Льготная ипотека на пороге глобальной реформы
На сессии Восточного экономического форума (ВЭФ) первый заместитель министра труда и социальной защиты РФ Ольга Баталина высказала мнение о необходимости доработки льготной жилищной ипотеки, так как жилье покупается не только для проживания, но и инвестирования. А это значит, программа не в полной мере решает социальные задачи.
«Мы видим, конечно, и то, что жилье приобретают не всегда в том регионе, где семья живет», — сказала Ольга Баталина. Замминистра обратила внимание и на другой факт: в приоритете у покупателей — однокомнатные квартиры и студии. Такое жилье сложно назвать комфортным для семей с двумя или тремя детьми. Зато «малогабаритки» — хороший инвестиционный актив. Никаких предложений или идей, как решить данную проблему, Ольга Баталина не озвучила. Несложно догадаться: поднятая чиновником дискуссия отсылает к недавней инициативе федеральных властей — введению дифференцированных ставок.
О том, что семейная ипотека не в полной мере справляется с поставленной социальной задачей, эксперты говорят давно. Исследование центра «Аналитика. Бизнес. Право» демонстрирует: в 41 из 89 регионов страны домохозяйства со средним доходом не могут позволить себе приобрести квартиру площадью 50 м² даже по программе с господдержкой. Эксперты сделали такой вывод на основе данных Минстроя и Росстата, сопоставив стоимость квадратного метра и средних зарплат в каждом регионе.
Кроме высокой цены, сложности создает действующее ограничение суммы льготного займа.
«Максимальный размер кредита по семейной ипотеке в Москве и Санкт-Петербурге составляет 12 млн руб., а в остальных регионах — 6 млн руб. Для Северной столицы эта планка пока еще позволяет приобретать комфортное жилье», — говорит заместитель генерального директора АН «Главстрой» Ольга Кузнецова.
Одновременно из-за закрытия или ужесточения льготных ипотечных программ и высокой ключевой ставки страдает строительная отрасль. Главным образом это связано с падением продаж, и как следствие — сокращением инвестиций в новые проекты. Стагнация в строительной индустрии оказывает влияние на смежные отрасли — производство материалов, строительство транспортной и коммунальной инфраструктур, банковский сектор и другие сегменты экономики.
Назревшая необходимость
Эксперты не сомневаются: реформа льготных ипотечных программ неизбежна и будет запущена в ближайшей перспективе. Об этом свидетельствуют и слова председателя думского Комитета по финансовому рынку Анатолия Аксакова. В одном из выступлений он заявил: «Вопрос будет урегулирован до конца года».
Остается понять, как именно это произойдет. Эксперты сходятся во мнении, что программу запустят в пилотном режиме для нескольких регионов. Например, с наиболее критичной демографической и экономической ситуацией. Ставка будет определяться по формуле, учитывающей среднюю стоимость квадратного метра (по данным Минстроя) и среднедушевого дохода семьи заемщика. Возможно введение «вилки» ипотечных ставок. Например от 2% до 5% годовых.
Представители федеральных ведомств ранее говорили о привязке субсидированной ставки к месту проживания заемщика. Позднее стали упоминать о необходимости взаимосвязи мер поддержки и доходами домохозяйств. Теперь первый заместитель министра труда и социальной защиты РФ Ольга Баталина обратила внимание на малогабаритное жилье как объект инвестирования, а не решения социальных проблем.
«За» и «против»
Единая ставка льготного ипотечного кредитования для всех регионов — плохо. В каждой области средняя стоимость квадратного метра своя и может различаться в несколько раз. Равно как и доходы населения. Поэтому введение дифференцированной ставки видится более справедливым и экономически обоснованным и позволяет перенаправить инвестиционный капитал из столичных агломераций в регионы. Во-вторых, это своеобразная поддержка девелоперов — новые рынки, где спрос был подавлен недоступностью кредитов.
