Ситуация на рынке торговой недвижимости Москвы. III квартал 2010 г.
Аналитики компании «НДВ Недвижимость» подготовили обзор положения на столичном рынке торговой недвижимости в III квартале 2010 г.
Предложение
В первых 3-х кварталах 2010 года суммарный ввод торговых площадей превысил 716 тыс. кв.м. (GLA — порядка 310 тыс. кв.м.), что почти на 6% больше аналогичного показателя 2009 года (см. Рис. 1). По итогам III квартала 2010 года совокупный объем предложения площадей качественных торговых центров на рынке Москвы составил более 7,2 млн. кв.м. (GBA – Gross Building Area – общая площадь). При этом суммарная торговая площадь (GLA – Gross Leasable Area – арендопригодная торговая площадь) качественных составила порядка 3,7 млн. кв.м. Таким образом, на сегодняшний день обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями составляет около 340 кв.м. (GLA) на 1000 человек.
Если в I квартале
Из шести торговых центров, открытие которых было запланировано на III квартал 2010 года, в эксплуатацию были введены четыре: ТРЦ «Рио» на 2-м км МКАД, ТЦ «Маркос Молл» на Алтуфьевском шоссе, ТРЦ «Ключевой» в р-не Братеево и ТЦ «Радужный» около м. «Бабушкинская» (см. Таблицу 1). Открытие ТРЦ «Гагаринский» сдвинулось на начало октября, а ТЦ «Калейдоскоп» планируется ввести в эксплуатацию в конце текущего года.
На сегодняшний день можно отметить существенное увеличение доли торговых центров суперрегионального и регионального форматов в общей структуре предложения торгово-развлекательной недвижимости Москвы по сравнению с 2008 годом (37% против 28% ― см. Рис. 2). Таким образом, эти данные еще раз показывают, что девелоперы последние несколько лет предпочитают строить масштабные объекты, а уровень предложения районных и окружных торговых центров сокращается.
Благодаря большим объемам нового строительства на рынке по-прежнему существует практика ввода объектов в эксплуатацию с недозаполненной торговой галереей с последующим открытием магазинов в процессе работы объекта.
В IV квартале 2010 года можно прогнозировать инерционный прирост торговых площадей, так как в последние несколько лет наблюдаются тенденции неравномерного ввода площадей в течение года и его активизации к концу года. Всего в IV квартале планируется открытие около 10-ти торговых центров общей площадью чуть менее 500 тыс. кв.м. (около 220 тыс. кв.м. GLA ― см. Таблицу 2).
Всего на
В продолжение существующей тенденции, открытие таких знаковых торговых объектов как «Mall of Russia», «Гудзон», «Парус» было перенесено на 2011 год. Их общая площадь составляет порядка 30% площади запланированного ввода.
По прогнозам аналитиков компании «НДВ-Недвижимость», суммарный ввод качественных торговых площадей в 2010 году составит около 1,2 млн. кв.м. (более 530 тыс. кв.м. GLA). В итоге совокупная площадь качественных торговых центров на московском рынке к концу года составит порядка 7,7 млн. кв.м. (около 3,9 млн. кв.м. GLA ― см. Рис. 3).
Спрос
По итогам января ― августа 2010 года оборот розничной торговли вырос на 4,3% по сравнению с соответствующим периодом 2009 года. В то время как реальные располагаемые денежные доходы за тот же период выросли на 5,6%. В первом полугодии 2010, по мнению аналитиков компании «НДВ-Недвижимость», можно было наблюдать так называемый «посткризисный период реабилитации», когда темпы роста реальных доходов населения превышали темпы роста оборота розничной торговли. В первую очередь эти потребительские настроения объяснялись стремлением людей экономить, несмотря на стабильный рост доходов.
