Квартиры в мегаполисах стали в 1,5 раза дороже, чем в их пригородах
Эксперты Циан.Аналитики проанализировали цены на вторичном рынке городов-миллионников и их ближних пригородов (соседних с ними районов), и выяснили, что жильё в центре агломерации сейчас стоит на 48% дороже, чем за его пределами. Разрыв увеличивается (год назад разница была меньше (44%), т.к. цены в городах растут быстрее, чем в пригородах.
На вторичном рынке продолжается медленный рост цен, а ипотечные ставки всё ещё близки к заградительным уровням. В таких условиях альтернативой более дорогому жилью в городах-региональных центрах могут стать квартиры в окружающих их пригородах. В регионах, где есть города-миллионники, средняя разница цен в сентябре 2025 достигла 48%.
Выгоднее всего в таком сценарии подбирать варианты в соседних населенных пунктах в Московском регионе – разница в цене квадратного метра тут приближается к двукратной. Неплохо получится сэкономить при покупке квартиры в пригородах также в Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге и Казани – там цены отличаются на 60% и более. Минимальная разница в стоимости (менее 16% – в Челябинске, Воронеже и Новосибирске).
Вторичка в пригородах за последний год подорожала на 4,5%, в центрах агломераций – на 6%. Разрыв в стоимости метра между пригородами и центрами агломераций растет – особенно сильно в Краснодаре, Санкт-Петербурге и Уфе (на 10-13 п.п. за последние 12 месяцев).
«Жилье за пределами городских рубежей в “миллионниках” стало уже в 1,5 раза дешевле, чем в центрах агломераций, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Придётся пожертвовать близостью к центру, больше времени тратить на дорогу, как правило, потерять в качестве инфраструктуры, но зато получится существенно сэкономить и стать владельцем собственного жилья».
Разница в цене кв. метра на вторичке между городами-миллионниками и их пригородами
|
Город- миллионник |
Средняя цена кв.м. на вторичном рынке, тыс. руб., сентябрь 2025 г. |
Насколько цены в городе выше, чем в пригородах |
||
|
в городе |
в пригородах |
сентябрь 2025 г. |
сентябрь 2024 г. |
|
|
Москва |
370,9 |
194,6 |
на 91% |
на 84% |
|
Нижний Новгород |
162,6 |
93,3 |
74% |
66% |
|
Екатеринбург |
148,0 |
87,5 |
69% |
65% |
|
Санкт-Петербург |
243,9 |
150,1 |
62% |
52% |
|
Казань |
200,3 |
125,0 |
60% |
61% |
|
Краснодар |
142,6 |
90,7 |
57% |
44% |
|
Пермь |
119,3 |
76,1 |
57% |
63% |
|
Волгоград |
105,2 |
71,5 |
47% |
47% |
|
Уфа |
134,5 |
91,8 |
47% |
36% |
|
Красноярск |
133,0 |
94,7 |
40% |
36% |
|
Омск |
116,9 |
85,6 |
37% |
42% |
|
Самара |
130,2 |
96,1 |
35% |
29% |
|
Ростов-на-Дону |
141,5 |
107,1 |
32% |
37% |
|
Челябинск |
110,1 |
90,3 |
22% |
14% |
|
Воронеж |
113,5 |
94,9 |
20% |
16% |
|
Новосибирск |
138,2 |
116,2 |
19% |
16% |
|
В среднем |
|
|
48% |
44% |
Источник: Циан.Аналитика
В консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International подвели итоги I квартала 2021 года на рынке складской и индустриальной недвижимости Петербурга.
В I квартале 2021 года были введены в эксплуатацию три объекта складской недвижимости: распределительный центр для Fix Price общей площадью 35 581 кв. м на территории «PNK Парк Шушары 3», склад для компании «Ивапер» площадью 3 438 кв. м и реконструированный складской комплекс «Воздухоплавательная 19» площадью 1 440 кв. м. Спекулятивным является только последний из этих объектов.
Всего на 2021 год запланирован ввод 347 400 кв. м качественной индустриально-складской недвижимости, на класс А из них придется около 313 300 кв. м (или 90% запланированного ввода), на класс В – 34 100 кв. м.
Наиболее крупными объектами, заявленными к вводу на 2021 г., являются распределительный центр торговой сети «Лента» площадью 70 тыс. кв. м, склад площадью 48 975 кв. м в индустриальном парке «РУСИЧ – Шушары» и новая очередь логопарка «Осиновая Роща» площадью 25 тыс. кв. м.
Крупнейшие объекты заявленные к вводу в эксплуатацию в 2021 г.