Непонятен и другой вопрос: Кто и как будет компенсировать банкам разницу в ставках: федеральный или региональный бюджеты, или это тандем? Тогда возникает другая проблема: если нововведение водится для жителей «небогатых районов страны», аналогичным бедным региональным бюджетам надо изыскивать деньги на новую статью расходов.
Представители финансов-кредитных учреждений заняли выжидательную позицию, молчат. В личных беседах финансисты утверждают: крупные федеральные банки будут готовы к работе по любым госпрограммам, так как их риски субсидируются. Небольшие частные банки едва ли смогут конкурировать. Впрочем, главными бенефициарами реформы многие называют крупные девелоперские компании, которые уже готовятся к экспансии в регионы.
В ожидании
«Расширение условий, смягчение требований к заемщикам или внедрение новых адресных мер поддержки — факторы, которые сделают ипотеку доступнее и оживят спрос. Если дифференцированная ставка будет учитывать среднедушевой доход региона, это может дополнительно стимулировать покупательскую активность в сегменте массового жилья», — добавляет Ольга Кузнецова.
«Мы надеемся, что при дифференциация ставок их максимальный уровень не поднимется выше текущих 6%. Важно не ухудшить нынешние условия по семейной ипотеке. При улучшении программы спрос на рынке недвижимости может вырасти до 20% в некоторых случаях», — добавляет директор по продажам ГК «Гранель» Лариса Маслюкова.
Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева менее оптимистична. По ее словам, предлагаемая инициатива по введению дифференцированной ставки по льготной ипотеке изначально содержит существенные ограничения. Она сужает уже и без того ограниченную аудиторию покупателей, которые могут воспользоваться программой. Ведь если ввести дополнительные условия, зависящие от региона проживания или количества детей, многие семьи не смогут претендовать на участие в программе.
«Любые дополнительные фильтры и усложнения могут сократить спрос на недвижимость и снизить доступность жилья для широкого круга покупателей. Важно сохранить баланс — чтобы помощь была действительно ощутимой, но при этом доступной для как можно большего числа семей», — резюмировала эксперт.
Почти половина россиян при покупке квартиры в новостройке готовы сэкономить на качестве ради более низкой цены. Почему это ошибка?
Лишь 7% россиян готовы отказаться от приобретения квартиры, если узнают, что при строительстве дома использовались материалы низкого качества, это выяснила компания ROCKWOOL Россия в результате опроса о критериях выбора жилья в новостройках. Как показало исследование, при прочих равных 45% россиян скорее выберут более дешевое жилье, пусть и хуже по качеству. И только 38% готовы заплатить больше, но приобрести жилье из надежных стройматериалов.
Главным фактором, который может спровоцировать отказ от покупки квартиры, 27% россиян назвали неразвитую инфраструктуру, 20% — безответственного застройщика, 13% — постоянный шум (близость стройки, дороги и пр.). Для 12% россиян принципиально важна экология — если она оставляет желать лучшего, респонденты готовы отказаться от покупки жилья. Для 11% решающим фактором является недостаточное количество парковочных мест, для 10% — недоступность общественного транспорта. И только 7% однозначно откажутся от квартиры, если использовались низкокачественные строительные материалы.
Помимо цены, при выборе жилья в новостройке 92% россиян обращают внимание на инфраструктуру района, 89% ориентируются на расположение (например, выбирают определенный район или близость к парку, водоему и т.д.), 71% смотрят на срок сдачи и возможность заехать в новую квартиру как можно быстрее. Кроме того, для 52% россиян важна репутация застройщика, для 44% — планировка квартиры и этаж. На качество строительства и материалы дома при выборе жилья внимание обращают лишь 37%, на шумо- и теплоизоляцию дома — только 32%.
«Многие покупатели квартир в новостройках считают, что достаточно ориентироваться только на репутацию и престиж строительной компании — якобы это уже выступает гарантией использования качественных строительных материалов, достойной шумо- и теплоизоляции дома, надежности инженерных систем. Однако это далеко не всегда так. Важно понимать, что даже у одного и того же застройщика могут быть дома разного статуса и качества. Нельзя исключать и банальный человеческий фактор», — предупреждает Фатима Газанова, директор по связям с общественностью ROCKWOOL Россия.
