Льготная ипотека на пороге глобальной реформы
На сессии Восточного экономического форума (ВЭФ) первый заместитель министра труда и социальной защиты РФ Ольга Баталина высказала мнение о необходимости доработки льготной жилищной ипотеки, так как жилье покупается не только для проживания, но и инвестирования. А это значит, программа не в полной мере решает социальные задачи.
«Мы видим, конечно, и то, что жилье приобретают не всегда в том регионе, где семья живет», — сказала Ольга Баталина. Замминистра обратила внимание и на другой факт: в приоритете у покупателей — однокомнатные квартиры и студии. Такое жилье сложно назвать комфортным для семей с двумя или тремя детьми. Зато «малогабаритки» — хороший инвестиционный актив. Никаких предложений или идей, как решить данную проблему, Ольга Баталина не озвучила. Несложно догадаться: поднятая чиновником дискуссия отсылает к недавней инициативе федеральных властей — введению дифференцированных ставок.
О том, что семейная ипотека не в полной мере справляется с поставленной социальной задачей, эксперты говорят давно. Исследование центра «Аналитика. Бизнес. Право» демонстрирует: в 41 из 89 регионов страны домохозяйства со средним доходом не могут позволить себе приобрести квартиру площадью 50 м² даже по программе с господдержкой. Эксперты сделали такой вывод на основе данных Минстроя и Росстата, сопоставив стоимость квадратного метра и средних зарплат в каждом регионе.
Кроме высокой цены, сложности создает действующее ограничение суммы льготного займа.
«Максимальный размер кредита по семейной ипотеке в Москве и Санкт-Петербурге составляет 12 млн руб., а в остальных регионах — 6 млн руб. Для Северной столицы эта планка пока еще позволяет приобретать комфортное жилье», — говорит заместитель генерального директора АН «Главстрой» Ольга Кузнецова.
Одновременно из-за закрытия или ужесточения льготных ипотечных программ и высокой ключевой ставки страдает строительная отрасль. Главным образом это связано с падением продаж, и как следствие — сокращением инвестиций в новые проекты. Стагнация в строительной индустрии оказывает влияние на смежные отрасли — производство материалов, строительство транспортной и коммунальной инфраструктур, банковский сектор и другие сегменты экономики.
Назревшая необходимость
Эксперты не сомневаются: реформа льготных ипотечных программ неизбежна и будет запущена в ближайшей перспективе. Об этом свидетельствуют и слова председателя думского Комитета по финансовому рынку Анатолия Аксакова. В одном из выступлений он заявил: «Вопрос будет урегулирован до конца года».
Остается понять, как именно это произойдет. Эксперты сходятся во мнении, что программу запустят в пилотном режиме для нескольких регионов. Например, с наиболее критичной демографической и экономической ситуацией. Ставка будет определяться по формуле, учитывающей среднюю стоимость квадратного метра (по данным Минстроя) и среднедушевого дохода семьи заемщика. Возможно введение «вилки» ипотечных ставок. Например от 2% до 5% годовых.
Представители федеральных ведомств ранее говорили о привязке субсидированной ставки к месту проживания заемщика. Позднее стали упоминать о необходимости взаимосвязи мер поддержки и доходами домохозяйств. Теперь первый заместитель министра труда и социальной защиты РФ Ольга Баталина обратила внимание на малогабаритное жилье как объект инвестирования, а не решения социальных проблем.
«За» и «против»
Единая ставка льготного ипотечного кредитования для всех регионов — плохо. В каждой области средняя стоимость квадратного метра своя и может различаться в несколько раз. Равно как и доходы населения. Поэтому введение дифференцированной ставки видится более справедливым и экономически обоснованным и позволяет перенаправить инвестиционный капитал из столичных агломераций в регионы. Во-вторых, это своеобразная поддержка девелоперов — новые рынки, где спрос был подавлен недоступностью кредитов.
Непонятен и другой вопрос: Кто и как будет компенсировать банкам разницу в ставках: федеральный или региональный бюджеты, или это тандем? Тогда возникает другая проблема: если нововведение водится для жителей «небогатых районов страны», аналогичным бедным региональным бюджетам надо изыскивать деньги на новую статью расходов.
