Квартиры в мегаполисах стали в 1,5 раза дороже, чем в их пригородах
Эксперты Циан.Аналитики проанализировали цены на вторичном рынке городов-миллионников и их ближних пригородов (соседних с ними районов), и выяснили, что жильё в центре агломерации сейчас стоит на 48% дороже, чем за его пределами. Разрыв увеличивается (год назад разница была меньше (44%), т.к. цены в городах растут быстрее, чем в пригородах.
На вторичном рынке продолжается медленный рост цен, а ипотечные ставки всё ещё близки к заградительным уровням. В таких условиях альтернативой более дорогому жилью в городах-региональных центрах могут стать квартиры в окружающих их пригородах. В регионах, где есть города-миллионники, средняя разница цен в сентябре 2025 достигла 48%.
Выгоднее всего в таком сценарии подбирать варианты в соседних населенных пунктах в Московском регионе – разница в цене квадратного метра тут приближается к двукратной. Неплохо получится сэкономить при покупке квартиры в пригородах также в Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге и Казани – там цены отличаются на 60% и более. Минимальная разница в стоимости (менее 16% – в Челябинске, Воронеже и Новосибирске).
Вторичка в пригородах за последний год подорожала на 4,5%, в центрах агломераций – на 6%. Разрыв в стоимости метра между пригородами и центрами агломераций растет – особенно сильно в Краснодаре, Санкт-Петербурге и Уфе (на 10-13 п.п. за последние 12 месяцев).
«Жилье за пределами городских рубежей в “миллионниках” стало уже в 1,5 раза дешевле, чем в центрах агломераций, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Придётся пожертвовать близостью к центру, больше времени тратить на дорогу, как правило, потерять в качестве инфраструктуры, но зато получится существенно сэкономить и стать владельцем собственного жилья».
Разница в цене кв. метра на вторичке между городами-миллионниками и их пригородами
|
Город- миллионник |
Средняя цена кв.м. на вторичном рынке, тыс. руб., сентябрь 2025 г. |
Насколько цены в городе выше, чем в пригородах |
||
|
в городе |
в пригородах |
сентябрь 2025 г. |
сентябрь 2024 г. |
|
|
Москва |
370,9 |
194,6 |
на 91% |
на 84% |
|
Нижний Новгород |
162,6 |
93,3 |
74% |
66% |
|
Екатеринбург |
148,0 |
87,5 |
69% |
65% |
|
Санкт-Петербург |
243,9 |
150,1 |
62% |
52% |
|
Казань |
200,3 |
125,0 |
60% |
61% |
|
Краснодар |
142,6 |
90,7 |
57% |
44% |
|
Пермь |
119,3 |
76,1 |
57% |
63% |
|
Волгоград |
105,2 |
71,5 |
47% |
47% |
|
Уфа |
134,5 |
91,8 |
47% |
36% |
|
Красноярск |
133,0 |
94,7 |
40% |
36% |
|
Омск |
116,9 |
85,6 |
37% |
42% |
|
Самара |
130,2 |
96,1 |
35% |
29% |
|
Ростов-на-Дону |
141,5 |
107,1 |
32% |
37% |
|
Челябинск |
110,1 |
90,3 |
22% |
14% |
|
Воронеж |
113,5 |
94,9 |
20% |
16% |
|
Новосибирск |
138,2 |
116,2 |
19% |
16% |
|
В среднем |
|
|
48% |
44% |
Источник: Циан.Аналитика
Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg подвели итоги I полугодия 2022 года на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Согласно исследованию, в период с января по июнь было реализовано 43 объекта класса А («элит») и B («бизнес»), что почти в два раза меньше, чем годом ранее. Средняя стоимость элитного коттеджа выросла на 36% в годовой динамике – до 89,6 млн рублей, а коттеджа бизнес-класса – на 3%, до 27,1 млн рублей. При этом объем предложения в поселках класса А увеличился на 11%, составив 266 лотов, а в поселках класса B – на 28%, до 470 лотов. На вторичном рынке также отмечено увеличение свободного предложения на 27%, до 607 лотов. При этом спрос на загородную недвижимость сократился: в элитных поселках – на 43%, в поселках бизнес-класса – на 73%.
Предложение
- По итогам I полугодия в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в 13 элитных коттеджных поселках объем свободного предложения составил 266 лотов – это на 11% больше, чем годом ранее. В 19 коттеджных поселках бизнес-класса в продаже находилось 470 лотов, что на 28% больше, чем годом ранее.
- За этот период в продажу был выведен один коттеджный поселок бизнес-класса CORNER KALTINO во Всеволожском районе с 57 лотами, при этом элитных поселков в продажу не вышло.
- Объем предложения загородной недвижимости класса А (коттеджи стоимостью дороже 50 млн рублей) значительно пополнился за счет вторичного рынка, размер которого по итогам шести месяцев составил 607 лотов, что на 27% превышает показатель I полугодия 2021 года. Основной причиной увеличения числа объектов стало изменение места жительства людей, а также вывод инвесторами в продажу коттеджей, построенных еще до повышения цен на стройматериалы.
