Цифровизация требует смены курса
Цифровизация не обещает оптимизировать затраты. Главным достижением станут рост прозрачности, управляемости и скорости процессов, утверждают аналитики компании «ДОМ.РФ Технологии» (входит в группу ДОМ.РФ) и Фонда «Сколково» по результатам исследования о цифровизации в девелопменте. Необходимость цифровизации никто не отрицает, однако проблем в этой сфере пока много.
По мнению аналитиков, стратегию цифровизации определяет масштаб бизнеса. Так, небольшие компании сосредоточены на автоматизации базовых процессов — документооборота, строительных операций и клиентских сервисов. Средний бизнес внедряет ТИМ, стремится к централизации данных и контролю себестоимости, предпринимает попытки интеграции цифровых решений. Крупные компании выходят на уровень комплексной интеграции, работают над удобством использования цифровых систем, внедряют инструменты аналитики и прогнозирования, включая AI.
«Если рассматривать цифровизацию как внедрение интеллектуальных решений на всех этапах девелоперского цикла — от выбора участка до эксплуатации объекта, — можно говорить, что сегодня на рынке порядка 40–50% процессов уже активно используются в “цифре”. В первую очередь это проектирование и моделирование (BIM-технологии), визуализации, расчеты, а также маркетинг и работа с клиентскими данными: здесь применение нейросетей позволяет существенно экономить время и повышать точность решений», — рассуждает Александр Кравцов, совладелец Fizika Development.
По словам Константина Иваницкого, начальника отдела цифровизации «Главстрой Санкт-Петербург», уровень цифровизации в компании зависит от направления деятельности. Так, цифровые решения внедрены в блоках продаж, маркетинга и управления человеческим капиталом, где активно применяются CRM-системы, сквозная аналитика и инструменты автоматизации HR-процессов. «Вектор цифровой трансформации постепенно смещается в сторону core-бизнеса: выбора земельных участков, проектирования, строительства и управления девелоперскими проектами. Если говорить именно о производственных процессах, то мы находимся на начальной стадии. В совокупности уровень цифровизации компании можно оценить примерно в 20%. Это хороший старт, но потенциал дальнейшего развития очень велик», — оценивает он.
Андрей Чернуха, генеральный директор «Галс Цифра», руководитель функционального направления «персонал и организационное развитие» ГК «Галс-Девелопмент», рассказывает: «В “Галс-Девелопмент” переведены в цифру и связаны между собой все механизмы управления — от проектирования до ввода зданий в эксплуатацию. Таким образом, выстроилась целая экосистема решений для цифровизации строительства, которыми также могут пользоваться партнеры-подрядчики девелопера».
Иван Власов, СЕО IT-компании «Философт», резюмирует: «Быстрее всего цифровизация продвинулась в сфере продаж и ТИМ. Сотрудники продаж более гибкие и ориентированы на результат, поэтому легче адаптируются к новым инструментам. С ТИМ решающую роль сыграло законодательство — у девелоперов попросту не оставалось альтернатив, кроме как внедрять эти решения».
Михаил Бочаров, заместитель генерального директора по научной работе АО «СиСофт Девелопмент», ранее прогнозировал, что информационное моделирование будет постепенно уходить от классического BIM-подхода. «В проектировании это действительно произошло: новые методы даже опередили BIM. Однако в строительстве развитие пошло в сторону, и темпы оказались значительно ниже ожидаемых», — констатирует он.
По словам Михаила Бочарова, в период доминирования западных BIM-лидеров в России была сформирована значительная база знаний и вложены серьезные ресурсы. Однако сегодня многие из этих наработок уже не отвечают современным требованиям. «Большая часть девелоперов не готова принять новые стандарты и просто ожидает возврата к прежним моделям работы. Тем не менее часть компаний успешно осваивает технологии информационного моделирования, хотя пока я не могу привести примера полностью успешного, завершенного внедрения. В промышленности процессы цифровизации проходят гораздо активнее и успешнее, чем в девелопменте», — заключил он.
