В 2021 году на рынок Петербурга будет выведен рекордный объем офисных площадей

Консалтинговая компания Bright Rich | CORFAC Int. подвела итоги 2020 года на офисном рынке Санкт-Петербурга.

---

Объем ввода новых площадей в 2020 году составил 60 130 кв. м. По сравнению с годом ранее этот показатель уменьшился на 63% и оказался минимальным за последние пять лет. В эксплуатацию было введено всего пять объектов: БЦ «Премьер Лига, III очередь» (18 850 кв. м), БЦ «Обводный 28» (15 380 кв. м), Bronka Space (11 360 кв. м), «Дом 12» (9 360 кв. м) и коворкинг Avenue Page (5 180 кв. м). 66% (39 570 кв. м) введенных в 2020 г. площадей приходится на класс B+, класс А в структуре ввода занимает 9% (5 180 кв. м). В 2019 году на класс А пришлось 50% от общего объема ввода.

Основной объем ввода, 31 920 кв. м, пришелся на I квартал, в IV квартале не было введено ни одного офисного объекта. В Bright Rich | CORFAC Int. отмечают, что в 2019 г. наблюдалась иная ситуация: основной объем ввода, 68%, пришелся именно на IV квартал.

С точки зрения локации по объему ввода лидирует Московский район, на него приходится 18 850 кв. м, или 31% от общего объема ввода.

В 2021 г. аналитики Bright Rich | CORFAC Int. прогнозируют вывод на рынок порядка 480 000 кв. м новых площадей. Показатель станет рекордным за последние пять лет и связан с тем, что из-за пандемии ряд девелоперов перенес сроки ввода объектов в эксплуатацию.

Крупнейшие объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2021 г.:

 

Бизнес-центр	Адрес	Район	Общая площадь	Аредопригодная площадь	Класс
Морская Резиденция	Шкиперский проток, д. 12, лит. А	Василеостровский	75 000	50 000	А
Элкус II очередь	Благодатная ул.	Московский	29 360	23 560	А
На Уральской 1 лит. А, лит. Ч (реконструкция)	ул. Уральская, д. 1, лит. А	Василеостровский	27 300	20 630	В+
ТЕСЛА	В.О. 24-я линия, д. 15/2	Василеостровский	13 890	9 600	В+
Аквилон LINKS	Московский пр., д. 83, лит. Н	Адмиралтейский	10 711	8 328	А
ATLAS CITY I очередь	Московский пр., д. 120, лит. А, стр. 1	Московский	10 037	8 914	В+
Полюстрово 16	Свердловская наб, д. 44, лит. Б	Калининский	9 452	8 870	А
Обручевых 1	Обручевых ул., д. 1, лит. А	Калининский	8 300	7 500	В+
Дом Рогова корпус 1, 2	Загородный пр., д. 3	Центральный	7 953	6 478	А
Garage	Кокколевская ул.	Пушкинский	3 549	2 200	В+

Объем вакантных площадей (класс А, B+ и B) по итогам года составил 6,3%, или 377 400 кв. м. По сравнению с 2019 г. он увеличился на 44%.

«Со второго полугодия 2020 г. чистое поглощение, т.е. разница между объемом занятых площадей на конец и начало года, демонстрирует отрицательную динамику и на конец года составляет -53 280 кв. м. Сильнее всего пострадал класс B. В бизнес-центрах этого класса зафиксировано наибольшее увеличение свободных офисов. Это прежде всего связано с тем, что малый бизнес, который, как правило, арендует площади в объектах B-класса, оптимизировал затраты и отказывался от части офисных помещений. На конец декабря в классе В остается незанято 161 620 кв. м, или 43% от общего объема вакансии», – отмечает Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC Int.

Большая часть незанятых офисов (класс А, B+, B) расположена в Центральном районе Петербурга – 24% от общего объема предложения.

