Зумеры предпочитают аренду
Сегодня миллениалы и зумеры предпочитают арендовать жилье, а не покупать. Это съем жилья на вторичном рынке, а также сервисные апартаменты. Но некоторая часть молодого поколения (как правило, имеющая семью) все же идет на рынок новостроек и вписывается в ипотечные сделки.
По данным исследования Level Group, 65% зумеров (18–28 лет) живут отдельно от родителей, из них 30% переехали в съемную квартиру, которую оплачивают сами, 25% живут в общежитии или снимают жилье вместе с друзьями, 18% живут в унаследованной квартире, 12% съемную квартиру оплачивают родители, 8% живут в купленной родителями квартире, 7% купили квартиру сами в ипотеку или за наличные. 44% опрошенных отметили, что не имеют жилья в собственности.
Среди миллениалов (29–38 лет) ситуация похожая: после переезда из родительского дома 37% жили в съемной квартире, которую оплачивали самостоятельно, каждый пятый жил в общежитии или делил квартиру с друзьями, равные доли опрошенных (16%) переехали либо в квартиру, за аренду которой платили родители, либо в квартиру, которая досталась им по наследству; 5% переехали в квартиру, которую им купили родители, и только 4% приобрели жилье самостоятельно, с родителями проживают 13%. Не имеют своего жилья 37%.
По данным опроса, проведенного АСИ в возрастной группе зумеров, снимать квартиру могут себе позволить 35%.
Психологи уже выяснили основные интересы зумеров и миллениалов. Их не интересуют дома и машины. Они воспринимают материальные составляющие как ограничители свободы, на которые к тому же приходится копить деньги. Поэтому популярность набирают аренда жилья и каршеринг.
Предложения все меньше
Эксперты отмечают: предложение жилья в аренду снизилось. По данным ДОМ.РФ, во втором квартале 2025 года объем предложения сократился на 6% относительно первого квартала, хотя относительно аналогичного периода прошлого года он вырос на 71%.
В Москве снижение во втором квартале составило 4%, до 22,2 тыс. объявлений, а в Петербурге — на 31%, до 4,8 тыс.
«Число доступных для аренды квартир снизилось впервые за три квартала на фоне заметного роста активности арендаторов. Увеличение спроса привело как к вымыванию наиболее ликвидных лотов на рынке, так и к возобновлению роста цен в пределах 4–6% почти на все типы квартир», — отметил Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра ДОМ.РФ.
По данным аналитического центра компании Жилфонд, за первое полугодие 2025 года цены на аренду жилья в городах России в среднем выросли на 3–5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Так, средняя стоимость аренды квартиры в Москве составляет сейчас порядка 90 тыс. рублей, в Петербурге — 55 тыс., в других крупных городах России — 32–35 тыс. рублей.
По словам Александра Чернокульского, директора компании Жилфонд, ситуация в текущем году не совсем типичная для рынка аренды. В прошлом году рост цен в разных городах России оценивался в 20%. В этом году иначе. «На ситуацию сейчас влияет дорогая ипотека: рынок недвижимости стремится к балансу, где расходы на аренду квартиры сопоставимы с ежемесячным платежом по ипотеке за такой же объект недвижимости. Пока ключевая ставка росла, цены на аренду подтягивались вслед за стоимостью кредитов. В теории рост цен на аренду должен был продолжиться и дальше и максимально приблизиться к размеру ипотечного платежа, но мы видим, что в 2025 году он существенно замедлился. Причина простая: уровень достиг предела средней платежеспособности населения. Уже в прошлом году размер арендных ставок для многих был неподъемным. Те, у кого была возможность взять льготную ипотеку, оформляли ее и уходили с арендного рынка, другие стали искать иные варианты: совместная аренда, загородное жилье. При этом на рынке в основном нет дополнительных факторов, которые бы влияли на спрос на аренду, — например растущий объем мигрантов», — пояснил Александр Чернокульский.
Вадим Рукомойников, юрист, эксперт по недвижимости, риэлтор, объясняет сокращение предложения: «Предложение сокращается не из-за сезонного спада, а потому что люди просто перестали покупать жилье. Особенно это касается инвесторов, которые раньше активно выводили новостройки на рынок аренды. Когда сделок меньше — новых объектов на сдачу становится меньше. Это заметно в сегменте “комфорт” и выше: те, кто купили, заняты ремонтом или вообще приостановили выход на рынок. Кто-то ориентируется на посуточную аренду. А часть инвесторов просто выжидают».
По мнению эксперта, осенью рынок оживится, но резкого притока предложения не будет, дефицит останется, особенно в сегменте качественного жилья.