Однако уже в III квартале текущего года потребительская активность возросла, и розничный товарооборот в августе на 12,5% превышал соответствующий показатель января текущего года (с учетом сезонности), увеличилась доля непродовольственных товаров в общей структуре оборота розничной торговли. В итоге, по прогнозам аналитиков компании «НДВ-Недвижимость», оборот розничной торговли за III квартал 2010 года может превысить данный показатель 2009 года более чем на 6% (см. Рис. 4).
А к концу года, благодаря отложенному покупательскому спросу и сезонным факторам, можно ожидать значительный рост потребительской активности и повышение темпов роста оборота розничной торговли. По прогнозам аналитиков компании «НДВ-Недвижимость» рост розничного товарооборота в годовом исчислении составит порядка 5,3% и превысит годовой рост реальных доходов на 4―5 процентных пункта.
Оборот розничной торговли напрямую отражает потребительскую активность, которая, в свою очередь, оказывает непосредственное влияние на интерес ритейлеров к расширению сетей и поиску новых торговых площадей. Несмотря на позитивные сдвиги, рост оборота розничной торговли еще далек от докризисного уровня. Поэтому существующее повышение спроса на торговые площади со стороны ритейлеров недостаточно при данном инерционном вводе масштабных торговых объектов.
В III квартале 2010 года ритейлеры также продолжают активно развиваться и интересоваться все новыми площадками для расширения бизнеса. Несмотря на то, что сейчас многие федеральные сетевые игроки рассматривают перспективы развития в регионах, они тщательно оценивают возможные риски при выходе на рынок того или иного города, и, в первую очередь, отдают предпочтение столичным торговым объектам. Таким образом, Москва по-прежнему остается приоритетным направлением развития ритейлеров.
Также стоит отметить, что московский рынок все больше привлекает мировые сетевые компании. В частности свои магазины в 2010 году открыли следующие новые международные ритейлеры: Uniqlo, Uterqüe, by Malene Birger, Miss Selfridge, Converse, Kiabi (открытие в октябре), Coeur de Lion, Steve Madden, Payless, Papabubble. До 2011 года на столичном рынке планируется появление таких марок как Naturalizer, Quiz, Quattro и др. Среди новых сетевых игроков ресторанного рынка, открывших заведения в Москве в 2010 году, можно выделить Burger King, Dunkin' Donuts, Traveler’s Coffee, Cofee100, среди планирующих открытие можно отметить Wendy’s, Chili’s и Hooters, NordSee. Ряд крупных международных ритейлеров ― Diesel, люксовые Alexander McQueen, Vivienne Westwood, Stella McCartney ― уже анонсировали планы по возобновлению развития на столичном рынке. Prada Group планирует открыть в 2011 году собственное представительство в России.
В основном сетевые компании предпочитают успешно функционирующие торговые центры с продуманной концепцией, расположенные в местах с высокой проходимостью. Это объясняется желанием операторов снизить риски и затраты при открытии магазина. Кроме того, спрос ритейлеров во многом сфокусирован на масштабных проектах, находящихся сейчас на завершающей стадии строительства, успешность которых после открытия не вызывает сомнений.
Новые проекты, не имеющие явных преимуществ расположения и концептуальных плюсов, зачастую испытывают сложности с заполнением. Кроме того, игроки рынка не готовы идти на дополнительные затраты времени и средств на отделочные работы, особенно учитывая практику постоянного переноса сроков ввода строящихся объектов. Зачастую вновь открывшиеся торговые центры имеют в торговой галерее 20―40% вакантных площадей, что, при отсутствии продуманной маркетинговой стратегии, может послужить оттоку посетителей и, как следствие, снижению спроса у потенциальных арендаторов.
