Цифровизация требует смены курса
Цифровизация не обещает оптимизировать затраты. Главным достижением станут рост прозрачности, управляемости и скорости процессов, утверждают аналитики компании «ДОМ.РФ Технологии» (входит в группу ДОМ.РФ) и Фонда «Сколково» по результатам исследования о цифровизации в девелопменте. Необходимость цифровизации никто не отрицает, однако проблем в этой сфере пока много.
По мнению аналитиков, стратегию цифровизации определяет масштаб бизнеса. Так, небольшие компании сосредоточены на автоматизации базовых процессов — документооборота, строительных операций и клиентских сервисов. Средний бизнес внедряет ТИМ, стремится к централизации данных и контролю себестоимости, предпринимает попытки интеграции цифровых решений. Крупные компании выходят на уровень комплексной интеграции, работают над удобством использования цифровых систем, внедряют инструменты аналитики и прогнозирования, включая AI.
«Если рассматривать цифровизацию как внедрение интеллектуальных решений на всех этапах девелоперского цикла — от выбора участка до эксплуатации объекта, — можно говорить, что сегодня на рынке порядка 40–50% процессов уже активно используются в “цифре”. В первую очередь это проектирование и моделирование (BIM-технологии), визуализации, расчеты, а также маркетинг и работа с клиентскими данными: здесь применение нейросетей позволяет существенно экономить время и повышать точность решений», — рассуждает Александр Кравцов, совладелец Fizika Development.
По словам Константина Иваницкого, начальника отдела цифровизации «Главстрой Санкт-Петербург», уровень цифровизации в компании зависит от направления деятельности. Так, цифровые решения внедрены в блоках продаж, маркетинга и управления человеческим капиталом, где активно применяются CRM-системы, сквозная аналитика и инструменты автоматизации HR-процессов. «Вектор цифровой трансформации постепенно смещается в сторону core-бизнеса: выбора земельных участков, проектирования, строительства и управления девелоперскими проектами. Если говорить именно о производственных процессах, то мы находимся на начальной стадии. В совокупности уровень цифровизации компании можно оценить примерно в 20%. Это хороший старт, но потенциал дальнейшего развития очень велик», — оценивает он.
Андрей Чернуха, генеральный директор «Галс Цифра», руководитель функционального направления «персонал и организационное развитие» ГК «Галс-Девелопмент», рассказывает: «В “Галс-Девелопмент” переведены в цифру и связаны между собой все механизмы управления — от проектирования до ввода зданий в эксплуатацию. Таким образом, выстроилась целая экосистема решений для цифровизации строительства, которыми также могут пользоваться партнеры-подрядчики девелопера».
Иван Власов, СЕО IT-компании «Философт», резюмирует: «Быстрее всего цифровизация продвинулась в сфере продаж и ТИМ. Сотрудники продаж более гибкие и ориентированы на результат, поэтому легче адаптируются к новым инструментам. С ТИМ решающую роль сыграло законодательство — у девелоперов попросту не оставалось альтернатив, кроме как внедрять эти решения».
Михаил Бочаров, заместитель генерального директора по научной работе АО «СиСофт Девелопмент», ранее прогнозировал, что информационное моделирование будет постепенно уходить от классического BIM-подхода. «В проектировании это действительно произошло: новые методы даже опередили BIM. Однако в строительстве развитие пошло в сторону, и темпы оказались значительно ниже ожидаемых», — констатирует он.
По словам Михаила Бочарова, в период доминирования западных BIM-лидеров в России была сформирована значительная база знаний и вложены серьезные ресурсы. Однако сегодня многие из этих наработок уже не отвечают современным требованиям. «Большая часть девелоперов не готова принять новые стандарты и просто ожидает возврата к прежним моделям работы. Тем не менее часть компаний успешно осваивает технологии информационного моделирования, хотя пока я не могу привести примера полностью успешного, завершенного внедрения. В промышленности процессы цифровизации проходят гораздо активнее и успешнее, чем в девелопменте», — заключил он.