- Предложение вторичного рынка стало более обширно по распределению в локациях, в отличие от первичного рынка, где объекты элитного класса представлены только во Всеволожском, Выборгском и Курортном районах.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research
Спрос
- По итогам I полугодия 2022 года совокупный показатель продаж коттеджей классов А и В составил 53 лота, что в два раза меньше аналогичного периода 2021 года. В классе А было реализовано 28 лотов, что на 43% меньше, чем годом ранее, в классе B – 15 лотов, что на 78% меньше прошлогоднего показателя. Надо отметить, что спрос 2020–2021 годов в основном формировался ажиотажными настроениями на фоне пандемии, поэтому его снижение ожидаемо. Так, в допандемийном 2019 году в I полугодии было продано сопоставимое число лотов – 45.
- Текущая ситуация в большей мере оказывает влияние на строительство коттеджных поселков бизнес-класса, где происходит удорожание лотов и предложение приходит в стадию несоответствия цены и качества, что влияет на их ликвидность.
- По мнению Татьяны Любимовой, директора департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, спрос на вторичные объекты загородного рынка остается высоким. Покупатели больше заинтересованы в приобретении готовых коттеджей с ремонтом и мебелью, чтобы быть уверенными в качестве отделки. С точки зрения экономической выгоды, покупка и ремонт в новом коттедже с учетом текущих цен будет стоить на 15–20% дороже, чем приобретение качественного загородного жилья на вторичном рынке.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research
Коммерческие условия
- В I полугодии 2022 года средняя стоимость элитного коттеджа составила 89,6 млн рублей, увеличившись на 36% за год, что в том числе объясняется удорожанием себестоимости строительства. Средняя стоимость коттеджа в классе В увеличилась на 3% и составила 27,1 млн рублей.
- Также в листингах объектов отмечается появление лотов, номинированных в иностранной валюте, причем как на первичном, так и на вторичном рынке, что в последний раз наблюдалось 10 лет назад.
- На вторичном рынке на фоне снижения спроса средняя цена предложения практически не изменилась, а дисконт? при сделках мог достигать 20–30%.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research
- Светлана Московченко, руководителя отдела исследований Knight Frank St. Petersburg: «Развитие рынка до конца года будет проходить с минимальными корректировками: девелоперская активность по выводу новых проектов значительно не увеличится, поэтому объем предложения в поселках элитного и бизнес-класса будет сокращаться. Текущая динамика спроса дает основания предполагать, что итоги 2022 года на рынке высокобюджетных коттеджей будут ниже показателей прошлых двух лет, однако при стабилизации цен смогут достигнуть значений 2019 года».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН» по итогам июля 2022 г. в Новой Москве экспонировалось 603 тыс. кв. м (+0,2% за месяц, +18% за год) или 12,3 лотов (+0,8% за месяц, +18,9% за год) в 34 проектах. На долю первичного рынка НАО приходится почти 95% предложения, что составляет 569 тыс. кв. м (+0,9% за месяц, +20,7% за год) или 11,7 тыс. лотов (+1,6% за месяц, +20,4% за год). Две трети предложения приходится на 3 поселения НАО: Сосенское (43%), Десеновское (12,4%) и Внуковское (10,6%), в которых представлено 17 проектов.
В июле 2022 г. средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке НАО составила 231,6 тыс. руб. (-0,9% за месяц, +15,9% за год) при средней цене лота 11,2 млн руб. (-1,6% за месяц, +16,2% за год). Средняя площадь квартиры составила 48,4 кв. м.
Большая часть экспозиции представлена в виде малоформатных лотов: евродвушки средней площадью 41,5 кв. м - 22%, студий средней площадью 24 кв.м. – 17,3%, 1 комн. квартир средней площадью 37,2 кв.м. - 17% и 2 комн. квартир средней площадью 56,6 кв. м и долей 15%.
«Такая типология квартир продолжает оставаться самой востребованной на рынке массового жилья, не только в силу своего бюджета, но и условий ипотечного кредитования по программе господдержки и семейной ипотеке. Средняя цена таких квартир варьируется от 7,3 до 12,5 млн руб., что позволяет с минимальными финансовыми возможностями войти в совершение сделки. Совокупность всех этих факторов приводит к росту среднего бюджета данных квартир выше рынка в среднем на 3-5%», - отмечает Валерия Цветкова, управляющий директор АН «БОН ТОН».
Больше всего за год вырос бюджет 1 комн. и 2 комн. квартир - соответственно на 21,1% и 18,7%, что составляет от 1,6 до 2 млн руб. Студии поднялись в цене на 18% (1,1 млн руб.), евродвушки (2е) – на 15,3% или на 1,3 млн руб.
Средняя цена квартиры и динамика за год
|
Тип квартир |
июл.21 |
июл.22 |
Динамика, г/г, % |
Разница, руб. |
|
1 комн. |
7,4 |
9,0 |
21,1% |
1,6 |
|
2 комн. |
10,6 |
12,6 |
18,7% |
2,0 |
|
студия |
6,1 |
7,2 |
18,0% |
1,1 |
|
2е |
8,8 |
10,1 |
15,3% |
1,3 |
|
многокомн. |
14,9 |
17,1 |
15,3% |
2,3 |
|
3 комн. |
14,0 |
15,9 |
13,5% |
1,9 |
|
3е |
12,0 |
13,4 |
11,4% |
1,4 |
|
Общий итог |
9,6 |
11,2 |
16,2% |
1,6 |