«Патрики» меняют концепцию
Согласно исследованию IBC Real Estate доля заведений общественного питания на 10 ключевых ресторанных улицах Москвы (ул. Большая Бронная, Большая Никитская, Большая Дмитровка, Малая Никитская, Малая Бронная, пер. Большой Патриарший, Большой Козихинский, Спиридоньевский, Малый Козихинский, а также наб. Тараса Шевченко) достигает 42% от общего числа арендаторов. Данные торговые коридоры являются наиболее популярными гастрономическими локациями среди москвичей и туристов.
Структура арендаторов на ключевых ресторанных улицах Москвы, %
Источник: IBC Real Estate
По итогам мониторинга среднее количество ресторанов на улице достигает 11. Улицы с наибольшей долей ресторанов в структуре арендаторов – Большая Никитская и Большая Дмитровка, где сосредоточено 58%. Наибольшее количество заведений в абсолютных значениях зафиксировано на ул. Малая Бронная – 32 ресторана.
По итогам первых 7 месяцев 2025 года оборот общественного питания в РФ продемонстрировал прирост на 8% г/г. На фоне растущего спроса на питание вне дома на улицах Москвы ежегодно появляется множество новых ресторанных проектов. Например, с начала 2025 года состоялось открытие заведений Mosto от Lucky Group и EL Pimpi от Alba Group на Большой Никитской ул., кондитерской Quidi на Малой Бронной, который является совместным проектом Антона Пинского и Дины Саевой и других.
За последние годы на ключевых ресторанных улицах Москвы происходит периодическая ротация – многие заведения закрываются, а на их месте появляются новые рестораны и гастрономические проекты. Так, почти половина (41%) существующих заведений общественного питания на 10 улицах – это проекты, открытые в течение последних 3 лет, 22% приходится на рестораны, открытие которых произошло в 2019-2021 гг., 37% – на более ранние проекты. Средний срок работы действующих ресторанов составляет 6 лет – на исследуемых улицах функционируют как новые проекты, так и заведения, открытые более 15 лет назад: например, Палаццо Дукале и Аист на Малой Бронной.
Распределение существующих кафе и ресторанов на ключевых гастрономических коридорах Москвы по количеству лет работы, %
Источник: IBC Real Estate
Заведения общественного питания, расположенные на ключевых торговых коридорах столицы, зачастую характеризуются непродолжительным сроком работы и активной ротацией – на площадях закрывшихся игроков быстро появляются новые рестораны. Так, например, еще год назад на месте открывшегося Quidi был ресторан Queens. Непродолжительный срок функционирования ресторанов обусловлен высокой конкуренцией, сложностями с подбором и удержанием персонала, повышением цен на продукты, ростом операционных расходов, высокой стоимостью аренды помещений, особенно на данных улицах, а также, в ряде случаев, неудачно выбранной локацией и концепцией – для успешной работы заведения важно четко определить востребованную, но свободную нишу.
Так, за последние три летних месяца 2025 года в районе Патриарших прудов завершили деятельность заведения Bocconcino, Amy, Champagne Charlie’s Bistro и 0,75 Please – срок функционирования двух последних не превысил 1 года. Ранее в 2025 году здесь закрылись Cape, CuttaCutta и Aquatica. Причиной для закрытия ряда ресторанных точек на Патриарших прудах послужил значительный рост ставок аренды. В условиях увеличения эксплуатационных расходов (по данным опроса, проведенного «Чиббис», сегодня затраты на продукты в ресторанах в среднем составляют 33% от конечной стоимости блюда, когда как 5-7 лет назад – они были в диапазоне 20-25% от цены на блюдо) повышение арендных ставок значительно отражается на доходности заведения. Поэтому абсолютное большинство существующих заведений на исследуемых улицах – это проекты крупных и известных рестораторов (Lucky Group, Novikov Group, Alba Group и др.) и шеф-поваров, которые имеют большой опыт и бюджет, а также сильный бренд, позволяющий привлекать посетителей даже в условиях высокой конкуренции.
