Средняя стоимость квартиры в премиум-классе превысила 60 млн рублей
В августе 2025 года средняя стоимость квартир и апартаментов в новостройках премиум-класса в Москве достигла 61 млн руб., подсчитали аналитики компании «Метриум». Это максимум с 2020 года. Квадратный метр в премиальных новостройках за прошедшие 12 месяцев вырос в цене на 12%.
Эксперты компании «Метриум» изучили динамику средней стоимости квартир и апартаментов в новостройках премиум-класса в старой Москве за последние 5 лет. В августе 2025 года застройщики продавали объекты недвижимости в своих проектах в среднем по цене почти 61 млн руб., что на 8% больше, чем в августе 2024 года, когда средняя стоимость квартиры и апартамента составляла 56,6 млн руб. Между тем 5 лет назад, в III квартале 2020 года, средняя стоимость квартиры и апартаментов в премиальных новостройках составляла почти 64 млн руб. Таким образом, за 5 лет показатель сократился на 5%.
Однако динамика средней стоимости объекта недвижимости в продаже в премиальных проектах Москвы в последние 5 лет была неоднозначной. Максимального значения за всю историю рынка этот показатель достиг в I квартале 2020 года, когда за квартиру и апартамент премиум-класса в новостройках застройщики просили в среднем почти 74 млн руб. В последний раз сопоставимого с текущим уровнем цен средняя стоимость квартиры и апартаментов премиум-класса достигала в I квартале 2021 года, то есть почти 5 лет назад. Затем этот показатель достиг минимума в июле 2023 года (45,4 млн руб.).
«Разброс цен на рынке новостроек премиум-класса довольно вариативный, – комментируют в MR Analytics. – В текущей структуре предложения современных новостроек премиум-класса покупатели могут найти как большие квартиры, так и компактные, соответственно, их стоимость будет ниже. Также есть широкий выбор по стадии строительства, что сильно влияет на цену – в проектах на котловане средняя цена квартиры может быть в два раза ниже, чем в готовой новостройке. Сейчас премиальный сегмент как раз тем и привлекателен, что он очень разнообразный по цене, но при этом имеет высокий качественный уровень. Например, в нашем готовом комплексе премиум-класса Symphony 34 в Савеловском районе средняя стоимость квартиры – 35 млн руб., а в новом проекте премиум-класса МИRА в Алексеевском районе – 32 млн руб.».
По подсчетам аналитиков «Метриум», самая большая доля премиальных квартир и апартаментов в продаже приходится на объекты стоимостью более 60 млн рублей (31%). По площади основная доля помещений в продаже сосредоточена в диапазоне 40-60 кв. м (27%).
«Новостройки премиум-класса в последние годы стали очень привлекать инвесторов, – комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. – Это объясняется тем, что на фоне высокого спроса, который наблюдается последние 2-3 года в этом сегменте, цена объектов на стадии котлована за относительно короткие периоды, часто даже меньше периода строительства (например, за год или полтора), вырастает на 15-20%. Соответственно, для премиум-сегмента имеет смысл вкладываться в проекты на начальной стадии реализации. Например, в нашем ЖК Dream Riva на начальной стадии реализации сейчас средняя стоимость квартир составляет 24 млн руб. В готовых новостройках цены мог сильно варьироваться. Скажем, в нашем ЖК Dream Towers, который был построен в 2023 году, сейчас средний показатель цены – более 50 млн рублей за квартиру, а в ЖК «Преображенская площадь» – 38 млн руб.».
Эксперты «Метриум» также проанализировали динамику средней стоимости квадратного метра в новостройках премиум-класса. За прошедшие 12 месяцев она выросла на 12% и достигла 786 тыс. руб. за кв. м. Пять лет назад, в III квартале 2020 года, этот показатель составлял 559 тыс. руб. за кв. м. Таким образом, удельная цена новостроек премиум-класса в Москве за прошедшие 5 лет увеличилась на 41%.