По мнению Алексея Зотова, управляющего партнера компании «Айбим», отдельные сервисы — строительный контроль, инженерный документооборот — внедряются быстрее, но они не несут такой интегральной ценности как BIM. «Комплексная цифровизация отрасли за счет применения информационного моделирования буксует и упирается в отраслевую инертность и недостатки понимания BIM и культуры взаимодействия участников», — подчеркнул Алексей Зотов.
Андрей Белькевич, генеральный директор «Тангл», указывает: «Цифровизация пошла быстрее, чем мы прогнозировали пять лет назад, но совсем не так, как ожидали. Мы ждали прорыва в BIM для эксплуатации — но это до сих пор штучные пилотные проекты — и активного внедрения ИИ в проектирование, но он все еще хорош только для подготовки вариантов проектных решений. А неожиданный рывок случился в других областях: рынок буквально за пару лет перестроился, российские разработчики активно заняли освободившуюся нишу, а требования госзаказчика сделали сметы из BIM-моделей массовым запросом».
Илья Новосельцев, руководитель направления «цифровизация стройки» в IT-компании Rubius, эксперт федерального Центра компетенций по развитию BIM, IT-евангелист, автор телеграм-канала «Цифровизация PRO», перечислил процессы в девелопменте, где цифровизация проходит быстрее, чем ожидалось. Это переход на отечественные решения в таких сегментах, как СЭД/ECM, BI, ERP, системы управления строительством и диспетчеризация, также ускорился сбор полевых данных.
Но есть процессы, где внедрение проходит, напротив, медленнее ожидаемого. «Сквозной BIM (4D/5D/6D) от концепции до эксплуатации развивается медленнее. Основные узкие места — это качество исходных данных, разрыв между проектировщиками и стройплощадкой, а также трудоемкость поддержания модели в as-built», — говорит Илья Новосельцев.
Также, по его словам, больше времени требует интеграция данных по всей цепочке — от проектирования до эксплуатации. Помимо этого, на медленный процесс влияет экономика проектов, подчеркнул Илья Новосельцев.
Импортозамещение
По данным исследования, 85% девелоперов продолжают использовать зарубежное ПО. При этом рынок активно развивается, и переход на отечественное ПО воспринимается как долгосрочная цель, особенно в условиях роста рисков, связанных с ограничением доступа к иностранным сервисам.
Собственные разработки чаще всего встречаются у крупных игроков, обладающих ресурсами для поддержки внутренней разработки и цифровой независимости. Малые и средние компании предпочитают готовые платформы и сервисы.
«Необходимо отметить, что на выбор цифровых решений во многом влияет низкий уровень цифровой грамотности в отрасли. Ограниченные компетенции как у подрядчиков, так и у сотрудников девелоперских компаний напрямую определяют, какие решения будут выбраны и насколько эффективно они будут внедрены. Именно с формирования квалифицированного заказчика начинается осмысленная цифровизация: со специалиста, который способен четко сформулировать потребность, оценить потенциал технологий и интегрировать их в бизнес-процессы», — сказано в исследовании.
В любом случае у девелоперов есть запрос на единые платформы и интеграторов.
При этом существенным моментом стало импортозамещение. По словам Алексея Зотова, разработчики пытаются создать такой же удобный для проектировщиков софт, как AutoCAD, Revit, Tekla и др. «Огромные силы брошены на доведение российского ПО до нужной степени функциональности, но есть риск пропустить новый технологический цикл. Необходимо не только замещать зарубежное ПО, но и двигаться к следующему этапу — с применением ИИ, автоматизацией проектирования и управленческих процессов», — отметил он.
Требования времени
Как показало исследование, лучше всего с цифровизацией дело обстоит в сегменте продаж, но само строительство, а также эксплуатация заметно отстают, показывая существенный разрыв между текущим и целевым состоянием. Многие компании оцифровывают отдельные стадии: финансы, продажи, проектирование, гораздо реже — стройку и снабжение.