Четверть заведений общественного питания на ключевых гастрономических локациях Москвы – рестораны с авторской кухней, где концепция меню разработана и реализована шеф-поваром или кулинарным экспертом – она предполагает наличие уникальных и оригинальных блюд, созданных на основе авторских рецептов. В условиях разнообразия различных концепций рестораторы экспериментируют с форматами, чтобы выделиться на фоне конкурентов. Вторая по популярности кухня – итальянская, доля которой достигает 22% и представлена различными форматами с широким ценовым диапазоном – от демократичных пиццерий до премиальных ресторанов. Помимо этого, на улицах Москвы распространены заведения средиземноморской кухни (16%), японской/паназиатской кухни (9%), а также русской (5%), грузинской (4%), французской (4%) и других (15%) кухонь мира.
Распределение существующих кафе и ресторанов на ключевых гастрономических коридорах по видам кухонь, %
Источник: IBC Real Estate
«Уровень вакансии на ключевых ресторанных улицах Москвы остается на низком уровне и составляет 6,4%. По сравнению с началом 2025 года индикатор продемонстрировал рост в связи с закрытием ряда проектов. Дальнейшее повышение ставок аренды на помещения в центральных локациях может привести к увеличению доли вакантных площадей. Тем не менее, на текущий момент мы наблюдаем высокую активность арендаторов в сегменте общественного питания, связанную с ростом востребованности таких заведений, а также активной работой рестораторов по привлечению потребителей и изменению концепций», – комментирует Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.
По прогнозам Минэкономразвития РФ, с 2025 по 2027 год туристский поток в России будет ежегодно расти на 5–8%, в том числе за счет въездного туризма. По мнению чиновников, рост числа поездок будет обусловлен развитием туристской инфраструктуры и повышением интереса к путешествиям внутри страны, а также расширением номерного фонда.
По данным опроса, проведенного аналитическим сервисом Первый ОФД (входит в Группу ВТБ), 62% россиян планируют летом путешествовать по стране, 20% — отдыхать за границей. Как сообщают СМИ со ссылкой на комментарий Сергея Ромашкина, вице-президента Ассоциации туроператоров России (АТОР), эксперта Российского союза туриндустрии (РСТ) по внутреннему туризму, по итогам 2025 года ожидается рост внутреннего туризма на 8–10% и «преодоление планки в 100 млн поездок».
О росте туристского сегмента говорят данные сервиса Первый ОФД. В четвертом квартале 2024 года траты россиян-клиентов ВТБ внутри страны на отели и гостиницы выросли на треть по сравнению с октябрем — декабрем 2023 года и достигли 19 млрд рублей.
В опросе Первого ОФД лидируют южные направления — Сочи, курорты Краснодарского края, а 20% опрошенных намерены посетить Петербург.
Развитие внутреннего туризма побудило к активности малый и средний бизнес в этой сфере. ВТБ по итогам 2024 года выдал клиентам среднего и малого бизнеса из сферы туризма и гостеприимства более 2,3 тыс. кредитов на 258 млрд рублей — в 2,5 раза больше, чем годом раньше. При этом банк участвует в программе льготного кредитования Минэкономразвития, занимая долю рынка в 30%. По итогам 2024 года портфель банка по этой программе составил 32,2 млрд рублей, увеличившись за год практически вдвое.
«Предприниматели во многих регионах видят потенциал внутреннего туризма и инвестируют в развитие необходимой инфраструктуры, повышая качество сервиса туристских объектов. За прошлый год мы поддержали большое количество знаковых для страны проектов: от аквапарков и новых подъемников на горнолыжных курортах до расширения номерного фонда гостиниц. В этом году ожидаем повышенный интерес инвесторов к реализации новых туристских проектов и поддержим их инициативы», — подчеркнул Руслан Еременко, член правления ВТБ.
Петербург гостеприимный
По данным компании «Турбарометр Санкт-Петербурга», в 2024 году город посетили 11,6 млн туристов — на 2,2 млн больше, чем в 2023-м. Число иностранцев при этом выросло на 46% (839 тыс. человек): рост турпотока из дальнего зарубежья — 73%, из стран СНГ — 23%. Основным двигателем развития туризма в Петербурге остается внутренний спрос, констатируют в компании.
Соответственно, гостям Петербурга необходимо где-то жить.
