Просроченная ипотека: невидимая часть айсберга
Объём просроченной ипотечной задолженности на покупку готового жилья в России превысил 146 млрд рублей. С начала 2025 года он вырос в 1,7 раза, что выше темпов за весь 2024 год. О причинах и последствиях — в исследовании коллекторского агентства «Долговой Консультант».
На начало августа 2025 года портфель просроченной ипотечной задолженности в РФ (неплатежи более 90 дней) достиг 146,2 млрд рублей, увеличившись за 7 месяцев на 57 млрд рублей (+63,6%). В расчёт взяты данные Банка России по ипотечному кредитованию за вычетом сведений об ипотеке на покупку строящегося жилья. За 2024 год объём неплатежей вырос на 31,7 млрд (+54,9%).
«Просроченная задолженность по ипотечным кредитам растет. Трудности, по нашей оценке, испытывают не только заемщики, взявшие кредиты по высоким ставкам в период 2023-2024 годов, но и те, кто оформлял ипотеку в более ранние периоды, — говорит генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант» Денис Аксёнов. — Ситуация усугубляется тем, что спрос на рынке вторичной недвижимости очень слаб, поэтому невозможно быстро найти покупателя на залоговую квартиру. Жилье покупают в случае крайней необходимости, и большинство даже не хочет думать о покупке жилья при таких ипотечных ставках. До тех пор, пока не оживится рынок вторичного жилья, просроченная задолженность по ипотеке продолжит расти».
Наиболее существенный рост просроченной ипотеки с начала 2025 года произошёл в Республике Марий Эл (в 3,5 раза), Республике Тыва (в 3,3 раза), Новгородской области (в 2,5 раза), Республике Татарстан (2,2 раза). В абсолютном выражении — в Санкт-Петербурге (на 2,93 млрд), Тюменской области (на 2,8 млрд) и Республике Татарстан (на 2,7 млрд).
«Ипотечные заёмщики считаются самыми дисциплинированными по сравнению с другими кредитными продуктами, однако некоторые отрасли нашей экономики столкнулись с падением спроса на свои продукты и услуги, и это, в свою очередь, сказывается на сотрудниках, у которых есть ипотека, но отсутствует запас финансовой прочности. В такой ситуации месячного дохода на платежи по кредиту начинает не хватать», — резюмирует эксперт.
Как ранее писал «Долговой Консультант», на резкий прирост просроченной ипотечной задолженности на балансах банков повлияли падение объёмов переуступок кредиторами проблемных портфелей коллекторским агентствам и активизация банков на рынке «обратной» ипотеки, когда заёмщики активно в 2023-2024 годах привлекали кредиты под залог имеющегося у них жилья.
Это около 100 тыс. кв. м. Всего объем продаж за 9 месяцев 2023 года на первичном рынке встроенных коммерческих помещений Северной столицы и пригородов превысил итоговые результаты 2022 года на 9%. 70% лотов были представлены в Санкт-Петербурге, 30% – в Ленинградской области.
Эксперты «Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» подвели итоги третьего квартала 2023 года на рынке стрит-ретейла.
Наиболее распространенным по-прежнему остается предложение небольших по площади лотов - до 100 кв. м. По итогам 3 квартала 2023 года на помещения подобного формата пришлось 70% всего объема предложения на первичном рынке.
В черте города лидером по объему предложения остается Приморский район – 18%. При этом за квартал увеличилось количество лотов в Центральном и Красносельском районах. Это стало возможным за счет выхода в продажу пула коммерческих помещений в апарт-комплексе «Лиговский 127» и в финальных очередях масштабного проекта «Солнечный Город».
Большинство предложений коммерческих помещений Ленинградской области на первичном рынке неизменно остается сосредоточено в пригородной зоне.
Лидирующую позицию, как и во 2 квартале 2023 года, занял Всеволожский район. Здесь сосредоточено более 50% объёма предложения области. Кроме того, увеличилась доля предлагаемых лотов в Ломоносовском районе, за счет выхода в продажу коммерческих помещений в жилых комплексах «А101 Лаголово» и «Полис Новоселье». В результате этого доля района в общем объеме предложения области достигла 32%.
Средневзвешенная цена в городе составила 267 тыс. руб. за кв. м, в то время как во 2 квартале 2023 года показатель был на уровне 273 тыс. руб. Уменьшение среднего показателя связано с реализацией более дорогих лотов (со средней ценой около 450 тыс. руб. за кв. м) - предложение в данной ценовой категории сократилось на 25% относительно 2 квартала 2023 года. В областных объектах средневзвешенная цена предложения увеличилась на 3% и составила 210 тыс. руб. за кв. м.
