Квартиры в мегаполисах стали в 1,5 раза дороже, чем в их пригородах
Эксперты Циан.Аналитики проанализировали цены на вторичном рынке городов-миллионников и их ближних пригородов (соседних с ними районов), и выяснили, что жильё в центре агломерации сейчас стоит на 48% дороже, чем за его пределами. Разрыв увеличивается (год назад разница была меньше (44%), т.к. цены в городах растут быстрее, чем в пригородах.
На вторичном рынке продолжается медленный рост цен, а ипотечные ставки всё ещё близки к заградительным уровням. В таких условиях альтернативой более дорогому жилью в городах-региональных центрах могут стать квартиры в окружающих их пригородах. В регионах, где есть города-миллионники, средняя разница цен в сентябре 2025 достигла 48%.
Выгоднее всего в таком сценарии подбирать варианты в соседних населенных пунктах в Московском регионе – разница в цене квадратного метра тут приближается к двукратной. Неплохо получится сэкономить при покупке квартиры в пригородах также в Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге и Казани – там цены отличаются на 60% и более. Минимальная разница в стоимости (менее 16% – в Челябинске, Воронеже и Новосибирске).
Вторичка в пригородах за последний год подорожала на 4,5%, в центрах агломераций – на 6%. Разрыв в стоимости метра между пригородами и центрами агломераций растет – особенно сильно в Краснодаре, Санкт-Петербурге и Уфе (на 10-13 п.п. за последние 12 месяцев).
«Жилье за пределами городских рубежей в “миллионниках” стало уже в 1,5 раза дешевле, чем в центрах агломераций, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Придётся пожертвовать близостью к центру, больше времени тратить на дорогу, как правило, потерять в качестве инфраструктуры, но зато получится существенно сэкономить и стать владельцем собственного жилья».
Разница в цене кв. метра на вторичке между городами-миллионниками и их пригородами
|
Город- миллионник |
Средняя цена кв.м. на вторичном рынке, тыс. руб., сентябрь 2025 г. |
Насколько цены в городе выше, чем в пригородах |
||
|
в городе |
в пригородах |
сентябрь 2025 г. |
сентябрь 2024 г. |
|
|
Москва |
370,9 |
194,6 |
на 91% |
на 84% |
|
Нижний Новгород |
162,6 |
93,3 |
74% |
66% |
|
Екатеринбург |
148,0 |
87,5 |
69% |
65% |
|
Санкт-Петербург |
243,9 |
150,1 |
62% |
52% |
|
Казань |
200,3 |
125,0 |
60% |
61% |
|
Краснодар |
142,6 |
90,7 |
57% |
44% |
|
Пермь |
119,3 |
76,1 |
57% |
63% |
|
Волгоград |
105,2 |
71,5 |
47% |
47% |
|
Уфа |
134,5 |
91,8 |
47% |
36% |
|
Красноярск |
133,0 |
94,7 |
40% |
36% |
|
Омск |
116,9 |
85,6 |
37% |
42% |
|
Самара |
130,2 |
96,1 |
35% |
29% |
|
Ростов-на-Дону |
141,5 |
107,1 |
32% |
37% |
|
Челябинск |
110,1 |
90,3 |
22% |
14% |
|
Воронеж |
113,5 |
94,9 |
20% |
16% |
|
Новосибирск |
138,2 |
116,2 |
19% |
16% |
|
В среднем |
|
|
48% |
44% |
Источник: Циан.Аналитика
По итогам первого квартала 2021 года на первичном рынке городских апартаментов Санкт-Петербурга было реализовано 44,7 тыс. кв. м апартаментов (или 1 466 лотов), что на 65% выше показателя первых трех месяцев 2020 года, когда было продано 27,1 тыс. кв. м (или 1 017 лотов). Основная доля проданных апартаментов традиционно пришлась на проекты сервисного формата – 85% (38 тыс. кв. м).
В то же время, средняя площадь проданных несервисных апартаментов за год выросла почти в два раза (на 94%) и в первом квартале 2021 года достигла 54 кв. м. Такая динамика связана с повышенным спросом на премиальную недвижимость, где средняя площадь реализованных апартаментов выше: 85,5 кв. м в элитном сегменте и 48, 7 кв. м – в бизнес-классе против 35,5 кв. м – в комфорт-классе. В сегменте сервисных апартаментов средняя площадь за год увеличилась на 7% - до 28,3 кв. м.
Наибольший интерес в несервисном формате был зафиксирован в проектах бизнес-класса – они сформировали 60% от количества реализованных лотов данного формата. В сегменте сервисных апартаментов, напротив, превалирующую долю продаж сформировали проекты класса «комфорт» – на них пришлось 85% от количества реализованных лотов.
Что касается цен, по состоянию на конец марта 2021 года средняя стоимость квадратного метра городских апартаментов (не включая проекты элитного класса) увеличилась на 29% и достигла 198 тыс. руб./кв. м. Так, в сегменте сервисных апартаментов показатель составил 192 тыс. руб./кв. м (+29% год к году), в сегменте несервисных апартаментов – 220 тыс. руб./кв. м (+34% год к году).
