Ставка аренды в ММДЦ «Москва-сити» на 96% превышает среднее значение в других офисных кластерах столицы
ММДЦ «Москва-Сити» продолжает подтверждать свой статус ключевой локации для российского и международного бизнеса, демонстрируя устойчивый рост арендных ставок и минимальный уровень вакансии. По итогам августа 2025 года, доля офисного стока классов А/Prime на территории ММДЦ достигла 22% от общего объема в Москве. Согласно данным Nikoliers, высокое качество предложения в сочетании с низкой долей свободных площадей и низким объемом ввода новых объектов в ближайшие годы способствуют сохранению стабильно высоких арендных ставок.
За 2025 год среднерыночная ставка аренды в ММДЦ «Москва-Сити» выросла на 18%, достигнув по итогам III квартала 80 486 руб./кв. м/год. Этот показатель на 96% превышает среднее значение по другим столичным кластерам* (41 134 руб./кв. м/год), что подчеркивает уникальный статус локации. Динамика роста ставок в «Москва-Сити» за период с 2023 по III квартал 2025 года, выросших в два раза, многократно превышает темпы прироста в других субрынках. Это свидетельствует об исключительном и устойчивом спросе, а также концентрации качественного предложения. Прогнозируется, что по итогам 2025 года среднерыночная ставка составит 81 900 руб./кв. м/год, в 2026 году – 84 200 руб./кв. м/год, а в 2027 году – 86 000 руб./кв. м/год. Диапазон ставок аренды для офисов класса А и Prime по итогам III квартала 2025 года составляет 59 300 – 105 000 руб./кв. м/год. Все ставки аренды не включают операционные расходы, коммунальные платежи и НДС.
Динамика ставки аренды и вакансии в классе А/Prime в «Москва-Сити»**
Источник: Nikoliers
«Средневзвешенная ставка аренды зависит от структуры вакантного предложения в локации. В условиях дефицита качественного предложения и высоких темпов вымывания вакансии средневзвешенные ставки могут технически снижаться в связи с преобладанием менее качественных блоков. И наоборот – при выходе в рынок крупного качественного предложения по ставке выше средней – средневзвешенное значение увеличивается», – отметил заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов.
Общий объем предложения офисных площадей в «Москва-Сити» по итогам III квартала 2025 года составляет 1 662 тыс. кв. м (в 2024 году – 1 571 тыс. кв. м). Объем ввода новых объектов за третий квартал составил 91,3 тыс. кв. м. в БЦ IСity. В 2026 году ввод новых объектов не планируется, что связано с исчерпанием земельных участков для нового строительства после девелоперской активности в период 2007-2017 гг. Кроме того, в среднесрочной перспективе до 2027 года появление новых проектов будет минимальным. На 2027 год запланирован ввод башни МФК «СИТИ-4» (73 тыс. кв. м), с высокой долей вероятности объект будет полностью поглощен рынком к моменту завершения строительства благодаря сохраняющемуся активному спросу. По итогам 2027 года прогнозируется снижение уровня вакансии до 2,3%.
На сегодняшний день уровень вакансии в деловом районе составляет 2,4%. После недавнего ввода в эксплуатацию iCity Space Tower на рынок от частных инвесторов поступит около 46 тыс. кв. м уже проданных площадей. Порядка 15-20 тыс. кв. м будут предложены в аренду до конца года. Учитывая выход на рынок новых площадей и их распределение во времени не ожидается существенного роста вакантности в локации: при базовом сценарии по итогам года она не превысит 3,5%.
В период с 2027 по 2030 гг. в границах «Старого Сити» (ММДЦ) и «Нового Сити» (в окружении ММДЦ) будет введено в эксплуатацию 425 тыс. кв. м офисных площадей. В этот период буду введены такие знаковые объекты с офисными площадями: МФК Сити-4 (73 тыс. кв. м), ICity-2 (92 тыс. кв. м), One Tower (56 тыс. кв. м), Sezar Tower (71 тыс. кв. м) и БЦ «Багратион» (133 тыс. кв. м).
В рамках программы реновации городской среды Москвы планируется запуск проекта по созданию нового кластера – комплекса «Сити-2» на месте микрорайона Камушки. Реализация данного проекта предполагает вывод на рынок около 2 млн кв. м недвижимости, включающей деловой кластер, жилой компонент и торговую инфраструктуру. Ввод современных офисных площадей класса А в локации сформирует новую точку притяжения для бизнеса.
* Сравнение со средним значением деловых районах Москвы: Белорусский, Центральный деловой район, Ленинградский деловой коридор, «Большой Сити» (Большой Сити включает объекты, не пересекающиеся с локациями Ленинградского ДК и Москвы-Сити)
** Ставки аренды не включают операционные расходы, коммунальные платежи и НДС.
Аналитики Фонда коллективных инвестиций «Рентавед» сравнили, какой доход приносят инвесторам доступные на рынках Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей типы недвижимости. Самыми выгодными для вложения средств на текущий момент являются складские помещения. Отдельные форматы складов могут приносить прибыль в размере 30% годовых.
Для проведения исследования эксперты оценили доходность арендной модели инвестиций (покупка помещения для сдачи в аренду), сравнив текущий уровень цен на различные объекты недвижимости и арендные ставки в соответствующих сегментах.
Самые большие дивиденды инвесторам сегодня приносят кладовые для хранения личных вещей. Максимальный уровень прибыли от инвестиций в такие объекты доходит до 30% годовых. Средний уровень доходности кладовых составляет 16-22%.
