Квартиры в мегаполисах стали в 1,5 раза дороже, чем в их пригородах
Эксперты Циан.Аналитики проанализировали цены на вторичном рынке городов-миллионников и их ближних пригородов (соседних с ними районов), и выяснили, что жильё в центре агломерации сейчас стоит на 48% дороже, чем за его пределами. Разрыв увеличивается (год назад разница была меньше (44%), т.к. цены в городах растут быстрее, чем в пригородах.
На вторичном рынке продолжается медленный рост цен, а ипотечные ставки всё ещё близки к заградительным уровням. В таких условиях альтернативой более дорогому жилью в городах-региональных центрах могут стать квартиры в окружающих их пригородах. В регионах, где есть города-миллионники, средняя разница цен в сентябре 2025 достигла 48%.
Выгоднее всего в таком сценарии подбирать варианты в соседних населенных пунктах в Московском регионе – разница в цене квадратного метра тут приближается к двукратной. Неплохо получится сэкономить при покупке квартиры в пригородах также в Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге и Казани – там цены отличаются на 60% и более. Минимальная разница в стоимости (менее 16% – в Челябинске, Воронеже и Новосибирске).
Вторичка в пригородах за последний год подорожала на 4,5%, в центрах агломераций – на 6%. Разрыв в стоимости метра между пригородами и центрами агломераций растет – особенно сильно в Краснодаре, Санкт-Петербурге и Уфе (на 10-13 п.п. за последние 12 месяцев).
«Жилье за пределами городских рубежей в “миллионниках” стало уже в 1,5 раза дешевле, чем в центрах агломераций, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Придётся пожертвовать близостью к центру, больше времени тратить на дорогу, как правило, потерять в качестве инфраструктуры, но зато получится существенно сэкономить и стать владельцем собственного жилья».
Разница в цене кв. метра на вторичке между городами-миллионниками и их пригородами
|
Город- миллионник |
Средняя цена кв.м. на вторичном рынке, тыс. руб., сентябрь 2025 г. |
Насколько цены в городе выше, чем в пригородах |
||
|
в городе |
в пригородах |
сентябрь 2025 г. |
сентябрь 2024 г. |
|
|
Москва |
370,9 |
194,6 |
на 91% |
на 84% |
|
Нижний Новгород |
162,6 |
93,3 |
74% |
66% |
|
Екатеринбург |
148,0 |
87,5 |
69% |
65% |
|
Санкт-Петербург |
243,9 |
150,1 |
62% |
52% |
|
Казань |
200,3 |
125,0 |
60% |
61% |
|
Краснодар |
142,6 |
90,7 |
57% |
44% |
|
Пермь |
119,3 |
76,1 |
57% |
63% |
|
Волгоград |
105,2 |
71,5 |
47% |
47% |
|
Уфа |
134,5 |
91,8 |
47% |
36% |
|
Красноярск |
133,0 |
94,7 |
40% |
36% |
|
Омск |
116,9 |
85,6 |
37% |
42% |
|
Самара |
130,2 |
96,1 |
35% |
29% |
|
Ростов-на-Дону |
141,5 |
107,1 |
32% |
37% |
|
Челябинск |
110,1 |
90,3 |
22% |
14% |
|
Воронеж |
113,5 |
94,9 |
20% |
16% |
|
Новосибирск |
138,2 |
116,2 |
19% |
16% |
|
В среднем |
|
|
48% |
44% |
Источник: Циан.Аналитика
В 2022 году в высотных новостройках Москвы комфорт-класса число квартир в продаже сократилось на 19%, подсчитали аналитики «Метриум». Количество самих проектов с небоскребами в этом сегменте рынка не изменилось, но был поставлен рекорд по высоте здания – 225 метров (68 этажей).
Эксперты «Метриум» подготовили очередной ежегодный обзор небоскребов Москвы. Согласно классификации международного информационного бюро в сфере строительства Emporis, к небоскребам относят здания выше 100 метров. Аналитики «Метриум» отобрали проекты с максимальной высотой корпусов от 100 метров. Как правило, это здания с 30 этажами и больше.