Однако эксперты указывают: не все процессы надо переводить в цифру. Обслуживание премиальных клиентов, переговоры, стройконтроль и ряд операций остаются в зоне человеческого участия, в том числе из-за недоверия существующим решениям.
Очевидно, что строительному комплексу надо ускорить цифровизацию строительства и эксплуатации.
По мнению Михаила Бочарова, в первую очередь необходимо внедрять технологии информационного моделирования в рамках поручения президента РФ о создании системы управления объектами капитального строительства с использованием цифровых инструментов на всех этапах жизненного цикла.
«Строительство, эксплуатация и арендные модели имеют высокий потенциал цифровизации, но темпы зависят от законодательной и грантовой поддержки. Часть решений уже готова к масштабированию. Перспективное направление — лазерные сканеры для приемки квартир жителями: они позволяют фиксировать отклонения онлайн и по мере удешевления станут массовым решением», — полагает Иван Власов.
По мнению Андрея Белькевича, в цифровизации нуждаются создание комплексных систем управления и развитие интеграционных возможностей.
Илья Новосельцев называет наиболее актуальные, на его взгляд, направления разработки и доработки российского ПО для строительной отрасли: «MDM (Master Data Management) для стройки — создание отраслевых справочников материалов, норм, конструктивов и сервисов соответствий между различными системами, такими как ERP, CDE и сметное программное обеспечение. Пилотные проекты могут быть реализованы в течение 6–12 месяцев, а переход к промышленному масштабу займет от 18 месяцев и более».
Также использование ИИ для мониторинга качества выполненных работ и оценки прогресса на основе полевых данных. Для достижения массовой зрелости потребуется от 18 до 30 месяцев. Разработки в сфере аналитики и KPI — разработка типовых витрин данных для контроля ключевых показателей, таких как сроки, стоимость, качество и безопасность, а также создание библиотек показателей для разных ролей в проекте потребует 3–6 месяцев, на трансформацию отчетности — 6–12 месяцев.
Требования девелоперов
Запросы девелоперов не всегда совпадают с мнением ИТ-специалистов. Участники опроса, проведенного «ДОМ.РФ Технологии» и Фондом «Сколково», отметили нехватку ряда инструментов. Им нужен российский почтовый сервис с видеосвязью и документооборотом, с интеграцией всех систем между собой. Также девелоперов интересует автоматизация проектирования с применением ИИ. Востребованы решения для оценки стоимости материалов и работ при подготовке и проверке смет с использованием рыночных данных, а также отраслевые справочники и требования проверяющих органов. «Эти запросы — “дорожная карта” для разработчиков цифровых решений», — отмечено в исследовании.
Как отмечает Иван Власов, наиболее частый запрос — на автоматизацию бизнес-процессов через ERP-систему. Второе востребованное направление — внедрение умного дома, что дает девелоперам конкурентное преимущество и на этапе продаж, и на этапе эксплуатации.
Алексей Зотов иронизирует: «Единственный общий запрос для участников строительства — большая “красная кнопка”, которая решит все проблемы».
Барьеры для цифры
Есть ряд факторов, которые способствуют развитию цифровизации в девелопменте. Согласно исследованию, это необходимость решать конкретные задачи; желание соответствовать ожиданиям клиентов и изменяющемуся рынку; наличие собственной команды специалистов или лидеров цифровой трансформации; конкуренция и некоторые другие.
«Развитию цифровизации способствует стремительное распространение технологий, появление на рынке готовых продуктовых решений для девелоперов, а также внутренний запрос сотрудников на упрощение и автоматизацию процессов», — отмечает Константин Иваницкий.
Одновременно есть факторы, тормозящие развитие цифровизации. «Основные сложности — люди и процессы: сопротивление со стороны участников рынка, высокая стоимость технологий и острый дефицит компетентных специалистов. Даже у тех, кто активно внедряет решения, существуют проблемы с совместимостью, дублированием данных», — указано в исследовании.
