Льготная ипотека на пороге глобальной реформы
На сессии Восточного экономического форума (ВЭФ) первый заместитель министра труда и социальной защиты РФ Ольга Баталина высказала мнение о необходимости доработки льготной жилищной ипотеки, так как жилье покупается не только для проживания, но и инвестирования. А это значит, программа не в полной мере решает социальные задачи.
«Мы видим, конечно, и то, что жилье приобретают не всегда в том регионе, где семья живет», — сказала Ольга Баталина. Замминистра обратила внимание и на другой факт: в приоритете у покупателей — однокомнатные квартиры и студии. Такое жилье сложно назвать комфортным для семей с двумя или тремя детьми. Зато «малогабаритки» — хороший инвестиционный актив. Никаких предложений или идей, как решить данную проблему, Ольга Баталина не озвучила. Несложно догадаться: поднятая чиновником дискуссия отсылает к недавней инициативе федеральных властей — введению дифференцированных ставок.
О том, что семейная ипотека не в полной мере справляется с поставленной социальной задачей, эксперты говорят давно. Исследование центра «Аналитика. Бизнес. Право» демонстрирует: в 41 из 89 регионов страны домохозяйства со средним доходом не могут позволить себе приобрести квартиру площадью 50 м² даже по программе с господдержкой. Эксперты сделали такой вывод на основе данных Минстроя и Росстата, сопоставив стоимость квадратного метра и средних зарплат в каждом регионе.
Кроме высокой цены, сложности создает действующее ограничение суммы льготного займа.
«Максимальный размер кредита по семейной ипотеке в Москве и Санкт-Петербурге составляет 12 млн руб., а в остальных регионах — 6 млн руб. Для Северной столицы эта планка пока еще позволяет приобретать комфортное жилье», — говорит заместитель генерального директора АН «Главстрой» Ольга Кузнецова.
Одновременно из-за закрытия или ужесточения льготных ипотечных программ и высокой ключевой ставки страдает строительная отрасль. Главным образом это связано с падением продаж, и как следствие — сокращением инвестиций в новые проекты. Стагнация в строительной индустрии оказывает влияние на смежные отрасли — производство материалов, строительство транспортной и коммунальной инфраструктур, банковский сектор и другие сегменты экономики.
Назревшая необходимость
Эксперты не сомневаются: реформа льготных ипотечных программ неизбежна и будет запущена в ближайшей перспективе. Об этом свидетельствуют и слова председателя думского Комитета по финансовому рынку Анатолия Аксакова. В одном из выступлений он заявил: «Вопрос будет урегулирован до конца года».
Остается понять, как именно это произойдет. Эксперты сходятся во мнении, что программу запустят в пилотном режиме для нескольких регионов. Например, с наиболее критичной демографической и экономической ситуацией. Ставка будет определяться по формуле, учитывающей среднюю стоимость квадратного метра (по данным Минстроя) и среднедушевого дохода семьи заемщика. Возможно введение «вилки» ипотечных ставок. Например от 2% до 5% годовых.
Представители федеральных ведомств ранее говорили о привязке субсидированной ставки к месту проживания заемщика. Позднее стали упоминать о необходимости взаимосвязи мер поддержки и доходами домохозяйств. Теперь первый заместитель министра труда и социальной защиты РФ Ольга Баталина обратила внимание на малогабаритное жилье как объект инвестирования, а не решения социальных проблем.
«За» и «против»
Единая ставка льготного ипотечного кредитования для всех регионов — плохо. В каждой области средняя стоимость квадратного метра своя и может различаться в несколько раз. Равно как и доходы населения. Поэтому введение дифференцированной ставки видится более справедливым и экономически обоснованным и позволяет перенаправить инвестиционный капитал из столичных агломераций в регионы. Во-вторых, это своеобразная поддержка девелоперов — новые рынки, где спрос был подавлен недоступностью кредитов.
Непонятен и другой вопрос: Кто и как будет компенсировать банкам разницу в ставках: федеральный или региональный бюджеты, или это тандем? Тогда возникает другая проблема: если нововведение водится для жителей «небогатых районов страны», аналогичным бедным региональным бюджетам надо изыскивать деньги на новую статью расходов.
Представители финансов-кредитных учреждений заняли выжидательную позицию, молчат. В личных беседах финансисты утверждают: крупные федеральные банки будут готовы к работе по любым госпрограммам, так как их риски субсидируются. Небольшие частные банки едва ли смогут конкурировать. Впрочем, главными бенефициарами реформы многие называют крупные девелоперские компании, которые уже готовятся к экспансии в регионы.