В ноябре 2022 года на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве девелоперы реализовывали 15 проектов застройки с небоскребами. Объем предложения в них оценивается в 5,5 тыс. квартир, что на 19% меньше, чем в конце 2021 года. Доля предложения в массовых высотках по сравнению с прошлым годом сократилась – с 34% до 22%.
Четыре года назад, по данным аналитиков «Метриум», высотки встречались также в 15 проектах массового сегмента. Тогда застройщики продавали в них 2,5 тыс. квартир и апартаментов, которые составляли 15% предложения новостроек массового сегмента.
В 2022 году увеличилась максимальная высота небоскреба комфорт-класса, в котором идут продажи. Самым высоким комплексом в массовом сегменте стал ЖК «Level Южнопортовая» в районе Печатники, в котором предусмотрен корпус высотой 225 метров (68 этажей). Квадратный метр в этом проекте обойдется в 388 тыс. рублей без учета скидок.
Далее по высоте следует готовый ЖК «Загорье», достигающий в высоту 153 метра (45 этажей). Он находится в районе Восточное Бирюлево, а средняя стоимость квадратного метра в нем – 205 тыс. рублей.
Наконец, на третьем месте ЖК «Первый Дубровский», максимальная высота достигает 115 м (37 этажей). Средняя стоимость квадратного метра в высотных корпусах равна 337 тыс. рублей (без учета скидок).
В целом средняя стоимость квадратного метра в массовых высотных новостройках составила в 2022 году 336 тыс. рублей, что на 23% больше, чем год назад (258 тыс. рублей). Текущая цена в таких зданиях на 9% выше среднего показателя по рынку. Четыре года назад, напоминают эксперты «Метриум», жилье в высотных комплексах обходилось в 169 тыс. рублей за кв. м. Таким образом, за это время цена почти удвоилась.
«Несмотря на временные колебания предложения, число небоскребов в массовом сегменте в перспективе будет возрастать, – говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Доходы потенциальный покупателей стагнируют, тогда как себестоимость реализации проектов повышается. Увеличение ипотечных ставок в 2022 году усилит этот тренд. В то же время растет запрос на масштабные благоустроенные пространства на территории жилого комплекса и более разнообразную инфраструктуру. Реализовать такой проект проще в высотном формате».
Самые высокие новостройки комфорт-класса в Москве в 2022 году
|
Проект |
Макс. высота, м* |
Макс. этажность |
Район |
Девелопер |
Средняя стоимость, тыс. руб./кв. м** |
РВЭ |
|
Level Южнопортовая |
224,7 |
68 |
Печатники |
Level Group |
388 |
IV кв. 2025 |
|
Загорье |
152,7 |
44 |
Восточное Бирюлёво |
МФС-6 |
205 |
Сдан |
|
Первый Дубровский |
114,47 |
37 |
Южнопортовый |
ПИК |
337 |
II кв. 2025 |
|
Амурский парк |
99,98 |
34 |
Гольяново |
ПИК |
274 |
IV кв. 2022 – II кв. 2025 |
|
Новое Очаково |
99,97 |
32 |
Очаково-Матвеевское |
ПИК |
273 |
IV кв. 2024 |
|
Тринити 2 |
99,95 |
32 |
Западное Дегунино |
ГК Гранель |
287 |
III кв. 2023 |
|
Матвеевский парк |
99,9 |
33 |
Очаково-Матвеевское |
ПИК |
324 |
VI кв. 2023 – III кв. 2025 |
|
Перовское 2 |
99,87 |
33 |
Нижегородский |
ПИК |
284 |
IV кв. 2022 – IV кв. 2024 |
|
Бусиновский парк |
99,84 |
33 |
Западное Дегунино |
ПИК |
272 |
Сдан – III кв. 2024 |
|
PROFIT |
99,8 |
31 |
