Льготная ипотека на пороге глобальной реформы
На сессии Восточного экономического форума (ВЭФ) первый заместитель министра труда и социальной защиты РФ Ольга Баталина высказала мнение о необходимости доработки льготной жилищной ипотеки, так как жилье покупается не только для проживания, но и инвестирования. А это значит, программа не в полной мере решает социальные задачи.
«Мы видим, конечно, и то, что жилье приобретают не всегда в том регионе, где семья живет», — сказала Ольга Баталина. Замминистра обратила внимание и на другой факт: в приоритете у покупателей — однокомнатные квартиры и студии. Такое жилье сложно назвать комфортным для семей с двумя или тремя детьми. Зато «малогабаритки» — хороший инвестиционный актив. Никаких предложений или идей, как решить данную проблему, Ольга Баталина не озвучила. Несложно догадаться: поднятая чиновником дискуссия отсылает к недавней инициативе федеральных властей — введению дифференцированных ставок.
О том, что семейная ипотека не в полной мере справляется с поставленной социальной задачей, эксперты говорят давно. Исследование центра «Аналитика. Бизнес. Право» демонстрирует: в 41 из 89 регионов страны домохозяйства со средним доходом не могут позволить себе приобрести квартиру площадью 50 м² даже по программе с господдержкой. Эксперты сделали такой вывод на основе данных Минстроя и Росстата, сопоставив стоимость квадратного метра и средних зарплат в каждом регионе.
Кроме высокой цены, сложности создает действующее ограничение суммы льготного займа.
«Максимальный размер кредита по семейной ипотеке в Москве и Санкт-Петербурге составляет 12 млн руб., а в остальных регионах — 6 млн руб. Для Северной столицы эта планка пока еще позволяет приобретать комфортное жилье», — говорит заместитель генерального директора АН «Главстрой» Ольга Кузнецова.
Одновременно из-за закрытия или ужесточения льготных ипотечных программ и высокой ключевой ставки страдает строительная отрасль. Главным образом это связано с падением продаж, и как следствие — сокращением инвестиций в новые проекты. Стагнация в строительной индустрии оказывает влияние на смежные отрасли — производство материалов, строительство транспортной и коммунальной инфраструктур, банковский сектор и другие сегменты экономики.
Назревшая необходимость
Эксперты не сомневаются: реформа льготных ипотечных программ неизбежна и будет запущена в ближайшей перспективе. Об этом свидетельствуют и слова председателя думского Комитета по финансовому рынку Анатолия Аксакова. В одном из выступлений он заявил: «Вопрос будет урегулирован до конца года».
Остается понять, как именно это произойдет. Эксперты сходятся во мнении, что программу запустят в пилотном режиме для нескольких регионов. Например, с наиболее критичной демографической и экономической ситуацией. Ставка будет определяться по формуле, учитывающей среднюю стоимость квадратного метра (по данным Минстроя) и среднедушевого дохода семьи заемщика. Возможно введение «вилки» ипотечных ставок. Например от 2% до 5% годовых.
Представители федеральных ведомств ранее говорили о привязке субсидированной ставки к месту проживания заемщика. Позднее стали упоминать о необходимости взаимосвязи мер поддержки и доходами домохозяйств. Теперь первый заместитель министра труда и социальной защиты РФ Ольга Баталина обратила внимание на малогабаритное жилье как объект инвестирования, а не решения социальных проблем.
«За» и «против»
Единая ставка льготного ипотечного кредитования для всех регионов — плохо. В каждой области средняя стоимость квадратного метра своя и может различаться в несколько раз. Равно как и доходы населения. Поэтому введение дифференцированной ставки видится более справедливым и экономически обоснованным и позволяет перенаправить инвестиционный капитал из столичных агломераций в регионы. Во-вторых, это своеобразная поддержка девелоперов — новые рынки, где спрос был подавлен недоступностью кредитов.
Непонятен и другой вопрос: Кто и как будет компенсировать банкам разницу в ставках: федеральный или региональный бюджеты, или это тандем? Тогда возникает другая проблема: если нововведение водится для жителей «небогатых районов страны», аналогичным бедным региональным бюджетам надо изыскивать деньги на новую статью расходов.
Представители финансов-кредитных учреждений заняли выжидательную позицию, молчат. В личных беседах финансисты утверждают: крупные федеральные банки будут готовы к работе по любым госпрограммам, так как их риски субсидируются. Небольшие частные банки едва ли смогут конкурировать. Впрочем, главными бенефициарами реформы многие называют крупные девелоперские компании, которые уже готовятся к экспансии в регионы.
