Льготная ипотека на пороге глобальной реформы
На сессии Восточного экономического форума (ВЭФ) первый заместитель министра труда и социальной защиты РФ Ольга Баталина высказала мнение о необходимости доработки льготной жилищной ипотеки, так как жилье покупается не только для проживания, но и инвестирования. А это значит, программа не в полной мере решает социальные задачи.
«Мы видим, конечно, и то, что жилье приобретают не всегда в том регионе, где семья живет», — сказала Ольга Баталина. Замминистра обратила внимание и на другой факт: в приоритете у покупателей — однокомнатные квартиры и студии. Такое жилье сложно назвать комфортным для семей с двумя или тремя детьми. Зато «малогабаритки» — хороший инвестиционный актив. Никаких предложений или идей, как решить данную проблему, Ольга Баталина не озвучила. Несложно догадаться: поднятая чиновником дискуссия отсылает к недавней инициативе федеральных властей — введению дифференцированных ставок.
О том, что семейная ипотека не в полной мере справляется с поставленной социальной задачей, эксперты говорят давно. Исследование центра «Аналитика. Бизнес. Право» демонстрирует: в 41 из 89 регионов страны домохозяйства со средним доходом не могут позволить себе приобрести квартиру площадью 50 м² даже по программе с господдержкой. Эксперты сделали такой вывод на основе данных Минстроя и Росстата, сопоставив стоимость квадратного метра и средних зарплат в каждом регионе.
Кроме высокой цены, сложности создает действующее ограничение суммы льготного займа.
«Максимальный размер кредита по семейной ипотеке в Москве и Санкт-Петербурге составляет 12 млн руб., а в остальных регионах — 6 млн руб. Для Северной столицы эта планка пока еще позволяет приобретать комфортное жилье», — говорит заместитель генерального директора АН «Главстрой» Ольга Кузнецова.
Одновременно из-за закрытия или ужесточения льготных ипотечных программ и высокой ключевой ставки страдает строительная отрасль. Главным образом это связано с падением продаж, и как следствие — сокращением инвестиций в новые проекты. Стагнация в строительной индустрии оказывает влияние на смежные отрасли — производство материалов, строительство транспортной и коммунальной инфраструктур, банковский сектор и другие сегменты экономики.
Назревшая необходимость
Эксперты не сомневаются: реформа льготных ипотечных программ неизбежна и будет запущена в ближайшей перспективе. Об этом свидетельствуют и слова председателя думского Комитета по финансовому рынку Анатолия Аксакова. В одном из выступлений он заявил: «Вопрос будет урегулирован до конца года».
Остается понять, как именно это произойдет. Эксперты сходятся во мнении, что программу запустят в пилотном режиме для нескольких регионов. Например, с наиболее критичной демографической и экономической ситуацией. Ставка будет определяться по формуле, учитывающей среднюю стоимость квадратного метра (по данным Минстроя) и среднедушевого дохода семьи заемщика. Возможно введение «вилки» ипотечных ставок. Например от 2% до 5% годовых.
Представители федеральных ведомств ранее говорили о привязке субсидированной ставки к месту проживания заемщика. Позднее стали упоминать о необходимости взаимосвязи мер поддержки и доходами домохозяйств. Теперь первый заместитель министра труда и социальной защиты РФ Ольга Баталина обратила внимание на малогабаритное жилье как объект инвестирования, а не решения социальных проблем.
«За» и «против»
Единая ставка льготного ипотечного кредитования для всех регионов — плохо. В каждой области средняя стоимость квадратного метра своя и может различаться в несколько раз. Равно как и доходы населения. Поэтому введение дифференцированной ставки видится более справедливым и экономически обоснованным и позволяет перенаправить инвестиционный капитал из столичных агломераций в регионы. Во-вторых, это своеобразная поддержка девелоперов — новые рынки, где спрос был подавлен недоступностью кредитов.
Непонятен и другой вопрос: Кто и как будет компенсировать банкам разницу в ставках: федеральный или региональный бюджеты, или это тандем? Тогда возникает другая проблема: если нововведение водится для жителей «небогатых районов страны», аналогичным бедным региональным бюджетам надо изыскивать деньги на новую статью расходов.
Представители финансов-кредитных учреждений заняли выжидательную позицию, молчат. В личных беседах финансисты утверждают: крупные федеральные банки будут готовы к работе по любым госпрограммам, так как их риски субсидируются. Небольшие частные банки едва ли смогут конкурировать. Впрочем, главными бенефициарами реформы многие называют крупные девелоперские компании, которые уже готовятся к экспансии в регионы.
В ожидании
«Расширение условий, смягчение требований к заемщикам или внедрение новых адресных мер поддержки — факторы, которые сделают ипотеку доступнее и оживят спрос. Если дифференцированная ставка будет учитывать среднедушевой доход региона, это может дополнительно стимулировать покупательскую активность в сегменте массового жилья», — добавляет Ольга Кузнецова.