По подсчетам NF Group, по итогам первого квартала 2025 года номерной фонд насчитывал 15,1 тыс. единиц в 119 объектах размещения. Новых гостиниц в первом квартале не появилось, но открылись четыре апарт-отеля, три из них — в формате сервисных апартаментов для розничных инвесторов. Всего в эксплуатацию сдано 1,1 тыс. юнитов, из которых 150 прошли классификацию. Общий объем предложения апарт-отелей по итогам первого квартала составил 60 объектов на 9 тыс. номеров.
Загрузка петербургских гостиниц по итогам квартала по разным данным составила 49–52%, что в любом случае больше, чем год назад.
Комитет по развитию туризма рассчитывает, что после майских праздников средняя загрузка гостиниц вырастет до 88%.
Аналитики NF Group отмечают: при ожидаемом количестве участников ПМЭФ до 26 тыс. человек для их размещения может потребоваться около 14 тыс. номеров — до 57% объема качественного предложения. Таким образом, более половины гостиничного фонда города потенциально может быть задействовано под нужды форума.
Кроме гостиниц и апарт-отелей, для рынка Петербурга характеры мини-отели, их насчитывается 550. Количество номеров в маленьких гостиницах невелико. Как правило, они располагаются в историческом центре — в реконструированных домах.
Мини-отели есть на любой вкус: для некурящих, для проживания с животными, бутикового формата, с разным количеством «звезд», хостелы и т. д.
Петербург был первым в России городом, где возникли мини-отели, и до сих пор они продолжают появляться. В 2025 году выданы разрешения на реконструкцию бывшего дома купца Михаила Фролова на Синопской набережной. Какого-либо формата отель запланирован в ходе реконструкции бывшей тюрьмы «Кресты».
Динамика предложения номерного фонда отелей в Санкт-Петербурге
Динамика предложения номерного фонда апарт-отелей в Санкт-Петербурге
Прогрессирующие перспективы
По данным NF Group, до конца 2025 года в Петербурге предполагается открыть десять апарт-отелей и две гостиницы с совокупным номерным фондом 2,7 тыс. единиц. Летом ожидается открытие гостиницы «Svet» на 802 номера, также запланировано открытие четырехзвездочного отеля «Lahta Towers» на 302 номера. Соответственно, к концу текущего года общий объем предложения на рынке гостиничной недвижимости может достичь 26,7 тыс. номеров.
«Петербург продолжает укреплять свои позиции в качестве одного из ведущих туристских направлений. На фоне высокой популярности города среди туристов необходимость в гостиничной инфраструктуре ощущается все острее. В этом году мы ожидаем рекордный с 2008 года объем нового строительства, который увеличит объем существующего предложения», — отметила Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.
Главным турпродуктом года в Петербурге объявлен патриотический туризм. В числе прочих приоритетных направлений 2025 года — научно-популярный туризм, экологический туризм, проект «Новая туристская география» и новый формат туризма — дизайн-туризм. Кроме того, готовятся три турпродукта: медицинский check-up, научно-познавательный туризм и креативный туризм.
ВТБ уже объявил о запуске нового проекта, направленного на привлечение пациентов из стран СНГ и других дружественных государств для лечения в России. ВТБ Медицина будет организовывать весь цикл медицинских услуг, обеспечивая полное сопровождение.
В мае 2025 средние цены предложения в локациях 500 тыс.+ практически не изменились (+0,1% к концу апреля). Более чем на 1% «квадрат» подорожал лишь в Махачкале, Оренбурге, Набережных Челнах и Новокузнецке (более выраженная динамика сохраняется в промышленных городах и локациях с изначально низким уровнем цен). Снижение цен зафиксировано только в Челябинске, Сочи и Краснодаре.
Средний рост год к году – +6% (т.е. почти вдвое ниже официальной инфляции). Стагнация на рынке фиксируется с апреля 2024 г. За последние 12 месяцев вторичка сильнее всего подорожала в Ижевске, Калининграде, Казани и Оренбурге (от +11% до +18%). Сократилась стоимость квадратного метра относительно прошлого года только в Ленинградской области.
Динамика средних цен предложения в 40 ключевых локациях
Сохраняется тренд на медленный рост объёма активного предложения: в мае он увеличился на 1%. Весной традиционно в продажу выходит чуть больше новых объявлений. Рост числа лотов зафиксирован в 21 локации из 40, наиболее сильным он был в Оренбурге (+11%), Ростове-на-Дону (+10%), Тольятти (+9%).
