредитных учреждений заняли выжидательную позицию, молчат. В личных беседах финансисты утверждают: крупные федеральные банки будут готовы к работе по любым госпрограммам, так как их риски субсидируются. Небольшие частные банки едва ли смогут конкурировать. Впрочем, главными бенефициарами реформы многие называют крупные девелоперские компании, которые уже готовятся к экспансии в регионы.
В ожидании
«Расширение условий, смягчение требований к заемщикам или внедрение новых адресных мер поддержки — факторы, которые сделают ипотеку доступнее и оживят спрос. Если дифференцированная ставка будет учитывать среднедушевой доход региона, это может дополнительно стимулировать покупательскую активность в сегменте массового жилья», — добавляет Ольга Кузнецова.
«Мы надеемся, что при дифференциация ставок их максимальный уровень не поднимется выше текущих 6%. Важно не ухудшить нынешние условия по семейной ипотеке. При улучшении программы спрос на рынке недвижимости может вырасти до 20% в некоторых случаях», — добавляет директор по продажам ГК «Гранель» Лариса Маслюкова.
Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева менее оптимистична. По ее словам, предлагаемая инициатива по введению дифференцированной ставки по льготной ипотеке изначально содержит существенные ограничения. Она сужает уже и без того ограниченную аудиторию покупателей, которые могут воспользоваться программой. Ведь если ввести дополнительные условия, зависящие от региона проживания или количества детей, многие семьи не смогут претендовать на участие в программе.
«Любые дополнительные фильтры и усложнения могут сократить спрос на недвижимость и снизить доступность жилья для широкого круга покупателей. Важно сохранить баланс — чтобы помощь была действительно ощутимой, но при этом доступной для как можно большего числа семей», — резюмировала эксперт.
Вместе со всей страной предварительные итоги года подводят и застройщики. По сути это экспертные оценки «с земли».
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов рассказывает, что в начале уходящего года на рынке царили пессимистические настроения. Но вопреки ожиданиям информационный фон этого года оказался более спокойным, что позволило нарастить показатели относительно 2022 года. Цены увеличились пропорционально уровню инфляции. «Если сравнивать с ноябрем-2022, рост составил около 7,5%. С 218 тысяч рублей за кв.м. до 234 тысяч рублей за кв.м. рублей, – говорит специалист. При этом доля ипотечных сделок выросла с 77 до 87%».
Таким образом компания фиксирует положительную динамику по всем показателям на рынке недвижимости. Но с одной оговоркой касательно объемов ввода - во многом успешность по показателям ввода объясняется проектами, стартовавшими в 2020-2021 годах. В перспективе же, в целом по рынку неизбежно снижение объемов ввода. В частности, благодаря дефициту участков под застройку в актуальных локациях города.
Между тем, штудирование свежих правок Генплана Петербурга подсказывает, что кардинальный перенос «серого пояса» за пределы города и передача этих территорий под жилую застройку откладываются на неопределенное будущее.
Генеральный директор Агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева также не скрывает удовлетворения, поскольку корпоративные планы на текущий момент выполнены – и по вводу, и по объёму продаж. «Более того, нынешний год можно считать наиболее успешным для компании с точки зрения объемов реализации, – объясняет глава Агентства. – Доля ипотечных сделок в новостройках компании достигла 76%, но по месяцам динамика различалась. Так в последние месяцы доля поднималась до 85%».
В этом объеме семейной ипотеки оказалось около 40%. И 46% от всех кредитов – ипотека с господдержкой. Впрочем, на IT-ипотеку выпадает относительно невысокое число (3,8%), но это все равно больше, чем в прошлом году. И практически иссякла военная ипотека, хотя ранее процент был приличный.
Средний первоначальный взнос на квартиры застройщика сейчас балансирует на уровне 23%. И, конечно, при законодательном увеличении его до 30% часть потенциальных клиентов останутся «за бортом», определенного снижения продаж не избежать. «Но не думаю, что провал окажется существенным. Тем более, что по нашим ожиданиям семейную ипотеку, благодаря ее повышенной социальной нагрузке, оставят в существующем виде. Но ипотеку с господдержкой, похоже, действительно будут всячески ухудшать для потенциальных покупателей, – предполагает Анжелика Альшаева. – Из трендов нынешнего года еще можно отметить рост доли региональных клиентов – конкретно в нашей компании – это не меньше 40%, а порой и 43%».