«Мы надеемся, что при дифференциация ставок их максимальный уровень не поднимется выше текущих 6%. Важно не ухудшить нынешние условия по семейной ипотеке. При улучшении программы спрос на рынке недвижимости может вырасти до 20% в некоторых случаях», — добавляет директор по продажам ГК «Гранель» Лариса Маслюкова.
Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева менее оптимистична. По ее словам, предлагаемая инициатива по введению дифференцированной ставки по льготной ипотеке изначально содержит существенные ограничения. Она сужает уже и без того ограниченную аудиторию покупателей, которые могут воспользоваться программой. Ведь если ввести дополнительные условия, зависящие от региона проживания или количества детей, многие семьи не смогут претендовать на участие в программе.
«Любые дополнительные фильтры и усложнения могут сократить спрос на недвижимость и снизить доступность жилья для широкого круга покупателей. Важно сохранить баланс — чтобы помощь была действительно ощутимой, но при этом доступной для как можно большего числа семей», — резюмировала эксперт.
Специалисты департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» проанализировали объемы спроса, которые приходятся на самые востребованные объекты у покупателей в Москве и Подмосковье, – студии, 1-комнатные и 2-комнатные квартиры. Также они определили средние, минимальные и максимальные бюджеты покупки таких лотов. Так, в старой Москве средний чек сделки со студиями составляет 7,7 млн рублей, с 1-комнатными квартирами – 12 млн рублей, с 2-комнатными квартирами – 18 млн рублей.
По данным «НДВ-Супермаркет Недвижимости», в октябре доля сделок со студиями в общем объеме спроса на первичном рынке старой Москвы достигла 18,4%. Примечательно, что именно сегмент студий лидирует среди прочих категорий жилья по росту показателей спроса – годом ранее их доля в продажах составляла 10,6% (+7,8 п.п. за отчетный период).
Средняя площадь студий, реализованных по итогам октября, – 25 кв. м, усредненный бюджет сделки – 7,7 млн рублей. Минимальная цена, по которой в старой Москве была продана студия, – 5,1 млн рублей, максимальная – 17,9 млн рублей.
При этом наибольшая доля спроса на рынке новостроек старой Москвы приходится на 1-комнатные и 2-комнатные квартиры – 30% и 30,5% соответственно. За год объем сделок с 1-комнатными квартирами уменьшился на 4,3 п.п. (с 34,3%), с 2-комнатными квартирами – на 4,5 п.п. (с 35%).
Согласно статистике «НДВ-Супермаркет Недвижимости», средний метраж 1-комнатных лотов, которые покупатели приобрели в октябре, составляет 40 кв. м, 2-комнатных – 60 кв. м. Стоимость реализации «однушки» в среднем равна 12 млн рублей, «двушки» – 18 млн рублей.
Самая бюджетная «однушка» была приобретена в ЖК «Станция Л» (реализацией жилья в этом проекте занимается «НДВ-Супермаркет Недвижимости») – за 6,6 млн рублей, а самая дорогостоящая – за 56,4 млн рублей. Чек сделки по покупке 2-комнатной квартиры на первичном рынке старой Москвы начинается от 8,6 млн рублей, верхняя планка – 147,9 млн рублей.
На рынке новостроек Московской области, по данным департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости», доля сделок со студиями в общем объеме спроса находится примерно на том же уровне, что и в Москве – 19%. При этом объем спроса, который приходится на 1-комнатные квартиры, здесь выше – 36,4% против 30%. А 2-комнатные лоты в октябре приобрели 29,3% подмосковных покупателей.
В Московской области метраж проданных студий составляет в среднем около 25 кв. м, усредненная стоимость реализации – 4,5 млн рублей. Наиболее бюджетная студия была продана за 2,5 млн рублей, а самая дорогостоящая – в 3 раза дороже, за 7,5 млн рублей.
В сегменте 1-комнатных квартир показатели следующие: средний метраж таких лотов – 37 кв. м, чек сделки – около 6 млн рублей, минимальная цена реализации – 3,5 млн рублей, максимальная – 11,4 млн рублей. В категории 2-комнатных квартир средняя площадь равна 56 кв. м, бюджет сделки – 8 млн рублей, наименьшая цена продажи – 3,5 млн рублей, а самая высокая – 16,7 млн рублей.
Комментирует Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости»: «В структуре спроса особый интерес вызывает категория студий, чья доля в старой Москве за год выросла наиболее заметно. Обычно под термином “квартира-студия“ подразумевается тип квартиры, главным отличием которой является отсутствие перегородок между кухней и жилой комнатой. Площадь студий гораздо меньше метража обычных квартир и составляет, как правило, от 20 до 30 кв. м в масс-маркете (в сегментах “бизнес” и “элит” данный диапазон может быть гораздо больше).
Плюсы данного формата жилья – функциональность, более доступный ценник относительно стандартных квартир, относительно небольшие затраты на ремонт, отделку и коммунальные платежи. Главный недостаток студий – небольшая жилая площадь, как следствие, здесь сложно сделать перепланировку, кроме того, данный формат не подходит некоторым группам покупателей (скажем, семьям с детьми). Также необходимо понимать, что в погоне за минимальной ценой покупатель может существенно переплатить за стоимость квадратного метра, так как в студиях она в среднем на 20-30% выше, чем в многокомнатных квартирах.
