Ставка аренды в ММДЦ «Москва-сити» на 96% превышает среднее значение в других офисных кластерах столицы
ММДЦ «Москва-Сити» продолжает подтверждать свой статус ключевой локации для российского и международного бизнеса, демонстрируя устойчивый рост арендных ставок и минимальный уровень вакансии. По итогам августа 2025 года, доля офисного стока классов А/Prime на территории ММДЦ достигла 22% от общего объема в Москве. Согласно данным Nikoliers, высокое качество предложения в сочетании с низкой долей свободных площадей и низким объемом ввода новых объектов в ближайшие годы способствуют сохранению стабильно высоких арендных ставок.
За 2025 год среднерыночная ставка аренды в ММДЦ «Москва-Сити» выросла на 18%, достигнув по итогам III квартала 80 486 руб./кв. м/год. Этот показатель на 96% превышает среднее значение по другим столичным кластерам* (41 134 руб./кв. м/год), что подчеркивает уникальный статус локации. Динамика роста ставок в «Москва-Сити» за период с 2023 по III квартал 2025 года, выросших в два раза, многократно превышает темпы прироста в других субрынках. Это свидетельствует об исключительном и устойчивом спросе, а также концентрации качественного предложения. Прогнозируется, что по итогам 2025 года среднерыночная ставка составит 81 900 руб./кв. м/год, в 2026 году – 84 200 руб./кв. м/год, а в 2027 году – 86 000 руб./кв. м/год. Диапазон ставок аренды для офисов класса А и Prime по итогам III квартала 2025 года составляет 59 300 – 105 000 руб./кв. м/год. Все ставки аренды не включают операционные расходы, коммунальные платежи и НДС.
Динамика ставки аренды и вакансии в классе А/Prime в «Москва-Сити»**
Источник: Nikoliers
«Средневзвешенная ставка аренды зависит от структуры вакантного предложения в локации. В условиях дефицита качественного предложения и высоких темпов вымывания вакансии средневзвешенные ставки могут технически снижаться в связи с преобладанием менее качественных блоков. И наоборот – при выходе в рынок крупного качественного предложения по ставке выше средней – средневзвешенное значение увеличивается», – отметил заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов.
Общий объем предложения офисных площадей в «Москва-Сити» по итогам III квартала 2025 года составляет 1 662 тыс. кв. м (в 2024 году – 1 571 тыс. кв. м). Объем ввода новых объектов за третий квартал составил 91,3 тыс. кв. м. в БЦ IСity. В 2026 году ввод новых объектов не планируется, что связано с исчерпанием земельных участков для нового строительства после девелоперской активности в период 2007-2017 гг. Кроме того, в среднесрочной перспективе до 2027 года появление новых проектов будет минимальным. На 2027 год запланирован ввод башни МФК «СИТИ-4» (73 тыс. кв. м), с высокой долей вероятности объект будет полностью поглощен рынком к моменту завершения строительства благодаря сохраняющемуся активному спросу. По итогам 2027 года прогнозируется снижение уровня вакансии до 2,3%.
На сегодняшний день уровень вакансии в деловом районе составляет 2,4%. После недавнего ввода в эксплуатацию iCity Space Tower на рынок от частных инвесторов поступит около 46 тыс. кв. м уже проданных площадей. Порядка 15-20 тыс. кв. м будут предложены в аренду до конца года. Учитывая выход на рынок новых площадей и их распределение во времени не ожидается существенного роста вакантности в локации: при базовом сценарии по итогам года она не превысит 3,5%.
В период с 2027 по 2030 гг. в границах «Старого Сити» (ММДЦ) и «Нового Сити» (в окружении ММДЦ) будет введено в эксплуатацию 425 тыс. кв. м офисных площадей. В этот период буду введены такие знаковые объекты с офисными площадями: МФК Сити-4 (73 тыс. кв. м), ICity-2 (92 тыс. кв. м), One Tower (56 тыс. кв. м), Sezar Tower (71 тыс. кв. м) и БЦ «Багратион» (133 тыс. кв. м).
В рамках программы реновации городской среды Москвы планируется запуск проекта по созданию нового кластера – комплекса «Сити-2» на месте микрорайона Камушки. Реализация данного проекта предполагает вывод на рынок около 2 млн кв. м недвижимости, включающей деловой кластер, жилой компонент и торговую инфраструктуру. Ввод современных офисных площадей класса А в локации сформирует новую точку притяжения для бизнеса.