Среди главных барьеров — низкий уровень цифровизации подрядчиков и партнеров; дороговизна внедрения и решений; дефицит квалифицированных специалистов и необходимость обучения; нежелание сотрудников окунаться в незнакомую сферу; отсутствие российских или подходящих аналогов ПО и решений; опасения по поводу безопасности данных.
«Что мешает цифровизации? Прежде всего — высокая капиталоемкость внедрения и необходимость подготовки компетентных кадров. Не каждая компания готова инвестировать в цифровизацию процессов в условиях нестабильного спроса и высокой стоимости финансирования. Особенно если речь идет о небольших компаниях, а не о федеральных гигантах с вертикально-интегрированной структурой управления», — говорит Александр Кравцов.
«Среди основных препятствий я бы выделил неготовность рынка к серьезным затратам, особенно связанным с переходом с западных решений на отечественные аналоги; хаотичное и несогласованное техническое регулирование», — отмечает Михаил Бочаров.
По мнению Андрея Чернухи, цифровизации мешает острый дефицит кадров, способных работать с новыми технологиями.
«Многие проекты до сих пор управляются по принципу “аврал, авось и как-нибудь”, что отражает нежелание руководства менять привычные процессы. Цифровая трансформация невозможна без фундамента: стабильных сетей и интернета на стройплощадках, единого хранилища данных, системы управления задачами. Без этого эффективно двигаться дальше невозможно», — полагает Иван Власов.
Алексей Зотов называет главной преградой отсутствие понимания, что именно нужно цифровизировать. Также важен финансовый фактор, полагает он: «Крупные компании быстрее внедряют цифровые технологии, потому что у них есть ресурсы. Малые компании отстают, но по мере распространения цифровой культуры и знаний процесс ускорится».
По мнению Константина Иваницкого, главным барьером остается высокая загруженность сотрудников операционными и тактическими задачами. «Цифровая трансформация — это инвестиционный процесс: сначала требуется вложение времени, ресурсов и финансов, а отдача приходит позже. Кроме того, определенные сложности вызывает необходимость перестройки бизнес-процессов и изменения корпоративной культуры», — подчеркивает он.
Андрей Белькевич уверен: первый барьер — коммуникационный разрыв: у разных участников проекта — разные цели, и нет единого центра принятия решений. Второй — отсутствие единых стандартов на выдачу BIM-моделей: одному заказчику приходят совершенно разные модели от разных проектировщиков. Третий — острая нехватка профессиональных BIM-менеджеров и консерватизм многих опытных специалистов.
«Отрасль сейчас находится в предкризисном состоянии. Основные запросы связаны с импортозамещением, что зачастую не соответствует реальным потребностям строительной вертикали и современным подходам к управлению данными. Это тормозит цифровизацию девелопмента», — добавил Михаил Бочаров.
Смена стратегий
Ситуация на рынке тем временем меняется. Как отмечено в исследовании, даже крупные застройщики переходят с разработки собственных решений на покупку готовых решений ради гибкости и скорости. 58% опрошенных в ходе исследования компаний не рассматривают цифровизацию как изменение текущих процессов, а предпочитают переносить в «цифру» уже существующие практики.
Игнорирование оптимизации может быть ошибочной стратегией: такой подход приводит к фиксации хаоса без повышения эффективности. Будущее — за теми 42% девелоперов, которые готовы менять бизнес-процессы, делая их более оптимальными с учетом новых технологий, подчеркивается в исследовании.
По словам Александра Кравцова, с учетом текущих темпов развития технологий и расширения экспертизы в отрасли полное внедрение цифровых инструментов в строительстве — вопрос перспективы ближайших пяти-семи лет. В дальнейшем без ИИ и цифровых решений невозможно будет представить не только строительство, но и эксплуатацию территории: умные города, управление инфраструктурой, транспортом и энергосистемами будут полностью завязаны на интеллектуальные решения.
