Льготная ипотека на пороге глобальной реформы
На сессии Восточного экономического форума (ВЭФ) первый заместитель министра труда и социальной защиты РФ Ольга Баталина высказала мнение о необходимости доработки льготной жилищной ипотеки, так как жилье покупается не только для проживания, но и инвестирования. А это значит, программа не в полной мере решает социальные задачи.
«Мы видим, конечно, и то, что жилье приобретают не всегда в том регионе, где семья живет», — сказала Ольга Баталина. Замминистра обратила внимание и на другой факт: в приоритете у покупателей — однокомнатные квартиры и студии. Такое жилье сложно назвать комфортным для семей с двумя или тремя детьми. Зато «малогабаритки» — хороший инвестиционный актив. Никаких предложений или идей, как решить данную проблему, Ольга Баталина не озвучила. Несложно догадаться: поднятая чиновником дискуссия отсылает к недавней инициативе федеральных властей — введению дифференцированных ставок.
О том, что семейная ипотека не в полной мере справляется с поставленной социальной задачей, эксперты говорят давно. Исследование центра «Аналитика. Бизнес. Право» демонстрирует: в 41 из 89 регионов страны домохозяйства со средним доходом не могут позволить себе приобрести квартиру площадью 50 м² даже по программе с господдержкой. Эксперты сделали такой вывод на основе данных Минстроя и Росстата, сопоставив стоимость квадратного метра и средних зарплат в каждом регионе.
Кроме высокой цены, сложности создает действующее ограничение суммы льготного займа.
«Максимальный размер кредита по семейной ипотеке в Москве и Санкт-Петербурге составляет 12 млн руб., а в остальных регионах — 6 млн руб. Для Северной столицы эта планка пока еще позволяет приобретать комфортное жилье», — говорит заместитель генерального директора АН «Главстрой» Ольга Кузнецова.
Одновременно из-за закрытия или ужесточения льготных ипотечных программ и высокой ключевой ставки страдает строительная отрасль. Главным образом это связано с падением продаж, и как следствие — сокращением инвестиций в новые проекты. Стагнация в строительной индустрии оказывает влияние на смежные отрасли — производство материалов, строительство транспортной и коммунальной инфраструктур, банковский сектор и другие сегменты экономики.
Назревшая необходимость
Эксперты не сомневаются: реформа льготных ипотечных программ неизбежна и будет запущена в ближайшей перспективе. Об этом свидетельствуют и слова председателя думского Комитета по финансовому рынку Анатолия Аксакова. В одном из выступлений он заявил: «Вопрос будет урегулирован до конца года».
Остается понять, как именно это произойдет. Эксперты сходятся во мнении, что программу запустят в пилотном режиме для нескольких регионов. Например, с наиболее критичной демографической и экономической ситуацией. Ставка будет определяться по формуле, учитывающей среднюю стоимость квадратного метра (по данным Минстроя) и среднедушевого дохода семьи заемщика. Возможно введение «вилки» ипотечных ставок. Например от 2% до 5% годовых.
Представители федеральных ведомств ранее говорили о привязке субсидированной ставки к месту проживания заемщика. Позднее стали упоминать о необходимости взаимосвязи мер поддержки и доходами домохозяйств. Теперь первый заместитель министра труда и социальной защиты РФ Ольга Баталина обратила внимание на малогабаритное жилье как объект инвестирования, а не решения социальных проблем.
«За» и «против»
Единая ставка льготного ипотечного кредитования для всех регионов — плохо. В каждой области средняя стоимость квадратного метра своя и может различаться в несколько раз. Равно как и доходы населения. Поэтому введение дифференцированной ставки видится более справедливым и экономически обоснованным и позволяет перенаправить инвестиционный капитал из столичных агломераций в регионы. Во-вторых, это своеобразная поддержка девелоперов — новые рынки, где спрос был подавлен недоступностью кредитов.
Непонятен и другой вопрос: Кто и как будет компенсировать банкам разницу в ставках: федеральный или региональный бюджеты, или это тандем? Тогда возникает другая проблема: если нововведение водится для жителей «небогатых районов страны», аналогичным бедным региональным бюджетам надо изыскивать деньги на новую статью расходов.
Представители финансов-кредитных учреждений заняли выжидательную позицию, молчат. В личных беседах финансисты утверждают: крупные федеральные банки будут готовы к работе по любым госпрограммам, так как их риски субсидируются. Небольшие частные банки едва ли смогут конкурировать. Впрочем, главными бенефициарами реформы многие называют крупные девелоперские компании, которые уже готовятся к экспансии в регионы.
