Ставка аренды в ММДЦ «Москва-сити» на 96% превышает среднее значение в других офисных кластерах столицы
ММДЦ «Москва-Сити» продолжает подтверждать свой статус ключевой локации для российского и международного бизнеса, демонстрируя устойчивый рост арендных ставок и минимальный уровень вакансии. По итогам августа 2025 года, доля офисного стока классов А/Prime на территории ММДЦ достигла 22% от общего объема в Москве. Согласно данным Nikoliers, высокое качество предложения в сочетании с низкой долей свободных площадей и низким объемом ввода новых объектов в ближайшие годы способствуют сохранению стабильно высоких арендных ставок.
За 2025 год среднерыночная ставка аренды в ММДЦ «Москва-Сити» выросла на 18%, достигнув по итогам III квартала 80 486 руб./кв. м/год. Этот показатель на 96% превышает среднее значение по другим столичным кластерам* (41 134 руб./кв. м/год), что подчеркивает уникальный статус локации. Динамика роста ставок в «Москва-Сити» за период с 2023 по III квартал 2025 года, выросших в два раза, многократно превышает темпы прироста в других субрынках. Это свидетельствует об исключительном и устойчивом спросе, а также концентрации качественного предложения. Прогнозируется, что по итогам 2025 года среднерыночная ставка составит 81 900 руб./кв. м/год, в 2026 году – 84 200 руб./кв. м/год, а в 2027 году – 86 000 руб./кв. м/год. Диапазон ставок аренды для офисов класса А и Prime по итогам III квартала 2025 года составляет 59 300 – 105 000 руб./кв. м/год. Все ставки аренды не включают операционные расходы, коммунальные платежи и НДС.
Динамика ставки аренды и вакансии в классе А/Prime в «Москва-Сити»**
Источник: Nikoliers
«Средневзвешенная ставка аренды зависит от структуры вакантного предложения в локации. В условиях дефицита качественного предложения и высоких темпов вымывания вакансии средневзвешенные ставки могут технически снижаться в связи с преобладанием менее качественных блоков. И наоборот – при выходе в рынок крупного качественного предложения по ставке выше средней – средневзвешенное значение увеличивается», – отметил заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов.
Общий объем предложения офисных площадей в «Москва-Сити» по итогам III квартала 2025 года составляет 1 662 тыс. кв. м (в 2024 году – 1 571 тыс. кв. м). Объем ввода новых объектов за третий квартал составил 91,3 тыс. кв. м. в БЦ IСity. В 2026 году ввод новых объектов не планируется, что связано с исчерпанием земельных участков для нового строительства после девелоперской активности в период 2007-2017 гг. Кроме того, в среднесрочной перспективе до 2027 года появление новых проектов будет минимальным. На 2027 год запланирован ввод башни МФК «СИТИ-4» (73 тыс. кв. м), с высокой долей вероятности объект будет полностью поглощен рынком к моменту завершения строительства благодаря сохраняющемуся активному спросу. По итогам 2027 года прогнозируется снижение уровня вакансии до 2,3%.
На сегодняшний день уровень вакансии в деловом районе составляет 2,4%. После недавнего ввода в эксплуатацию iCity Space Tower на рынок от частных инвесторов поступит около 46 тыс. кв. м уже проданных площадей. Порядка 15-20 тыс. кв. м будут предложены в аренду до конца года. Учитывая выход на рынок новых площадей и их распределение во времени не ожидается существенного роста вакантности в локации: при базовом сценарии по итогам года она не превысит 3,5%.
В период с 2027 по 2030 гг. в границах «Старого Сити» (ММДЦ) и «Нового Сити» (в окружении ММДЦ) будет введено в эксплуатацию 425 тыс. кв. м офисных площадей. В этот период буду введены такие знаковые объекты с офисными площадями: МФК Сити-4 (73 тыс. кв. м), ICity-2 (92 тыс. кв. м), One Tower (56 тыс. кв. м), Sezar Tower (71 тыс. кв. м) и БЦ «Багратион» (133 тыс. кв. м).