Сообщения о тех или иных разрушениях в новых домах, увы, не редкость. Так, только за последние два года в России произошло два случая серьезного обрушения облицовки, а также возникновения глубокой трещины в многоквартирных домах.
На качество новостроек неминуемо влияют и внешние факторы. Так, по словам аудитора Счетной палаты РФ Натальи Труновой, сегодня в России появился риск снижения качества строительства жилья на фоне резко изменившегося валютного курса, меняющейся ключевой ставки Банка России, ухода иностранных компании с рынка страны и перебоев в логистических цепочках поставок импортных товаров. В результате, как отметила Наталья Трунова, несмотря на меры поддержки как федерального, так и регионального уровня, в стране стало чаще строиться энергетически неэффективное, не в полной мере обеспеченное объектами инфраструктуры жилье.
Эксперты ROCKWOOL Россия отмечают, что сегодня особенно важно обращать пристальное внимание на то, из чего и как построен дом. Это влияет на элементарную безопасность и комфорт проживания, на энергоэффективность жилья и возможность сэкономить на коммунальных затратах, а также на ликвидность квартиры в будущем, если рассматривать ее как долгосрочную инвестицию.
Что именно нужно учитывать?
Во-первых, сам материал, из которого строится здание. Наиболее долговечными считаются монолитные дома — они рассчитаны на эксплуатацию в течение 150 лет. На втором месте идут кирпичные дома, срок эксплуатации которых составляет около 100 лет, а на третьем — распространенное и недорогое панельное жилье, которое служит около 75 лет. На практике многие жилые дома стоят и дольше – это зависит от условий эксплуатации и своевременности капитального ремонта. Но в любом случае: чем меньше заявленный срок службы, тем быстрее здание начинает изнашиваться и появляется потребность в капитальном ремонте.
Во-вторых, стоит уточнить, какие материалы применялись при герметизации швов. Это особенно важно для панельных домов: панели соединяются за счет сварки металлической арматуры, которая подвержена коррозии. Есть достаточно простой способ проверить герметичность швов: нужно измерить температуру стен и температуру в помещении — разница не должна быть больше 4 градусов. То есть, если в комнате 20 градусов, то стена не может быть холоднее 16 градусов, обратно говорит о проблемах со швами и изоляцией. Норма закреплена СП 50.13330.2012.
Если герметизация швов в таком доме оставляет желать лучшего, через некоторое время возникнут щели — в квартире будет влажно, холодно, появится плесень. Возможны и более масштабные разрушения из-за коррозионного износа арматуры, вплоть до разрушения.
В-третьих, необходимо уделить особое внимание теплоизоляции. Утепление фасадов значительно повышает энергоэффективность здания. Благодаря этому существенно снижаются затраты на обогрев и кондиционирование помещения.
«Сегодня оптимальным материалом для этой задачи считается каменная вата из-за сочетания высоких теплоизоляционных свойств, негорючести и звукопоглощения. Таким образом, сокращаются теплопотери здания, экономится энергия и достигается оптимальный влажностный режим внутри помещений. Параметры энергетической эффективности и пожарной безопасности входят в фундаментальный документ – Федеральный закон №384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”. Кроме того, минеральный теплоизоляционный слой в составе фасадных систем защищает несущие конструкции от климатических воздействий», — рассказывает Андрей Петров, ведущий инженер-проектировщик ROCKWOOL Россия.
В-четвертых, при выборе жилья в новостройке необходимо осмотреть не только саму квартиру, но и подъезд, обратить внимание на состояние пожарных выходов, а также придомовой территории. Оцените общую аккуратность работ и наличие внешних повреждений, уточните, какие материалы использовались.