По мнению Алексея Зотова, управляющего партнера компании «Айбим», отдельные сервисы — строительный контроль, инженерный документооборот — внедряются быстрее, но они не несут такой интегральной ценности как BIM. «Комплексная цифровизация отрасли за счет применения информационного моделирования буксует и упирается в отраслевую инертность и недостатки понимания BIM и культуры взаимодействия участников», — подчеркнул Алексей Зотов.
Андрей Белькевич, генеральный директор «Тангл», указывает: «Цифровизация пошла быстрее, чем мы прогнозировали пять лет назад, но совсем не так, как ожидали. Мы ждали прорыва в BIM для эксплуатации — но это до сих пор штучные пилотные проекты — и активного внедрения ИИ в проектирование, но он все еще хорош только для подготовки вариантов проектных решений. А неожиданный рывок случился в других областях: рынок буквально за пару лет перестроился, российские разработчики активно заняли освободившуюся нишу, а требования госзаказчика сделали сметы из BIM-моделей массовым запросом».
Илья Новосельцев, руководитель направления «цифровизация стройки» в IT-компании Rubius, эксперт федерального Центра компетенций по развитию BIM, IT-евангелист, автор телеграм-канала «Цифровизация PRO», перечислил процессы в девелопменте, где цифровизация проходит быстрее, чем ожидалось. Это переход на отечественные решения в таких сегментах, как СЭД/ECM, BI, ERP, системы управления строительством и диспетчеризация, также ускорился сбор полевых данных.
Но есть процессы, где внедрение проходит, напротив, медленнее ожидаемого. «Сквозной BIM (4D/5D/6D) от концепции до эксплуатации развивается медленнее. Основные узкие места — это качество исходных данных, разрыв между проектировщиками и стройплощадкой, а также трудоемкость поддержания модели в as-built», — говорит Илья Новосельцев.
Также, по его словам, больше времени требует интеграция данных по всей цепочке — от проектирования до эксплуатации. Помимо этого, на медленный процесс влияет экономика проектов, подчеркнул Илья Новосельцев.
Импортозамещение
По данным исследования, 85% девелоперов продолжают использовать зарубежное ПО. При этом рынок активно развивается, и переход на отечественное ПО воспринимается как долгосрочная цель, особенно в условиях роста рисков, связанных с ограничением доступа к иностранным сервисам.
Собственные разработки чаще всего встречаются у крупных игроков, обладающих ресурсами для поддержки внутренней разработки и цифровой независимости. Малые и средние компании предпочитают готовые платформы и сервисы.
«Необходимо отметить, что на выбор цифровых решений во многом влияет низкий уровень цифровой грамотности в отрасли. Ограниченные компетенции как у подрядчиков, так и у сотрудников девелоперских компаний напрямую определяют, какие решения будут выбраны и насколько эффективно они будут внедрены. Именно с формирования квалифицированного заказчика начинается осмысленная цифровизация: со специалиста, который способен четко сформулировать потребность, оценить потенциал технологий и интегрировать их в бизнес-процессы», — сказано в исследовании.
В любом случае у девелоперов есть запрос на единые платформы и интеграторов.
При этом существенным моментом стало импортозамещение. По словам Алексея Зотова, разработчики пытаются создать такой же удобный для проектировщиков софт, как AutoCAD, Revit, Tekla и др. «Огромные силы брошены на доведение российского ПО до нужной степени функциональности, но есть риск пропустить новый технологический цикл. Необходимо не только замещать зарубежное ПО, но и двигаться к следующему этапу — с применением ИИ, автоматизацией проектирования и управленческих процессов», — отметил он.
Требования времени
Как показало исследование, лучше всего с цифровизацией дело обстоит в сегменте продаж, но само строительство, а также эксплуатация заметно отстают, показывая существенный разрыв между текущим и целевым состоянием. Многие компании оцифровывают отдельные стадии: финансы, продажи, проектирование, гораздо реже — стройку и снабжение.
