Ставка аренды в ММДЦ «Москва-сити» на 96% превышает среднее значение в других офисных кластерах столицы
ММДЦ «Москва-Сити» продолжает подтверждать свой статус ключевой локации для российского и международного бизнеса, демонстрируя устойчивый рост арендных ставок и минимальный уровень вакансии. По итогам августа 2025 года, доля офисного стока классов А/Prime на территории ММДЦ достигла 22% от общего объема в Москве. Согласно данным Nikoliers, высокое качество предложения в сочетании с низкой долей свободных площадей и низким объемом ввода новых объектов в ближайшие годы способствуют сохранению стабильно высоких арендных ставок.
За 2025 год среднерыночная ставка аренды в ММДЦ «Москва-Сити» выросла на 18%, достигнув по итогам III квартала 80 486 руб./кв. м/год. Этот показатель на 96% превышает среднее значение по другим столичным кластерам* (41 134 руб./кв. м/год), что подчеркивает уникальный статус локации. Динамика роста ставок в «Москва-Сити» за период с 2023 по III квартал 2025 года, выросших в два раза, многократно превышает темпы прироста в других субрынках. Это свидетельствует об исключительном и устойчивом спросе, а также концентрации качественного предложения. Прогнозируется, что по итогам 2025 года среднерыночная ставка составит 81 900 руб./кв. м/год, в 2026 году – 84 200 руб./кв. м/год, а в 2027 году – 86 000 руб./кв. м/год. Диапазон ставок аренды для офисов класса А и Prime по итогам III квартала 2025 года составляет 59 300 – 105 000 руб./кв. м/год. Все ставки аренды не включают операционные расходы, коммунальные платежи и НДС.
Динамика ставки аренды и вакансии в классе А/Prime в «Москва-Сити»**
Источник: Nikoliers
«Средневзвешенная ставка аренды зависит от структуры вакантного предложения в локации. В условиях дефицита качественного предложения и высоких темпов вымывания вакансии средневзвешенные ставки могут технически снижаться в связи с преобладанием менее качественных блоков. И наоборот – при выходе в рынок крупного качественного предложения по ставке выше средней – средневзвешенное значение увеличивается», – отметил заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов.
Общий объем предложения офисных площадей в «Москва-Сити» по итогам III квартала 2025 года составляет 1 662 тыс. кв. м (в 2024 году – 1 571 тыс. кв. м). Объем ввода новых объектов за третий квартал составил 91,3 тыс. кв. м. в БЦ IСity. В 2026 году ввод новых объектов не планируется, что связано с исчерпанием земельных участков для нового строительства после девелоперской активности в период 2007-2017 гг. Кроме того, в среднесрочной перспективе до 2027 года появление новых проектов будет минимальным. На 2027 год запланирован ввод башни МФК «СИТИ-4» (73 тыс. кв. м), с высокой долей вероятности объект будет полностью поглощен рынком к моменту завершения строительства благодаря сохраняющемуся активному спросу. По итогам 2027 года прогнозируется снижение уровня вакансии до 2,3%.
На сегодняшний день уровень вакансии в деловом районе составляет 2,4%. После недавнего ввода в эксплуатацию iCity Space Tower на рынок от частных инвесторов поступит около 46 тыс. кв. м уже проданных площадей. Порядка 15-20 тыс. кв. м будут предложены в аренду до конца года. Учитывая выход на рынок новых площадей и их распределение во времени не ожидается существенного роста вакантности в локации: при базовом сценарии по итогам года она не превысит 3,5%.
В период с 2027 по 2030 гг. в границах «Старого Сити» (ММДЦ) и «Нового Сити» (в окружении ММДЦ) будет введено в эксплуатацию 425 тыс. кв. м офисных площадей. В этот период буду введены такие знаковые объекты с офисными площадями: МФК Сити-4 (73 тыс. кв. м), ICity-2 (92 тыс. кв. м), One Tower (56 тыс. кв. м), Sezar Tower (71 тыс. кв. м) и БЦ «Багратион» (133 тыс. кв. м).
В рамках программы реновации городской среды Москвы планируется запуск проекта по созданию нового кластера – комплекса «Сити-2» на месте микрорайона Камушки. Реализация данного проекта предполагает вывод на рынок около 2 млн кв. м недвижимости, включающей деловой кластер, жилой компонент и торговую инфраструктуру. Ввод современных офисных площадей класса А в локации сформирует новую точку притяжения для бизнеса.