Средневзвешенная арендная ставка на конец декабря 2020 года в классе А составляет
1930 руб./кв. м/мес. (с учетом НДС и коммунальных услуг), в классе В+ – 1310 руб./кв. м/мес., в классе В – 1100 руб. за «квадрат» (также с учетом НДС и КУ).

Жильё на распродаже: выставленная на торги недвижимость упала в цене

Денежный эквивалент выставленной на публичные торги недвижимости по итогам 2020 года в РФ превысил 36,5 млрд рублей, сократившись по сравнению с 2019 годом на 19%. Средняя цена предложения одного лота сократилась на 6%, до 2,07 млн рублей. К таким выводам пришли в коллекторском агентстве «Долговой Консультант» после изучения реестра извещений публичных торгов Федеральной службы судебных приставов.

---

В реестр извещений о публичных торгах ФССП вносит сведения о торгах имуществом должников, назначаемых в процессе исполнительного производства, которые являются следствием неисполнения решений судов. Снижение средней цены предложения в среднем по стране на 6% или 128 тысяч рублей говорит о том, что на торги было выставлено больше объектов недвижимости эконом-сегмента.

За 12 месяцев 2020 года судебные приставы выставили на продажу более 17,6 тысяч квартир на 36,5 млрд рублей. Годом ранее на публичные торги вышли 20,5 тыс. объектов на 45,2 млрд рублей. Наибольшее количество жилья было предложено на территории Челябинской области (1044 объектов), Республики Башкортостан (912), и третье место — Москва (860 объектов) (регионы-лидеры по количеству выставленной на продажу жилой недвижимости представлены в таблице №1).

Таблица №1. Топ-15 регионов по наибольшему количеству выставленной на торги жилой недвижимости.

Регион	Количество квартир, ед.
	в 2019 году	в 2020 году	Изменение
Челябинская область	1178	1044	-11,4%
Республика Башкортостан	709	912	28,6%
Москва	1195	860	-28,0%
Красноярский край	1135	797	-29,8%
Пермский край	749	746	-0,4%
Республика Татарстан (Татарстан)	601	678	12,8%
Санкт-Петербург	986	577	-41,5%
Саратовская область	592	549	-7,3%
Свердловская область	630	535	-15,1%
Ростовская область	560	532	-5,0%
Краснодарский край	507	505	-0,4%
Самарская область	517	493	-4,6%
Волгоградская область	542	480	-11,4%
Кемеровская область	577	474	-17,9%
Нижегородская область	363	358	-1,4%

Источник: ФССП РФ, КА «Долговой Консультант»

Аномальный объём торгов зафиксирован в Тюменской области (выставлено 72 квартиры против 1 в 2019 году) и Приморском крае (216 против 13). Впервые до процедуры торгов дошло жилье Чукотского автономного округа. В ходе исследования отмечена тенденция, что в южных регионах страны на торги через судебных приставов выходит гораздо меньше квартир по сравнению с соседними регионами.

Наибольший объём в рублях, напротив, пришелся на столичный регион (8,59 млрд рублей), Санкт-Петербург (2,22 млрд) и Республику Башкортостан (1,62 млрд) (полные данные представлены в таблице). Аномальный объём торгов зафиксирован в Тюменской области (выставлено 72 квартиры против 1 в 2019 году) и Приморском крае (216 против 13) (регионы-лидеры представлены в таблице №2).

Таблица №2. Топ-15 регионов по денежному объёму выставленной на торги жилой недвижимости.

Регион	Объём выставленной на продажу жилой недвижимости, млрд руб.
	в 2019 году		в 2020 году	Изменение
Москва	12 249,29	8 586,40		-30%
Санкт-Петербург	3 607,25	2 218,41		-39%
Республика Башкортостан	1 357,68	1 619,10		19%
Челябинская область	1 477,50	1 406,95		-5%
Республика Татарстан (Татарстан)	1 152,06	1 278,33		11%
Краснодарский край	1 053,79	1 043,33		-1%
Пермский край	996,97	1 008,09		1%
Красноярский край	1 721,84	1 003,10		-42%
Свердловская область	1 133,46	939,27		-17%
Ростовская область	1 028,49	913,59		-11%
Саратовская область	880,30	731,69		-17%
Волгоградская область	791,65	718,61		-9%
Самарская область	828,90	714,91		-14%
Московская область	1 068,14	703,58		-34%
Нижегородская область	633,32	651,42		3%