В период кризиса существенную роль на структуру спроса по размеру помещений оказывал факт сокращения многими ритейлерами размера магазинов при сохранении доходности на прежнем уровне. На сегодняшний день наиболее востребованным форматом помещений в торговых центрах по-прежнему являются площади размером 50 ― 150 кв.м. (см. Рис. 5). Однако средняя запрашиваемая площадь помещения несколько выросла по сравнению с III кварталом 2009 года. В основном это произошло за счет сокращения в общей структуре спроса доли помещений площадью менее 50 кв.м. (на 3 процентных пункта) и увеличением доли запросов на помещения площадью более 1000 кв.м. (на 2 процентных пункта). Также более востребованными становятся помещения площадью от 150 до 250 кв.м. ― их доля в общей структуре спроса по запрашиваемой площади выросла до 16%.
Еще одним важным показателем ситуации на рынке является уровень вакантных площадей. Он отражает баланс между предложением и спросом. Из-за слабой активности ритейлеров уровень вакантных площадей в 2009 году оставался на достаточно высоком уровне. И даже в конце 2009 года, несмотря на некоторое оживление на рынке и значительное повышение уровня спроса на торговые площади, доля вакантных площадей уменьшилась незначительно, так как этому препятствовал большой объем ввода в IV квартале и тенденция выхода на рынок объектов с большим объемом незаполненных площадей в торговой галерее.
После незначительного сокращения вакантности торговых центров в I квартале 2010 года (около 9%), во II ― III кварталах доля свободных помещений на рынке вновь выросла до порядка 10% (см. Рис. 6).
По-прежнему на рынке существует большая дифференциация объектов. Торговые центры с выгодным расположением и грамотно продуманной концепцией, подтвержденной высокой посещаемостью в процессе функционирования, заполнены на 100%. В невостребованных объектах доля свободных помещений достигает 30—40%. На уменьшение доли вакантных площадей в неудачно расположенных объектах и торговых центрах со слабой концепцией можно рассчитывать только после поглощения более качественного предложения.
С одной стороны, растущий спрос способствует увеличению заполняемости торговых центров, с другой ― пока существующий уровень спроса не способен покрыть огромный объем нового предложения при вводе в эксплуатацию масштабных объектов, строительство которых было начато еще в докризисный период.
Ценовая ситуация
Падение арендных ставок продолжалось на протяжении всего 2009 года. Говорить о положительной динамике рынка стало возможным лишь в начале 2010 года, когда ставки аренды на площади в торговых центрах Москвы в целом стабилизировались, а в наиболее успешных и привлекательных объектах наметилась тенденция к небольшому росту. Средний уровень арендных ставок во II квартале 2010 года незначительно вырос ― на 2,4% (см. Рис. 7), при этом по отдельным объектам отмечался рост до 10%.
В течении III квартала 2010 года арендные ставки в торговых центрах выросли в среднем на 4%, однако стоит отметить, что в основном рост ставок происходил в успешно функционирующих торговых центрах с высокой посещаемостью. На сегодняшний день ставки аренды в таких объектах примерно на 40% выше среднерыночных.
На сегодняшний день на рынке по-прежнему четко выражена дифференциация объектов на успешные, востребованные среди арендаторов, в которых арендные ставки практически вернулись на докризисный уровень, и менее успешные, имеющие концептуальные недостатки или неудачное расположение, в которых ставки при сдаче в аренду пустующих помещений на 40-50% ниже среднерыночных.
В центрах, испытывающих проблемы с заполнением, применяются различные подходы в стимулировании арендаторов к заключению договоров: ставка в форме процента с оборота, арендные каникулы, минимальный размер страхового депозита, компенсация отделки.
Положительные тенденции на рынке косвенно подтверждают прекращение собственников успешных торговых центров предоставления скидок и всякого рода уступок арендаторам, увеличение фиксированной части при схеме «процент с оборота», увеличение среднего срока заключения договоров. Однако в то же время на рынке еще значительно количество проектов, испытывающих трудности с заполнением пустующих площадей и по-прежнему предлагающих существенные скидки арендаторам.
Общая картина ценовой политики на рынке торговой недвижимости в III квартале 2010 года отображена в Таблице 3.
