Выбор земельных участков вырос за год на 16% на фоне снижения спроса
- Спрос на земельные участки на 6% ниже, чем год назад. Дорогая ипотека ограничила активность покупателей.
- Объём предложения вырос за последний месяц на 2%, за год – на 16%. На рынок выходят участки из земельного банка небольших девелоперов.
- Средняя цена сотки впервые с начала года немного увеличилась (+0,4%). Участки лишь на 2% дороже, чем год назад – рост ограничен дорогой ипотекой и сложностями с переходом на эскроу. Подробные данные в приложении.
- Потенциальный спрос (число просмотров объявлений на сайте Циан) на 6% ниже, чем год назад. Высокие ипотечные ставки ограничили активность в сегменте. Спад, при этом, не такой сильный, как в сегменте загородных домов – там просмотры объявлений на четверть ниже прошлогоднего уровня. Спрос на участки сохраняется со стороны тех, кто хотел бы вложиться в недвижимость, но купить дом или квартиру при текущих ценах и ставках не может.
- Выбор земельных участков продолжает расти: сейчас в продаже в анализируемых регионах представлено более 142 тыс. объектов – это максимум за историю наблюдений. По сравнению с сентябрем 2024 г. объем предложения выше на 16%, за последний месяц он увеличился на 2%.
Можно выделить 2 причины увеличения выбора:
- низкий спрос (лоты не успевают продаваться и накапливаются в экспозиции),
- на рынок выходят участки из земельного банка небольших девелоперов (для них запуск новых проектов с учётом необходимости перейти на продажи с использованием эскроу-счетов при высокой кредитной нагрузке стал невыгодным).
Объём предложения земельных участков в РФ
- Земельные участки перестали дешеветь: за последний месяц в среднем по регионам сотка земли выросла в цене на 0,4%. О смене тренда со снижения на увеличение говорить пока рано, скорее речь идёт о стагнации.
Рост цен на 1% и более зафиксирован по итогам месяца в 30 регионах из 79 анализируемых (наибольшие темпы в Якутии и Амурской области – 14% и 9% соответственно), снижение на 1% и более – в 24 локациях.
С начала года средняя цена сотки снизилась на 4%. Отрицательная динамика в высокий сезон на загородном рынке (весной-летом) зафиксирована нами впервые. Особенно сильное снижение в Хабаровском крае (-41%) и ЯНАО (-33%).
Относительно сентября прошлого года цены в среднем по регионам сейчас выше лишь на 1,7%, т.е. фактически они вернулись к прошлогоднему уровню.
Средняя цена сотки земельного участка в РФ
«Рост цен на рынке земельных участков ограничен низким спросом из-за дорогой ипотеки и выводом в продажу участков из земельного банка небольших девелоперов (эти лоты экспонируются по достаточно привлекательным условиям, снижая средние цифры)», – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитика.
Приложение
|
Регион |
Средняя цена сотки в сентябре 2025 г., тыс. руб. |
Динамика |
||
|
За год |
С начала года |
За месяц |
||
|
Российская Федерация |
400 |
1,7% |
-4,1% |
0,4% |
|
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
||||
|
Москва |
1236 |
7,7% |
0,5% |
1,2% |
|
Московская область |
507 |
5,8% |
-5,1% |
0,4% |
|
Тамбовская область |
450 |
22,6% |
5,4% |
7,1% |
|
Тверская область |
393 |
6,5% |
2,9% |
-0,8% |
|
Воронежская область |
394 |
5,9% |
-4,4% |
1,3% |
|
Ивановская область |
357 |
23,5% |
-0,8% |
6,9% |
|
Липецкая область |
282 |
-7,8% |
-15,1% |
-9,0% |
|
Владимирская область |
274 |
-6,5% |
-3,5% |
0,7% |
|
Костромская область |
284 |
9,2% |
-0,7% |
3,6% |
|
Ярославская область |
273 |
-0,7% |
-0,4% |
-0,7% |
|
Тульская область |
254 |
22,7% |
-5,9% |
-1,2% |
|
Орловская область |
279 |
-4,1% |
1,5% |
-7,0% |
|
Брянская область |
249 |
-0,8% |
2,9% |
3,3% |
|
Калужская область |
253 |
4,5% |
0,8% |
1,6% |
|
Рязанская область |
246 |
8,8% |
-8,9% |
0,4% |
|
Курская область |
243 |
-0,4% |
-1,2% |
2,1% |
|
Смоленская область |
235 |
-1,7% |
2,6% |
4,4% |
|
Белгородская область |
218 |
-3,5% |
-0,5% |
0,9% |
|
СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