Однако эксперты указывают: не все процессы надо переводить в цифру. Обслуживание премиальных клиентов, переговоры, стройконтроль и ряд операций остаются в зоне человеческого участия, в том числе из-за недоверия существующим решениям.
Очевидно, что строительному комплексу надо ускорить цифровизацию строительства и эксплуатации.
По мнению Михаила Бочарова, в первую очередь необходимо внедрять технологии информационного моделирования в рамках поручения президента РФ о создании системы управления объектами капитального строительства с использованием цифровых инструментов на всех этапах жизненного цикла.
«Строительство, эксплуатация и арендные модели имеют высокий потенциал цифровизации, но темпы зависят от законодательной и грантовой поддержки. Часть решений уже готова к масштабированию. Перспективное направление — лазерные сканеры для приемки квартир жителями: они позволяют фиксировать отклонения онлайн и по мере удешевления станут массовым решением», — полагает Иван Власов.
По мнению Андрея Белькевича, в цифровизации нуждаются создание комплексных систем управления и развитие интеграционных возможностей.
Илья Новосельцев называет наиболее актуальные, на его взгляд, направления разработки и доработки российского ПО для строительной отрасли: «MDM (Master Data Management) для стройки — создание отраслевых справочников материалов, норм, конструктивов и сервисов соответствий между различными системами, такими как ERP, CDE и сметное программное обеспечение. Пилотные проекты могут быть реализованы в течение 6–12 месяцев, а переход к промышленному масштабу займет от 18 месяцев и более».
Также использование ИИ для мониторинга качества выполненных работ и оценки прогресса на основе полевых данных. Для достижения массовой зрелости потребуется от 18 до 30 месяцев. Разработки в сфере аналитики и KPI — разработка типовых витрин данных для контроля ключевых показателей, таких как сроки, стоимость, качество и безопасность, а также создание библиотек показателей для разных ролей в проекте потребует 3–6 месяцев, на трансформацию отчетности — 6–12 месяцев.
Требования девелоперов
Запросы девелоперов не всегда совпадают с мнением ИТ-специалистов. Участники опроса, проведенного «ДОМ.РФ Технологии» и Фондом «Сколково», отметили нехватку ряда инструментов. Им нужен российский почтовый сервис с видеосвязью и документооборотом, с интеграцией всех систем между собой. Также девелоперов интересует автоматизация проектирования с применением ИИ. Востребованы решения для оценки стоимости материалов и работ при подготовке и проверке смет с использованием рыночных данных, а также отраслевые справочники и требования проверяющих органов. «Эти запросы — “дорожная карта” для разработчиков цифровых решений», — отмечено в исследовании.
Как отмечает Иван Власов, наиболее частый запрос — на автоматизацию бизнес-процессов через ERP-систему. Второе востребованное направление — внедрение умного дома, что дает девелоперам конкурентное преимущество и на этапе продаж, и на этапе эксплуатации.
Алексей Зотов иронизирует: «Единственный общий запрос для участников строительства — большая “красная кнопка”, которая решит все проблемы».
Барьеры для цифры
Есть ряд факторов, которые способствуют развитию цифровизации в девелопменте. Согласно исследованию, это необходимость решать конкретные задачи; желание соответствовать ожиданиям клиентов и изменяющемуся рынку; наличие собственной команды специалистов или лидеров цифровой трансформации; конкуренция и некоторые другие.
«Развитию цифровизации способствует стремительное распространение технологий, появление на рынке готовых продуктовых решений для девелоперов, а также внутренний запрос сотрудников на упрощение и автоматизацию процессов», — отмечает Константин Иваницкий.
Одновременно есть факторы, тормозящие развитие цифровизации. «Основные сложности — люди и процессы: сопротивление со стороны участников рынка, высокая стоимость технологий и острый дефицит компетентных специалистов. Даже у тех, кто активно внедряет решения, существуют проблемы с совместимостью, дублированием данных», — указано в исследовании.