Если говорить о прогнозе на конец 2010 ― начало 2011 гг., то аналитики компании «НДВ-Недвижимость» отмечают, что есть предпосылки к небольшому увеличению ставок аренды ― это активизация спроса на рынке торговой недвижимости, в том числе экспансия развивающихся международных и федеральных ритейлеров на фоне растущих доходов населения и оборота розничной торговли. Однако активный рост будет сдерживаться продолжающимся инерционным вводом крупных объектов. Мы предполагаем незначительное повышение среднерыночных арендных ставок по итогам 2010 года (на 5 ― 6%), причем в первую очередь рост будет обеспечен качественными концептуальными торговыми объектами. На интенсивный рост арендных ставок можно рассчитывать лишь в 2012―2013 гг., когда на рынке возникнет дефицит нового предложения качественной торговой недвижимости ― последствие того, что в 2009 году девелоперы практически не заявляли новые проекты.
Материал предоставлен «НДВ-Недвижимость»
С момента отмены петербургского ТСН «Энергетическая эффективность жилых и общественных зданий. Нормативы по энергопотреблению и теплозащите» прошло два месяца. Отмены всех оставшихся территориальных строительных норм удалось избежать благодаря поправкам, внесенным в закон «О техническом регулировании». Однако ситуация продолжает оставаться подвешенной.
Предыстория. Отмена ТСН
В конце марта Петербургский городской суд отменил ТСН «Энергетическая эффективность жилых и общественных зданий. Нормативы по энергопотреблению и теплозащите», удовлетворив заявление прокуратуры. Поводом отмены послужило юридическое несоответствие ТСН и Градостроительного кодекса. По мнению прокуратуры, с которым согласился суд, новый Градостроительный кодекс не предоставляет исполнительным органам государственной власти субъектов РФ права разрабатывать ТСН. И соответственно в связи со вступлением в силу Градостроительного кодекса практически все противоречащие ему ТСН подлежат отмене. Еще пять прокурорских обращений об отмене других ТСН на данный момент дожидаются своего часа в городском и районных судах, но могут и не дождаться, поскольку уже в апреле были приняты соответствующие поправки в закон «О техническом регулировании».
Предыстория. Поправки
в закон О техрегулировании
В течение апреля были приняты поправки в закон «О техническом регулировании» Государственной думой 6 апреля, далее – Советом Федерации 18 апреля и были 1 мая подписаны Президентом. Закон № 65-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О техническом регулировании» не только устанавливает основные правила разработки технических регламентов (нормы, призванные объединить и заменить ТСН, ГОСТы и СНиПы), но и дает возможность региональным органам исполнительной власти вносить свою лепту в разработку сводов правил, регулирующих строительную деятельность до принятия соответствующих технических регламентов.
Что меняют поправки
И ТСН, и СНиПы носили временный характер. Их должны были заменить технические регламенты. Однако, как часто получается в России, временные нормы часто переходят в постоянные.
Поправки в федеральный закон «О техническом регулировании», принятые в апреле, определяют возможность использования национальных стандартов и сводов правил в качестве доказательной базы для обеспечения требований технических регламентов. «Теперь появилась возможность начать работу после пяти лет правового вакуума в строительстве», – охарактеризовала документ вице-президент Российского Союза строителей, зампредседателя комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства и ЖКХ Лариса Баринова.
К 1 января 2010 года должно быть принято 17 основных технических регламентов, в числе которых документы, регулирующие строительную деятельность, – «О безопасности строительных материалов и изделий» и «О безопасности зданий и сооружений».
Согласно поправкам, отраженным в 65 законе, теперь технические регламенты может устанавливать не только федеральный закон, но и постановления Правительства РФ. Оно же должно утвердить программу разработки технических регламентов и проконтролировать выделение денег на ее реализацию.