«Динамика средней стоимости квартиры и апартаментов в премиальных новостройках Москвы была обусловлена, среди прочего, и динамикой средней площади таких объектов, –резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Пять лет назад на рынке новостроек премиум-класса средняя площадь представленных в продаже объектов превышала 100 кв. м и часто находилась в диапазоне от 90 до 120 кв. м. Сейчас их средняя площадь заметно сократилась до 77,5 кв. м, что связано с ростом предложения премиальных проектов с широкой линейкой квартир и апартаментов по площади. Таким образом, девелоперы привлекают большее число покупателей за счет меньшего бюджета покупки».
ВТБ и Национальная ассоциация профессиональных коллекторских агентств (НАПКА) проанализировали поведение клиентов с просроченной задолженностью 90+ дней и их платежную дисциплину перед Новым годом. По данным аналитиков, декабрь самый активный месяц, когда заемщики чаще всего закрывают долги по кредитам – в 1,5 раза чаще, чем в другие месяцы.
По данным ВТБ, в декабре число клиентов, вносящих платежи по задолженности, возрастает в среднем на 7% в сравнении со значениями по другим месяцам года. При этом на треть увеличивается число тех, кто полностью закрывает свой долг перед банком. Чаще всего клиенты урегулируют вопросы по залоговым (авто, ипотека) и потребительским кредитам – рост по таким кредитам в декабре достигает 65%, а по кредитным картам – 12%.
По прогнозам НАПКА, средний чек платежа заемщиков банка в декабре по сравнению к среднемесячному показателю может увеличится на 17% до 4,6 тыс. рублей в связи с изменением их модели поведения и готовности направить накопленные средства на погашение задолженности.
«В преддверии Нового года россияне уделяют особое внимание своим финансовым вопросам, погашая образовавшуюся задолженность. Такая тенденция обусловлена, в первую очередь, традицией встречать год без долгов. Средний платеж в 2023 году стал расти, что говорит об адаптации людей к новым условиям. В ряде случаев рост платежей обусловлен переходом населения к сберегательной модели поведения, сокращению необязательных расходов, что также высвобождает дополнительные средства для погашения обязательств», – отметила пресс-служба НАПКА.
Вместе со всей страной предварительные итоги года подводят и застройщики. По сути это экспертные оценки «с земли».
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов рассказывает, что в начале уходящего года на рынке царили пессимистические настроения. Но вопреки ожиданиям информационный фон этого года оказался более спокойным, что позволило нарастить показатели относительно 2022 года. Цены увеличились пропорционально уровню инфляции. «Если сравнивать с ноябрем-2022, рост составил около 7,5%. С 218 тысяч рублей за кв.м. до 234 тысяч рублей за кв.м. рублей, – говорит специалист. При этом доля ипотечных сделок выросла с 77 до 87%».
Таким образом компания фиксирует положительную динамику по всем показателям на рынке недвижимости. Но с одной оговоркой касательно объемов ввода - во многом успешность по показателям ввода объясняется проектами, стартовавшими в 2020-2021 годах. В перспективе же, в целом по рынку неизбежно снижение объемов ввода. В частности, благодаря дефициту участков под застройку в актуальных локациях города.
Между тем, штудирование свежих правок Генплана Петербурга подсказывает, что кардинальный перенос «серого пояса» за пределы города и передача этих территорий под жилую застройку откладываются на неопределенное будущее.
Генеральный директор Агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева также не скрывает удовлетворения, поскольку корпоративные планы на текущий момент выполнены – и по вводу, и по объёму продаж. «Более того, нынешний год можно считать наиболее успешным для компании с точки зрения объемов реализации, – объясняет глава Агентства. – Доля ипотечных сделок в новостройках компании достигла 76%, но по месяцам динамика различалась. Так в последние месяцы доля поднималась до 85%».
