Ставка аренды в ММДЦ «Москва-сити» на 96% превышает среднее значение в других офисных кластерах столицы
ММДЦ «Москва-Сити» продолжает подтверждать свой статус ключевой локации для российского и международного бизнеса, демонстрируя устойчивый рост арендных ставок и минимальный уровень вакансии. По итогам августа 2025 года, доля офисного стока классов А/Prime на территории ММДЦ достигла 22% от общего объема в Москве. Согласно данным Nikoliers, высокое качество предложения в сочетании с низкой долей свободных площадей и низким объемом ввода новых объектов в ближайшие годы способствуют сохранению стабильно высоких арендных ставок.
За 2025 год среднерыночная ставка аренды в ММДЦ «Москва-Сити» выросла на 18%, достигнув по итогам III квартала 80 486 руб./кв. м/год. Этот показатель на 96% превышает среднее значение по другим столичным кластерам* (41 134 руб./кв. м/год), что подчеркивает уникальный статус локации. Динамика роста ставок в «Москва-Сити» за период с 2023 по III квартал 2025 года, выросших в два раза, многократно превышает темпы прироста в других субрынках. Это свидетельствует об исключительном и устойчивом спросе, а также концентрации качественного предложения. Прогнозируется, что по итогам 2025 года среднерыночная ставка составит 81 900 руб./кв. м/год, в 2026 году – 84 200 руб./кв. м/год, а в 2027 году – 86 000 руб./кв. м/год. Диапазон ставок аренды для офисов класса А и Prime по итогам III квартала 2025 года составляет 59 300 – 105 000 руб./кв. м/год. Все ставки аренды не включают операционные расходы, коммунальные платежи и НДС.
Динамика ставки аренды и вакансии в классе А/Prime в «Москва-Сити»**
Источник: Nikoliers
«Средневзвешенная ставка аренды зависит от структуры вакантного предложения в локации. В условиях дефицита качественного предложения и высоких темпов вымывания вакансии средневзвешенные ставки могут технически снижаться в связи с преобладанием менее качественных блоков. И наоборот – при выходе в рынок крупного качественного предложения по ставке выше средней – средневзвешенное значение увеличивается», – отметил заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов.
Общий объем предложения офисных площадей в «Москва-Сити» по итогам III квартала 2025 года составляет 1 662 тыс. кв. м (в 2024 году – 1 571 тыс. кв. м). Объем ввода новых объектов за третий квартал составил 91,3 тыс. кв. м. в БЦ IСity. В 2026 году ввод новых объектов не планируется, что связано с исчерпанием земельных участков для нового строительства после девелоперской активности в период 2007-2017 гг. Кроме того, в среднесрочной перспективе до 2027 года появление новых проектов будет минимальным. На 2027 год запланирован ввод башни МФК «СИТИ-4» (73 тыс. кв. м), с высокой долей вероятности объект будет полностью поглощен рынком к моменту завершения строительства благодаря сохраняющемуся активному спросу. По итогам 2027 года прогнозируется снижение уровня вакансии до 2,3%.
На сегодняшний день уровень вакансии в деловом районе составляет 2,4%. После недавнего ввода в эксплуатацию iCity Space Tower на рынок от частных инвесторов поступит около 46 тыс. кв. м уже проданных площадей. Порядка 15-20 тыс. кв. м будут предложены в аренду до конца года. Учитывая выход на рынок новых площадей и их распределение во времени не ожидается существенного роста вакантности в локации: при базовом сценарии по итогам года она не превысит 3,5%.
В период с 2027 по 2030 гг. в границах «Старого Сити» (ММДЦ) и «Нового Сити» (в окружении ММДЦ) будет введено в эксплуатацию 425 тыс. кв. м офисных площадей. В этот период буду введены такие знаковые объекты с офисными площадями: МФК Сити-4 (73 тыс. кв. м), ICity-2 (92 тыс. кв. м), One Tower (56 тыс. кв. м), Sezar Tower (71 тыс. кв. м) и БЦ «Багратион» (133 тыс. кв. м).
В рамках программы реновации городской среды Москвы планируется запуск проекта по созданию нового кластера – комплекса «Сити-2» на месте микрорайона Камушки. Реализация данного проекта предполагает вывод на рынок около 2 млн кв. м недвижимости, включающей деловой кластер, жилой компонент и торговую инфраструктуру. Ввод современных офисных площадей класса А в локации сформирует новую точку притяжения для бизнеса.