До момента, когда новые регулирующие документы не просто увидят свет, но и вступят в силу, регламентировать строительную деятельность будут национальные стандарты и (или) своды правил, куда будут входить существующие и вновь разрабатываемые ГОСТы, СНиПы и ТСН. Перечень национальных стандартов и сводов правил также устанавливает федеральное правительство. Важнейшим положением, отраженным в федеральном законе № 65-ФЗ, является так называемая «презумпция соответствия» – применение на добровольной основе национальных стандартов и сводов правил является достаточным условием соблюдения требований соответствующих технических регламентов.
Составляющей частью вновь создаваемых национальных стандартов станут, помимо ГОСТов и СНиПов, ТСН. Об этом сразу после утверждения нового закона Советом Федерации заявила Лариса Баринова. Таким образом, региональную власть пригласили поучаствовать в формировании новой системы. Однако до тех пор, пока регионы смогут воспользоваться этой возможностью, пройдет достаточно времени.
Главное, чтобы такая подвешенная ситуация не стала постоянной, как часто случается в российской практике.
Один единственный ТСН
Отмена территориальных строительных норм, которая могла бы привести к краху всю строительную отрасль, была приостановлена. Однако решение суда обратной силы не имеет и пресловутый, уже отмененный, ТСН «Энергетическая эффективность жилых и общественных зданий» возврату не подлежит. Строительный процесс в городе после отмены ТСН пойдет по сохранившимся СНиПам, в частности по СНиПу «Тепловая защита зданий» от 23.02.2003.
Поскольку СНиПы действуют до тех пор, пока не будут разработаны технические регламенты, которые призваны заменить устаревшие и тяжеловесные СНиПы, для внесения изменений в СНиПы нет правовых оснований, ведь действуют они лишь в части, не противоречащей федеральному законодательству. Однако ввиду того, что принятие технических регламентов постоянно откладывается, а работать по морально устаревшему СНиПу было довольно сложно и неэффективно, в Петербурге работали по принятым региональной властью в 2003 году территориальным строительным нормам, более прогрессивным, более конкретным, аккумулировавшим в себе накопленный строительной индустрией города опыт работы за последние 15 лет.
«Прокуратура заинтересована в том, чтобы не было полумер, и действия строителей соответствовали федеральным законам, но нужны хоть какие-то правила игры, – отмечает генеральный директор ЗАО «47 ТРЕСТ» Михаил Зарубин. – Пусть ТСН не идеальны, но их разработка была необходима, потому что на федеральном уровне не регламентировалось ничего. Я сторонник того, чтобы все делать в рамках закона, но нам пока говорят только, что так работать нельзя, а о том, как работать можно, молчат. Если нет норм, никто ничего и не нарушает, только строить как?»
Чем не угодил
Все ТСН разрабатываются в соответствии с федеральными СНиПами и отражают региональные аспекты строительства. ТСН более отвечают требованиям реальной ситуации в строительстве. «Региональные нормативные документы максимально приближены именно к региональным особенностям, например, климатическим, особенностям грунтов и т.д. И в этом плане ТСН выполняли очень важную роль, поскольку учитывали все эти моменты», – говорит Михаил Кнатько, заместитель генерального директора по науке СПбЗНИиПИ.
«Отмена всех ТСН поставила бы крест на тех нормах, которых нет в общероссийских СНиПах, – уверен директор Союзпетростроя Лев Каплан. – Установка стеклопакетов, строительство крышных котельных, подземных паркингов – все это не регулируется СНиПами, и, следовательно, может оказаться вне закона. Тогда строителям ничего не останется, как строить дома по образцу середины 80-х годов прошлого века».
Если взять отмененные ТСН по энергоэффективности, их отличие от СНиПа («Тепловая защита зданий» 23.02.2003) в том, что сопротивление теплопередачи стены в ТСН допускалось 1,76 (что почти в два раза ниже, чем в СНиПах). Энергосбережение рассматривалось как комплексный подход, что позволяло получить нижнюю границу 1,76.