В ожидании
«Расширение условий, смягчение требований к заемщикам или внедрение новых адресных мер поддержки — факторы, которые сделают ипотеку доступнее и оживят спрос. Если дифференцированная ставка будет учитывать среднедушевой доход региона, это может дополнительно стимулировать покупательскую активность в сегменте массового жилья», — добавляет Ольга Кузнецова.
«Мы надеемся, что при дифференциация ставок их максимальный уровень не поднимется выше текущих 6%. Важно не ухудшить нынешние условия по семейной ипотеке. При улучшении программы спрос на рынке недвижимости может вырасти до 20% в некоторых случаях», — добавляет директор по продажам ГК «Гранель» Лариса Маслюкова.
Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева менее оптимистична. По ее словам, предлагаемая инициатива по введению дифференцированной ставки по льготной ипотеке изначально содержит существенные ограничения. Она сужает уже и без того ограниченную аудиторию покупателей, которые могут воспользоваться программой. Ведь если ввести дополнительные условия, зависящие от региона проживания или количества детей, многие семьи не смогут претендовать на участие в программе.
«Любые дополнительные фильтры и усложнения могут сократить спрос на недвижимость и снизить доступность жилья для широкого круга покупателей. Важно сохранить баланс — чтобы помощь была действительно ощутимой, но при этом доступной для как можно большего числа семей», — резюмировала эксперт.
В 2024 году, по прогнозам Nikoliers, ожидается максимальный объем ввода за всю историю складского рынка – 6 227 тыс. кв. м, из которых 48% придется на регионы.
Совокупный объем качественного готового предложения рынка складской недвижимости России по итогам первого полугодия 2024 года достиг отметки 43,1 млн кв. м. Благодаря растущей девелоперской активности за прошедшие 10 лет емкость рынка складской недвижимости выросла на 20,4 млн кв. м или почти в два раза (в 2014 г. объем складской недвижимости в России составлял 22,7 млн кв. м). В Nikoliers прогнозируют, что из-за существенного дефицита высококлассных логистических центров их активные темпы строительства по всей России продолжатся.
Драйвером развития складского сегмента на региональном рынке является экспансия крупнейших продуктовых сетей и маркетплейсов страны (Ozon, Wildberries, Яндекс и др.) и ожидаемое открытие их логопарков. После длительного наращивания объемов складских мощностей в Московском регионе и ряде городов-миллионников онлайн-ритейлеры постепенно перенаправляют свое внимание на другие регионы России, анонсируя крупные BTS-проекты на наиболее востребованных для них территориях. Маркетплейсам теперь интересно усиливать свое присутствие не только в городах-миллионниках, но и в менее крупных населенных пунктах.
Распределение готового объема качественного складского предложения по городам России на конец первого полугодия 2024 года:
Как видно на диаграмме, на данный момент наиболее обеспеченными готовым качественным объемом складского предложения являются такие локации, как Московский регион, Санкт-Петербургская агломерация, а также такие крупные региональные города, как Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону и др. По оценкам Nikoliers, в конце 2024 года лидером по объему нового строительства может оказаться Новосибирск (300 тыс. кв. м), где строятся РЦ Wildberries площадью 150 тыс. кв. м в ПЛП «Новосибирск» и II очередь ОРЦ «РусАгроМаркет» (70 тыс. кв. м). На втором месте Казань 248 747 кв. м и на третьем Владимир 198 500 кв. м.
Активные темпы строительства высококлассных логистических центров продолжатся: в 2024 г. ожидается максимальный объем ввода за всю историю складского рынка – 6 227 тыс. кв. м (почти половина от этого объема придется на региональный рынок), в результате чего общий объем складского предложения в России увеличится до 48,4 млн кв. м.
Динамика объема готового качественного складского предложения России по основным рынкам
Источник: Nikoliers
ТОП-5 регионов-лидеров по обеспеченности складскими площадями:
|
Регион |
Обеспеченность складскими площадями (кв. м/1000 чел.) |
|
Екатеринбург |
1 539 |
|
Ростов-на-Дону |
1 143 |
|
Московский регион |
1 116 |
|
Новосибирск |
989 |
|
Краснодар |
782 |
Источник: Nikoliers
Формирующийся на складском рынке России баланс по распределению объема предложения в сторону региональных рынков во многом вызван реализацией проектов для маркетплейсов и продуктовых сетей, которые возводятся по схеме BTS или как собственное строительство. Эти игроки активно наращивают свои складские мощности по всей стране, тем самым увеличивая зону покрытия и оптимизируя логистические и бизнес-процессы.