«В 3 квартале текущего года увеличилась доля предложения коммерческих помещений, представленных в активно застраивающихся районах пригородной зоны Петербурга. Удаленность от крупноформатной торговли в городе в совокупности с изменением покупательского поведения – востребованность магазинов формата «у дома», способствуют развитию рынка коммерции, когда пристальное внимание уделено различным форматам встроенных помещений. Поэтому концепция 15-минутного города в рамках развития крупных жилых территорий становится все более актуальной. Это позволяет создать комфорт проживания в локации для любого жителя и обеспечить всем необходим в пешеходной доступности», - рассказала руководитель департамента управления проектами «Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Светлана Московченко.
Холдинг Setl Group уже сегодня в своих проектах активно применяет концепцию 15-минутного города. Примерами являются ЖК «Солнечный город» и «Солнечный город. Резиденции» в Красносельском районе Санкт-Петербурга. Площадь застройки – 220 гектаров на котором располагается 1,4 млн м2 жилья. Здесь будет широко представлена социальная и торговая инфраструктуры. Проектом предусмотрено 11 собственных детских садов и 4 школы, 2 торговых центра, кафе, банки, магазины и др. важная для каждого инфраструктура.
Эксклюзивным брокером проектов Setl Group является компания «Петербургская Недвижимость».
По итогам девяти месяцев 2023 года портфель привлеченных средств населения ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области увеличился более чем на 15% и превысил 718 млрд рублей. Объем розничных кредитов показал аналогичный рост и составил 490 млрд рублей, из которых 316 млрд – ипотека.
Портфель классических розничных сбережений клиентов ВТБ в двух регионах с начала года увеличился на 12% ─ до 559 млрд рублей. Объем вложений в инвестиционные продукты вырос на 30% и составил 160 млрд рублей.
«Мы фиксируем устойчивый спрос на депозиты в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Только за сентябрь-октябрь клиенты открыли в ВТБ около 70 тысяч депозитов в рублях на 118 млрд. Вкладчики также диверсифицируют портфель сбережений и обращаются к альтернативным инструментам для накоплений, приобретают акции и облигации российских компаний, проявляют интерес к депозитам в юанях. За последние два месяца петербуржцы открыли вклады в этой валюте на сумму более 2 млрд в рублевом эквиваленте», ─ прокомментировал Александр Вялков, управляющий розничным бизнесом ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Продажи кредитных продуктов ВТБ по итогам трех кварталов выросли относительно прошлого года в 1,5 раза в количественном и на 60% ─ в денежном выражении. Жители Санкт-Петербурга и Ленинградской области оформили в банке более 100 тысяч кредитов на 168 млрд рублей.
На рекордные объемы вышло автокредитование ─ объем и число выдач увеличились в три раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Клиенты получили в ВТБ около 9 тысяч займов на сумму более 13 млрд рублей. Основными драйверами стали спрос на машины с пробегом, увеличение поставок китайских брендов, а также расширение линейки российских автомобилей.
В сегменте ипотеки ВТБ выдал 15,7 тысяч кредитов на сумму свыше 101 млрд рублей, что на 53% превышает результат трех кварталов и на 11% ─ всего 2022 года. Ипотечный портфель банка с начала года увеличился на 18% и превысил 316 млрд рублей. Пик спроса на ипотечное кредитование зафиксирован в сентябре. Заемщики стремились успеть провести сделки до повышения ставок и оформили 3,5 тысяч кредитов на 23,8 млрд рублей. Более 9,5 тысяч кредитов на 66 млрд рублей клиенты получили на льготных условиях. По программе «Ипотека с господдержкой – 2020» банк выдал 4,4 тысяч кредитов на 28,3 млрд рублей, по «семейной ипотеке» ─ аналогичное количество на 29,7 млрд рублей. Еще 730 заемщиков получили ИТ-ипотеку на 8 млрд рублей.
Спрос на кредиты наличными вырос на 54% по объему и на 46% − по числу кредитов. Банк предоставил клиентам более 77 тысяч потребительских кредитов на 54 млрд рублей. Портфель кредитных карт показал рост на 10% и превысил 12,7 млрд рублей.
Александр Вялков отметил, что качество кредитного портфеля в регионах сохраняется на стабильном уровне во всех сегментах кредитования: «Банк внимательно следит за оценкой платежеспособности клиентов, не допуская излишней закредитованности, а заемщики ответственно подходят к выполнению своих финансовых обязательств. Уровень просроченной задолженности по-прежнему находится на минимальных значениях».