* Сравнение со средним значением деловых районах Москвы: Белорусский, Центральный деловой район, Ленинградский деловой коридор, «Большой Сити» (Большой Сити включает объекты, не пересекающиеся с локациями Ленинградского ДК и Москвы-Сити)
** Ставки аренды не включают операционные расходы, коммунальные платежи и НДС.
Осенью 2022 года ко дню города в Москве планируется открытие реконструированного Южного речного вокзала. Планируемый запуск масштабного проекта, который не только улучшит транспортную доступность в рамках города и с соседними городами, но и увеличит объем новой развлекательной инфраструктуры, привел к повышению девелоперской активности на территориях, расположенных вблизи от вокзала, в т. ч. набережной Марка Шагала и затона Новики, через который также построят два новых пешеходных моста. На довольно небольшой территории начали и продолжают реализовываться новые перспективные жилые и коммерческие проекты.
За последние 4 года объем спроса на лоты в новостройках в пешей доступности от Южного речного вокзала вырос почти в три раза. Это обусловлено как улучшающейся транспортной доступностью района, так и масштабом новых реализуемых проектов, которые включают в себя не только жилое строительство, но и общегородскую инфраструктуру. В 2021 году было зарегистрировано сделок по договорам долевого участия на 205 тыс. кв. м (3,5 тыс. ДДУ). Общий объем спроса в 2021 году увеличился на 21% по сравнению с 2020 г. Текущий объем жилого строительства в локации вокзала составляет порядка 1,4 млн кв. м жилой площади или 23 тыс. квартир и апартаментов смогут быть заселены в ближайшие 3 года.
Далее проанализирован доступный к покупке объем предложения в новостройках – в настоящий момент в данной локации представлено 13 проектов.
Все представленные проекты расположены в Южном административном округе, в районах: Даниловский, Нагатино-Садовники, Нагатинский Затон и Донской район. Абсолютное большинство лотов, реализуемых в проектах – квартиры; апартаменты же составляют всего 4% от общего числа лотов. По комнатности в общем объеме предложения лидируют двухкомнатные и однокомнатные лоты – 32% и 26% соответственно.
Текущее предложение на рынке новостроек вблизи Южного речного вокзала
|
№ |
Проект |
Девелопер |
Класс |
Лотов в реализации, шт. |
Средневзв. цена, руб/ кв. м |
|
1 |
Dream Towers |
ГК Регионы |
бизнес |
143 |
413 441 |
|
2 |
YE’S Технопарк |
Пионер |
комфорт |
10 |
297 474 |
|
3 |
NOW |
Tekta Group |
бизнес |
50 |
426 870 |
|
4 |
Nagatino i-Land |
ГК Эталон |
бизнес |
126 |
374 671 |
|
5 |
Shagal |
ГК Эталон |
бизнес |
329 |
357 053 |
|
6 |
Парк Легенд |
Корпорация ТЭН |
комфорт |
54 |
403 560 |
|
7 |
Зиларт |
ЛСР |
бизнес |
980 |
426 061 |
|
8 |
FØRST |
ПИК |
бизнес |
60 |
439 513 |
|
9 |
Новоданиловская 8 |
Самолет |
бизнес |
97 |
426 441 |
|
10 |
Rotterdam |
ФСК |
бизнес |
62 |
403 144 |
|
11 |
Level Нагатинская |
Level Group |
бизнес |
93 |
379 765 |
|
12 |
Второй Нагатинский |
ПИК |
комфорт |
326 |
283 869 |
|
13 |
Ривер Парк |
Ферро-Строй |
бизнес |
243 |
340 715 |
|
Общий итог |
2 573 |
387 287 |
|||
Помимо наращивания объемов строительства и логичного увеличения спроса, вверх пошли и ценовые показатели. Так, например, за последний год в проекте «Парк Легенд» цена выросла практически в два раза до уровня в 404 тыс. руб. (январь 2022 г.), что обусловлено прежде всего выходом в продажу нового объема с квартирами, до этого в продаже присутствовали только апартаменты. В проекте «Ривер парк» за последний год средневзвешенная цена выросла на 59% до показателя 341 тыс. руб./кв. м.