Источник: ФССП РФ, КА «Долговой Консультант»

Временной отрезок с первого дня неплатежа по кредиту до момента выставления жилья на торги через ФССП ранее в среднем составлял несколько лет. Банк-кредитор предварительно пытается вести переговоры с должниками, затем следует исковое заявление в суд, после — вынесение решения и получение исполнительного листа. Появление на торгах активов должников в виде прав требования по незавершенному строительству жилья с учётом среднего срока строительства не более трёх лет говорит о тенденции сокращения сроков между первым неплатежом по кредиту и подачей иска в суд.

«Сокращение денежного эквивалента выставленного на торги жилья может свидетельствовать о том, что банки-кредиторы и должники стали чаще прибегать к досудебным процедурам взыскания, так как на первичные торги жилье выставляется по цене, указанной в решении суда, которая чаще устанавливается с дисконтом 20% от рыночной оценки, на повторные — с уценкой ещё на 15%, — комментирует Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства 2Долговой Консультант». — Доведя дело до торгов, бывший собственник теряет до 40% от рыночной стоимости своего имущества и в каждом втором случае денег после реализации не хватает для полного погашения долга перед кредиторами. Второй причиной снижения средней цены, вероятно, является большее количество объектов с низкой рыночной стоимостью, то есть просроченная ипотека добралась уже те города и сёла, где раньше про нее не слышали».

Рост средней стоимости выставленной на торги недвижимости произошел в Удмуртской Республике (в 2,3 раза до 2,95 млн рублей), Тамбовской области (в 1,8 раза до 2,28 млн), Костромской области (в 1,5 раза до 1,37 млн рублей) (регионы-лидеры представлены в таблице №3).

Таблица №3. Топ-15 регионов по максимальному повышению средней стоимости одного объекта жилой недвижимости, выставленного на торги.

Регион	Средняя стоимость одного объекта жилой недвижимости, руб.
	в 2019 году	в 2020 году	Изменение
Удмуртская Республика	1 263 982	2 950 518		133%
Тамбовская область	1 301 313	2 279 212		75%
Костромская область	901 792	1 369 086		52%
Московская область	3 160 180	4 753 917		50%
Приморский край	1 546 447	2 122 742		37%
Республика Хакасия	970 998	1 297 683		34%
Республика Калмыкия	1 417 248	1 811 498		28%
Республика Ингушетия	1 484 220	1 867 803		26%
Оренбургская область	1 032 902	1 219 847		18%
Республика Дагестан	1 852 917	2 160 511		17%
Республика Бурятия	1 526 848	1 769 309		16%
Курганская область	964 133	1 115 575		16%
Омская область	1 261 331	1 451 329		15%
Новгородская область	1 096 710	1 237 957		13%
Пензенская область	1 410 426	1 576 783		12%

Источник: ФССП РФ, КА «Долговой Консультант»

«Повышение средней цены квартиры, выставленной на торги, может означать, что в дефолт переходят заёмщики, владевшие более качественным, просторным и востребованным на рынке жильём, с другой стороны, чем выше стоимость залоговой квартиры, тем больше вероятность, что должник после продажи имущества погасит всю задолженность и на оставшуюся часть денег может начать жизнь с начала, приобретя другое жилье, пусть и с более низкими характеристиками, но всё же жильё», — говорит Денис Аксёнов. По словам эксперта, в исследовании не даётся оценка влияния коронавирусных ограничений.

Итоговые данные в региональном разрезе совпадают с цифрами по темпам прироста просроченных ипотечных кредитов: наибольшее количество выставленных объектов и их денежный эквивалент сопоставим с официальным объёмом ипотеки, которую заёмщики перестали погашать более трёх месяцев подряд.