Так, согласно введению к строительным нормам, они разработаны с целью эффективного использования энергии, расходуемой на отопление зданий, при обеспечении комфортных условий пребывания в них людей. СНиП подходит к этому вопросу формально, в то время как ТСН практичнее и конкретнее.
И в итоге, отмена ТСН сильно разочаровала строительное сообщество Петербурга, поскольку перспектива остаться наедине с устаревшими СНиПами оказалась малопривлекательной. «В Петербурге применялся меньший коэффициент теплопроводности для стен зданий, нежели установленный федеральным СНиП. Это обусловлено климатическими особенностями города», – подчеркивает управляющий ДСК «Блок» Александр Гобеев.
Что несет отмененный ТСН
Строители отмечают, что отмена ТСН несколько осложнила их деятельность, поскольку ТСН вносили четкие и ясные правила и регламентации новых подходов к строительству, необходимые для реализации прогрессивных технологий строительства с учетом петербургской специфики. Теперь утепление зданий станет дороже (поскольку придется действовать по СНиПам), а значит, и себестоимость всего строительства возрастет. Рост себестоимости повлияет на прибыль строительных компаний, на использование тех или иных строительных материалов и, конечно, на цену квадратного метра жилья. Вот и одна из причин роста цены стоимости квартиры. «Есть риск, что отмена ТСН повлечет за собой рост себестоимости строительства и, соответственно, стоимости жилья, – считает Александр Гобеев. – Дома должны простоять не один десяток лет, и при этом сохранить свое первоначальное качество. ТСН как раз соответствовали этим принципам. Думаю, несмотря на отмену, проектировщики негласно будут придерживаться ТСН, так как понимают их необходимость в использовании. СНиПы имеют общий, федеральный характер. Но ТСН необходимы, так как они разрабатываются с учетом климатических особенностей региона и отражают региональные условия строительства».
Новый закон снимает все вопросы в отношении правомерности применения петербургских ТСН на стройплощадках, кроме одного: почему прокуратура занялась оспариванием территориальных строительных норм спустя два года после вступления в силу Градостроительного кодекса? Но он, вероятнее всего, так и останется без ответа.
После того как цены в Петербурге достигли $100 тыс. за однокомнатную квартиру в спальном районе, многие горожане стали интересоваться приобретением жилья в Ленобласти. В области диапазон цен составляет от $900 - 2 тыс. за 1 кв. метр, при этом банки предлагают различные программы приобретения жилья в регионе. В пресс-центре газеты «Строительный Еженедельник» прошел круглый стол на тему: «Современная ценовая политика в жилищном строительстве в рамках реализации национального проекта «Доступное жилье».
Алексей Лебединский, исполнительный директор Союза строительных организаций Ленинградской области:
- По данным Федерального лицензионного центра, около 1900 строительных компаний имеют лицензии на работу в Ленобласти. Однако к этой цифре надо относиться аккуратно. Думаю, что половина компаний существует только на бумаге. Наш союз объединяет 180 компаний, есть еще около 200 компаний, которые интересуются работой союза. Таким образом, реально сдают документы, платят налоги, работают «по белому», имеют персонал, штат, технику около 400 - 450 компаний.
Несмотря на ежегодный 20-процентный рост объемов жилья, сдаваемого в Ленобласти, его не хватает для удовлетворения текущего спроса и закрытия нормативных потребностей. Сейчас потребность составляет 0,6 кв. метров сдаваемого жилья в год на каждого жителя области. Однако на данный момент такая цифра, особенно для отдаленных муниципальных образований, кажется нереальной.
Сейчас на рынке предлагается недостаточное количество участков для строительства. Спустя определенное время это приведет к недостатку вводимого жилья. Кроме того, строители ощущают острую нехватку участков с инженерной подготовкой.