|
Название склада |
Адрес |
Направление |
Класс |
Общая площадь, кв. м |
Вид склада |
Тип склада |
|
Лента |
Тосненский район |
Юг |
А |
70 000,0 |
Сухой |
Под собственные нужды |
|
РУСИЧ - Шушары |
Московское ш. |
Юг |
А |
48 975,0 |
Мультитемпературный |
Спекулятивный |
|
Осиновая роща |
Горское ш. |
Север |
А |
25 000,0 |
Сухой |
Спекулятивный |
|
Тродекс Логистик |
Пос. Шушары, Московское ш. |
Юг |
А |
23 100,0 |
Сухой |
Под собственные нужды |
|
Ahlers |
Волхонское ш. |
Юг |
А |
21 332,0 |
Сухой |
Спекулятивный/ |
|
ПСК «Новоселье 2» |
Красносельское ш. |
Юг |
В |
18 000,0 |
Сухой |
Спекулятивный |
|
Юклид |
Московское ш. |
Юг |
А |
17 998,0 |
Сухой |
Спекулятивный |
|
СDEK |
Софийская ул. |
Юг |
А |
17 000,0 |
Сухой |
Под собственные нужды |
|
Grando |
Почтовая ул. |
Юг |
А |
16 500,0 |
Мультитемпературный |
Спекулятивный |
|
Октавиан |
Токсовское ш. |
Север |
А |
15 800,0 |
Сухой |
Спекулятивный |
|
Reforma Парнас |
2-й Верхний переулок |
Север |
В |
9 720,0 |
Сухой |
Спекулятивный |
Доля спекулятивных объектов в структуре ввода на 2021 год составит 55% (191 400 кв. м). 83% нового строительства придется на южное направление Петербурга (287 500 кв. м), на северное в структуре ввода, запланированного на 2021 год, придется 17% новых площадей (59 900 кв. м).
Общий уровень вакансии в сухих складах на конец I квартала 2021 г. составляет 3,5%, в классе А доля свободных площадей – 2,1%, в классе В – 5,6%. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года уровень вакансии в А-классе практически не изменился, в В-классе снизился на 0,7% п.п.
Наибольший объем вакантных площадей представлен на юге города – 64 520 кв. м, или 47%. На восточное направление приходится 36% вакантных площадей (50 240 кв. м), на северное – 17% (23 560 кв. м).
По прогнозам Bright Rich | CORFAC International, к концу II квартала этого года объем свободных площадей может несколько увеличится – до 140 тыс. кв. м.
Средняя ставка аренды в сухих складских комплексах А-класса, по итогам I квартала 2021 г., составляет 348 руб./кв. м/мес. (без учета НДС, ОРЕХ, коммунальных услуг, стеллажей) и в классе В – 276 руб./кв. м/мес. (также triple net).
Объем вакансии в мультитемпературных складских объектах, на конец I квартала, составляет 18 870 кв. м в классе А и 9 420 кв. м в В-классе. При этом на юг города приходится 25 400 «квадратов», на северное направление – 2 890 «квадратов».
Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC Int., отмечает: «Ставки аренды из-за низкого уровня вакансии и индексации поползли вверх. По отношению к концу 2020 г. в классе А рост составил 2,1%, в классе В – на 1,1%. Уровень свободных площадей в готовых объектах остается на низком уровне. Объем неудовлетворенного спроса на качественные складские помещения имеет явный и отложенный характер и, по нашим оценкам, суммарно за I квартал 2021 года составляет порядка 65 тыс. кв. м. Он обусловлен ростом спроса со стороны малого и среднего бизнеса и сформирован в основном за счет площадей 1 000 – 2 500 кв. м. Частично недостаток складских площадей может быть восполнен за счет новых проектов, реализованных на земельных участках промышленного назначения. Мы видим интерес девелоперов к таким площадкам. Так, в I квартале 2021 года PNK Group увеличила площадь одного из своих индустриальных парков – «PNK Парка Шушары-3» на 28 га, на которых можно построить еще более 150 тыс. кв. м складов. Кроме того, состоялась продажа 2,9 га под строительство холодильного склада на 2-м Бадаевском пр. в промышленной зоне «Шушары». Сумма сделки, по нашей оценке, могла составить порядка 2,6 тыс. руб./кв. м».
В Bright Rich | CORFAC Int. прогнозируют также увеличение количества сделок по схеме built-to-suit и built-to-rent в текущем году. Что касается спекулятивных объектов нового строительства, в компании ожидают, что число предварительных договоров аренды возрастет, и, как следствие, складские комплексы будут практически заполнены к моменту ввода в эксплуатацию.
Согласно исследованиям Knight Frank St Petersburg, пик строительства в историческом центре Санкт-Петербурга пришёлся на 2018 год, когда одновременно строилось порядка 1,2 млн кв. метров. После этого начался спад, который будет наблюдаться в дальнейшем.
Генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков:
- Причиной падения стали несколько факторов. Во-первых, большинство девелоперских компаний занимаются редевелопментом участков и зданий нежилого назначения, а количество таких объектов в историческом центре с каждым годом уменьшается. Есть жилые дома, но заниматься расселением дома с целью его реновировать – огромные риски для девелопера, как с точки зрения затрат, так и сроков. Поэтому девелоперы стремятся купить нежилые объекты, чтобы на их месте построить здания, удовлетворяющие современному спросу.
Во-вторых, масштаб бизнеса у большинства девелоперских компаний вырос настолько, что им экономически невыгодно браться за реконструкцию отдельно взятого здания в центре. Они стремятся заниматься квартальной застройкой. Поэтому девелоперы стали осваивать территории «серого пояса»: они покупают заводские площадки и строят кварталы нового жилья. Есть примеры, когда девелоперы выкупали у города аварийные здания на торгах за копейки, реконструировали и продавали их, как жильё. Но, к сожалению, эти случаи показывают, что для того, чтобы девелопер взялся реновировать здание, его надо довести до аварийного состояния, выселить всех жильцов, и только в этом случае проект станет интересен застройщикам.
Строительство в историческом центре постепенно будет замедляться. Из-за совокупности экономических и регулятивных предпосылок и рисков, связанных с градозащитной деятельностью, девелоперы с неохотой будут браться за объекты там.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
Себе дороже, но все же: редевелопмент исторических зданий Петербурга