Среди главных барьеров — низкий уровень цифровизации подрядчиков и партнеров; дороговизна внедрения и решений; дефицит квалифицированных специалистов и необходимость обучения; нежелание сотрудников окунаться в незнакомую сферу; отсутствие российских или подходящих аналогов ПО и решений; опасения по поводу безопасности данных.
«Что мешает цифровизации? Прежде всего — высокая капиталоемкость внедрения и необходимость подготовки компетентных кадров. Не каждая компания готова инвестировать в цифровизацию процессов в условиях нестабильного спроса и высокой стоимости финансирования. Особенно если речь идет о небольших компаниях, а не о федеральных гигантах с вертикально-интегрированной структурой управления», — говорит Александр Кравцов.
«Среди основных препятствий я бы выделил неготовность рынка к серьезным затратам, особенно связанным с переходом с западных решений на отечественные аналоги; хаотичное и несогласованное техническое регулирование», — отмечает Михаил Бочаров.
По мнению Андрея Чернухи, цифровизации мешает острый дефицит кадров, способных работать с новыми технологиями.
«Многие проекты до сих пор управляются по принципу “аврал, авось и как-нибудь”, что отражает нежелание руководства менять привычные процессы. Цифровая трансформация невозможна без фундамента: стабильных сетей и интернета на стройплощадках, единого хранилища данных, системы управления задачами. Без этого эффективно двигаться дальше невозможно», — полагает Иван Власов.
Алексей Зотов называет главной преградой отсутствие понимания, что именно нужно цифровизировать. Также важен финансовый фактор, полагает он: «Крупные компании быстрее внедряют цифровые технологии, потому что у них есть ресурсы. Малые компании отстают, но по мере распространения цифровой культуры и знаний процесс ускорится».
По мнению Константина Иваницкого, главным барьером остается высокая загруженность сотрудников операционными и тактическими задачами. «Цифровая трансформация — это инвестиционный процесс: сначала требуется вложение времени, ресурсов и финансов, а отдача приходит позже. Кроме того, определенные сложности вызывает необходимость перестройки бизнес-процессов и изменения корпоративной культуры», — подчеркивает он.
Андрей Белькевич уверен: первый барьер — коммуникационный разрыв: у разных участников проекта — разные цели, и нет единого центра принятия решений. Второй — отсутствие единых стандартов на выдачу BIM-моделей: одному заказчику приходят совершенно разные модели от разных проектировщиков. Третий — острая нехватка профессиональных BIM-менеджеров и консерватизм многих опытных специалистов.
«Отрасль сейчас находится в предкризисном состоянии. Основные запросы связаны с импортозамещением, что зачастую не соответствует реальным потребностям строительной вертикали и современным подходам к управлению данными. Это тормозит цифровизацию девелопмента», — добавил Михаил Бочаров.
Смена стратегий
Ситуация на рынке тем временем меняется. Как отмечено в исследовании, даже крупные застройщики переходят с разработки собственных решений на покупку готовых решений ради гибкости и скорости. 58% опрошенных в ходе исследования компаний не рассматривают цифровизацию как изменение текущих процессов, а предпочитают переносить в «цифру» уже существующие практики.
Игнорирование оптимизации может быть ошибочной стратегией: такой подход приводит к фиксации хаоса без повышения эффективности. Будущее — за теми 42% девелоперов, которые готовы менять бизнес-процессы, делая их более оптимальными с учетом новых технологий, подчеркивается в исследовании.
По словам Александра Кравцова, с учетом текущих темпов развития технологий и расширения экспертизы в отрасли полное внедрение цифровых инструментов в строительстве — вопрос перспективы ближайших пяти-семи лет. В дальнейшем без ИИ и цифровых решений невозможно будет представить не только строительство, но и эксплуатацию территории: умные города, управление инфраструктурой, транспортом и энергосистемами будут полностью завязаны на интеллектуальные решения.