При этом есть план - к 2010-2011 гг. выйти на показатель 1 кв. метр на жителя в год. Это средний показатель по развитым зарубежным странам. Данная цифра продиктована естественным приростом населения и необходимостью обновления жилого фонда. На мой взгляд, в Ленобласти надо строить больше 1 кв. метра на жителя в год, потому что большое количество жилья находится в аварийном состоянии.
В 2006-2007 гг. на первый план выходит проблема, связанная с выделением земли под застройку. Вышел федеральный закон, по которому все участки можно предоставлять только через торги. Я считаю, что надо было сделать исключение для федерального, областного и муниципального жилья.
Торги на повышение цены здесь просто неуместны, поскольку речь идет о предоставлении жилья по минимальным ценам, а торги приводят к удорожанию жилья. Средняя цена 1 кв. метра в Ленобласти составляет от $1 тыс. за 1 кв. метр в Приозерске, Лодейном поле до $2 тыс. в районах области, близких от Петербурга.
Кроме того, не проработаны механизмы проведения торгов и вся система пока пробуксовывает. Муниципалитетам разных уровней потребовалось время для определения своих прав и полномочий в вопросе предоставления земли.
Сергей Игольников, начальник отдела федеральных и региональных строительных программ комитета по строительству Ленобласти:
- В 2006 году Ленобласть ввела 651 тыс. кв. метр жилья, в 2007 году мы планируем ввести 800 тыс. За 4 месяца 2006 года мы имеем 160-процентный рост темпов ввода жилья. Сейчас идет реализация федеральной программы по подключению земельных участков к коммунальной инфраструктуре, строительству дорог и т.д.
В 2006 году был объявлен конкурс по госгарантиям кредитов муниципальных образований на строительство коммунальной инфраструктуры. В марте 2007 года были подведены итоги конкурса по получению субсидий на погашение части процентной ставки на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой.
Самое главное, что в этом году в программу обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой внесено понятие «юридическое лицо». Раньше государство предоставляло субсидии и гарантии только муниципальным образованиям. За счет этого изменения мы смогли принять участие в конкурсе Росстроя по процентной ставке, у нас три проекта стали победителями. Два из трех проектов представлены юридическими лицами, один из них ООО «СВП-инвест» - застройщик Кудрово.
Михаил Пильцер, генеральный директор Ассоциации деревообработчиков и мебельщиков Ленобласти и Санкт-Петербурга:
- Я считаю, что рост стоимости жилья за последние годы вызван исключительно спекулятивными ценами. Сегодня себестоимость деревянного малоэтажного строительства составляет $50 за 1 кв. метр стены, вместе с фундаментом 1 кв. метр стоит $250. Замечу, что сегодня в Финляндии деревянное малоэтажное строительство составляет до 95 процентов в сельской местности и до 65 процентов - в городе, в США – 100 и 50 процентов.
Причиной того, что в России не развивается такое строительство, является отсутствие производства необходимых стеновых плит. В стадии проектирования находится около пяти заводов по производству плит. Стоимость одного завода - $70 - 100 млн в зависимости от производительности. Сейчас мы закупаем плиты в Финляндии, Польше, поэтому стоимость резко возрастает. Схема строительства - каркас, в основе которого плиты, между ними утеплитель. Облицовка может быть любая - евровагонка, кирпич, ДВП и т.д.
Проблемы в отношении земли вызывают смех, это искусственно созданная проблема. Нигде в мире муниципальное жилье не строят в районе Кремля или Дворцовой площади. Везде оно строится на окраине, чтобы было дешевым. Сегодня есть муниципальная, федеральная, военная земля, но у нас нет закона.
Принятый Лесной кодекс привел к коллапсу лесной отрасли, потому что старый прекратил действовать, а для работы нового необходимо ввести шестьдесят подзаконных актов. Как можно говорить о доступном жилье, если его себестоимость достигает $1 тыс. за 1 кв. метр? Я считаю, что снижение себестоимости - задача федеральной, а не региональной власти.