||||
|
Санкт-Петербург |
1047 |
-5,2% |
-7,5% |
2,5% |
|
Калининградская область |
438 |
3,8% |
-3,9% |
-2,0% |
|
Ленинградская область |
421 |
8,5% |
2,2% |
0,5% |
|
Мурманская область |
284 |
25,7% |
-10,7% |
5,2% |
|
Республика Карелия |
296 |
9,6% |
-1,0% |
1,7% |
|
Новгородская область |
273 |
3,4% |
2,6% |
3,0% |
|
Республика Коми |
278 |
1,5% |
6,5% |
1,5% |
|
Вологодская область |
253 |
-38,0% |
-17,0% |
-1,2% |
|
Псковская область |
243 |
-10,0% |
-6,5% |
-5,1% |
|
Архангельская область |
220 |
-34,3% |
-6,4% |
-1,8% |
|
ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
||||
|
Краснодарский край |
831 |
-4,7% |
-4,0% |
0,1% |
|
Севастополь |
816 |
12,6% |
10,1% |
1,7% |
|
Республика Крым |
546 |
5,2% |
1,3% |
-1,8% |
|
Ростовская область |
529 |
-14,5% |
-10,0% |
1,0% |
|
Республика Адыгея |
526 |
9,6% |
5,2% |
-0,9% |
|
Республика Калмыкия |
319 |
8,9% |
3,6% |
1,9% |
|
Астраханская область |
333 |
-1,8% |
3,7% |
-10,0% |
|
Волгоградская область |
295 |
15,7% |
0,3% |
-0,7% |
|
СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
||||
|
Республика Дагестан |
1057 |
2,8% |
-7,4% |
0,3% |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
754 |
17,1% |
-3,5% |
-0,1% |
|
Ставропольский край |
683 |
2,1% |
-1,6% |
4,1% |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
628 |
4,3% |
-3,4% |
-0,5% |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
583 |
14,5% |
7,2% |
-2,0% |
|
Чеченская Республика |
542 |
-5,2% |
0,2% |
-0,2% |
|
ПРИВОЛЖСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
||||
|
Республика Татарстан |
445 |
-1,8% |
-0,7% |
0,5% |
|
Самарская область |
409 |
3,8% |
1,0% |
1,2% |
|
Чувашская Республика |
428 |
13,5% |
1,9% |
6,7% |
|
Ульяновская область |
389 |
-0,8% |
-2,0% |
0,8% |
|
Нижегородская область |
356 |
-2,5% |
-2,2% |
0,3% |
|
Удмуртская Республика |
325 |
-0,3% |
-3,0% |
1,9% |
|
Кировская область |
315 |
-6,3% |
-13,2% |
-4,0% |
|
Оренбургская область |
368 |
21,1% |
14,6% |
2,8% |
|
Пермский край |
306 |
-8,1% |
4,8% |
-2,9% |
|
Саратовская область |
299 |
-13,8% |
-2,6% |
-0,3% |
|
Республика Башкортостан |
290 |
2,5% |
-1,4% |
0,7% |
|
Республика Марий Эл |
283 |
23,6% |
2,2% |
5,2% |
|
Пензенская область |
256 |
7,1% |
-10,2% |
-3,0% |
|
Республика Мордовия |
213 |
-10,9% |
-16,5% |
-2,7% |
|
УРАЛЬСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
||||
|
Ямало-Ненецкий автономный округ |
606 |
0,8% |
-33,4% |
1,5% |
|
Ханты-Мансийский автономный округ |
406 |
6,0% |
-11,4% |
-2,2% |
|
Челябинская область |
327 |
11,2% |
-8,9% |
-1,5% |
|
Тюменская область |
304 |
-5,6% |
-7,3% |
0,7% |
|
Свердловская область |
302 |
-15,4% |
-3,5% |
-1,0% |
|
Курганская область |
236 |
-20,5% |
-8,5% |
-7,8% |
|
СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
||||
|
Республика Алтай |
578 |
-3,5% |
-0,5% |
-0,2% |
|
Иркутская область |
399 |
-7,9% |
-9,5% |
-0,2% |
|
Алтайский край |
371 |
0,3% |
-10,8% |
0,0% |
|
Новосибирская область |
350 |
-3,8% |
-8,6% |
-1,4% |
|
Омская область |
332 |
-1,2% |
-7,5% |
-4,3% |
|
Томская область |
327 |
-4,7% |
-11,1% |
-0,3% |
|
Красноярский край |
335 |
2,4% |
-10,2% |
1,2% |
|
Кемеровская область |
268 |
-2,5% |
-8,2% |
-3,9% |
|
Республика Хакасия |
225 |
-3,8% |
-12,5% |
3,7% |
|
ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
||||
|
Республика Саха (Якутия) |
397 |
-14,6% |
3,7% |
13,8% |
|
Амурская область |
480 |
16,8% |
-4,8% |
9,1% |
|
Приморский край |
424 |
5,2% |
7,3% |
-2,3% |
|
Забайкальский край |
298 |
8,8% |
1,7% |
4,6% |
|
Республика Бурятия |
304 |
10,9% |
-0,3% |
-2,3% |
|
Камчатский край |
361 |
19,1% |
-2,2% |
-9,8% |
|
Хабаровский край |
283 |
3,3% |
-40,8% |
4,0% |
|
Сахалинская область |
272 |
19,8% |
-2,5% |
0,7% |
Источник: Циан.Аналитика
Методика
Расчёты проводились по регионам, где в продаже на сайте Циан было не менее 50 участков (всего 79 субъектов). В выборку вошли участки площадью до 50 соток.