Представители финансов-кредитных учреждений заняли выжидательную позицию, молчат. В личных беседах финансисты утверждают: крупные федеральные банки будут готовы к работе по любым госпрограммам, так как их риски субсидируются. Небольшие частные банки едва ли смогут конкурировать. Впрочем, главными бенефициарами реформы многие называют крупные девелоперские компании, которые уже готовятся к экспансии в регионы.
В ожидании
«Расширение условий, смягчение требований к заемщикам или внедрение новых адресных мер поддержки — факторы, которые сделают ипотеку доступнее и оживят спрос. Если дифференцированная ставка будет учитывать среднедушевой доход региона, это может дополнительно стимулировать покупательскую активность в сегменте массового жилья», — добавляет Ольга Кузнецова.
«Мы надеемся, что при дифференциация ставок их максимальный уровень не поднимется выше текущих 6%. Важно не ухудшить нынешние условия по семейной ипотеке. При улучшении программы спрос на рынке недвижимости может вырасти до 20% в некоторых случаях», — добавляет директор по продажам ГК «Гранель» Лариса Маслюкова.
Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева менее оптимистична. По ее словам, предлагаемая инициатива по введению дифференцированной ставки по льготной ипотеке изначально содержит существенные ограничения. Она сужает уже и без того ограниченную аудиторию покупателей, которые могут воспользоваться программой. Ведь если ввести дополнительные условия, зависящие от региона проживания или количества детей, многие семьи не смогут претендовать на участие в программе.
«Любые дополнительные фильтры и усложнения могут сократить спрос на недвижимость и снизить доступность жилья для широкого круга покупателей. Важно сохранить баланс — чтобы помощь была действительно ощутимой, но при этом доступной для как можно большего числа семей», — резюмировала эксперт.
Геополитическая обстановка, санкции, валютные колебания не оставили ни один из сегментов экономики России равнодушным. Рынок недвижимости не стал исключением. Но тем не менее, он выстоял и, более того, приходит в норму. Кроме того, недвижимость всегда была, есть и будет одним из самых надежных и ликвидных инструментов сохранения и преумножения средств. Особенно, если говорить про высокобюджетный сегмент.
15 июня 2022 года состоялся пресс-завтрак, организованный компанией GRAVION, на котором эксперты рынка обсудили премиальный класс в эпоху перемен.
По данным аналитиков, по итогам мая, за последние пару месяцев, московский высокобюджетный рынок «просел» по продажам не более, чем на 10%. «Слухи о том, что продаж в новостройках высокого сегмента сейчас нет – миф. Их, конечно, стало меньше, - комментирует Елена Тарасова, коммерческий директор компании GRAVION. - Понятно, что часть клиентов озабочена сейчас другими вопросами, например, спасают свой бизнес. Некоторые просто следят за ситуацией и выжидают. Но при этом мы наблюдаем рост именно инвестиционных сделок. В разных проектах этот показатель может доходить до 10-12%».
При этом эксперты отмечают динамику стоимости квадратного метра. «Если говорить о ценах, то они продолжают медленно расти, не скачкообразно, а плавно. С начала года – это максимум 10-13%. Но если рассматривать более долгосрочную перспективу (5 лет), то в будущем мы однозначно увидим значительное увеличение бюджета в сегментах элит и премиум на фоне дефицита предложения. На текущий момент средняя стоимость кв.м перевалила за 1 млн руб. и колеблется в районе 1-1,2 млн», - добавляет Е.Тарасова.
Помимо сокращающегося предложения (с начала года число экспонируемых апартаментов и квартир в сегменте премиум и элит сократилось примерно на 15%), связанного с пересмотром стратегии, ростом затратной части по выплате застройщиками процентов по кредиту, снижением маржинальности проектов и сложностью просчитать их «будущее», на увеличение стоимости оказывает влияние и общий рост себестоимости строительства, а также удорожание и дефицит импортных составляющих.
Так по словам Игоря Рожкова, заместителя директора по строительству GRAVION, доля импорта в проектах премиум-класса может доходить до 50% от общей стоимости СМР. Это и лифтовое оборудование, отделочные внутренние и фасадные материалы, инженерия, мебель и оборудование и пр. «В нашей компании мы применяем дифференцированный подход, прорабатываем логистические решения, находим материалы и комплектующие на альтернативных ЕС рынках», - отметил Игорь Рожков.