Данный формат инвестиций предполагает покупку небольших подвальных помещений в крупных жилых комплексах, расположенных в густонаселенных районах городов. Объект недвижимости делиться на небольшие боксы, которые сдаются для хранения личных вещей – зимней резины, снаряжения, сезонных вещей и др.
«Высокая доходность кладовых объясняется двумя факторам. Во-первых, для их реализации используются неликвидные для других бизнесов помещения, поэтому данные объекты стоят относительно недорого. Во-вторых, ячейки для хранения вещей размещаются в несколько ярусов, что позволяет в несколько раз увеличивать арендопригодную площадь», ‒ отметил Руслан Сухий, сооснователь и руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед».
На втором месте по уровню доходности инвестиций находятся складские помещения больших форматов. Покупка логистического комплекса и сдача в аренду его площадей может сегодня принести инвестору до 15% годовых. Средний уровень прибыльности таких объектов – 10-12% годовых.
Максимум на 12,5% в год в текущих рыночных реалиях могут рассчитывать инвесторы, вкладывающие свои средства в апартаменты. Такого уровня прибыли можно достичь, если сдавать свой юнит в апарт-комплексе именно в посуточную аренду, как самостоятельно, так и через управляющую компанию. Средний уровень доходности сегмента сегодня чуть ниже – 9-11%.
До 11% прибыли в год можно получить, грамотно вложив деньги в офисную недвижимость либо готовый арендный бизнес (ГАБ) – помещение формата стрит-ритейл, которое продается с действующим арендатором, заключившим долгосрочный договор аренды. При этом, как отмечают аналитики фонда «Рентавед», средний уровень доходности ГАБ выше, чему у офисов – 7,5-9% против 6-8%.
«Верхнюю планку прибыли в офисном сегменте можно достичь лишь при правильной стратегии инвестирования. Она зависит от удачного расположения помещения и, конечно, локации», – подчеркнул Руслан Сухий.
Вложения в покупку торговых центров или помещений стрит-ритейла в настоящее время могут принести инвестору до 8-10% годовых.
«При этом нельзя не отметить, что на рынке торговой недвижимости можно найти отдельные объекты с доходностью выше 10%. Это либо максимально удачно распложенные крупные торговые центры, либо полуподвальные помещение, которые сдаются в мелкую нарезку неустойчивым арендаторам», ‒ добавил руководитель фонда «Рентавед».
На доход от 4 до 10% годовых сегодня должны ориентироваться желающие вкладывать деньги в объекты гостиничной недвижимости (без учета апарт-отелей).
Самым низкодоходным сегментом для инвестиций являются квартиры. После колоссального роста цен на жилую недвижимость покупка для сдачи в долгосрочную аренду даже ликвидной квартиры в Москве и Санкт-Петербурге приносит максимум 5-6% годовых, в среднем еще ниже – 3-5%.
По данным Департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet, по итогам II квартала на первичном рынке Московского региона выросла доля ипотечных сделок, увеличилась доля покупателей до 60 лет. Более 60% ипотечных кредитов выдано на срок от 20 до 30 лет.
Во II квартале 2021 года доля ипотечных сделок на рынке первичного жилья Москвы достигла 63%, Новой Москвы и Московской области – 72%. Во II квартале 2021 года доля ипотечных кредитов в массовом сегменте, выданных в рамках действующей государственной Программы субсидирования ипотеки, увеличилась с 62% до 67,5%.
Выданные кредиты в разрезе по программам
Поскольку программа государственного субсидирования ипотеки должна была завершиться в июне 2021 года, покупатели поспешили воспользоваться привлекательными условиями. На стандартных условиях было выдано 27,6% ипотечных кредитов. Программой семейной ипотеки воспользовались 4,9% покупателей. По новым параметрам программы ипотеки с господдержкой смягчены условия получения «Семейной ипотеки». «В связи с этим в последующие периоды мы сможем наблюдать увеличение доли ипотечных сделок по семейной программе до 15%», – подсчитывает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.
Максимальная доля выданных во II квартале 2021 года ипотечных кредитов в массовом сегменте приходится на суммы от 6 до 8 млн рублей (19%). По остальным суммам выданных займов наблюдается достаточно равномерное распределение. Меньше всего кредитов выдаётся в диапазоне до 2 млн рублей и свыше 15 млн рублей. При этом по сравнению с предыдущим кварталом заметно смещение величины кредитов в большую сторону: суммарная доля кредитов на суммы выше 8 млн рублей увеличилась с 30% до 43%.
Структура ипотечного кредитования по сумме выданных кредитов, млн рублей
По новым условиям программы ипотеки с господдержкой снижен предельный размер ипотечного кредита – до 3 млн рублей вне зависимости от региона. По итогам II квартала, по данным Департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet, доля ипотечных кредитов в размере до 3 млн рублей в массовом сегменте составила 10%.
Во II квартале 2021 года, так же, как и в предыдущем периоде, большинство ипотечных кредитов в массовом сегменте было выдано на срок кредитования от 20 до 30 лет (за квартал доля таких кредитов увеличилась с 59% до 62%). Это связано с тем, что с увеличением срока кредита величина ежемесячных платежей сокращается.
Основную часть заёмщиков на рынке первичного жилья Москвы во II квартале 2021 года составили покупатели в возрасте от 27 до 60 лет, при этом доли возрастных категорий 27-40 лет и 40-60 лет были практически равны. В предыдущем квартале более половины заёмщиков составили покупатели в возрасте 27-40 лет.