* Сравнение со средним значением деловых районах Москвы: Белорусский, Центральный деловой район, Ленинградский деловой коридор, «Большой Сити» (Большой Сити включает объекты, не пересекающиеся с локациями Ленинградского ДК и Москвы-Сити)
** Ставки аренды не включают операционные расходы, коммунальные платежи и НДС.
В I квартале 2021 г. общий объем арендованных и купленных офисных площадей составил 300 тыс. кв. м, что сопоставимо с показателями первых кварталов последних лет. 35% сделок в I квартале 2021 г. были заключены в объектах класса А. Около 15% площадей, арендованных с привлечением консультанта, расположены в гибких рабочих пространствах Москвы.
Большая доля спроса – 17% - в I квартале 2021 г. представлена компаниями в сфере «информационных технологий и телекоммуникаций». На втором месте – компании секторов «профессиональные услуги» и «добыча и распределение».
Объем купленных офисов в I квартале 2021 г. составил 9 тыс. кв. м, что в пять раз меньше аналогичного показателя 2020 г. Такое значительное снижение вызвано отсутствием сделок по продаже объектов целиком. Объем розничных продаж, в свою очередь, снизился в 1,5 раза по сравнению с I кварталом 2020 г. Ключевыми драйверами спроса на покупку офисных блоков по-прежнему остаются банки, энергодобывающие компании, а также представители сферы строительства.
Объем ввода в I квартале 2021 г. составил 310 тыс. кв. м площадей, что на 38% больше показателя за весь 2020 г. Такой внушительный прирост был вызван переносом сроков ввода в эксплуатацию ряда запланированных проектов в 2020 г. в связи с карантинными ограничениями. Несмотря на большой объем ввода, рынок спекулятивного предложения пополнило лишь 18% от оъема нового ввода. Два крупнейших деловых комплекса, завершенные в I квартале 2021 г., были реализованы непосредственно под клиента:«Ростех-Сити» (174 тыс. кв. м) в Тушине, который станет штаб-квартирой для госкорпорации Ростех, и «Два Капитана» (80 тыс. кв. м) в Красногорске, где разместятся правительственные структуры Московской области.
Совокупно в 2021 г. к строительству заявлено 643 тыс. кв. м площадей, что может привести к наибольшему показателю ввода на офисном рынке Москвы за последние пять лет.
В период до пандемии сроки ввода в эксплуатацию большинства запланированных объектов приходились на конец года, в частности на IV квартал. На сегодняшний день половина нового предложения пришлась на I квартал 2021 г., еще 27% ожидается во II квартале 2021 г. Изменение распределения будущего предложения обусловлено рядом объектов, построенных еще в 2020 г., но еще не получивших разрешение на ввод в эксплуатацию.
Вакантность в сегменте офисной недвижимости по итогам I квартала 2021 г. увеличилась на 0,3 п.п. и составила в 8,5%. Вакантность в классе А увеличилась на 0,4 п.п. по сравнению с IV кварталом 2020 г. и достигла 13,0%, в то время как аналогичный показатель в классе В+/-остался без изменений на уровне 7,0%.
Стабильно ММДЦ «Москва-Сити» является одним из востребованных деловых районов, о чем свидетельствует снижение доли вакантных площадей на 3,5 п.п. за квартал: с 13,8% в IV квартале 2020 г. до 10,4% в I квартале 2021 г. Аналогичная тенденция наблюдается в Центральном Деловом Районе Москвы, где было зафиксировано снижение вакантности на 1,2 п.п. за прошедший квартал: с 5,7% в IV квартале 2020 г. до 4,5% в I квартале 2021 г.
Наталья Боннели, директор департамента офисной недвижимости Colliers: «В данный момент активность арендаторов в сегменте офисной недвижимости продолжает оставаться на высоком уровне. Компании рассматривают различные варианты —как переезд в новый офис с целью сэкономить или улучшить качество текущего офиса, так и расширение текущих площадей в связи с ростом бизнеса. Рост уровня свободных площадей произошел за счет ввода в эксплуатацию ряда новых объектов, а также из-за большого уровня вакантных площадей класса A. Арендные ставки находятся в состоянии стагнации, но к росту их подталкивает ощутимый дефицит качественных площадей в востребованных объектах в премиальных локациях».