В ожидании
«Расширение условий, смягчение требований к заемщикам или внедрение новых адресных мер поддержки — факторы, которые сделают ипотеку доступнее и оживят спрос. Если дифференцированная ставка будет учитывать среднедушевой доход региона, это может дополнительно стимулировать покупательскую активность в сегменте массового жилья», — добавляет Ольга Кузнецова.
«Мы надеемся, что при дифференциация ставок их максимальный уровень не поднимется выше текущих 6%. Важно не ухудшить нынешние условия по семейной ипотеке. При улучшении программы спрос на рынке недвижимости может вырасти до 20% в некоторых случаях», — добавляет директор по продажам ГК «Гранель» Лариса Маслюкова.
Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева менее оптимистична. По ее словам, предлагаемая инициатива по введению дифференцированной ставки по льготной ипотеке изначально содержит существенные ограничения. Она сужает уже и без того ограниченную аудиторию покупателей, которые могут воспользоваться программой. Ведь если ввести дополнительные условия, зависящие от региона проживания или количества детей, многие семьи не смогут претендовать на участие в программе.
«Любые дополнительные фильтры и усложнения могут сократить спрос на недвижимость и снизить доступность жилья для широкого круга покупателей. Важно сохранить баланс — чтобы помощь была действительно ощутимой, но при этом доступной для как можно большего числа семей», — резюмировала эксперт.
По прогнозам Минэкономразвития РФ, с 2025 по 2027 год туристский поток в России будет ежегодно расти на 5–8%, в том числе за счет въездного туризма. По мнению чиновников, рост числа поездок будет обусловлен развитием туристской инфраструктуры и повышением интереса к путешествиям внутри страны, а также расширением номерного фонда.
По данным опроса, проведенного аналитическим сервисом Первый ОФД (входит в Группу ВТБ), 62% россиян планируют летом путешествовать по стране, 20% — отдыхать за границей. Как сообщают СМИ со ссылкой на комментарий Сергея Ромашкина, вице-президента Ассоциации туроператоров России (АТОР), эксперта Российского союза туриндустрии (РСТ) по внутреннему туризму, по итогам 2025 года ожидается рост внутреннего туризма на 8–10% и «преодоление планки в 100 млн поездок».
О росте туристского сегмента говорят данные сервиса Первый ОФД. В четвертом квартале 2024 года траты россиян-клиентов ВТБ внутри страны на отели и гостиницы выросли на треть по сравнению с октябрем — декабрем 2023 года и достигли 19 млрд рублей.
В опросе Первого ОФД лидируют южные направления — Сочи, курорты Краснодарского края, а 20% опрошенных намерены посетить Петербург.
Развитие внутреннего туризма побудило к активности малый и средний бизнес в этой сфере. ВТБ по итогам 2024 года выдал клиентам среднего и малого бизнеса из сферы туризма и гостеприимства более 2,3 тыс. кредитов на 258 млрд рублей — в 2,5 раза больше, чем годом раньше. При этом банк участвует в программе льготного кредитования Минэкономразвития, занимая долю рынка в 30%. По итогам 2024 года портфель банка по этой программе составил 32,2 млрд рублей, увеличившись за год практически вдвое.
«Предприниматели во многих регионах видят потенциал внутреннего туризма и инвестируют в развитие необходимой инфраструктуры, повышая качество сервиса туристских объектов. За прошлый год мы поддержали большое количество знаковых для страны проектов: от аквапарков и новых подъемников на горнолыжных курортах до расширения номерного фонда гостиниц. В этом году ожидаем повышенный интерес инвесторов к реализации новых туристских проектов и поддержим их инициативы», — подчеркнул Руслан Еременко, член правления ВТБ.
Петербург гостеприимный
По данным компании «Турбарометр Санкт-Петербурга», в 2024 году город посетили 11,6 млн туристов — на 2,2 млн больше, чем в 2023-м. Число иностранцев при этом выросло на 46% (839 тыс. человек): рост турпотока из дальнего зарубежья — 73%, из стран СНГ — 23%. Основным двигателем развития туризма в Петербурге остается внутренний спрос, констатируют в компании.
Соответственно, гостям Петербурга необходимо где-то жить.