В ожидании
«Расширение условий, смягчение требований к заемщикам или внедрение новых адресных мер поддержки — факторы, которые сделают ипотеку доступнее и оживят спрос. Если дифференцированная ставка будет учитывать среднедушевой доход региона, это может дополнительно стимулировать покупательскую активность в сегменте массового жилья», — добавляет Ольга Кузнецова.
«Мы надеемся, что при дифференциация ставок их максимальный уровень не поднимется выше текущих 6%. Важно не ухудшить нынешние условия по семейной ипотеке. При улучшении программы спрос на рынке недвижимости может вырасти до 20% в некоторых случаях», — добавляет директор по продажам ГК «Гранель» Лариса Маслюкова.
Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева менее оптимистична. По ее словам, предлагаемая инициатива по введению дифференцированной ставки по льготной ипотеке изначально содержит существенные ограничения. Она сужает уже и без того ограниченную аудиторию покупателей, которые могут воспользоваться программой. Ведь если ввести дополнительные условия, зависящие от региона проживания или количества детей, многие семьи не смогут претендовать на участие в программе.
«Любые дополнительные фильтры и усложнения могут сократить спрос на недвижимость и снизить доступность жилья для широкого круга покупателей. Важно сохранить баланс — чтобы помощь была действительно ощутимой, но при этом доступной для как можно большего числа семей», — резюмировала эксперт.
В Департаменте аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» проанализировали стоимость жилья в новостройках премиум-класса старой Москвы без учета апартаментов. Средневзвешенная цена квадратного метра по итогам сентября составила 734,7 тыс. руб., что больше показателя августа 2022 г. на 3,4%, а в сравнении с сентябрем 2021 г. – на 1,6%.
В сентябре 2022 г. совокупный объем предложения квартир премиум-класса на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 148,2 тыс. кв. м (+5,6% за месяц, -6,4% за год) и 1,5 тыс. квартир (+1,5% за месяц, +0,1% за год). В сентябре на первичный рынок не вышло новых проектов.
Наибольшая часть предложения квартир премиум-класса приходится на ЗАО – 58,1% площади (-0,9% за месяц, -8,5% за год), на втором месте – ЦАО с долей 26,2% площади (+1,7% за месяц, +3,8% за год). На третьем месте – САО с долей 12,6% (-1,2% за месяц, +2,3% за год). За месяц во всех округах выросла экспозиция, за исключением САО, в котором она уменьшилась на 3,6%.
Среди округов по средневзвешенной стоимости квадратного метра самым доступным остается САО – 648,4 тыс. руб. (+1,2% за месяц, +12,2% за год), а самым дорогим является ЦАО – 860,8 тыс. руб. (+1,4% за месяц, +20,1% за год).
Средняя цена квартиры премиум-класса в сентябре увеличилась на 7,5% – до 72,5 млн руб., за год стоимость снизилась на 5%. Наименьшая средняя стоимость лота отмечается в ЗАО – 60,1 млн руб. (+8,1% за месяц, -19,6% за год), самая высокая в ЦАО – 110,8 млн руб. (+2,5% за месяц, +18,2% за год).
Комментирует Наталия Кузнецова, генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «Большая часть экспозиции премиум-класса приходится на крупноформатные лоты: “еврочетырешки“ (35%) и “евротрешки“ (31%), средняя площадь которых 119,8 кв. м. и 85,2 кв. м соответственно. За месяц средняя площадь экспозиции выросла на 4% и составила 98,6 кв. м. На рынке премиум-класса наблюдается вымывание квартир небольшой площади. При этом также увеличился объем предложения на заключительной стадии строительной готовности – на 5%. Рынок квартир премиального сегмента все больше становится рынком готового жилья. На долю квартир в ЖК, введенных в эксплуатацию, приходится 22,8%, а в целом на завершающей стадии в экспозиции находится 66,5% лотов. Совокупность этих факторов и влияет на ценовую динамику в премиум-классе».
За год доля 10 самых успешных девелоперов «старой» Москвы в общем количестве заключенных договоров долевого участия выросла более чем на 17%, а в структуре выручки – на 11%. Такие данные приводят аналитики «Метриум». Кроме того, выручка лидера рейтинга и его доля в суммарном объеме реализованной площади за год увеличились в 1,6 раза.
В июле-сентябре 2022 года в новостройках «старой» Москвы было заключено 15,2 тыс. договоров долевого участия на 764,3 тыс. кв. м, что обеспечило выручку в размере 271,4 млрд рублей. По сравнению со II кварталом этого года количество сделок выросло на 29,2%, реализованный метраж – на 34,1%, а выручка – на 35,7%. Относительно аналогичного периода прошлого года число ДДУ снизилось на 4%, проданная площадь – на 11,6%, выручка – на 2,6%.