Николай Широков, глава муниципального образования «Бокситогорск»:
- Меня ужаснуло то, с чем я столкнулся, придя во власть - множество непонятных препятствий на пустом месте. Я готов предоставить под застройку любое необходимое количество земли бесплатно. Есть инженерные коммуникации, электричество, газ…
Более того, мы готовы принять на наш бюджет часть нагрузки по подключению к сетям. Есть Генплан города, где все четко обозначено. По нашим оценкам, в Бокситогорске спокойно можно построить до 100 тыс. кв. метров жилья. Проблема в том, что нет желающих.
Галина Архипова, директор ипотечного кредитования Номос-банка:
- С осени 2006 года мы стали активно выдавать ипотечные кредиты заемщикам. Основной кредитный продукт - на покупку жилья на вторичном рынке Петербурга и Ленобласти. В области мы кредитуем квартиры в многоквартирных домах, в которых есть две и более квартир.
Наш банк принимает участие в проекте жилищной застройкой комплекса Кудрово. Мы выдали компании «СВП-групп», реализующей проект, кредит в сумме 560 млн рублей на 4 года под залог земли. Возможно получение ипотеки на приобретение жилья на первичном рынке у аккредитованных банком застройщиков.
Для того чтобы граждане могли приобрести жилье, их доход должен позволять получить кредит. Если не хватает средств для покупки через ипотеку жилья в Петербурге, мы рекомендуем рассматривать ближайшие районы Ленобласти.
В 2006 году было сложно работать в связи с высокой динамикой роста цен на квартиры. Сейчас наши граждане, особенно молодежь, осознает, что надеяться в решении жилищного вопроса можно только на себя. В целом я оптимистично смотрю на перспективу приобретения жилья гражданами.
Татьяна Андреева, директор ипотечного центра банка «КИТ-финанс»:
- Преимущественно жилье в Ленобласти, особенно коттеджная застройка, приобретается для отдыха. Например, недавно аккредитовали застройщика - компанию «Особняк», ведущую коттеджную застройку. Мы планируем и дальше двигаться в этом направлении. Земли сельхозназначения переводятся в другую категорию, быстро возводятся коттеджи, преимущественно каркасные.
Наш банк занимается ипотекой 1,5 года. С начала 2007 года мы лидируем по объему выданных кредитов в Петербурге, на Ленобласть приходится порядка 30 процентов кредитов. В день мы выдаем от 10 до 22 кредитов. По Ленобласти предпочтение отдается районам рядом с городом, если люди работают в Петербурге. Если они работают в области, то выбирают районы, где можно хорошо зарабатывать.
Однако в целом население Ленинградской области не может позволить себе приобретать квартиры через ипотеку. Дело в том, что они не знают перспективы развития региона, и их зарплата не позволяет брать долгосрочные кредиты.
Андрей Пименов, руководитель кредитно-кассового отделения Городского ипотечного банка в Санкт-Петербурге:
- За 2005-2006 гг. доля ипотечных сделок в Ленинградской области выросла с 10 до 25 процентов. К сожалению, законодательные проблемы не позволяют кредитовать в нормальном режиме приобретение загородной недвижимости. В частности, непонятный статус садово-дачных домов. Если вы приобретаете жилой дом с помощью кредита, он считается автоматически в залоге. В законе написано, что это не распространяется на садовые дома и дачи. Здесь ипотека должна регистрироваться на общих основаниях, то есть в силу договора. Таким образом, усложняется процедура совершения сделки.
Для оформления залога банку нужно пройти две ступени - зарегистрировать право собственности и залог. Естественно, продавцам это неинтересно. Следующая проблема - кредитование малоэтажного и коттеджного строительства. На этапе строительства компания получает землю в аренду. По закону жилой дом, здание, строение может быть предметом залога с одновременным залогом прав на земельный участок. Соответственно, залог опять не зарегистрировать, создаются тупиковые ситуации.
Дмитрий Малышев