В рамках программы реновации городской среды Москвы планируется запуск проекта по созданию нового кластера – комплекса «Сити-2» на месте микрорайона Камушки. Реализация данного проекта предполагает вывод на рынок около 2 млн кв. м недвижимости, включающей деловой кластер, жилой компонент и торговую инфраструктуру. Ввод современных офисных площадей класса А в локации сформирует новую точку притяжения для бизнеса.
* Сравнение со средним значением деловых районах Москвы: Белорусский, Центральный деловой район, Ленинградский деловой коридор, «Большой Сити» (Большой Сити включает объекты, не пересекающиеся с локациями Ленинградского ДК и Москвы-Сити)
** Ставки аренды не включают операционные расходы, коммунальные платежи и НДС.
Консалтинговая компания Nikoliers подвела итоги 2022 года в офисном, складском и торговом сегментах недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. По объемам ввода коммерческой недвижимости прошлый год стал рекордным на региональном рынке за последние восемь лет. Таких показателей удалось достичь благодаря активности девелоперов в складском сегменте — объем ввода складов за прошедший год вырос в 2,7 раза.
С января по декабрь 2022 года в Петербурге и агломерации было введено 614,3 тыс. квадратных метров коммерческой недвижимости, что в 1,9 раза больше показателя 2021 года. Такой рост в первую очередь связан с рекордным объемом ввода складских помещений — предложение качественных площадей увеличилось на 441 тыс. кв. м, в то время как за весь 2021 год было построено 162 тыс. кв. м.
По данным консалтинговой компании Nikoliers, столь рекордных цифр в складском сегменте удалось достичь благодаря вводу в эксплуатацию крупных распределительных центров для онлайн-ритейлеров: в 2020-2021 годах был зафиксирован наибольший объем сделок по BTS-проектам.
«С начала пандемии в 2020 году высокая потребность в складских мощностях стимулировала федеральных ритейлеров и маркетплейсы, а также обеспечивающие их деятельность логистические компании все чаще прибегать к строительству объектов по схеме buit-to-suit с участием региональных и федеральных девелоперов, а также самостоятельному строительству объектов с привлечением генподрядных организаций, — комментирует Вероника Лежнева, региональный директор департамента исследований компании Nikoliers. — В частности, в прошлом году завершилось строительство двух распределительных центров для OZON (107 тыс. кв. м и 60 тыс. кв. м), а в конце декабря был введен складской корпус на 97,3 тыс. кв. метров в составе «PNK Парк Шушары 3», якорным арендатором которого станет «Всеинструменты.ру». В первом квартале 2023 года мы ожидаем ввод построенного распределительного центра Wildberries в Шушарах площадью более 100 тыс. кв. м».
Отметим, что основную долю складского ввода (80%) составили объекты, реализованные для нужд компаний, поэтому прирост нового спекулятивного предложения составил около 90 тыс. кв. м.
В офисном сегменте за 2022 год было построено 157 тыс. кв. метров, что почти на 16 тыс. кв. метров больше, чем годом ранее. При этом все новые офисы представляют собой спекулятивное строительство. В числе крупнейших БЦ, строительство которых завершилось в 2022 году, — 3-я очередь квартала «Невская Ратуша» (GLA 44 500 кв. м), Ferrum II (GLA 28 300 кв. м), «Морская столица» (GLA 26 500 кв. м), «Авиор Тауэр–1» (GLA 16 000 кв. м).
Отметим, что согласно первоначальному прогнозу, прирост офисов по итогам года должен был составить 270 тыс. кв. м, однако ряд девелоперов предпочли скорректировать сроки реализации своих проектов. Так, в 2023 году ожидается завершение строительства второго корпуса БЦ «Атлас Сити» (GLA 8 390 кв. м), а также БЦ «Тесла» (GLA 12 800 кв. м).