Юрий Неманежин, управляющий партнер GRAVION, добавил, что в компании постоянно ведется активная работа по импортозамещению и подбору оборудования, комплектующих, отделочных и строительных материалов, не зависящих от курсовой разницы и геополитики. «Это позволяет нам не только соблюдать заявленные сроки, выполнить обязательства перед покупателями, но и сохранить высокое качество и премиальность наших объектов, - заявил Юрий. - Ситуация февраля-марта не изменила ход строительства нашего объекта CULT, темпы не снизились, а выросли, а в сентябре текущего года мы планируем полностью завершить монолитно-железобетонные работы и построить все 9 этажей».
По мнению Олега Торбосова, генерального директора Whitewill, кто сохранит отделку - настоящий премиальный девелопер. «Многие застройщики сегодня отказались от выполнения своих обязательств в части ремонта, - заявляет эксперт. – Но покупателю в этом сегменте наличие финишной отделки – один из факторов о принятии решении о покупке».
На мероприятии также был презентован комплекс сервисных апартаментов CULT. Это уникальный проект премиум-класса в самом центре Москвы общей площадью 10,4 тыс. кв.м. Объект реконструкции бывшего здания гостиницы «Варшава». Общее количество лотов – 92 шт., 80 из которых – классические апартаменты (2-7 этажи) и 12 апартаментов – видовые пентхаусы, расположенные на 8-9 этажах здания. Часть из них имеют доступ на собственную террасу.
Комплекс расположен в районе Якиманка непосредственно на Калужской площади. Удачная локация предлагает будущим резидентам множество возможностей. В непосредственной близости – парк Горького и Нескучный сад, парк искусств Музеон, сосредоточение набережных, музей «Гараж», Новая Третьяковка и множество других культовых мест столицы.
Современная архитектура и изысканная лаконичность здания органично дополняют сложившийся городской ансамбль. Просторное арт-лобби, выполненное в нью-йоркском стиле с уникальными предметами искусства, подчеркивает премиальный статус дома. Премиальный сервис и исчерпывающий набор внутренней инфраструктуры делают жизнь максимально приятной и удобной.
Авторы проекта – команда бюро СПИЧ во главе с одним из самых талантливых архитекторов современности Сергеем Чобаном. Интерьеры и дизайн МОПов были разработаны бюро VSA.
Завершение строительства дома запланировано на 4 квартал 2023 года. Общий объем инвестиций в проект – порядка 4 млрд рублей.
В мае доля ипотеки при покупке квартир комфорт-класса составила 81%, что на 14 п. п. больше, чем в апреле. В целом по рынку доля ипотеки составила 74%. В комфорт-классе ипотека является основным драйвером покупки жилья, и после снижения ключевой ставки до предсанкционного уровня 9,5% доля ипотеки в этом сегменте может вырасти до 90% в течение 2-3 месяцев.
После снижения девелоперской активности в марте и апреле застройщики начинают выводить новые проекты и очереди на рынок, в первую очередь, благодаря снижению ставок по проектному финансированию. Так, в сегменте комфорт-класса на рынок были выведены новые корпуса в 18 проектах. Общая проектная мощность корпусов – 425 тыс. кв. м, что в 2,7 раз больше, чем в апреле. Среди проектов, оказавших наибольшее влияние на показатель, можно отметить новые проекты от застройщика ПИК – «Новое Очаково» и «Полар».
После стремительного повышения цен в марте, обусловленного пересмотром ценовой политики в условиях экономической нестабильности, в апреле цены замедлили свой рост. В мае средняя стоимость квадратного метра в комфорт-классе практически не изменилась за месяц и составила 285 тыс. руб., а с конца прошлого года цена выросла на 8%, что во-первых, связано с точечной ценовой корректировкой в части проектов, а во-вторых, с выводом новых проектов реконструкции и переоборудования частными инвесторами зданий офисов и общежитий, в которых представлены минимальные площади лотов (от 9 кв. м), и, соответственно, минимальные бюджеты покупок.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers: «Снижение ключевой ставки до предсанкционного уровня окажет существенное влияние на рынок жилой недвижимости. Несмотря на плавное оживление в течение последних трех месяцев мы наблюдали сокращение спроса по всем сегментам. После весенней просадки спроса, а также привычного снижения покупательской активности во время майских каникул, мы прогнозируем рост объема сделок на рынке относительно показателей начала года, что будет стимулировать рост цен, а также вывод новых объемов на рынок со стороны девелоперов».