Динамика соотношения объема качественного готового складского предложения России по основным рынкам
Источник: Nikoliers
Принимая во внимание текущую активность заключения BTS-сделок в регионах, по итогам 2024 г. региональный рынок складской недвижимости может впервые превысить показатель ввода столицы на 33%. С большой долей вероятности данная тенденция продолжится и в последующие годы, поскольку рынок складской недвижимости России продолжает испытывать большой дефицит качественных свободных помещений.
Динамика объема ввода по основным рынкам России
Источник: Nikoliers
Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers: «Учитывая текущий характер деловой активности маркетплейсов, который вызван запросом потребителя на быструю доставку товаров, мы прогнозируем сохранение высоких темпов нового строительства на региональном рынке, что будет влиять на рост совокупного объема качественного складского предложения по всей России. При этом сделки с участием онлайн-ритейлеров отмечаются не только в городах с населением от миллиона человек, но и в менее крупных населенных пунктах. Ввиду ограниченного предложения на региональных рынках, девелоперам следует наращивать свои мощности и компетенции в регионах, это позволит им диверсифицировать бизнес и удовлетворить запросы на крупные складские площади от маркетплейсов и других компаний, активно масштабирующих свой бизнес в регионах».
По прогнозам аналитиков в этом году в России введут около 60 млн квадратных метров частных домов, что будет сопоставимо с результатом 2023 года. Доля ИЖС в общем объеме ввода жилья составит 60% против 40% многоквартирного. Разрыв между сегментами мог установить новый рекорд, но высокие ставки и изменившиеся госпрограммы развернут тренд.
Спрос на индивидуальные дома в России остается высоким и значительно превышает интерес к квартирам. По итогам 7 месяцев 2024 года доля ИЖС в общем объеме введённого жилья достигла рекордных 70%, следует из данных Росстата. Для сравнения, годом ранее на этот вид жилья приходилось 59%.
Лидером по объему ввода выступает Московская область — здесь за январь-июль россияне построили 4,7 млн квадратных метров. Второе место занимает Краснодар (2,5 млн кв. м). Топ-3 замыкает Ленинградская область (1,6 млн кв. м).
С начала года рост ИЖС показали все федеральные округа. При этом наиболее выраженная динамика зафиксирована в Северо-Кавказском (+98% г/г), Дальневосточном (+32% г/г), Сибирском (+27% г/г) и Уральском (+24% г/г) федеральном округах.
По данным экспертов ВТБ и М2, при постройке дома россияне ориентируются на такие факторы, как стоимость дома, климатические условия в регионе и скорость возведения… Среди наиболее быстровозводимых, морозостойких домов — деревянные. Сегодня строительство такого дома может обойтись в 3 млн рублей. Для накопления этой суммы средней российской семье потребуется 3-6 лет при условии, что она будет откладывать от 50% до 100% дохода одного члена семьи.
Ускорить постройку такого жилья поможет ипотека. Например, по «семейной» госпрограмме при первом взносе 30% ежемесячный платеж по такому проекту составит около 20 тысяч или примерно пятую часть от средней заработной платы в РФ.
«В последнее время спрос на ИЖС «драйвит» разница в ценах на дома и квартиры. В крупных городах стоимость частного дома сопоставима с ценой небольшой квартиры в черте города, но она не подходит для семей. Изменение условий господдержки и достаточно высокие рыночные ставки «остудят» этот рынок. Но мы считаем, что «похолодание» будет кратковременным – все большее число подрядчиков будут адаптироваться к работе с эскроу, а банки предлагать опции снижения ставки по рыночной ипотеке, пока будет сохраняться жесткая монетарная политика», — прокомментировал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
«Июльские изменения в господдержке, действительно, повлияли на динамику в сегменте ИЖС. Об этом говорят и данные нашего исследования «Индекс настроений риелторов» — почти половина респондентов (48%) отмечают снижение спроса на частные дома. Несмотря на это, индивидуальное строительство продолжает лидировать на рынке недвижимости. Однако, помимо сложностей с кредитованием, ИЖС связан с некоторыми рисками, которые могут останавливать покупателей перед сделкой. Некачественное оказание услуг и завышение обещанной стоимости со стороны подрядчика — одни из главных опасений людей. Запуск системы эскроу-счетов поможет развеять тревогу из-за покупки дома», — добавил генеральный директор экосистемы недвижимости М2 Алексей Завгородний.