Ставка аренды в ММДЦ «Москва-сити» на 96% превышает среднее значение в других офисных кластерах столицы
ММДЦ «Москва-Сити» продолжает подтверждать свой статус ключевой локации для российского и международного бизнеса, демонстрируя устойчивый рост арендных ставок и минимальный уровень вакансии. По итогам августа 2025 года, доля офисного стока классов А/Prime на территории ММДЦ достигла 22% от общего объема в Москве. Согласно данным Nikoliers, высокое качество предложения в сочетании с низкой долей свободных площадей и низким объемом ввода новых объектов в ближайшие годы способствуют сохранению стабильно высоких арендных ставок.
За 2025 год среднерыночная ставка аренды в ММДЦ «Москва-Сити» выросла на 18%, достигнув по итогам III квартала 80 486 руб./кв. м/год. Этот показатель на 96% превышает среднее значение по другим столичным кластерам* (41 134 руб./кв. м/год), что подчеркивает уникальный статус локации. Динамика роста ставок в «Москва-Сити» за период с 2023 по III квартал 2025 года, выросших в два раза, многократно превышает темпы прироста в других субрынках. Это свидетельствует об исключительном и устойчивом спросе, а также концентрации качественного предложения. Прогнозируется, что по итогам 2025 года среднерыночная ставка составит 81 900 руб./кв. м/год, в 2026 году – 84 200 руб./кв. м/год, а в 2027 году – 86 000 руб./кв. м/год. Диапазон ставок аренды для офисов класса А и Prime по итогам III квартала 2025 года составляет 59 300 – 105 000 руб./кв. м/год. Все ставки аренды не включают операционные расходы, коммунальные платежи и НДС.
Динамика ставки аренды и вакансии в классе А/Prime в «Москва-Сити»**

Источник: Nikoliers
«Средневзвешенная ставка аренды зависит от структуры вакантного предложения в локации. В условиях дефицита качественного предложения и высоких темпов вымывания вакансии средневзвешенные ставки могут технически снижаться в связи с преобладанием менее качественных блоков. И наоборот – при выходе в рынок крупного качественного предложения по ставке выше средней – средневзвешенное значение увеличивается», – отметил заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов.
Общий объем предложения офисных площадей в «Москва-Сити» по итогам III квартала 2025 года составляет 1 662 тыс. кв. м (в 2024 году – 1 571 тыс. кв. м). Объем ввода новых объектов за третий квартал составил 91,3 тыс. кв. м. в БЦ IСity. В 2026 году ввод новых объектов не планируется, что связано с исчерпанием земельных участков для нового строительства после девелоперской активности в период 2007-2017 гг. Кроме того, в среднесрочной перспективе до 2027 года появление новых проектов будет минимальным. На 2027 год запланирован ввод башни МФК «СИТИ-4» (73 тыс. кв. м), с высокой долей вероятности объект будет полностью поглощен рынком к моменту завершения строительства благодаря сохраняющемуся активному спросу. По итогам 2027 года прогнозируется снижение уровня вакансии до 2,3%.
На сегодняшний день уровень вакансии в деловом районе составляет 2,4%. После недавнего ввода в эксплуатацию iCity Space Tower на рынок от частных инвесторов поступит около 46 тыс. кв. м уже проданных площадей. Порядка 15-20 тыс. кв. м будут предложены в аренду до конца года. Учитывая выход на рынок новых площадей и их распределение во времени не ожидается существенного роста вакантности в локации: при базовом сценарии по итогам года она не превысит 3,5%.
В период с 2027 по 2030 гг. в границах «Старого Сити» (ММДЦ) и «Нового Сити» (в окружении ММДЦ) будет введено в эксплуатацию 425 тыс. кв. м офисных площадей. В этот период буду введены такие знаковые объекты с офисными площадями: МФК Сити-4 (73 тыс. кв. м), ICity-2 (92 тыс. кв. м), One Tower (56 тыс. кв. м), Sezar Tower (71 тыс. кв. м) и БЦ «Багратион» (133 тыс. кв. м).
