«Патрики» меняют концепцию
Согласно исследованию IBC Real Estate доля заведений общественного питания на 10 ключевых ресторанных улицах Москвы (ул. Большая Бронная, Большая Никитская, Большая Дмитровка, Малая Никитская, Малая Бронная, пер. Большой Патриарший, Большой Козихинский, Спиридоньевский, Малый Козихинский, а также наб. Тараса Шевченко) достигает 42% от общего числа арендаторов. Данные торговые коридоры являются наиболее популярными гастрономическими локациями среди москвичей и туристов.
Структура арендаторов на ключевых ресторанных улицах Москвы, %
Источник: IBC Real Estate
По итогам мониторинга среднее количество ресторанов на улице достигает 11. Улицы с наибольшей долей ресторанов в структуре арендаторов – Большая Никитская и Большая Дмитровка, где сосредоточено 58%. Наибольшее количество заведений в абсолютных значениях зафиксировано на ул. Малая Бронная – 32 ресторана.
По итогам первых 7 месяцев 2025 года оборот общественного питания в РФ продемонстрировал прирост на 8% г/г. На фоне растущего спроса на питание вне дома на улицах Москвы ежегодно появляется множество новых ресторанных проектов. Например, с начала 2025 года состоялось открытие заведений Mosto от Lucky Group и EL Pimpi от Alba Group на Большой Никитской ул., кондитерской Quidi на Малой Бронной, который является совместным проектом Антона Пинского и Дины Саевой и других.
За последние годы на ключевых ресторанных улицах Москвы происходит периодическая ротация – многие заведения закрываются, а на их месте появляются новые рестораны и гастрономические проекты. Так, почти половина (41%) существующих заведений общественного питания на 10 улицах – это проекты, открытые в течение последних 3 лет, 22% приходится на рестораны, открытие которых произошло в 2019-2021 гг., 37% – на более ранние проекты. Средний срок работы действующих ресторанов составляет 6 лет – на исследуемых улицах функционируют как новые проекты, так и заведения, открытые более 15 лет назад: например, Палаццо Дукале и Аист на Малой Бронной.
Распределение существующих кафе и ресторанов на ключевых гастрономических коридорах Москвы по количеству лет работы, %
Источник: IBC Real Estate
Заведения общественного питания, расположенные на ключевых торговых коридорах столицы, зачастую характеризуются непродолжительным сроком работы и активной ротацией – на площадях закрывшихся игроков быстро появляются новые рестораны. Так, например, еще год назад на месте открывшегося Quidi был ресторан Queens. Непродолжительный срок функционирования ресторанов обусловлен высокой конкуренцией, сложностями с подбором и удержанием персонала, повышением цен на продукты, ростом операционных расходов, высокой стоимостью аренды помещений, особенно на данных улицах, а также, в ряде случаев, неудачно выбранной локацией и концепцией – для успешной работы заведения важно четко определить востребованную, но свободную нишу.
Так, за последние три летних месяца 2025 года в районе Патриарших прудов завершили деятельность заведения Bocconcino, Amy, Champagne Charlie’s Bistro и 0,75 Please – срок функционирования двух последних не превысил 1 года. Ранее в 2025 году здесь закрылись Cape, CuttaCutta и Aquatica. Причиной для закрытия ряда ресторанных точек на Патриарших прудах послужил значительный рост ставок аренды. В условиях увеличения эксплуатационных расходов (по данным опроса, проведенного «Чиббис», сегодня затраты на продукты в ресторанах в среднем составляют 33% от конечной стоимости блюда, когда как 5-7 лет назад – они были в диапазоне 20-25% от цены на блюдо) повышение арендных ставок значительно отражается на доходности заведения. Поэтому абсолютное большинство существующих заведений на исследуемых улицах – это проекты крупных и известных рестораторов (Lucky Group, Novikov Group, Alba Group и др.) и шеф-поваров, которые имеют большой опыт и бюджет, а также сильный бренд, позволяющий привлекать посетителей даже в условиях высокой конкуренции.
Четверть заведений общественного питания на ключевых гастрономических локациях Москвы – рестораны с авторской кухней, где концепция меню разработана и реализована шеф-поваром или кулинарным экспертом – она предполагает наличие уникальных и оригинальных блюд, созданных на основе авторских рецептов. В условиях разнообразия различных концепций рестораторы экспериментируют с форматами, чтобы выделиться на фоне конкурентов. Вторая по популярности кухня – итальянская, доля которой достигает 22% и представлена различными форматами с широким ценовым диапазоном – от демократичных пиццерий до премиальных ресторанов. Помимо этого, на улицах Москвы распространены заведения средиземноморской кухни (16%), японской/паназиатской кухни (9%), а также русской (5%), грузинской (4%), французской (4%) и других (15%) кухонь мира.
Распределение существующих кафе и ресторанов на ключевых гастрономических коридорах по видам кухонь, %
Источник: IBC Real Estate
«Уровень вакансии на ключевых ресторанных улицах Москвы остается на низком уровне и составляет 6,4%. По сравнению с началом 2025 года индикатор продемонстрировал рост в связи с закрытием ряда проектов. Дальнейшее повышение ставок аренды на помещения в центральных локациях может привести к увеличению доли вакантных площадей. Тем не менее, на текущий момент мы наблюдаем высокую активность арендаторов в сегменте общественного питания, связанную с ростом востребованности таких заведений, а также активной работой рестораторов по привлечению потребителей и изменению концепций», – комментирует Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.
Эксперты банка ВТБ и экосистемы недвижимости М2 («Метр квадратный») проанализировали динамику средних зарплат и стоимости квадратного метра в разных регионах России. Самым доступным жилье - на первичном и вторичном рынке - оказалось в Ненецком, Ямало-Ненецком и Ханты-Мансийском автономных округах. Здесь среднестатистический житель может накопить на покупку квартиры примерно на два года быстрее, чем в среднем по России.