По подсчетам NF Group, по итогам первого квартала 2025 года номерной фонд насчитывал 15,1 тыс. единиц в 119 объектах размещения. Новых гостиниц в первом квартале не появилось, но открылись четыре апарт-отеля, три из них — в формате сервисных апартаментов для розничных инвесторов. Всего в эксплуатацию сдано 1,1 тыс. юнитов, из которых 150 прошли классификацию. Общий объем предложения апарт-отелей по итогам первого квартала составил 60 объектов на 9 тыс. номеров.
Загрузка петербургских гостиниц по итогам квартала по разным данным составила 49–52%, что в любом случае больше, чем год назад.
Комитет по развитию туризма рассчитывает, что после майских праздников средняя загрузка гостиниц вырастет до 88%.
Аналитики NF Group отмечают: при ожидаемом количестве участников ПМЭФ до 26 тыс. человек для их размещения может потребоваться около 14 тыс. номеров — до 57% объема качественного предложения. Таким образом, более половины гостиничного фонда города потенциально может быть задействовано под нужды форума.
Кроме гостиниц и апарт-отелей, для рынка Петербурга характеры мини-отели, их насчитывается 550. Количество номеров в маленьких гостиницах невелико. Как правило, они располагаются в историческом центре — в реконструированных домах.
Мини-отели есть на любой вкус: для некурящих, для проживания с животными, бутикового формата, с разным количеством «звезд», хостелы и т. д.
Петербург был первым в России городом, где возникли мини-отели, и до сих пор они продолжают появляться. В 2025 году выданы разрешения на реконструкцию бывшего дома купца Михаила Фролова на Синопской набережной. Какого-либо формата отель запланирован в ходе реконструкции бывшей тюрьмы «Кресты».
Динамика предложения номерного фонда отелей в Санкт-Петербурге
Динамика предложения номерного фонда апарт-отелей в Санкт-Петербурге
Прогрессирующие перспективы
По данным NF Group, до конца 2025 года в Петербурге предполагается открыть десять апарт-отелей и две гостиницы с совокупным номерным фондом 2,7 тыс. единиц. Летом ожидается открытие гостиницы «Svet» на 802 номера, также запланировано открытие четырехзвездочного отеля «Lahta Towers» на 302 номера. Соответственно, к концу текущего года общий объем предложения на рынке гостиничной недвижимости может достичь 26,7 тыс. номеров.
«Петербург продолжает укреплять свои позиции в качестве одного из ведущих туристских направлений. На фоне высокой популярности города среди туристов необходимость в гостиничной инфраструктуре ощущается все острее. В этом году мы ожидаем рекордный с 2008 года объем нового строительства, который увеличит объем существующего предложения», — отметила Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.
Главным турпродуктом года в Петербурге объявлен патриотический туризм. В числе прочих приоритетных направлений 2025 года — научно-популярный туризм, экологический туризм, проект «Новая туристская география» и новый формат туризма — дизайн-туризм. Кроме того, готовятся три турпродукта: медицинский check-up, научно-познавательный туризм и креативный туризм.
ВТБ уже объявил о запуске нового проекта, направленного на привлечение пациентов из стран СНГ и других дружественных государств для лечения в России. ВТБ Медицина будет организовывать весь цикл медицинских услуг, обеспечивая полное сопровождение.
В мае 2025 средние цены предложения в локациях 500 тыс.+ практически не изменились (+0,1% к концу апреля). Более чем на 1% «квадрат» подорожал лишь в Махачкале, Оренбурге, Набережных Челнах и Новокузнецке (более выраженная динамика сохраняется в промышленных городах и локациях с изначально низким уровнем цен). Снижение цен зафиксировано только в Челябинске, Сочи и Краснодаре.
Средний рост год к году – +6% (т.е. почти вдвое ниже официальной инфляции). Стагнация на рынке фиксируется с апреля 2024 г. За последние 12 месяцев вторичка сильнее всего подорожала в Ижевске, Калининграде, Казани и Оренбурге (от +11% до +18%). Сократилась стоимость квадратного метра относительно прошлого года только в Ленинградской области.
Динамика средних цен предложения в 40 ключевых локациях
Сохраняется тренд на медленный рост объёма активного предложения: в мае он увеличился на 1%. Весной традиционно в продажу выходит чуть больше новых объявлений. Рост числа лотов зафиксирован в 21 локации из 40, наиболее сильным он был в Оренбурге (+11%), Ростове-на-Дону (+10%), Тольятти (+9%).