Относительно прошлого года выбор сейчас ниже на 21%. С ужесточением ипотечных условий часть продавцов решили снять квартиры с продажи и временно сдавать их, что вызвало сокращение предложения.
Динамика объёма предложения в 40 ключевых локациях
Спрос на вторичном рынке несмотря на заградительные ипотечные ставки сохраняется на высоком уровне. Переток активности из сегмента новостроек, по-прежнему, остаётся важным драйвером продаж.
В апреле число сделок в Москве снизилось относительно марта (на 8%), в Санкт-Петербурге продолжило увеличиваться (+2% за месяц). В годовом выражении спрос в 2025 г. оказался даже выше, чем в 2024 г. (+5% по итогам 4 месяцев в Москве и +9% в Санкт-Петербурге).
Просмотры объявлений на сайте Циан в городах 500+ также свидетельствуют о росте активности относительно прошлого года (на ~8%).
Динамика числа ДКП в Москве и Санкт-Петербурге
«На вторичном рынке сохраняется высокая активность: отсутствие роста цен продолжает притягивать спрос из сегмента новостроек. В отличие от первички, здесь ниже стоимость, можно торговаться и не нужно ждать завершения строительства, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Стагнация средних цен предложения сохранится и в дальнейшем, если не произойдет значимых изменений внешних условий, в том числе денежно-кредитной политики ЦБ».
Методика
В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек). Проанализированы цены предложения в лотах от застройщиков на Циане с учётом явно обозначенных скидок.
|
Локация |
Средняя цена кв.м., |
Динамика средней цены кв.м. |
|
|
за год |
за месяц |
||
|
Барнаул |
125,4 |
10% |
0,9% |
|
Владивосток |
183,1 |
3% |
0,7% |
|
Волгоград |
105,1 |
4% |
-0,1% |
|
Воронеж |
110,7 |
8% |
-0,7% |
|
Екатеринбург |
142,8 |
7% |
-0,2% |
|
Ижевск |
103,4 |
18% |
-0,3% |
|
Иркутск |
143,5 |
9% |
-0,6% |
|
Казань |
198,8 |
12% |
-0,4% |
|
Калининград |
146,4 |
16% |
0,8% |
|
Кемерово |
114,6 |
1% |
-0,2% |
|
Киров |
106,7 |
7% |
0,0% |
|
Краснодар |
138,8 |
3% |
-1,9% |
|
Красноярск |
130,7 |
4% |
-0,7% |
|
Ленинградская область |
127,4 |
-2% |
-0,4% |
|
Махачкала |
125,0 |
9% |
1,6% |
|
Москва |
354,6 |
4% |
0,2% |
|
Московская область |
166,8 |
1% |
0,1% |
|
Набережные Челны |
118,7 |
10% |
2,3% |
|
Нижний Новгород |
161,7 |
8% |
0,6% |
|
Новокузнецк |
100,2 |
1% |
2,3% |
|
Новосибирск |
137,4 |
8% |
0,7% |
|
Омск |
115,1 |
3% |
0,2% |
|
Оренбург |
92,0 |
11% |
2,0% |
|
Пермь |
114,3 |
9% |
0,4% |
|
Ростов-на-Дону |
141,0 |
6% |
-0,6% |
|
Рязань |
101,0 |
3% |
-0,4% |
|
Самара |
127,8 |
4% |
-0,4% |
|
Санкт-Петербург |
233,6 |
6% |
0,5% |
|
Саратов |
104,9 |
6% |
-0,4% |
|
Севастополь |
189,0 |
9% |
0,7% |
|
Сочи |
320,8 |
10% |
-1,3% |
|
Ставрополь |
106,6 |
2% |
0,0% |
|
Тольятти |
97,0 |
6% |
0,4% |
|
Томск |
122,1 |
5% |
-0,1% |
|
Тюмень |
127,5 |
7% |
0,8% |
|
Ульяновск |
92,1 |
4% |
0,0% |
|
Уфа |
131,0 |
6% |
-0,6% |
|
Хабаровск |
139,6 |
4% |
0,6% |
|
Челябинск |
108,5 |
5% |
-1,0% |
|
Ярославль |
102,6 |
6% |
-0,6% |
|
все локации 500 тыс.+ |
|
6% |
0,1% |
Источник: Циан.Аналитика