В четвертом квартале объемы рынка розничного кредитования снизятся на 36%* к аналогичному периоду прошлого года, выдачи достигнут порядка 2,7 трлн рублей. При этом ожидается снижение общерыночных продаж по итогам года более чем на 15% – до 13,5 трлн рублей. Такой прогноз в ходе FINOPOLIS 2024 дал заместитель президента-председателя правления ВТБ Георгий Горшков.
Самое заметное снижение в четвертом квартале продемонстрирует ипотека, выдачи по ней на рынке упадут до 1,2 трлн рублей – в два раза (-48%). Сокращение объемов продаж ждет и кредиты наличными (-33%) – до 1 трлн рублей. В плюсе окажется только рынок автокредитования (+12%), здесь выдачи составят 527 млрд рублей.
Общий объем кредитных продаж за 10 месяцев этого года составит около 11,7 трлн рублей, что на 14% ниже значений января-октября прошлого года. Динамика ВТБ будет на уровне рынка – сумма розничных кредитов по итогам 10 месяцев достигнет 2 трлн рублей.
За год объем продаж залоговых кредитов (ипотека и авто) составит 7,5 трлн и снова превысит продажи кредитов наличными (6 трлн). Объем ипотечных выдач составит 5,1 трлн рублей, что почти на 35% ниже результатов 2023 года. Спрос на автокредиты покажет положительную динамику (ок. +60%), в текущем году их выдачи могу превысить рекордные для России 2,4 трлн рублей.
«На рынке продолжается сокращение объемов кредитования физлиц и перевод средств клиентов в накопления. Рост ключевой ставки, трансформация ипотечных программ на фоне рекордно выгодных предложений по сберегательным продуктам формируют условия для так называемой «кредитной зимы». Мы ожидаем снижения спроса на розничные кредиты более чем на 15% к итогам прошлого года и пока не видим предпосылки к изменению ситуации и в начале следующего года», – заявил Георгий Горшков.
*Прогноз ВТБ на основе данных Frank RG, без учета POS-кредитования
По данным Nikoliers, 31 жилой комплекс возводится вблизи водных артерий столицы с совокупным объемом площадей в экспозиции 462 тыс. кв. м
В середине сентября 2024 года в границах старой Москвы ведется строительство и находится в открытой продаже 237 жилых проектов с квартирами и апартаментами объемом 2,476 млн кв. м. При этом 31 жилой комплекс (то есть каждый 7-8 объект) строится вблизи водоемов общим объемом площадей в экспозиции 462 тыс. кв. м, что составляет 19% от совокупного объема экспозиции. Год назад вблизи водоемов строилось 32 проекта с почти аналогичным объемом площадей в экспозиции (около 428 тыс. кв. м). На данный момент наибольший объем жилья в реализации наблюдается в проектах WAVE от «ЛСР» (44,9 тыс. кв. м) и City bay от MR Group (43,2 тыс. кв. м).
Топ-10 проектов в реализации у воды (в стадии строительства) в Москве в старых границах
|
Название ЖК |
Застройщик |
Площадь экспозиции, кв. м. |
Средневзвешенная цена, руб./кв. м. |
|
Wave |
ЛСР |
44 879 |
461 631 |
|
City Bay |
MR Group |
43 422 |
431 418 |
|
Foriver |
Ingrad |
34 019 |
543 815 |
|
Остров |
Донстрой |
31 744 |
597 262 |
|
Sydney City |
ФСК |
30 458 |
647 875 |
|
Зиларт |
ЛСР |
29 784 |
517 753 |
|
Фрунзенская набережная |
Sminex |
27 060 |
2 803 587 |
|
Shagal |
Эталон |
24 685 |
504 933 |
|
River Park |
Аеон Девелопмент |
24 173 |
333 595 |
|
СберСити |
Рублево-Архангельское |
21 400 |
524 733 |
|
Общий итог |
|
311 622 |
704 970 |
Источник: Nikoliers
Наличие рядом благоустроенной набережной является конкурентным преимуществом и увеличивает цену квартиры, благодаря видовым характеристикам в сравнении с другими объектами аналогичного сегмента.