В-пятых, в самой квартире следует проверить материал межкомнатных перегородок — соответствует ли он заявленным условиям. Есть прецеденты, когда застройщик обещал, что межкомнатные перегородки в квартире будут сделаны из кирпича, но в реальности их выполнили из пазогребневых плит. Замена материалов не всегда плоха, и все-таки важно убедиться, что квартира при этом не потеряла в цене и качестве.
В-шестых, не лишним будет запросить у застройщика документы, подтверждающие безопасность и экологичность материалов, использующихся при строительстве и отделке. Важно, чтобы они не содержали вредных веществ. Например, пенополистирол выделяет фенол и стирол — это токсичные вещества, которые опасны для здоровья.
Подведем итоги: внешне привлекательная новостройка на практике может оказаться не столь желанным жильем, как это преподносится в рекламных буклетах. Но о многих недостатках новоселы узнают уже постфактум. Чтобы не допустить разочарования при покупке квартиры в новых зданиях, необходимо уделять особое внимание качеству материалов и самого строительства.
Аналитики консалтинговой компании NF Group (ex. Knight Frank Russia) разработали методические рекомендации по классификации объектов формата Light Industrial – небольших складских и производственных помещений, характеризующихся мелкой нарезкой (от 100 до 1 700 кв. м), а также наличием офисных и административно-бытовых пространств (не менее 10% от производственно-складских площадей). Выделяются два класса качественных объектов формата Light Industrial – А и В: они отличаются от классических складов тех же классов целым рядом свойств, среди которых – конструктивные особенности, устройство технических и инженерных систем здания, характеристики земельных участков и другие параметры. На данный момент в Московском регионе построено 91 тыс. кв. м подобных помещений, 184 тыс. кв. м площадей находится на стадии строительства, а на стадии проектирования и планирования – около 587 тыс. кв. м. По оценкам NF Group, в ближайшие пять лет объем предложения увеличится более чем в восемь раз.
- Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group (ex. Knight Frank Russia): «Рынок Light Industrial развивается динамично, и игрокам необходима возможность правильно определить ключевые параметры продукта данного формата. Мы проанализировали запросы потребителей, а также российский и международный опыт строительства подобных объектов, систематизировали эти данные и разработали классификацию, которая позволит девелоперам создать востребованный на рынке продукт, банкам – верно подойти к оценке финансирования проектов Light Industrial, а аналитикам – систематизировать статистику и мониторинг этого молодого субрынка производственно-складской недвижимости».
- По словам Ольги Широковой, производственный Light Industrial – это объекты с минимально предлагаемой нарезкой производственно-складских площадей от 100 до 1 700 кв. м, долей офисных площадей не менее 10% от производственно-складских площадей, эффективной высотой не менее восьми метров от уровня пола (высота от уровня пола до низа несущих конструкций), а также нагрузкой на пол не менее 4 т/кв. м. Важной особенностью этих объектов является возможность использования инженерной инфраструктуры (водоснабжения, газоснабжения) для производственных целей, а также выделение не менее 25 кВт электричества на предлагаемый блок. Целевой аудиторией этого формата являются небольшие, легкие производства, а не крупные индустриальные холдинги. Спрос на объекты Light Industrial исходит от инвесторов и конечных потребителей – производственных компаний, а также компаний, которым необходим качественный склад небольшой площади.
Light Industrial класса А
- Формат Light Industrial (LI) класса А отличается от традиционного формата склада класса А рядом характеристик. В Light Industrial – более низкие значения минимальной эффективной высоты хранения (8 м против 12 м в складах класса А) и меньшая допустимая нагрузка на пол (4 т/кв. м против 7 т/кв. м в складах класса А). Также различаются требования к сетке колонн: если для склада класса А требуется сетка размером 12х24 м, то для формата Light Industrial важно, чтобы в производственном блоке колонны отсутствовали. Ворота в производственном Light Industrial класса А могут быть расположены как на уровне 0 м, так и на уровне 1,2 м.