Следующий тренд, по словам Анжелики Альшаевой, связан с долей агентских сделок. Она поступательно пошла вверх и в некоторых компаниях достигла высоких 70%. В ГК «КВС» этот показатель в среднем был около 35%, а в текущей ситуации его удалось урегулировать до 40%.
На рынке первичной недвижимости вырос интерес к готовому жилью, подсказывает директор онлайн агентства недвижимости и кредитования «Ипотека под опекой» Наталья Никитина.
«В большинстве сделок речь идет о приобретении вводимых в эксплуатацию в течение ближайшего полугодия объектов или уже сданного жилья. Новостройки на стадии котлована мало кого интересуют, – говорит Наталия Никитина. – Объяснение тренду банальное. До проектного финансирования между разными стадиями стройки был гораздо более заметный разброс цен. Сегодня же, это в 10-15%, что не столь для клиентов значимо».
Привлекательность объектов повышенной степени готовности, кроме прочего приближает возможность сдавать объект в аренду. Клиенты стремятся купить и сразу начать отбивать траты. Этот же принцип закладывается и в ипотечно-инвестиционные сделки. Тем более, сейчас можно найти варианты, когда удается сдать дороже ежемесячного ипотечного платежа.
«В целом уходящий год обошелся без существенных спадов покупательской активности», – рассуждает риэлтор.
Руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management Яна Лепёшина констатирует, что приходится рассуждать о показателях «в среднем по рынку», что не совсем корректно. Тем не менее, и такие подсчеты демонстрируют, что на рынке апартаментов за 10 месяцев цены во всех сегментах подросли на 7-7,5%.
Специалист подчеркивает, что рынок апартов функционирует в отрыве от льготной ипотеки. И портрет покупателя апартаментов имеет свои нюансы. Зачастую это инвестор, предпочитающий пассивный доход.
«Приходится как-то обходиться без ипотеки с государственной поддержкой, – констатирует эксперт. – Идут эксперименты с различными форматами рассрочки. Да и самой рассрочке постоянно находится какая-нибудь альтернатива. Например, в проекте Digital Village Vertical в рамках партнерства с Банком «Санкт-Петербург» запущена программа, по которой кредитная ставка составляет 3% до ввода объекта в эксплуатацию. А если объект готовый, ставка в 3% дается на первые три года». В свою очередь при таком решении застройщик снижает риски по возникновению задолженности клиентов. Деньги в компанию сразу поступают из банка.
Еще в пользу апартаментов работает то, что рынок аренды за последний год вырос на более чем 10%, и загрузка в объектах компании сейчас фиксируется на уровне 78%.
«И мы добились в этом году рекордной выручки, с августа же продажи пошли лавиной, – докладывает директор по продажам строительного холдинга «Сенатор» Олег Добродеев. – И в будущее продолжаем смотреть с оптимизмом. Хотя государство традиционно не балует сегмент апартаментов поддержкой».
Застройщику, кроме просто строительства, необходимо развиваться и повышать востребованность производимого продукта, и компания вынуждена искать эксклюзивные ниши. Например, двигаться в сторону рекриационных объектов с санаторными функциями.
Кроме того, требуется дополнительная отладка внутренних процессов. Так, строительный холдинг «Сенатор» запустил «очень крутой» совместный проект с ДОМ.РФ. Теперь можно купить в ипотеку номер в одном из проектов компании, где производится капитальный ремонт. Пусть de-jure это вторичка и, соответственно, любой другой банк требует отчет об оценке. А этот отчет не учитывает многие моменты.
Но ДОМ.РФ разработал специальную программу, делающую вышеназванные сделки возможными и интересными покупателям.
Генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова, отмечает, что льготная ипотека, несмотря на ограничения, остается безусловным фаворитом покупательских интересов. В том числе и на загородном рынке.
Кстати, большинство льгот распространяется и на земельные участки. Как подчеркивает специалист, по назначению земельных наделов не применяются категорические исключения. Ипотека дается на земли для индивидуального строительства и земли сельхозназначения с разрешением использования для садоводства-огородничества. «Но необходимо строить не дачную времянку, а жилой дом. Если мы говорим про дачу на земле сельхозназначения, то все равно необходимо объект оформлять как жилой дом. Это вопрос не качества объекта, а его статуса в выписке из ЕГРН. На строительство именно дачи банк ипотеку не даст», – уточняет Светлана Белова.