По мнению Андрея Чернухи, «мы пока в начале пути, только набираем обороты и присматриваемся к тем возможностям и продуктам, которые есть на рынке».
По словам Михаила Бочарова, при благоприятных условиях — готовности рынка к затратам и наведении порядка в технической и нормативно-правовой базе — можно ожидать ощутимых результатов в горизонте трех-четырех лет.
Константин Иваницкий отмечает: фокус на роботизации физических процессов пока минимален в силу капиталоемкости. Но в функциональных блоках, где цифровая база уже накоплена (продажи, маркетинг, HR), уровень цифровизации в течение ближайших 5–10 лет приблизится к 100%. В сферах, где работа с данными только начинается (проектирование, управление строительством), этот рубеж возможен через 10–15 лет. Самыми поздними зонами трансформации станут функции генподрядчика и заказчика: здесь сложнее всего наладить полноценный сбор данных и их интеграцию, поэтому срок — 15–20 лет.
«Отдельно отмечу, что серьезный скачок в отрасли даст роботизация строительных процессов (строительная техника с элементами автономного управления, 3D-печать зданий, дроны для мониторинга). Но, по моим оценкам, это произойдет не ранее чем через 10–15 лет и достигнет ощутимого уровня зрелости лишь к 30-летнему горизонту», — подчеркнул Константин Иваницкий.
Результаты исследования позволили экспертам сделать вывод: «Ожидаемые эффекты в будущем: меньше затрат, больше контроля. Основная мотивация — “не инновации ради инноваций”, а оптимизация затрат и контроль над исполнением. Это основной драйвер цифровизации на ближайшие пять лет».
Почти половина россиян при покупке квартиры в новостройке готовы сэкономить на качестве ради более низкой цены. Почему это ошибка?
Лишь 7% россиян готовы отказаться от приобретения квартиры, если узнают, что при строительстве дома использовались материалы низкого качества, это выяснила компания ROCKWOOL Россия в результате опроса о критериях выбора жилья в новостройках. Как показало исследование, при прочих равных 45% россиян скорее выберут более дешевое жилье, пусть и хуже по качеству. И только 38% готовы заплатить больше, но приобрести жилье из надежных стройматериалов.
Главным фактором, который может спровоцировать отказ от покупки квартиры, 27% россиян назвали неразвитую инфраструктуру, 20% — безответственного застройщика, 13% — постоянный шум (близость стройки, дороги и пр.). Для 12% россиян принципиально важна экология — если она оставляет желать лучшего, респонденты готовы отказаться от покупки жилья. Для 11% решающим фактором является недостаточное количество парковочных мест, для 10% — недоступность общественного транспорта. И только 7% однозначно откажутся от квартиры, если использовались низкокачественные строительные материалы.
Помимо цены, при выборе жилья в новостройке 92% россиян обращают внимание на инфраструктуру района, 89% ориентируются на расположение (например, выбирают определенный район или близость к парку, водоему и т.д.), 71% смотрят на срок сдачи и возможность заехать в новую квартиру как можно быстрее. Кроме того, для 52% россиян важна репутация застройщика, для 44% — планировка квартиры и этаж. На качество строительства и материалы дома при выборе жилья внимание обращают лишь 37%, на шумо- и теплоизоляцию дома — только 32%.
«Многие покупатели квартир в новостройках считают, что достаточно ориентироваться только на репутацию и престиж строительной компании — якобы это уже выступает гарантией использования качественных строительных материалов, достойной шумо- и теплоизоляции дома, надежности инженерных систем. Однако это далеко не всегда так. Важно понимать, что даже у одного и того же застройщика могут быть дома разного статуса и качества. Нельзя исключать и банальный человеческий фактор», — предупреждает Фатима Газанова, директор по связям с общественностью ROCKWOOL Россия.