Вторичное жилье
Верхние строчки рейтинга по доступности жилья на вторичном рынке занимают Ямало-Ненецкий автономный округ, Мурманская область, Магаданская область, Ненецкий автономный и Ханты-Мансийский автономный округа. В этих регионах для покупки средней по площади квартиры (57,6 кв. м) необходимо от 39 до 46 заработных плат. Другими словами, жителям этих субъектов нужно откладывать всю свою зарплату примерно 3-4 года. Для сравнения, в среднем по стране для покупки такого жилья необходимо откладывать весь доход около 6 лет.
Стоит отметить, что в ТОП-15 с самым доступным жильем входят не только субъекты с высоким уровнем дохода, но и те, где он ниже, чем в среднем по России. Лидирующие позиции в списке таким регионам обеспечивает достаточно низкая стоимость жилья. Например, жители Челябинской области, имея ежемесячный доход 71,7 тысячи, могут купить среднюю квартиру за 5 лет и 2 месяца.
Замыкают рейтинг доступности жилья на вторичном рынке Москва, Республика Алтай, Республика Крым, Краснодарский край и Севастополь. В этих регионах для покупки средней по площади квартиры необходимо от 128 до 157 заработных плат.
Также низкие позиции в рейтинге занимают те субъекты, где уровень зарплат сильнее отстает от среднего по стране, чем уровень цен на жилье. Например, в Самарской области средний доход составляет 66 тыс. рублей, что ниже чем по стране. При этом один «квадрат» вторичного жилья здесь стоит 104,5 тыс. рублей - всего на 5% ниже среднероссийского показателя. Вместе с тем, в этом субъекте уровень обеспеченности жильем на начало 2024 года близок к среднероссийскому - 30 кв. м на человека (в среднем по стране - 28,8 кв. м на человека).
Новостройки
Верхние строчки рейтинга доступности жилья на первичном рынке, по данным ВТБ и М2, занимают Ненецкий, Ямало-Ненецкий автономные округа, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра и Магаданская область. Таким образом, ТОП-5 на первичном рынке очень похож на лидеров вторичного рынка. Главное отличие здесь заключается в сроках, необходимых для формирования накоплений.
Например, для покупки средней квартиры на «вторичке» в Магаданской области необходимо откладывать всю зарплату 3,8 лет, а на первичном рынке – чуть больше 4,6 лет. Это связано с текущей разницей цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости, которая остается примерно на уровне 44–45%. По итогам 2 квартала 2024 года наибольший разрыв в стоимости «квадрата» жилья наблюдается в Московской, Астраханской и Челябинской областях (70%, 64% и 50% соответственно).
Справочно:
Табл. 1 - ТОП-15 рейтинга по доступности жилья на вторичном рынке
Табл. 2 - ТОП-15 рейтинга по доступности жилья на первичном рынке
-
Доступность жилья в разных российских регионах оценивалась на основе данных Росстата о среднемесячной заработной плате в регионах за май 2024 года, о среднем размере квартир и средней цене 1 кв. м общей площади квартир по итогам 2 квартала 2024 года.
На фоне резкого снижения спроса и усиления конкуренции застройщики все чаще стали прибегать к прямому способу привлечения покупателя – существенным скидкам. Но возможности девелоперов в этом плане сильно ограничены. В целом дисконт на рынке новостроек не может носить массового характера и вряд ли превысит 20%, считает генеральный директор LAR Development Евгений Бескровный.
«Часть проектов на рынке были запущены несколько лет назад в благоприятной для рынка ситуации. Это позволило застройщикам за счет динамического ценобразования достаточно хорошо разогнать их стоимость с момента старта продаж и накопить «запас прочности». Сегодня в таких проектах иногда можно видеть серьезные скидки, вплоть до 15%, как правило, они касаются готовых квартир. Еще одна «дисконтная» группа – проекты комфорт-класса формата квартальной застройки, когда несколько девелоперов одновременно застраивают участки по соседству, и среди них есть высокая конкуренция. По таким проектам сегодня можно видеть скидки, доходящие до 20%», – отмечает Евгений Бескровный.
Самые крупные скидки, по словам эксперта, по-прежнему носят точечный характер – на отдельные дома или ограниченный пул квартир. Чаще всего это так называемое «замерзшее» жилье, цены на которое повышалось вместе со всеми остальными, хотя из-за планировочных решений или других характеристик эти лоты изначально не были высоколиквидными. «Обычно они выделяются отдельным пакетом, на него предоставляется серьезный дисконт, а маржа с других квартир его перекрывает. Такие пакетные предложения есть во всех проектах и любом сегменте», – отмечает эксперт.
Минимальные возможности для предоставления серьезных скидок – у жилых комплексов, вышедших на рынок в конце 2023-го и в течение 2024 года. Такие объекты, как правило, еще не успели набрать хороший «люфт» между ценой на старте и текущей стоимостью продаж. А у девелоперов «физически» отсутствует возможности для крупных дисконтов – этому препятствуют финансовые модели и обязательства перед банками.
«Если цикл реализации проекта не слишком большой, а кривая стоимости не сильно выросла, то и возможностей существенно меньше. В новых проектах покупателям точно не стоит ждать прямого дисконтирования, а размер скидочных акций вряд ли превысит 10%. Особенно это касается бизнес-класса – здесь речь больше идет про льготные схемы покупки, к примеру, рассрочку без удорожания на длительный период. Или о паркинге в подарок, что тоже хороший бонус – его стоимость в таких проектах может достигать нескольких миллионов рублей», – отмечает Евгений Бескровный.