При этом во многих ЖК студии являются самым востребованным предложением. Так, согласно статистике нашей компании, в некоторых проектах спрос на студии может достигать до 30% от общего числа продаваемых квартир. Если покупатели хотят жить в развитой локации столицы и в престижном жилом комплексе, а бюджет ограничен, то эта проблема может быть решена за счет приобретения студии. Кроме того, такие объекты часто покупают с инвестиционными целями, для дальнейшей сдачи в аренду, так как на рынке съемного жилья студии также весьма востребованы. Эти причины и повлияли на увеличение интереса покупателей к студиям».
Число самых компактных квартир (студий) в новостройках бизнес-класса на московском рынке жилья впервые сравнялось с числом самых просторных квартир (от 4 комнат и больше), отметили аналитики «Метриум». За прошедший год доля студий выросла до 6,3%, тогда как предложение многокомнатных квартир сократилось до сопоставимого уровня.
В октябре на рынке новостроек бизнес-класса в Москве застройщики предлагали покупателям 704 студии. Это небольшие квартиры, в которых жилая и кухонная зона объединены, а изолирован только санузел. В среднем в актуальных проектах застройки бизнес-класса студия достигает в площади 28 кв.м. За последний год предложение такого жилья в сегменте увеличилось в 3,3 раза – в октябре 2020 года девелоперы продавали всего 212 таких квартир. Доля студий среди других типов квартир, таким образом, увеличилась за 12 месяцев с 2% до 6,3%.
Одновременно сократилось предложение многокомнатных квартир. В среднем их площадь составляет 123 кв.м., тогда как у ближайших к ним по габаритам трехкомнатных квартир она достигает 95 кв.м. В октябре на рынке новостроек бизнес-класса насчитывалось всего 696 многокомнатных квартир, что на 14% меньше, чем год назад, когда их было 812. Доля квартир 4+ соответственно за прошедшие 12 месяцев уменьшилась с 7,8% до 6,3%.
Впрочем, отмечают эксперты «Метриум», для многокомнатных квартир этот показатель можно признать нормальным. В среднем за последние три года доля самых больших квартир каждый квартал составляла около 6,2%. Другая ситуация со студиями, которые в сегменте бизнес-класса всегда были крайне редким явлением. Так, в октябре 2018 года их доля составляла 1,6%, 2019 года – 1,5%, 2020 года – 2%. Иными словами, предложение студий в новостройках бизнес-класса доросло до предложения многокомнатных квартир.
«Многокомнатные квартиры всегда будут пользоваться спросом в новостройках бизнес-класса, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Их приобретают, с одной стороны, обеспеченные, а с другой стороны, практичные клиенты. Чаще всего это покупатели с большими семьями, и они не хотят переплачивать, но при этом стремятся получить максимум простора в качественном и комфортном жилом комплексе. При этом отмечу, что многокомнатные квартиры за последние годы также стали более разнообразными по своей конфигурации. В частности, в нашем городском районе “Ривер Парк” есть в продаже четырехкомнатные квартиры евроформата, то есть гостиная и кухня в них объединены в просторную социальную зону, что делает их более доступными по цене и эффективными с точки зрения планировки».
Предложение квартир с другим количеством комнат в целом распределено равномерно и за последний год существенно не изменилось, отмечают аналитики «Метриум». Доля однокомнатных квартир в продаже составляет 24,4%, двухкомнатных – 36,1%, трехкомнатных – 26,9%.
«Студия более экономичный вариант жилья для тех покупателей новостроек бизнес-класса, которым не нужны однокомнатные квартиры, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Часто это инвесторы, которые приобретают жилье для сдачи в аренду. Нередко студии покупают для временных остановок в столице менеджеры и чиновники из других городов. Также этот формат квартир интересен родителям студентов, которые хотят дать детям возможность самостоятельно жить в удобной локации, скажем, рядом с университетом».
Средняя стоимость студии в новостройке бизнес-класса в октябре составила почти 12 млн рублей (28 кв.м), однокомнатной квартиры – 18,1 млн рублей (44 кв.м в среднем), двухкомнатной квартиры – 26 млн рублей (67 кв.м), трехкомнатной – 34,9 млн рублей (95,4 кв.м). Многокомнатные квартиры в среднем обходились в 47,7 млн рублей (123 кв.м).
«Доля студий в новостройках бизнес-класса, на наш взгляд, будет расти, потому что они становятся очень популярны для некоторых представителей нашей покупательской аудитории, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва» (девелопер проектов в московском регионе ЖК ILove, Headliner, Bauman House, «Равновесие»). – Судии, несмотря на свою площадь, очень функциональное жилье, которое можно приспособить под жизнь студента или маломобильного человека, сдать в аренду бизнесмену, туристу, с выгодой перепродать. Однако, конечно, едва ли их доля в перспективе станет такой же, как в массовом сегменте рынка».
Источник: «Метриум»