В рамках программы реновации городской среды Москвы планируется запуск проекта по созданию нового кластера – комплекса «Сити-2» на месте микрорайона Камушки. Реализация данного проекта предполагает вывод на рынок около 2 млн кв. м недвижимости, включающей деловой кластер, жилой компонент и торговую инфраструктуру. Ввод современных офисных площадей класса А в локации сформирует новую точку притяжения для бизнеса.
* Сравнение со средним значением деловых районах Москвы: Белорусский, Центральный деловой район, Ленинградский деловой коридор, «Большой Сити» (Большой Сити включает объекты, не пересекающиеся с локациями Ленинградского ДК и Москвы-Сити)
** Ставки аренды не включают операционные расходы, коммунальные платежи и НДС.
За последние годы многим отечественным производителям опалубки удалось сделать качественный рывок по внедрению западных технологий на российский рынок. По словам специалистов, в настоящее время возникает все меньше проблем при адаптации зарубежного оборудования под отечественные стандарты.
По словам Евгения Фролова, ведущего специалиста компании "Абсолют-Строй", в основном это касается сегмента типовых и относительно простых инженерных решений.
"Конечно, до Запада нам еще далеко, но уже не приходится говорить о повсеместном пиратском копировании зарубежной продукции. Хотя, не буду лукавить, остались и такие компании, которые продолжают покупать лицензии и создавать что-то, отдаленно напоминающее увиденное за границей", - уверен господин Фролов.
"Российские производители в последнее время достаточно серьезно подтянулись к европейскому уровню качества выпускаемого опалубочного оборудования", - соглашается Анатолий Петров, генеральный директор компании "Опора".
Как отметил Андрей Усов, генеральный директор ООО "Евромонолит", отечественные производители сталкиваются с проблемами конструктивных недоработок систем, качества профиля и его производства.
По мнению специалистов зарубежной компании-производителя Peri, рынок опалубки сегодня оживленный, наблюдается немалая конкуренция, но пока нельзя сказать, что он достаточно развит в России. Отечественная промышленность строительного оборудования пока отстает от Запада в технологическом плане. На местном строительном рынке довольно много фирм, которые предлагают опалубку, но в основном они позиционируют свою продукцию как аналоги известных западных марок.
Андрей Габриелян, главный инженер компании "Сириус Итон Монолит Комплект", считает, что солидные компании не будут копировать западные аналоги. "Опалубка российских производителей не уступает иностранным образцам. Безусловно, отличия есть, но они в деталях, которые стираются при попадании на российские стройки. При отсутствии должной квалификации даже самая качественная опалубка не выдержит напора лома", - говорит господин Габриелян.
Татьяна Кашина, директор представительства ООО "ДВК", уверена, что по качеству отечественная продукция не уступает европейской, зато по цене отличается значительно. "По сравнению, например, с немецкой, она дешевле в три-четыре раза. Те, кто умеют считать деньги, давно поняли, что неразумно тратиться на импортный товар, если можно взять не хуже, но ближе и дешевле", - говорит госпожа Кашина.
Сегодня на опалубочном рынке Санкт-Петербурга активно представлены как отечественные, так и зарубежные компании. Андрей Усов, генеральный директор ООО "Евромонолит", выделил самые основные. "Если говорить о зарубежных компаниях-производителях, то это Doka и Peri. Из отечественных - "Агрисовгаз" и "Крамос". Что касается аренды опалубки, то это компании "Евромонолит", "Дакспол", "Парадигма", "Твин", ТСС, "Крамос", - перечисляет господин Усов.
Евгений Фролов, ведущий специалист компании "Абсолют-Строй", отмечает, что в Санкт-Петербурге также представлены технологии таких компаний, как "Сириус Итон Монолит Комплект", "Старооскольская опалубка", Батайский завод строительного оборудования, Воронежский механический завод, "ДАК". Среди зарубежных производителей свою нишу заняли также компании Meva и Aluma.
По оценке экспертов, сегодня спрос на опалубку достиг показателей 2007 года. В среднем годовой оборот предприятий, производящих опалубочные системы, составляет от 20 до 100 млн EUR в зависимости от размера компании.