Нижегородский |
ГК Гранель |
318 |
II кв. 2023 |
|
Сигнальный 16 |
99,79 |
34 |
Отрадное |
ПИК |
278 |
IV кв. 2022 – II кв. 2025 |
|
Кронштадтский 9 |
99,74 |
34 |
Головинский |
ПИК |
325 |
IV кв. 2022 – II кв. 2024 |
|
Кронштадтский 14 |
99,74 |
33 |
Головинский |
ПИК |
333 |
III кв. 2023 – III кв. 2024 |
|
Лосиноостровский парк |
99,73 |
32 |
Метрогородок |
ПИК |
290 |
I кв. 2024 – VI кв. 2024 |
|
Руставели 14 |
99,51 |
34 |
Бутырский |
ПИК |
345 |
I кв. 2023 – I кв. 2025 |
*Максимальная высота корпуса по проекту
**Средняя цена квадратного метра в высотных корпусах
Источник: «Метриум»
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН» в общем объеме предложения апартаменты занимают долю 13,2% от общего объема предложения на первичном рынке старой Москвы. Совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке старой Москвы составляет 356,0 тыс. кв. м (-1,7% за месяц, +20,9% за год) и 7,7 тыс. лотов (-0,8% за месяц, +40,0% за год).
Несмотря на сложности с реализацией данного вида жилья, активность застройщиков в 2022 г. превзошла результаты 2021 г. За год рынок пополнился 39 новыми проектами, что больше на 44,4% и на 12 проектов, чем в прошлом году. Однако большая часть новых проектов приходится на проекты стандарт-класса после реконструкции или капитального ремонта – 51,3% (20 проектов). Их доля выросла на 14,2% по сравнению с прошлым годом, а их количество в 2 раза. В остальных классах активность осталась на уровне прошлого года: в комфорт-классе вышло 6 новых проектов (7 проектов в 2021 году), в бизнес-классе – 6 новых проектов (5 проектов в 2021 г.), в премиум-классе – 7 новых проектов (4 проекта в 2021 г.).
По классовому составу большая часть предложения приходится на бизнес-класс – 40,3% лотов (+42,5% за год). На втором месте - комфорт-класс, на который приходится 38,5% лотов (-28,0% за год). На долю премиального сегмента приходится 12,8% (+5,1% за год). Доля стандарт-класса составила 8,4% (+39,0% за год).
По локациям большая часть апартаментов комфорт-класса расположена в 2 округах: в СЗАО с долей 22,1% и в ВАО – 21,7%, а стандарт-класса – в САО с долей 34%. Апартаменты бизнес-класса находятся в ЮЗАО – 19,3% и СВАО – 18,3%, премиального сегмента – в ЦАО с долей 51%.
Средневзвешенная стоимость квадратного метра (СВЦ) апартаментов составила 432,3 тыс. руб. (- 4,7% за месяц, +1,3% за год). Больше всего за месяц сократилась СВЦ в комфорт- и бизнес-классах – на 1,7% и 3% соответственно и составила 346,7 тыс. руб. и 271,4 тыс. руб. За год больше всего выросла СВЦ в премиальном сегменте – на 10,3% до 819,6 тыс. руб. СВЦ в стандарт-классе составила 284 тыс. руб. (+1,9% за месяц, -5,8% за год).
«На долю апартаментов приходится на сегодняшний день не более 7,5% всех сделок. Этот сегмент недвижимости пострадал больше, чем квартиры в силу того, что самые выгодные ипотечные программы льготной ипотеке здесь не работают. Поэтому доля ипотечных сделок в этом сегменте не более половины, тогда как в квартирах – почти 80%. Однако апартаменты стандарт-класса продолжают пользоваться спросом у инвесторов в силу низкого порога в размере 2,8-3 млн руб.», - отмечает Валерия Цветкова, управляющий директор АН «БОН ТОН».