Средневзвешенная цена новостроек вблизи набережных выше средневзвешенной цены всех реализуемых проектов Москвы на 19% (723 тыс. руб. за кв. м против 607 тыс. руб. за кв. м)., включая элитную недвижимость, и на 36% больше, чем цена без учета элитной недвижимости (723 тыс. руб. за кв. метр против 533 тыс. руб. за кв. м). Безусловно данный показатель может варьироваться в зависимости от структуры (проектов различных классов, находящихся в продаже) рынка жилья в конкретный период.
При этом год назад средневзвешенная цена новостроек вблизи набережных составляла 534 тыс. руб. за кв. м. и была выше средневзвешенной цены всех реализуемых проектов (с учетом элит класса) на 2% (524 тыс. руб.), а в общем объеме строящихся проектов без учета элит-класса – выше на 15% (462 тыс. руб. за кв. м.).
По данным Nikoliers с начала 2024 года наибольшим спросом у покупателей пользовались такие проекты у воды, как Shagal от «Эталон Групп» (1122 сделки) и ЖК «Остров» от «Донстрой» (921 сделка). Причина популярности жилых комплексов, представленных в таблице, заключается не только в их расположении вблизи набережных, но и в том, что представленные примеры (особенно первая пятерка) – это крупные проекты, обладающие в совокупности набором выгодных характеристик, с большим выбором квартир. Благодаря продуманной концепции, развитой внутренней инфраструктуре, качеству строительства и, конечно, уникальным видовым характеристикам, эти жилые комплексы являются высоколиквидным активом, что обеспечивает им востребованность у покупателей.
Топ-20 самых продаваемых в Москве проектов у воды с начала 2024 года
|
Название ЖК |
Застройщик |
Зарегистрированные ДДУ, штуки |
|
Shagal |
Эталон |
1122 |
|
Остров |
Донстрой |
921 |
|
Зиларт |
ЛСР |
579 |
|
City Bay |
MR Group |
389 |
|
Nagatino I Land |
Эталон |
388 |
|
СберСити |
Рублево-Архангельское |
329 |
|
Северный порт |
Legenda Intelligent Development |
274 |
|
Level Звенигородская |
Level Group |
266 |
|
Wow |
Страна Девелопмент |
243 |
|
River Park Towers |
Аеон Девелопмент |
182 |
|
Sydney City |
ФСК |
173 |
|
Luzhniki Collection |
Абсолют |
164 |
|
Primavera |
СЗ «Стадион «Спартак» |
163 |
|
Level Причальный |
Level Group |
155 |
|
Квартал Домашний |
Самолет |
149 |
|
Forst |
ПИК (Forma) |
144 |
|
Береговой |
Главстрой |
130 |
|
Portland |
ПИК (Forma) |
124 |
|
Мангазея на Речном |
Мангазея Девелопмент |
118 |
|
Квартал на воде |
Самолет |
117 |
Источник: Nikoliers
Москву пересекают несколько крупных рек, включая Москву-реку, Яузу и Сетунь, что является драйвером для создания уникальных жилых проектов с близким расположением у воды. Длина фарватера Москвы-реки от МКАД на севере города до МКАД на юге составляет около 80 км, а вся береговая линия с заливами и затонами растянулась более чем на 200 км. При этом только четвертая часть всех набережных благоустроена, поэтому остальные прибрежные территории имеют огромный потенциал развития. Речь идет именно про дальнейшее благоустройство, а не про потенциал новостроек у воды.
В соответствии с адресной инвестиционной программой (АИП) Москвы на 2023-2026 годы департаментом строительства столицы предусмотрено благоустройство 12 набережных, часть из которых уже построена. Например, выполнено благоустройство набережной Марка Шагала на участке от проспекта Лихачёва до Московского центрального кольца (МЦК), до конца 2024 года планируется завершить реконструкцию Крутицкой и Симоновской набережными, идут работы на Шелепихинской набережной на участке от Пресненской до Карамышевской набережной. Окончание строительства намечено на апрель 2026 г.
Анна Мурмуридис, директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers: «В среднем природная составляющая – близость воды или, например, зеленой зоны, может добавить к стоимости квартиры или апартамента дополнительно 10-15%. Но при этом необходимо отметить, что в подобных локациях застройщик изначально проектирует объект более высокого класса, где все характеристики жилья влияют на стоимость квадратного метра. Замечу также, что власти Москвы активно инвестируют в развитие инфраструктуры у воды (возводятся новые мосты, дороги, развязки), тем самым, совместно с застройщиками, создавая потенциал для развития жилищного строительства у воды».