Еще одна деталь. Можно привлекать подрядчика, а можно строить самому.
Строительство своими силами отличается от привлечения подрядчика только сроками ввода в эксплуатацию – обычно банк дает на это один год, при заказе стройки у подрядной организации – до двух лет.
Конечно, компания проводит сделки и с городскими объектами. «Это долгосрочные вложения на высоких стадиях готовности, получение ключей в 2025 году потребителям не особо интересно», – рассказывает Светлана Белова.
Руководитель направления Развития партнёрских продаж Банк «ДОМ.РФ» Владимир Куприянов сообщает, что по итогам декабря у банка ожидается очередной рекорд по ипотечным сделкам. И, несмотря на позицию ЦБ, льготная ипотека остается в приоритетах. На первом месте по спросу пребывает семейная ипотека, потом госипотека и IT ипотека.
Банк широко практикует и собственные бонусы, и программы лояльности, как для покупателей, так и застройщиков. И вторые получают возможность уменьшать на период строительства ипотечные ежемесячные платежи.
Среди актуальных трендов эксперт называет рост популярности формата Trade-In. «Данный продукт (только на ДДУ) мы с сентября активно продвигаем. И ожидаем всплеска сделок в следующем году, – поясняет Владимир Куприянов. – А второй драйвер будущего года - ИЖС. Наш прогноз, 2024 год будет Годом ИЖС», – утверждает эксперт.
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов согласен, что уходящий год можно считать довольно успешным для отрасли хотя бы только потому, что он не принес каких-либо серьезных потрясений. «Можно констатировать тот факт, что устойчивость строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленобласти оказалась достаточно высокой перед вызовами времени».
А начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова обращает внимание, что город выполнил годовой план по вводу жилья (2,7 млн. кв. метров) еще в начале ноября.
С другой стороны, сегодня многие застройщики откладывают вводы новых объектов. Обычно – первый квартал, чтобы не устроить избыток предложения. Это никому не нужно.
Кром того, строителям приходится сталкиваться с постоянно растущей себестоимостью работ и стройматериалов. С кадровым дефицитом и «скромной» платежеспособностью населения.
Но, как бы там ни было, по мнению эксперта, происходит адаптация покупателей к новой повестке. И что уже явный плюс, никто не верит в предрекаемый непрофессионалами «обвал цен».
«Ну и, конечно, нелепо считать, будто рынок перекредитован», – резюмирует Светлана Денисова.
По прогнозу ВТБ, по итогам января-декабря объем рублевых банковских вкладов россиян достигнет 39,7 трлн рублей и на 21% превысит показатель прошлого года. Сам банк традиционно вырастет быстрее рынка, увеличив свой портфель рублевых сбережений на 26%.
Рекордные годовые темпы роста рублевых сбережений россиян обеспечило значительное повышение ставок вслед за ужесточением политики Центрального банка во втором полугодии. Свой вклад в динамику также внесло снижение кредитной активности и продолжающийся процесс дедолларизации.
Только за первую половину декабря розничные клиенты ВТБ открыли в банке около 600 тысяч новых рублевых депозитов и накопительных счетов. В результате портфель сбережений в национальной валюте вырос в банке примерно на 240 млрд рублей, что на четверть превышает результат за начало ноября. Общий объем средств клиентов в рублях приблизился к 6 трлн.
«Россияне сегодня действуют рационально, оборачивая в свою пользу сложившуюся на финансовом рынке ситуацию. В условиях значительно выросшей ключевой ставки они заметно снизили кредитную активность и стали больше сберегать. Подавляющее большинство для преумножения накоплений используют высокодоходные депозиты в рублях, ставки по которым достигли рекордных для этого года 16-17% годовых. Одновременно население продолжает «выходить» из так называемых токсичных валют. По нашим оценкам, за 2023 год доля «иностранцев» в портфеле сбережений россиян снизится с 11% до 9%, а в следующем – «просядет» до 7%», – прокомментировала начальник управления «Сбережения» ВТБ Наталья Тучкова.
Она добавила, что в условиях стабилизировавшейся конъюнктуры рынка горизонт финансового планирования россиян растет. Так, если в начале года более половины вкладов в портфеле рублевых депозитов ВТБ были размещены на срок до шести месяцев, то к декабрю ситуация поменялась: сегодня объем рублевых депозитов равномерно распределяется между четырьмя ключевыми сроками: 3, 6, 12 и 36 месяцев.