Сообщения о тех или иных разрушениях в новых домах, увы, не редкость. Так, только за последние два года в России произошло два случая серьезного обрушения облицовки, а также возникновения глубокой трещины в многоквартирных домах.
На качество новостроек неминуемо влияют и внешние факторы. Так, по словам аудитора Счетной палаты РФ Натальи Труновой, сегодня в России появился риск снижения качества строительства жилья на фоне резко изменившегося валютного курса, меняющейся ключевой ставки Банка России, ухода иностранных компании с рынка страны и перебоев в логистических цепочках поставок импортных товаров. В результате, как отметила Наталья Трунова, несмотря на меры поддержки как федерального, так и регионального уровня, в стране стало чаще строиться энергетически неэффективное, не в полной мере обеспеченное объектами инфраструктуры жилье.
Эксперты ROCKWOOL Россия отмечают, что сегодня особенно важно обращать пристальное внимание на то, из чего и как построен дом. Это влияет на элементарную безопасность и комфорт проживания, на энергоэффективность жилья и возможность сэкономить на коммунальных затратах, а также на ликвидность квартиры в будущем, если рассматривать ее как долгосрочную инвестицию.
Что именно нужно учитывать?
Во-первых, сам материал, из которого строится здание. Наиболее долговечными считаются монолитные дома — они рассчитаны на эксплуатацию в течение 150 лет. На втором месте идут кирпичные дома, срок эксплуатации которых составляет около 100 лет, а на третьем — распространенное и недорогое панельное жилье, которое служит около 75 лет. На практике многие жилые дома стоят и дольше – это зависит от условий эксплуатации и своевременности капитального ремонта. Но в любом случае: чем меньше заявленный срок службы, тем быстрее здание начинает изнашиваться и появляется потребность в капитальном ремонте.
Во-вторых, стоит уточнить, какие материалы применялись при герметизации швов. Это особенно важно для панельных домов: панели соединяются за счет сварки металлической арматуры, которая подвержена коррозии. Есть достаточно простой способ проверить герметичность швов: нужно измерить температуру стен и температуру в помещении — разница не должна быть больше 4 градусов. То есть, если в комнате 20 градусов, то стена не может быть холоднее 16 градусов, обратно говорит о проблемах со швами и изоляцией. Норма закреплена СП 50.13330.2012.
Если герметизация швов в таком доме оставляет желать лучшего, через некоторое время возникнут щели — в квартире будет влажно, холодно, появится плесень. Возможны и более масштабные разрушения из-за коррозионного износа арматуры, вплоть до разрушения.
В-третьих, необходимо уделить особое внимание теплоизоляции. Утепление фасадов значительно повышает энергоэффективность здания. Благодаря этому существенно снижаются затраты на обогрев и кондиционирование помещения.
«Сегодня оптимальным материалом для этой задачи считается каменная вата из-за сочетания высоких теплоизоляционных свойств, негорючести и звукопоглощения. Таким образом, сокращаются теплопотери здания, экономится энергия и достигается оптимальный влажностный режим внутри помещений. Параметры энергетической эффективности и пожарной безопасности входят в фундаментальный документ – Федеральный закон №384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”. Кроме того, минеральный теплоизоляционный слой в составе фасадных систем защищает несущие конструкции от климатических воздействий», — рассказывает Андрей Петров, ведущий инженер-проектировщик ROCKWOOL Россия.
В-четвертых, при выборе жилья в новостройке необходимо осмотреть не только саму квартиру, но и подъезд, обратить внимание на состояние пожарных выходов, а также придомовой территории. Оцените общую аккуратность работ и наличие внешних повреждений, уточните, какие материалы использовались.
В-пятых, в самой квартире следует проверить материал межкомнатных перегородок — соответствует ли он заявленным условиям. Есть прецеденты, когда застройщик обещал, что межкомнатные перегородки в квартире будут сделаны из кирпича, но в реальности их выполнили из пазогребневых плит. Замена материалов не всегда плоха, и все-таки важно убедиться, что квартира при этом не потеряла в цене и качестве.