Относительно прошлого года выбор сейчас ниже на 21%. С ужесточением ипотечных условий часть продавцов решили снять квартиры с продажи и временно сдавать их, что вызвало сокращение предложения.
Динамика объёма предложения в 40 ключевых локациях
Спрос на вторичном рынке несмотря на заградительные ипотечные ставки сохраняется на высоком уровне. Переток активности из сегмента новостроек, по-прежнему, остаётся важным драйвером продаж.
В апреле число сделок в Москве снизилось относительно марта (на 8%), в Санкт-Петербурге продолжило увеличиваться (+2% за месяц). В годовом выражении спрос в 2025 г. оказался даже выше, чем в 2024 г. (+5% по итогам 4 месяцев в Москве и +9% в Санкт-Петербурге).
Просмотры объявлений на сайте Циан в городах 500+ также свидетельствуют о росте активности относительно прошлого года (на ~8%).
Динамика числа ДКП в Москве и Санкт-Петербурге
«На вторичном рынке сохраняется высокая активность: отсутствие роста цен продолжает притягивать спрос из сегмента новостроек. В отличие от первички, здесь ниже стоимость, можно торговаться и не нужно ждать завершения строительства, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Стагнация средних цен предложения сохранится и в дальнейшем, если не произойдет значимых изменений внешних условий, в том числе денежно-кредитной политики ЦБ».
Методика
В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек). Проанализированы цены предложения в лотах от застройщиков на Циане с учётом явно обозначенных скидок.
|
Локация |
Средняя цена кв.м., |
Динамика средней цены кв.м. |
|
|
за год |
за месяц |
||
|
Барнаул |
125,4 |
10% |
0,9% |
|
Владивосток |
183,1 |
3% |
0,7% |
|
Волгоград |
105,1 |
4% |
-0,1% |
|
Воронеж |
110,7 |
8% |
-0,7% |
|
Екатеринбург |
142,8 |
7% |
-0,2% |
|
Ижевск |
103,4 |
18% |
-0,3% |
|
Иркутск |
143,5 |
9% |
-0,6% |
|
Казань |
198,8 |
12% |
-0,4% |
|
Калининград |
146,4 |
16% |
0,8% |
|
Кемерово |
114,6 |
1% |
-0,2% |
|
Киров |
106,7 |
7% |
0,0% |
|
Краснодар |
138,8 |
3% |
-1,9% |
|
Красноярск |
130,7 |
4% |
-0,7% |
|
Ленинградская область |
127,4 |
-2% |
-0,4% |
|
Махачкала |
125,0 |
9% |
1,6% |
|
Москва |
354,6 |
4% |
0,2% |
|
Московская область |
166,8 |
1% |
0,1% |
|
Набережные Челны |
118,7 |
10% |
2,3% |
|
Нижний Новгород |
161,7 |
8% |
0,6% |
|
Новокузнецк |
100,2 |
1% |
2,3% |
|
Новосибирск |
137,4 |
8% |
0,7% |
|
Омск |
115,1 |
3% |
0,2% |
|
Оренбург |
92,0 |
11% |
2,0% |
|
Пермь |
114,3 |
9% |
0,4% |
|
Ростов-на-Дону |
141,0 |
6% |
-0,6% |
|
Рязань |
101,0 |
3% |
-0,4% |
|
Самара |
127,8 |
4% |
-0,4% |
|
Санкт-Петербург |
233,6 |
6% |
0,5% |
|
Саратов |
104,9 |
6% |
-0,4% |
|
Севастополь |
189,0 |
9% |
0,7% |
|
Сочи |
320,8 |
10% |
-1,3% |
|
Ставрополь |
106,6 |
2% |
0,0% |
|
Тольятти |
97,0 |
6% |
0,4% |
|
Томск |
122,1 |
5% |
-0,1% |
|
Тюмень |
127,5 |
7% |
0,8% |
|
Ульяновск |
92,1 |
4% |
0,0% |
|
Уфа |
131,0 |
6% |
-0,6% |
|
Хабаровск |
139,6 |
4% |
0,6% |
|
Челябинск |
108,5 |
5% |
-1,0% |
|
Ярославль |
102,6 |
6% |
-0,6% |
|
все локации 500 тыс.+ |
|
6% |
0,1% |
Источник: Циан.Аналитика