По мнению Андрея Чернухи, «мы пока в начале пути, только набираем обороты и присматриваемся к тем возможностям и продуктам, которые есть на рынке».
По словам Михаила Бочарова, при благоприятных условиях — готовности рынка к затратам и наведении порядка в технической и нормативно-правовой базе — можно ожидать ощутимых результатов в горизонте трех-четырех лет.
Константин Иваницкий отмечает: фокус на роботизации физических процессов пока минимален в силу капиталоемкости. Но в функциональных блоках, где цифровая база уже накоплена (продажи, маркетинг, HR), уровень цифровизации в течение ближайших 5–10 лет приблизится к 100%. В сферах, где работа с данными только начинается (проектирование, управление строительством), этот рубеж возможен через 10–15 лет. Самыми поздними зонами трансформации станут функции генподрядчика и заказчика: здесь сложнее всего наладить полноценный сбор данных и их интеграцию, поэтому срок — 15–20 лет.
«Отдельно отмечу, что серьезный скачок в отрасли даст роботизация строительных процессов (строительная техника с элементами автономного управления, 3D-печать зданий, дроны для мониторинга). Но, по моим оценкам, это произойдет не ранее чем через 10–15 лет и достигнет ощутимого уровня зрелости лишь к 30-летнему горизонту», — подчеркнул Константин Иваницкий.
Результаты исследования позволили экспертам сделать вывод: «Ожидаемые эффекты в будущем: меньше затрат, больше контроля. Основная мотивация — “не инновации ради инноваций”, а оптимизация затрат и контроль над исполнением. Это основной драйвер цифровизации на ближайшие пять лет».
Элитные новостройки столицы сегодня реализуются в семи стилях, проекты выполнены 35 различными бюро. Эксперты «Метриум» рассказывают о главных характеристиках архитектуры московских комплексов элитного и делюкс-класса.
По данным «Метриум», на первичном рынке элитного сегмента Москвы сегодня реализуется 58 комплексов (без учета долгостроев). Характерной особенностью является значительная доля новостроек, спроектированных иностранными архитектурными бюро либо при их участии зарубежных специалистов – 21 комплекс (36%). В разработке визуальных концепций элитных комплексов на первичном рынке российской столицы приняли участие архитекторы из Великобритании, Франции, Швейцарии, США, Италии, Нидерландов, Германии. Среди иностранных бюро наиболее продуктивным оказалась британская компания Jonn McAslan + Partners – 4 комплекса (7%).
Безусловным лидером по числу спроектированных элитных комплексов на первичном рынке является российское бюро «Цимайло, Ляшенко и партнеры» – 10 новостроек (17%). Вторую позицию с небольшим отставанием занимает СПИЧ – 8 комплексов (14%). В активе остальных бюро – от одной до четырех новостроек.
«Важный тренд в современной элитной архитектуре – бережное отношение к культурному наследию, – говорит Жанна Махова, заместитель генерального директора MR по стратегии и продукту. – Нередко удается достичь органичного сочетания градостроительных ноу-хау с ценными историческими объектами. Такой синтез заметно обогащает городской ландшафт. Так, при участии бюро «Цимайло Ляшенко Партнеры» мы создаем футуристичный клубный дом FORUM, который изящно возвышается над реконструируемым зданием одного из старейших кинотеатров Москвы – "Форум"».
На архитектурной карте элитных новостроек Москвы преобладают проекты в классическом стиле – 34 комплекса (59%). В основном они выполнены в духе неоклассицизма, однако также встречаются палладианский, неорусский, античный стили и модерн.
«Эстетическими и в то же время функциональными элементами популярных сегодня в элитном сегменте неоклассических проектов служат французские балконы, изящные порталы, иногда также – эркеры и колонны, – рассказывает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-комплекса «Золотой квартал»/Quartier d’Or в неоклассическом стиле). – При этом здания проектируются таким образом, что, несмотря на традиционный благородный облик, включают в себя весьма нестандартные форматы жилья. Например, в делюкс-комплексе «Золотой квартал» / Quartier d’Or предусмотрены двухуровневые сити-хаусы с патио и пентхаусы с террасами. Неоклассический экстерьер ярко дополняет продуманное благоустройство: на закрытой территории клубного дома появятся каскадный водопад, садовые скульптуры, а также композиции из хвойных растений и кустарников».