В проектах 10 самых успешных девелоперов «старой» Москвы в III квартале 2022 года заключено 77% от общего числа ДДУ, реализовано 75,5% от всей проданной площади, а их доля в суммарной выручке достигла 72,7%. Это сопоставимо с показателями II квартала текущего года. Относительно аналогичного периода 2021 года доля застройщиков из топ-10 в итоговом объеме сделок выросла на 17,3%, в реализованном метраже – на 14,2%, в выручке – на 11,4%.
За прошедшие три месяца топ-10 самых успешных застройщиков «старой» Москвы изменился незначительно. В него вернулись два девелопера («Интеко» и ГК «Инград»). Неизменным остался лидер – ГК «ПИК». Стоит отметить, что данная компания, наряду с «Донстрой» и MR Group, не покидает первую четверку с 2018 года.
«Возводимые нашей компанией комплексы бизнес-класса и премиального сегмента регулярно занимают высокие места в отраслевых рейтингах, – комментирует Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Например, проекты «Метрополия» и City Bay с начала года стабильно входят в топ-15 самых продаваемых проектов бизнес-класса, а ЖК Symphony 34, Mod и Hide – премиального сегмента. Отмечу, что в данных классах наблюдается самая серьезная конкуренция за клиента».
Звание самого успешного девелопера «старой» Москвы уже на протяжении длительного времени сохраняет ГК «ПИК». В III квартале 2022 года в его проектах заключено почти 7 тыс. ДДУ на 315,6 тыс. кв. м (41,3% от суммарного объема проданной площади в «старой» Москве), что принесло застройщику 86,9 млрд рублей. Стоит отметить, что доля ГК «ПИК» по реализованному метражу и суммарная выручка за год выросли в 1,6 раза. Наиболее популярные ЖК – «Люблинский парк» (самая продаваемая массовая новостройка по итогам июля-сентября), «Матвеевский парк», «Амурский парк».
«Серебро» рейтинга достается Level Group. В реализуемых данных девелопером комплексах в июле-сентябре текущего года совершено более 1,4 тыс. сделок на 69 тыс. кв. м (9% от общей реализованной площади), что обеспечило выручку в размере 29 млрд рублей. Самые востребованные проекты – «Level Мичуринская» (первое место по продажам в бизнес-классе по итогам III квартала) и «Level Южнопортовая».
Третье место занял девелопер «Донстрой». В III квартале 2022 года в проектах компании заключено 0,8 тыс. договоров долевого участия на 51 тыс. кв. м (6,7% от суммарной реализованной площади в «старой» Москве), что принесло застройщику 23,9 млрд рублей. Самые популярные ЖК – «Символ» и «Остров».
«На первичном рынке «старой» Москвы продолжается тенденция к увеличению доли крупных системных игроков, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Такие компании отличаются большим запасом прочности и могут преодолеть периоды турбулентности в экономике и геополитике с меньшими потерями. Другой интересный тренд – в первую тройку вошел застройщик, реализующий проекты во всех сегментах первичного рынка «старой» Москвы – от массового до высокобюджетного».
Самые успешные девелоперы «старой» Москвы по итогам III квартала 2022 года*
|
|
|
Девелопер |
Продано площадей, тыс. кв. м |
Количество заключенных ДДУ, ед. |
Выручка, млрд руб.* |
Доля рынка по проданной площади |
|
1 |
▬ |
ГК «ПИК» |
315,6 |
6 961 |
86,9 |
41,3% |
|
2 |
▲ |
Level Group |
69 |
1 424 |
29 |
9% |
|
3 |
▼ |
«Донстрой» |
51 |
813 |
23,9 |
6,7% |
|
4 |
▼ |
MR Group |
29,2 |
513 |
12,3 |
3,8% |
|
5 |
▲ |
ГК «ФСК» |
33,1 |
543 |
10,8 |
4,3% |
|
6 |
▲ |
ГК «Инград» |
21,1 |
278 |
9,3 |
2,8% |
|
7 |
▼ |
Vesper |
5,4 |
43 |
7 |
0,7% |
|
8 |
▼ |
ГК «Самолет» |
26 |
567 |
6,4 |
3,4% |
|
9 |
▲ |
ГК «Интеко» |
8,8 |
132 |
6,1 |
1,2% |
|
10 |
▼ |
ГК «Гранель» |
18,1 |
455 |
5,4 |
2,4% |
* По суммарной площади квартир, реализованных через договоры долевого участия (ДДУ). Учитываются сделки со всеми физическими лицами, заключившими не более трех ДДУ одновременно.
**Экспертная оценка на основе цены предложения без учета возможных скидок
Источник: «Метриум»