В этом объеме семейной ипотеки оказалось около 40%. И 46% от всех кредитов – ипотека с господдержкой. Впрочем, на IT-ипотеку выпадает относительно невысокое число (3,8%), но это все равно больше, чем в прошлом году. И практически иссякла военная ипотека, хотя ранее процент был приличный.
Средний первоначальный взнос на квартиры застройщика сейчас балансирует на уровне 23%. И, конечно, при законодательном увеличении его до 30% часть потенциальных клиентов останутся «за бортом», определенного снижения продаж не избежать. «Но не думаю, что провал окажется существенным. Тем более, что по нашим ожиданиям семейную ипотеку, благодаря ее повышенной социальной нагрузке, оставят в существующем виде. Но ипотеку с господдержкой, похоже, действительно будут всячески ухудшать для потенциальных покупателей, – предполагает Анжелика Альшаева. – Из трендов нынешнего года еще можно отметить рост доли региональных клиентов – конкретно в нашей компании – это не меньше 40%, а порой и 43%».
Следующий тренд, по словам Анжелики Альшаевой, связан с долей агентских сделок. Она поступательно пошла вверх и в некоторых компаниях достигла высоких 70%. В ГК «КВС» этот показатель в среднем был около 35%, а в текущей ситуации его удалось урегулировать до 40%.
На рынке первичной недвижимости вырос интерес к готовому жилью, подсказывает директор онлайн агентства недвижимости и кредитования «Ипотека под опекой» Наталья Никитина.
«В большинстве сделок речь идет о приобретении вводимых в эксплуатацию в течение ближайшего полугодия объектов или уже сданного жилья. Новостройки на стадии котлована мало кого интересуют, – говорит Наталия Никитина. – Объяснение тренду банальное. До проектного финансирования между разными стадиями стройки был гораздо более заметный разброс цен. Сегодня же, это в 10-15%, что не столь для клиентов значимо».
Привлекательность объектов повышенной степени готовности, кроме прочего приближает возможность сдавать объект в аренду. Клиенты стремятся купить и сразу начать отбивать траты. Этот же принцип закладывается и в ипотечно-инвестиционные сделки. Тем более, сейчас можно найти варианты, когда удается сдать дороже ежемесячного ипотечного платежа.
«В целом уходящий год обошелся без существенных спадов покупательской активности», – рассуждает риэлтор.
Руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management Яна Лепёшина констатирует, что приходится рассуждать о показателях «в среднем по рынку», что не совсем корректно. Тем не менее, и такие подсчеты демонстрируют, что на рынке апартаментов за 10 месяцев цены во всех сегментах подросли на 7-7,5%.
Специалист подчеркивает, что рынок апартов функционирует в отрыве от льготной ипотеки. И портрет покупателя апартаментов имеет свои нюансы. Зачастую это инвестор, предпочитающий пассивный доход.
«Приходится как-то обходиться без ипотеки с государственной поддержкой, – констатирует эксперт. – Идут эксперименты с различными форматами рассрочки. Да и самой рассрочке постоянно находится какая-нибудь альтернатива. Например, в проекте Digital Village Vertical в рамках партнерства с Банком «Санкт-Петербург» запущена программа, по которой кредитная ставка составляет 3% до ввода объекта в эксплуатацию. А если объект готовый, ставка в 3% дается на первые три года». В свою очередь при таком решении застройщик снижает риски по возникновению задолженности клиентов. Деньги в компанию сразу поступают из банка.
Еще в пользу апартаментов работает то, что рынок аренды за последний год вырос на более чем 10%, и загрузка в объектах компании сейчас фиксируется на уровне 78%.
«И мы добились в этом году рекордной выручки, с августа же продажи пошли лавиной, – докладывает директор по продажам строительного холдинга «Сенатор» Олег Добродеев. – И в будущее продолжаем смотреть с оптимизмом. Хотя государство традиционно не балует сегмент апартаментов поддержкой».