Мнение:
Андрей Усов, генеральный директор ООО "Евромонолит":
– Рынок постоянно развивается, потребность растет как в аренде, так и в продаже опалубки. Наблюдается более четкая сегментация рынка - на компании, которые ориентированы в первую очередь на цену, и те, для которых важны качество оборудования и сроки строительства. Хотелось бы отметить, что также растет доля отечественных систем при выборе оборудования.
В дорожном строительстве пенополистирол используется не только во избежание деформации дорожного покрытия из-за температурных перепадов, но и на участках со слабыми грунтами, что весьма актуально в Петербурге.
"Низкая плотность блоков из вспененного пенополистирола – она составляет 1-1,5% от плотности грунта, применяемого в традиционных грунтовых насыпях, – в сочетании с высокой прочностью позволяет строить насыпи под современные автомобильные дороги на участках слабых грунтов", - поясняет Дмитрий Бобков, менеджер по проектным продажам "Кнауф Пенопласт".
По словам господина Бобкова, эти свойства пенополистирола позволяют применять материал при устройстве насыпей автомобильных и железных дорог, подходов к устоям мостовых сооружений, насыпей на участках возможного образования оползней, при укреплении железнодорожных насыпей.
Специалисты замечают, что высокая прочность (до 50 тонн/кв. м) разделительного слоя из экструдированного пенополистирола обеспечивает равномерное распределение нагрузки на дорожную конструкцию, благодаря чему необходимость в капитальном ремонте возникает реже. Традиционные технологические мероприятия по консолидации грунта основания, к которым относятся уположение откосов насыпи, частичное удаление слабого грунта, возведение легких насыпей, насыпей на сваях, обходятся дороже, чем использование пенополистирола.
Юрий Агафонов, директор НП "Саморегулируемая региональная ассоциация предприятий дорожного комплекса Северо-Запада", считает, что использовать вспененный или экструдированный пенополистирол необходимо на всех транспортных объектах региона. "В качестве эксперимента пенополистирол использовался при ремонте нескольких городских трасс лет десять назад, но массово он не стал применяться. Еще в 2001 году мы предлагали этот материал заказчику вместо части щебня, но было решено, что использование пенополистирола значительно удорожит строительство. Хотя удорожание составляло всего один доллар на один квадратный метр", - рассказывает господин Агафонов. По его словам, практика показывает, что дорожные конструкции, выполненные при помощи теплоизоляционного материала, долго не требуют ремонта. «Видимо, материал не используют широко из-за того, что не все проектировщики его знают, или Госэкспертиза его не пропускает", - думает Юрий Агафонов.
"Я не знаю аналогов пенополистирола для дорожного строительства: это очень легкий материал, имеющий высокую прочность. За рубежом его успешно используют уже лет двадцать, а почему его применение сдерживают у нас, я не понимаю. Ни один из наших проектов, где предлагалось использовать пенополистирол, не прошел Госэкспертизу", - недоумевает Александр Злотников, главный инженер ЗАО "Институт "Стройпроект". "Я не хочу винить в этом экспертизу: ее сотрудники качественно выполняют свою работу, но они должны руководствоваться устаревшими и консервативными СНиПами и ГОСТами", - говорит инженер. По его словам, на КАД есть участок, построенный с применением пенополистирола, но сделать это удалось только потому, что раньше заказчик мог изменить проектное решение заключения экспертизы.
В качестве решения проблемы Александр Злотников предлагает либо использовать зарубежный опыт успешного применения всепененного и экструдированного пенополистирола в дорожном строительстве, либо создать экспериментальные участки, при строительстве которых применялся бы этот материал, и сделать выводы о необходимости его использования на основании наблюдений в течение нескольких лет.
По данными World Economic Forum, среди 139 стран, участвовавших в исследовании состояния дорог, Россия занимает 125-е место. При этом Финляндия, наш ближайший северный сосед, - 13-е место. Согласно Транспортной стратегии Российской Федерации до 2030 года, только 15% федеральных автомобильных дорог (17,7 тыс. км) соответствуют действующим стандартам, остальные 85% (640 тыс. км) нуждаются в реконструкции или ремонте.