В-шестых, не лишним будет запросить у застройщика документы, подтверждающие безопасность и экологичность материалов, использующихся при строительстве и отделке. Важно, чтобы они не содержали вредных веществ. Например, пенополистирол выделяет фенол и стирол — это токсичные вещества, которые опасны для здоровья.
Подведем итоги: внешне привлекательная новостройка на практике может оказаться не столь желанным жильем, как это преподносится в рекламных буклетах. Но о многих недостатках новоселы узнают уже постфактум. Чтобы не допустить разочарования при покупке квартиры в новых зданиях, необходимо уделять особое внимание качеству материалов и самого строительства.
Аналитики консалтинговой компании NF Group (ex. Knight Frank Russia) разработали методические рекомендации по классификации объектов формата Light Industrial – небольших складских и производственных помещений, характеризующихся мелкой нарезкой (от 100 до 1 700 кв. м), а также наличием офисных и административно-бытовых пространств (не менее 10% от производственно-складских площадей). Выделяются два класса качественных объектов формата Light Industrial – А и В: они отличаются от классических складов тех же классов целым рядом свойств, среди которых – конструктивные особенности, устройство технических и инженерных систем здания, характеристики земельных участков и другие параметры. На данный момент в Московском регионе построено 91 тыс. кв. м подобных помещений, 184 тыс. кв. м площадей находится на стадии строительства, а на стадии проектирования и планирования – около 587 тыс. кв. м. По оценкам NF Group, в ближайшие пять лет объем предложения увеличится более чем в восемь раз.
- Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group (ex. Knight Frank Russia): «Рынок Light Industrial развивается динамично, и игрокам необходима возможность правильно определить ключевые параметры продукта данного формата. Мы проанализировали запросы потребителей, а также российский и международный опыт строительства подобных объектов, систематизировали эти данные и разработали классификацию, которая позволит девелоперам создать востребованный на рынке продукт, банкам – верно подойти к оценке финансирования проектов Light Industrial, а аналитикам – систематизировать статистику и мониторинг этого молодого субрынка производственно-складской недвижимости».
- По словам Ольги Широковой, производственный Light Industrial – это объекты с минимально предлагаемой нарезкой производственно-складских площадей от 100 до 1 700 кв. м, долей офисных площадей не менее 10% от производственно-складских площадей, эффективной высотой не менее восьми метров от уровня пола (высота от уровня пола до низа несущих конструкций), а также нагрузкой на пол не менее 4 т/кв. м. Важной особенностью этих объектов является возможность использования инженерной инфраструктуры (водоснабжения, газоснабжения) для производственных целей, а также выделение не менее 25 кВт электричества на предлагаемый блок. Целевой аудиторией этого формата являются небольшие, легкие производства, а не крупные индустриальные холдинги. Спрос на объекты Light Industrial исходит от инвесторов и конечных потребителей – производственных компаний, а также компаний, которым необходим качественный склад небольшой площади.
Light Industrial класса А
- Формат Light Industrial (LI) класса А отличается от традиционного формата склада класса А рядом характеристик. В Light Industrial – более низкие значения минимальной эффективной высоты хранения (8 м против 12 м в складах класса А) и меньшая допустимая нагрузка на пол (4 т/кв. м против 7 т/кв. м в складах класса А). Также различаются требования к сетке колонн: если для склада класса А требуется сетка размером 12х24 м, то для формата Light Industrial важно, чтобы в производственном блоке колонны отсутствовали. Ворота в производственном Light Industrial класса А могут быть расположены как на уровне 0 м, так и на уровне 1,2 м.