В I квартале 2021 года доля квартир с отделкой в новостройках бизнес-класса в Москве достигла максимума за последние три года. По подсчетам аналитиков «Метриум», 41% новых квартир в этом сегменте предлагались застройщиками в той или другой степени готовности для косметического ремонта или заселения. Наиболее популярной опцией стали квартиры white box.
В I квартале 2021 года на рынке новостроек столицы девелоперы проектов бизнес-класса продавали почти 12 тыс. квартир, подсчитали эксперты «Метриум». Среди них без отделки покупателям предлагали 7 тыс. квартир, тогда как го назад на рынке насчитывалось 8,5 тыс. таких помещений, то есть предложение жилья без отделки за год снизилось на 18%.
Вторым по распространенности форматом готовности квартир к заселению стал white box или предчистовая отделка. В I квартале 2021 девелоперы новостроек бизнес-класса предлагали 3,2 тыс. таких помещений, а в аналогичный период прошлого года – 2,3 тыс. Соответственно, за год предложение квартир, требующих только косметического ремонта, выросло на 40%.
По-прежнему в меньшинстве варианты квартир под ключ в новостройках бизнес-класса. Сейчас девелоперы предлагают 1,8 тыс. таких помещений, хотя их количество за год также выросло – на 9%.
«В бизнес-классе, как ранее и в сегменте массовых новостроек, застройщики стремятся дать покупателю более широкий выбор вариантов жилья, – отмечает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». – К примеру, в наших проектах бизнес-класса iLove и Headliner есть квартиры как с отделкой, так и без нее. Они пользуются одинаково высоким спросом, хотя в целом интерес к жилью под ключ возрастает – это удобная опция, но многие по-прежнему стремятся полностью адаптировать жилье под свои нужды, поэтому предпочитают квартиры с черновым ремонтом».
Таким образом, в I квартале 2021 года в структуре предложения нового жилья бизнес-класса по-прежнему превалировали квартиры без отделки (59%), однако это стало самым низким показателем за последние 5 лет. Доля помещений с отделкой (white box и квартиры под ключ) устойчиво возрастает, и сейчас она достигла 41%. Между тем в I квартале 2020 года доля квартир без отделки составляла 69%, а с отделкой – 31%, в аналогичный период 2019 года – 76% против 24%, 2018 года – 88% против 12%.
«Увеличение доли квартир с отделкой связано с повышением активности покупателей, привлекающих ипотеку, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Если стоит цель сэкономить деньги и время, то выгодно приобретать квартиру с отделкой в ипотеку. Фактически расходы на ремонт таким образом включаются в кредит, и покупателю не нужно сразу после получения ключей в кратчайшие сроки потратить 20-30% от стоимости квартиры на отделку. К тому же можно въехать в квартиру сразу после получения ключей. Застройщики сделали вывод из этой тенденции и начали наращивать предложение квартир с отделкой, в том числе и в бизнес-классе».
Источник: «Метриум»
«На рынке новостроек бизнес-класса мы наблюдаем такую же тенденцию, как и в комфорт-классе, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Клиенты всё чаще предпочитают приобрести готовую квартиру и не заниматься самостоятельно её перепланировкой и ремонтом. Это помогает сэкономить время и деньги. Число покупателей, которые предпочитают с нуля создать квартиру мечты пока велико, но прагматизм постепенно побеждает, поэтому и структура предложения меняется».
В новостройках комфорт-класса в Москве в I квартале 2021 года на долю квартир с отделкой приходились 67% предложений, white box – 9%, а на жилье без отделки – 24%. Последний показатель, как и в бизнес-классе, устойчиво снижается.
Схожая тенденция наблюдается на рынке новостроек премиум-класса, где доля квартир без отделки снизилась за год с 48% до 38%, а удельный вес предложений с отделкой повысился с 52% до 62%.
Аналогичная ситуация и в элитном сегменте рынка новостроек, где доля квартир и апартаментов без отделки снизилась за год с 42% до 35%. Доля жилья с полной или предчистовой отделкой, в свою очередь, выросла с 58% до 65%.
«Увеличение доли жилья с отделкой во всех сегментах свидетельствует об общем развитии продукта на рынке первичного жилья, – резюмирует Мария Литинецкая. – Покупатели почти всех сегментов постепенно отдают предпочтение жилью с отделкой, однако, чем выше класс продаваемой новостройки, тем выше вероятность, что потенциальный покупатель предпочтет отделку white box, а не полностью готовый ремонт».