«Корректировка сроков реализации не говорит о «заморозке» строительства бизнес-центров, — поясняет Виктория Горячева, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers. — Некоторые арендодатели для ввода объекта в эксплуатацию ждут «якорного» интересанта, который будет давать достаточный арендный поток для поддержания операционной деятельности бизнес-центра. Другие девелоперы немного скорректировали сроки реализации проектов, при этом строительство объектов идет полным ходом».
Торговая недвижимость пополнилась на 16 тыс. кв. метров, в то время как в 2021 году было сдано 18 тыс. кв. м. В 2022 году был открыт один районный проект в Калининском районе – торговый центр «Прометей», в то время как в предыдущем году было запущено два торговых центра меньшей арендопригодной площадью: «Спутник» на улице Бабушкина (GLA 11 000 кв. м) и ТК в составе ЖК «Солнечный город» на проспекте Ветеранов (GLA 7 000 кв. м).
По данным Nikoliers, в 2023 году в Санкт-Петербурге и Ленобласти к вводу ожидается сопоставимый с прошлым годом объем коммерческой недвижимости — 620 тыс. кв. м. Более половины этих площадей (57%, или 352 тыс. кв. м) сформировано складским сектором. 31% (190 тыс. кв. м) — офисами, остальные 12% (85 тыс. кв. м) — торговыми площадями.
В числе проектов торговых центров, планируемых к открытию в 2023 году, – ТЦ «Экопарк» в Мурино, ТЦ «Парк-Молл Грин» и четвертая очередь МФК «Заневский каскад». Всего же на этапе строительства в Санкт-Петербурге находятся пять торговых центров, их совокупная арендопригодная площадь превышает 160 000 кв. м, а горизонт открытия составляет ближайшие два года.
Эксперты компании KNRU проанализировали сегмент красоты и здоровья Петербурга. Сегодня в городе работает около 20 тыс. точек этой сферы.
В декабре 2022 года в Санкт-Петербурге в сфере красоты и здоровья* работает 19,8 тыс. предприятий. Основное число предприятий приходится на салоны красоты. Доля этих предприятий относительно общего числа составляет 37,32%, а в целом сегодня в Северной столице работает 7422 подобных предприятия.
Вторую строчку по числу предприятий в этом сегменте занимают ногтевые студии. Доля этого сегмента составляет 25,24% или 5018 объектов.
Замыкают ТОП-3 по числу организаций косметологические студии, доля которых составляет сейчас 15,44% или 3070 предприятий.
«Заведения сегмента красоты и здоровья предпочитают помещения в местах с хорошим трафиком и также внутри хороших спальников. Более того, есть тенденция того, что компании этого сегмента, которые ранее располагались только в центре, сейчас видят перспективу для себя именно в жилых массивах. Это связано с тем, что, во-первых, подобные услуги успели войти в привычный образ жизни для многих, а, во-вторых, трендом является то, что люди бронируют онлайн-время в наиболее близком заведении и не хотят ездить далеко», – отметила руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU Полина Фиофилова.
По словам эксперта, бум открытий заведений красоты пришёлся на годы перед пандемией. Тогда открылось множество барбершопов, ногтевых студий. Сегодня динамика открытий сократилась, но при этом новые заведения появляются.
«Сегмент здоровья и красоты представлен в торговых центрах, но он не является якорным форматом – такие точки занимают неудобные помещения, которые сложно использовать под торговлю, этот формат не платит высокие ставки. В связи с этим подобные заведения чаще располагаются именно в стрит-ретейле», – подчеркнула представитель компании KNRU.
Другим трендом этого сегмента стали бьюти-коворкинги.
«Этот формат у нас появился в пандемию, когда многие специалисты начали оказывать надомные услуги, а затем вновь стали искать помещения для оказания услуг в более приятных местах. Таких коворкингов пока немного, но тенденция к росту их числа есть, так как люди привыкли получать качественные услуги в красивом месте», – резюмировала Полина Фиофилова.
* – посчитаны Барбершопы, Салоны красоты, СПА-центры, Ногтевые студии, Массажные студии, Косметологические студии, Тату салоны.