Застройщику, кроме просто строительства, необходимо развиваться и повышать востребованность производимого продукта, и компания вынуждена искать эксклюзивные ниши. Например, двигаться в сторону рекриационных объектов с санаторными функциями.
Кроме того, требуется дополнительная отладка внутренних процессов. Так, строительный холдинг «Сенатор» запустил «очень крутой» совместный проект с ДОМ.РФ. Теперь можно купить в ипотеку номер в одном из проектов компании, где производится капитальный ремонт. Пусть de-jure это вторичка и, соответственно, любой другой банк требует отчет об оценке. А этот отчет не учитывает многие моменты.
Но ДОМ.РФ разработал специальную программу, делающую вышеназванные сделки возможными и интересными покупателям.
Генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова, отмечает, что льготная ипотека, несмотря на ограничения, остается безусловным фаворитом покупательских интересов. В том числе и на загородном рынке.
Кстати, большинство льгот распространяется и на земельные участки. Как подчеркивает специалист, по назначению земельных наделов не применяются категорические исключения. Ипотека дается на земли для индивидуального строительства и земли сельхозназначения с разрешением использования для садоводства-огородничества. «Но необходимо строить не дачную времянку, а жилой дом. Если мы говорим про дачу на земле сельхозназначения, то все равно необходимо объект оформлять как жилой дом. Это вопрос не качества объекта, а его статуса в выписке из ЕГРН. На строительство именно дачи банк ипотеку не даст», – уточняет Светлана Белова.
Еще одна деталь. Можно привлекать подрядчика, а можно строить самому.
Строительство своими силами отличается от привлечения подрядчика только сроками ввода в эксплуатацию – обычно банк дает на это один год, при заказе стройки у подрядной организации – до двух лет.
Конечно, компания проводит сделки и с городскими объектами. «Это долгосрочные вложения на высоких стадиях готовности, получение ключей в 2025 году потребителям не особо интересно», – рассказывает Светлана Белова.
Руководитель направления Развития партнёрских продаж Банк «ДОМ.РФ» Владимир Куприянов сообщает, что по итогам декабря у банка ожидается очередной рекорд по ипотечным сделкам. И, несмотря на позицию ЦБ, льготная ипотека остается в приоритетах. На первом месте по спросу пребывает семейная ипотека, потом госипотека и IT ипотека.
Банк широко практикует и собственные бонусы, и программы лояльности, как для покупателей, так и застройщиков. И вторые получают возможность уменьшать на период строительства ипотечные ежемесячные платежи.
Среди актуальных трендов эксперт называет рост популярности формата Trade-In. «Данный продукт (только на ДДУ) мы с сентября активно продвигаем. И ожидаем всплеска сделок в следующем году, – поясняет Владимир Куприянов. – А второй драйвер будущего года - ИЖС. Наш прогноз, 2024 год будет Годом ИЖС», – утверждает эксперт.
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов согласен, что уходящий год можно считать довольно успешным для отрасли хотя бы только потому, что он не принес каких-либо серьезных потрясений. «Можно констатировать тот факт, что устойчивость строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленобласти оказалась достаточно высокой перед вызовами времени».
А начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова обращает внимание, что город выполнил годовой план по вводу жилья (2,7 млн. кв. метров) еще в начале ноября.
С другой стороны, сегодня многие застройщики откладывают вводы новых объектов. Обычно – первый квартал, чтобы не устроить избыток предложения. Это никому не нужно.
Кром того, строителям приходится сталкиваться с постоянно растущей себестоимостью работ и стройматериалов. С кадровым дефицитом и «скромной» платежеспособностью населения.
Но, как бы там ни было, по мнению эксперта, происходит адаптация покупателей к новой повестке. И что уже явный плюс, никто не верит в предрекаемый непрофессионалами «обвал цен».
«Ну и, конечно, нелепо считать, будто рынок перекредитован», – резюмирует Светлана Денисова.