При этом стоит отметить и проекты, вышедшие в реализацию в 2021 году: Dream Towers, FØRST, Rotterdam, Shagal и Level Нагатинская. Хотя проекты и продемонстрировали рост цены со старта продаж и по текущий момент, до ввода проекта в эксплуатацию ожидается более активный рост цен, в частности в проекте Dream Towers, благодаря близости к Южному речному вокзалу, что обеспечит покупателям высокую доходность от покупки на этапе строительства объекта.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Рынок жилой недвижимости вблизи будущего открытия Южного речного вокзала имеет огромный потенциал. Городские власти активно занялись развитием района, что явилось главным стимулом для девелоперов развернуть свою активность. Близость новых жилых комплексов к деловому кластеру «Технопарк», к комплексу развлечений «Остров мечты», определенно повышает спрос на жилье в данной локации. Также с повышением пропускной способности единственной в Москве водной транспортной артерии после открытия Южного речного вокзала ожидаем повышения интереса к местной недвижимости не только среди москвичей, но и среди гостей столицы. В перспективе прогнозируем выход на рынок в данной локации проектов более высокого класса, что простимулирует рост цен, и клиенты, приобретающие недвижимость уже сейчас, смогут получить максимальную доходность».
Ставка аренды складской недвижимости в Петербурге в 2022 году продолжит расти. На фоне дефицита свободных площадей, высокого спроса, а также увеличения операционных расходов к середине 2022 г. по ряду востребованных локаций ставка triple net может составить порядка 7 500 руб./ кв. м/ год, рассказывают аналитики консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International.
«Любопытно, что за счет дефицита предложения арендные ставки на единые блоки от 10 000 кв. м сейчас выше, чем на небольшие складские помещения», отмечает Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC Int. – «При условии, что мы не увидим банкротств и ухода из регионов крупнейших арендаторов, предпосылок к снижению арендной ставки в 2022 году нет», добавляет он.
За 2021 год рынок складской и индустриальной недвижимости Петербурга пополнился 235 580 кв. м новых площадей. При этом только 41% из них предназначен для спекулятивной сдачи в аренду. Наиболее крупными из таких объектов стали «Армада Парк Север» (50 028 кв. м), «Октавиан», корпус V (16 207 кв. м), «СВМ-Терминал» (8 588 кв. м), «Кинмарк» (7 921 кв. м).
Основной объем нового предложения пришелся на южное и северное направления Петербурга. При этом на общий уровень вакансии на рынке новый ввод существенно не повлиял, как не повлияет и выход на рынок объектов, заявленных на 2022 г. Причина здесь в том, что площади в спекулятивных объектах арендуются еще на этапе строительства и к моменту ввода в эксплуатацию складские комплексы оказываются заполненными резидентами на 98%.
Общий объем свободных площадей за 2021 год снизился на 71,5%, до 46 220 кв. м. При этом вакансия в классе А составляет 0,4%, в классе В – 2,2%.
25% от общего объема введенных в 2021 году площадей пришлось на объекты, построенные по схеме built-to-suit, их площадь составила 58 940 кв. м. Крупнейшими складскими комплексами этого типа стали распределительный центр сети магазинов Fix Price (35 581 кв. м) на территории «PNK Парк Шушары 3» и складской комплекс для компании СDEK (17 403 кв. м) на территории «PNK Парк Софийская КАД».
Объем сделок по аренде, продаже, расширению, субаренде и продлению договоров аренды составил 834 430 кв. м, что на 79,5% превышает аналогичный показатель прошлого года. Объем сделок по аренде и продаже в 2021 году составил 672 310 кв. м. Оба показателя являются рекордно высокими для складского рынка Петербурга.
Наиболее востребованными по количеству сделок стали блоки площадью 1 000 – 2 500 кв. м. Наибольший суммарный объем сделок по размеру блока пришелся на лоты площадью более 15 000 кв. м.
С точки зрения географии поглощения лидирует зона до 5 км за пределами КАД: на нее пришлось 44% арендованных и купленных площадей.
Драйвером рынка, как и в 2020 году, стали компании сегмента электронной коммерции, заключив 36% от общего объема сделок за год. На втором месте – производители non-food, на компании этого сегмента в структуре спроса пришлось 19%.