Максимальная динамика наблюдалась в проектах сервисных городских апартаментов комфорт-класса, где за год средний показатель вырос на 40% (до 173 тыс. руб./кв. м). В проектах бизнес-класса прирост стоимости составил 19% (до 227 тыс. руб./кв. м). При этом в сегменте несервисных апартаментов динамика стоимости в классах «комфорт» и «бизнес» составила +24% и +34% соответственно. В абсолютных выражениях цены достигли 171,2 тыс. руб./кв. м в комфорт-классе, и 235,9 тыс. руб./кв. м – в бизнес-классе.
Значительный рост цен экспозиции обусловлен вымыванием предложения за счет высокой покупательской активности, простимулированной повышением привлекательности ипотечных продуктов и снижением интереса к вкладам. Приостановка выхода в продажу новых проектов из-за неопределенности на рынке апартаментов также подогревает интерес покупателей к этому сегменту и ограничивает конкуренцию среди проектов.
По данным Colliers, в первом квартале 2021 года на рынок вышел всего один проект апартаментов – компания Orange Life начала продажи в инвест-отеле «Izzzi у Владимирской» на Большой Московской улице. Тем не менее, в 2021 году мы ожидаем выход на рынок ряда проектов, среди которых – сеть из трех новых апарт-отелей девелопера ПСК под брендом Avenir, а также проект ARTSTUDIO M103 у Московских ворот от компании RBI.
«Переориентация апарт-отелей на долго- и среднесрочный формат проживания позволила инвесторам получить минимальную доходность. Так, по итогам первого квартала 2021 года средний уровень загрузки в комплексах, ориентированных на долгосрочное проживание, оказался на уровне 83-90%. Загрузка части проектов, продолживших функционирование в краткосрочном формате, составила 45-60% и показывает уверенный положительный тренд с начала весны. На фоне снижения турпотока апарт-отели переориентировали как минимум 25% номерного фонда с краткосрочного на долгосрочный формат размещения. При этом, большинство управляющих компаний заключали договоры на долгосрочное размещение до июня, поскольку планируют вернуться к краткосрочному формату аренды с начала туристического сезона», - комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам апреля 2021 г. совокупный объем предложения квартир бизнес-класса на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 603,4 тыс. кв. м и 8,3 тыс. лотов, продемонстрировав сокращение за месяц на 4,3% площади и 4,7% лотов. В годовой динамике снижение составило 18,1% площади и 14% лотов.
Доля предложения квартир бизнес-класса на начальной стадии строительства составляет 51,6%, которая сократилась на 1,7% за месяц, но за год она выросла на 17,1%. На нулевом цикле находится 43% предложения, на стадии монтажа первых этажей - 8,6%. За месяц сокращение объёма составило 8% при годовом росте на 22%.
На заключительной стадии находится 42,8% площади (+2,4% за месяц, -9,8% за год): на этапе фасадно-отделочных работ (ФОР) – 22,7%, благоустройства – 6% и введены – 14,1%. Объем предложения сократился за месяц на 0,8%, за год – на 33,4%.
Более двух третей предложения (66,1%) в бизнес-классе приходится на квартиры без отделки (+1,6% за месяц, - 10% за год). Доля экспозиции с предчистовой отделкой составляет 25,5% (-0,9 за месяц, +8% за год), с отделкой - 8,2% (-0,6% за месяц, +1,9% за год). За год объём предложения квартир без отделки сократился на 25%, с полной и предчистовой отделкой вырос на 12% и 25% соответственно.
Средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир бизнес-класса в апреле продолжила расти (+5,2% за месяц, +30,7% за год) и составила 344,9 тыс. руб. Самым доступным округом стал ВАО с СВЦ на уровне 265,2 тыс. руб. (+1,8% за месяц, +24,1% за год), самым дорогим - ЗАО с СВЦ на уровне 375,3 тыс. руб. (+3,8% за месяц, +35,3% за год) и ЮАО на уровне 363,9 тыс. руб. (+2,9% за месяц, + 30,6% за год). Наибольшая динамика СВЦ за месяц зафиксирована в СВАО – на 11,6% и в СЗАО и ЦАО – на 5,2%, за год – в СВАО на 37,3%, в ЗАО на 35,3% и в СЗАО на 34,5%.
По итогам апреля средняя цена квартиры бизнес-класса составила 25,2 млн руб. (+5,7% за месяц, +24,3% за год). Самым доступным округом стал ВАО со средней ценой 19,5 млн. руб. (-2,4% за месяц, +24% за год), самым дорогим – ЗАО со средней ценой квартиры 30,4 млн руб. (+1,1% за месяц, +37% за год). Больше всего за месяц средняя цена квартиры выросла в СВАО – на 14,2% и в ЦАО – на 8,3% и СЗАО – на 7%, за год – в САО на 38,7%, в ЗАО на 37% и в ЮАО на 31%.
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир бизнес-класса, тыс. руб.