Также весьма широко в элитной архитектуре современной Москвы распространены модернизм, футуризм, ар-деко. Реже встречаются авангард и бионический стиль. Эксклюзивным является проект в духе конструктивизма – «Бадаевский». Его отличают асимметричность и динамичность форм, применение беспрецедентных инженерных решений. Здание поднято над землей на стройных 35-метровых колоннах. Возможно, здесь расположится самый высокий в мире первый этаж. А на крыше, на высоте 75 м, спроектированы первые в России скай-виллы площадью 500-600 кв. м – по сути, загородные дома в центре города. Проект разработали лауреаты Притцкеровской премии – швейцарское бюро Herzog & de Meuron. Концепция комплекса объясняется задачей отреставрировать и сохранить памятники архитектуры бывшего Бадаевского завода и обеспечить их визуальную проницаемость со стороны набережной, а также создать масштабное общественное пространство.
«Классическая архитектура не выходит из моды, всегда остается актуальной, так что не удивительно, что она превалирует на первичном элитном рынке, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Клубный формат большинства высокобюджетных проектов располагает именно к возвышенной уточенной архитектуре с лепниной, орнаментами и иными декоративными элементами. В ходе строительства используются преимущественно дорогие натуральные материалы, что подчеркивает как статус проектов, так и их неоклассическую направленность. Впрочем, модернистские и футуристические элитные новостройки выполнены не менее качественно, но все же целевая аудитория таких комплексов менее велика. Вместе с тем в прошлое ушел архитектурный китч, популярный в 2000-е гг. Сейчас в тренде сдержанный минимализм, при котором декор носит сдержанный неброский характер».
Аналитики TYMY подвели предварительные итоги активности на ипотечном рынке в августе: после снижения ключевой ставки ЦБ РФ повысилась активность в сегменте ипотеки на вторичное жилье – количество ипотечных заявок в этом сегменте выросло на 22,66% к июлю.
В целом рынок находится в уравновешенном состоянии, констатируют аналитики SaaS-платформы TYMY: летние месяцы обошлись без существенных колебаний, поскольку не было изменений в программах льготной ипотеки, которые формируют климат в ипотеке на новостройки. При этом выросла активность на вторичном рынке – в августе количество заявок по ипотеке выросло на 22,66% по сравнению с июлем и на 37% в с июнем 2025 года. Уровень активности всё ещё заметно отстает от прошлогоднего: в в августе 2024 года количество заявок на ипотеку на готовое жилье было на 25% выше августа 2025-го, но рост активности в сегменте оказался самым высоким с начала 2025 года.
— Разумеется, мы рекомендуем не делать далеко идущих выводов на основании такого колебания тренда. Важно будет оценить, насколько эта активность конвертируется в одобрения, а также в выдачи и сделки в дальнейшем — более-менее объективные данные по этим параметрам можно будет получить только во второй половине сентября, – комментирует руководитель проекта Tymy.Realty Александр Перевозников. – Однако, мы уже точно видим по итогам августа, что многие покупатели занимают выжидающую позицию, держат руку на пульсе и ведут активный мониторинг возможностей, реагируя даже на такие небольшие сдвиги, как например снижение ключевой ставки до 18% годовых. При этом очевидно, что не все настроены оптимистично и ожидают дальнейшего снижения ставки, многие предпочитают получить возможное одобрение от банка уже на текущих условиях — так сказать, иметь синицу в руках.
Как отмечают аналитики SaaS-платформы TYMY, предварительные итоги августа кроме всплеска в сегменте ипотеки на вторичное жилье, показывают также небольшое оживление спроса на рефинансирование имеющихся кредитов, а также на потребительское кредитование.