* Сравнение со средним значением деловых районах Москвы: Белорусский, Центральный деловой район, Ленинградский деловой коридор, «Большой Сити» (Большой Сити включает объекты, не пересекающиеся с локациями Ленинградского ДК и Москвы-Сити)
** Ставки аренды не включают операционные расходы, коммунальные платежи и НДС.
По оценке аналитиков, общерыночный объем рублевых пассивов в феврале показал рост на 2,1%, прибавив более 1 трлн рублей и достиг 54,2 трлн рублей. Для сравнения, в феврале прошлого года рост рынка составил 1,1 трлн рублей, а в январе 2025 года рынок показал сезонное снижение на 475 млрд рублей.
«Несмотря на локальную корректировку ставок на рынке в феврале, «время вкладчика» продолжается. Все еще сохраняется уникальная ситуация, когда ставки по депозитам находятся на уровне ключевой. Мы прогнозируем, что рынок рублевых сбережений продолжит рост на протяжении всего года. Даже в случае перехода ЦБ к смягчению ДКП, уровень ставок будет оставаться высоким, и вкладчики продолжат делать накопления. Чтобы в конце года получить неплохой пассивный доход, сейчас еще можно зафиксировать ставку свыше 20%», – прокомментировал руководитель департамента сбережений и зачислений Дмитрий Володин.
ВТБ прогнозирует, что по итогам первого полугодия рынок сбережений в России преодолеет отметку в 60 трлн рублей, а по итогам всего года превысит 68 трлн. По оценке аналитиков банка, россияне смогут заработать рекордные 9 трлн рублей процентного дохода.
Большую часть в структуре сбережений россиян занимают вклады. Вкладчики стремятся как можно больше средств аккумулировать на депозитах, текущие ставки по которым обеспечивают высокую доходность. Например, самая высокая ставка по вкладам в ВТБ установлена на уровне 21% годовых.
За 2024 год девелоперы вывели в продажу около 1,3 млн кв. м жилья на юге агломерации — это почти половина всего нового предложения в Петербурге за год.
Почти 65% новых проектов и очередей — 830 тыс. кв. м — пришлось на внешнюю сторону КАД. «В частности, активно шло пополнение предложения в локациях «Пулковское-Волхонское», «Московско-Колпинское» и Колпино в границах города, а также в областных локациях – Новоселье, Новосаратовка, Новосергиевка. Максимальный объем нового предложения в южной части внешней стороны КАД поступил в продажу в жилых комплексах компаний Setl Group, Самолет, КВС, Euroinvest Development, Группа Аквилон, ГК «Едино», ФСК. В ближайшей перспективе продолжится освоение данных локаций, а также планируется старт продаж первой очереди в проекте «Город-спутник “Южный», — отмечает Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group).
Как отмечает директор по продажам компании «Город-спутник "Южный"» Марина Потепкина, у Петербурга всегда было два полиса развития — север и юг, и если потенциал первого уже практически реализован, то проработка юга только начинается. Это, по словам эксперта, отражается в перспективах развития города по Генплану до 2040 года.
Активному развитию этой южной локации способствуют более доступные цены. По данным «Петербургской Недвижимости», по итогам февраля 2025 года средняя цена предложения класса «масс-маркет» в проектах в южных спальных районах Петербурга составила 276,5 тыс. руб. за кв. м, тогда как в городских проектах за КАД на юге — 193,0 тыс. руб. за кв. м. Разница в ценах предложения между территориями с внешней и внутренней сторон КАД оценивается на текущий момент в 43%. Это уже сказывается на спросе, как отмечает Ольга Трошева, в проектах на юге за КАД по итогам 2024 года было заключено практически треть от совокупного количества сделок по агломерации. Еще в 2023 году этот показатель был на уровне 25%, а пять лет назад — 13%.
«Именно на необремененных застройкой территориях юга Петербурга можно создать новые качественные районы, которые будут соответствовать современным градостроительным принципам. При этом городская среда здесь становится качественно лучше — учитываются современные градостроительные критерии. Девелоперы опираются на долгоиграющий тренд — локализация образа жизни. Теперь у человека есть потребность не только жить в своем районе, но и работать, учиться, отдыхать. В проектах, которые выходят на рынок сейчас в 15-минутной доступности находятся все необходимые социальные и бытовые объекты, места приложения труда для высококвалифицированных специалистов (строятся мощнейшие точки притяжения — кампусы университетов, петербургская “силиконовая долина” рядом с ИТМО Хайпак, Light Industrial), при этом усиливается рекреационный каркас, и транспортная доступность не только между центром и районами, но и между локациями. С чистого листа формируется соразмерная человеку гармоничная городская среда, в которой заинтересованы не только девелоперы и покупатели, но и городские власти», – рассказала Марина Потепкина.