- В объектах формата Light Industrial класса А важна инженерная инфраструктура. Среди требований – базовое выделение электричества от 25 кВт на минимальный предлагаемый блок. Обязательно наличие возможности увеличения выделяемой электрической мощности, выделения газа для производственных процессов. Также требуется установка индивидуальных приборов учета инженерных коммуникаций для каждого блока. В отличие от складского класса А, для объектов Light Industrial необходима техническая возможность установки кран-балки, в том числе специфической.
- Доля административно-бытовых помещений в объектах Light Industrial класса А выше, чем в складах такого же класса – не менее 10% от производственно-складских площадей. Такие помещения отличаются возможностью широкого использования.
- Также важной особенностью Light Industrial класса А является то, что площадь блоков этого формата ограничена: так, блоки площадью более 1 700 кв. м не относятся к подобному формату, а соотношение сторон блока в данном классе должно быть не более, чем 1 к 3. При этом обязательно выделение блока Light Industrial и земельного участка под ним в отдельные кадастровые единицы.
- Стоит отметить, что блоки формата Light Industrial могут входить в состав многоэтажного складского комплекса (один из примеров – верхний этаж объекта «PNK ПАРК МКАД-М4»). Если блоки на разных этажах не сдаются в аренду единым лотом, вертикальные коммуникации и осуществляются посредством грузовой рампы и грузовых лифтов. Если производственные площади первого и второго этажа предлагаются в аренду единым лотом, то коммуникации осуществляются с помощью грузового лифта или подъемника грузоподъемностью не менее трех тонн на каждый предлагаемый блок.
- Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group: «В Московском регионе на данный момент построено 91 тыс. кв. м подобных помещений, 184 тыс. кв. м площадей формата Light Industrial находится на стадии строительства, а на стадии проектирования и планирования – около 587 тыс. кв. м. Средняя ставка аренды на помещения такого формата составляет 7 000 руб./кв. м/год triple net, стоимость продажи – более 80 000 руб./кв. м без НДС. Стоимость строительства объектов Light Industrial выше, чем обычных складов, примерно на 10–20% (в зависимости от проекта). Это новый формат для российского рынка, но строительство идет: по оценкам NF Group, в ближайшие пять лет объем предложения увеличится более чем в восемь раз».
Light Industrial класса B
- Объекты формата Light Industrial класса B отличаются от классических складов аналогичного качества меньшей допустимой нагрузкой на пол (не менее 2 т/кв. м против 4 т/кв. м в складах класса В) и приоритетностью инженерной инфраструктуры. Базовое выделение электричества начинается от 10 кВт на минимальный предлагаемый блок. В таких объектах, как и в Light Industrial класса А, обязательно наличие возможности увеличения выделяемой электрической мощности и выделения газа для производственных процессов. В отличие от складского класса B, в Light Industrial необходима техническая возможность установки кран-балки, в том числе специфической.
- Как и в классе А, доля административно-бытовых помещений в объектах Light Industrial класса B выше, чем в складах такого же класса, – они занимают не менее 10% от производственно-складских площадей. Блоки Light Industrial класса В также имеют ограничение по площади: не более 1 700 кв. м.
- Между собой классы А и В формата Light Industrial также имеют ряд отличий. Среди них – эффективная высота хранения (не менее 8 м для класса А и не менее 6 м для класса В), минимальная нагрузка на пол (4 т/кв. м для класса А и 2 т/кв. м для класса В), выделение электричества на блок (от 25 кВт для класса А и от 10 кВт для класса В). Кроме того, в объектах класса В необязательным является наличие антипылевого покрытия на полу, отсутствуют индивидуальные приборы учета на каждый блок, необязательно выделение блока Light Industrial и земельного участка под ним в отдельные кадастровые единицы, а соотношение сторон блока может быть больше, чем 1 к 3. Обеспечение доступа крупнотоннажного транспорта в объектах класса В также необязательно, достаточно обеспечение доступа среднетоннажного транспорта, а парковочных мест может быть меньше, чем в классе А.
Подробные методические рекомендации по классификации объектов Light Industrial – по ссылке.