- В объектах формата Light Industrial класса А важна инженерная инфраструктура. Среди требований – базовое выделение электричества от 25 кВт на минимальный предлагаемый блок. Обязательно наличие возможности увеличения выделяемой электрической мощности, выделения газа для производственных процессов. Также требуется установка индивидуальных приборов учета инженерных коммуникаций для каждого блока. В отличие от складского класса А, для объектов Light Industrial необходима техническая возможность установки кран-балки, в том числе специфической.
- Доля административно-бытовых помещений в объектах Light Industrial класса А выше, чем в складах такого же класса – не менее 10% от производственно-складских площадей. Такие помещения отличаются возможностью широкого использования.
- Также важной особенностью Light Industrial класса А является то, что площадь блоков этого формата ограничена: так, блоки площадью более 1 700 кв. м не относятся к подобному формату, а соотношение сторон блока в данном классе должно быть не более, чем 1 к 3. При этом обязательно выделение блока Light Industrial и земельного участка под ним в отдельные кадастровые единицы.
- Стоит отметить, что блоки формата Light Industrial могут входить в состав многоэтажного складского комплекса (один из примеров – верхний этаж объекта «PNK ПАРК МКАД-М4»). Если блоки на разных этажах не сдаются в аренду единым лотом, вертикальные коммуникации и осуществляются посредством грузовой рампы и грузовых лифтов. Если производственные площади первого и второго этажа предлагаются в аренду единым лотом, то коммуникации осуществляются с помощью грузового лифта или подъемника грузоподъемностью не менее трех тонн на каждый предлагаемый блок.
- Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group: «В Московском регионе на данный момент построено 91 тыс. кв. м подобных помещений, 184 тыс. кв. м площадей формата Light Industrial находится на стадии строительства, а на стадии проектирования и планирования – около 587 тыс. кв. м. Средняя ставка аренды на помещения такого формата составляет 7 000 руб./кв. м/год triple net, стоимость продажи – более 80 000 руб./кв. м без НДС. Стоимость строительства объектов Light Industrial выше, чем обычных складов, примерно на 10–20% (в зависимости от проекта). Это новый формат для российского рынка, но строительство идет: по оценкам NF Group, в ближайшие пять лет объем предложения увеличится более чем в восемь раз».
Light Industrial класса B
- Объекты формата Light Industrial класса B отличаются от классических складов аналогичного качества меньшей допустимой нагрузкой на пол (не менее 2 т/кв. м против 4 т/кв. м в складах класса В) и приоритетностью инженерной инфраструктуры. Базовое выделение электричества начинается от 10 кВт на минимальный предлагаемый блок. В таких объектах, как и в Light Industrial класса А, обязательно наличие возможности увеличения выделяемой электрической мощности и выделения газа для производственных процессов. В отличие от складского класса B, в Light Industrial необходима техническая возможность установки кран-балки, в том числе специфической.
- Как и в классе А, доля административно-бытовых помещений в объектах Light Industrial класса B выше, чем в складах такого же класса, – они занимают не менее 10% от производственно-складских площадей. Блоки Light Industrial класса В также имеют ограничение по площади: не более 1 700 кв. м.
- Между собой классы А и В формата Light Industrial также имеют ряд отличий. Среди них – эффективная высота хранения (не менее 8 м для класса А и не менее 6 м для класса В), минимальная нагрузка на пол (4 т/кв. м для класса А и 2 т/кв. м для класса В), выделение электричества на блок (от 25 кВт для класса А и от 10 кВт для класса В). Кроме того, в объектах класса В необязательным является наличие антипылевого покрытия на полу, отсутствуют индивидуальные приборы учета на каждый блок, необязательно выделение блока Light Industrial и земельного участка под ним в отдельные кадастровые единицы, а соотношение сторон блока может быть больше, чем 1 к 3. Обеспечение доступа крупнотоннажного транспорта в объектах класса В также необязательно, достаточно обеспечение доступа среднетоннажного транспорта, а парковочных мест может быть меньше, чем в классе А.
Подробные методические рекомендации по классификации объектов Light Industrial – по ссылке.