«Рынок аренды все больше зависит от активности покупателей. Если квартиры не покупают — их не сдают. И пока ипотека остается дорогой, а доходность аренды падает, инвесторы предпочитают выжидать. В такой ситуации ставки могут не только не упасть, но и постепенно расти — в первую очередь там, где спрос остается стабильно высоким», — добавил Вадим Рукомойников.
Запросы новых поколений
Согласно опросу, проведенному сервисом SuperJob, в сегодняшних условиях только 25% россиян полагают, что лучше взять ипотечный кредит, чем платить за аренду жилья. Всего год назад такого мнения придерживались 38% респондентов. Сейчас аренду предпочли бы 37% опрошенных против 22% в прошлом году.
Чем выше доход, тем предпочтительнее съем жилья: за него выступают 42% россиян с зарплатой от 100 тыс. рублей, тогда как сторонников ипотеки больше среди тех, кто зарабатывают до 50 тыс. рублей (34%).
В регионах чаще, чем в двух столицах, бытует мнение, что ипотека выгоднее аренды (29% против 21% в Москве и 25% в Петербурге). Тем не менее приоритетным в финансовом плане респонденты называют съем жилья: в Москве за этот вариант — 38%, в Санкт-Петербурге — 40%, в регионах — 31%.
Больше сторонников ипотеки среди респондентов от 35 до 45 лет (30%), среди более молодых — лишь каждый пятый (20%). Молодежь чаще остальных советует снимать квартиру (43%).
При этом, по данным экспертов, миллениалы и зумеры положительно относятся к совместной аренде жилья (флэтшеринг) и коливингу.
Согласно результатам исследования ГК «Садовое кольцо», кроме жилья, у зумеров есть требования к различным функционалам внутри и рядом с жилыми комплексами. Так, 60% респондентов посещают заведения у дома. При этом 30% респондентов признались, что не находят для себя ничего полезного на первых этажах своего ЖК. Иными словами, внутренняя инфраструктура в комплексе есть, но остается невостребованной.
Молодежь интересуют многофункциональные форматы общественных пространств с собственной эстетикой и возможностью задержаться надолго. 22% опрошенных интересуют тихие места для уединения, чтения и перезагрузки; 20% поддерживают развитие пунктов выдачи заказов с удобной навигацией и комфортной зоной ожидания; 10% считают важным наличие локального велнеса — студий телесных практик и мягкой активности на первых этажах ЖК.
Вместе с тем некоторые привычные форматы коммерческих помещений в новостройках считываются зумерами как устаревшие. 26% участников опроса считают, что в жилых районах столицы слишком много сервисных точек — от салонов связи до пунктов ремонта, 24% не одобряют наличие алкомаркетов, 18% отмечают непривлекательность точек фастфуда без посадки.
«Мы фиксируем устойчивую трансформацию подходов к наполнению первых этажей: на смену универсальным форматам приходят точечные концепции с выраженной идентичностью и функциональностью. Это требует от девелоперов пересмотра стратегии подбора арендаторов в пользу более гибкой, контекстной модели, учитывающей локальный спрос и культурный код района. В перспективе именно такая кастомизация станет фактором конкурентоспособности жилых проектов и повышения их капитализации», — отметил Анатолий Баталин, коммерческий директор ГК «Садовое кольцо».
Чем богаты
Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ», полагает спорным утверждение, что всем нравится жить в арендованном помещении. «Целевая аудитория новостроек в последние годы значительно помолодела. Аренда хорошо работает в качестве временного решения и пробы себя на самостоятельность и жизнь отдельно от родителей. А в конечном итоге все приходят к решению, что лучше иметь собственное жилье. Льготная семейная программа ипотеки также способствует статистическому снижению возраста покупателей новостроек», — говорит она.
По словам эксперта, сегодня застройщики много внимания уделяют формированию продукта, включая потребности молодежи. «Следует отталкиваться от образа жизни и опций, которые обеспечивают комфорт, удобство: насколько удобен ЖК для жизни семей с детьми, как решен вопрос хранения и перемещения для велосипедистов, как новый ЖК обеспечивает логистику курьерской доставки. Отдельные вопросы — обеспечение безопасности, удобство оплаты коммунальных платежей и общения с управляющей компанией, красота и эстетика одновременно с функциональностью и продуманностью мест для соседского общения. Совершенно очевидна сложившаяся тенденция на объединение соседей по интересам для совместного занятия спортом, выращивания растений, занятий музыкой», — перечислила она.
Одновременно меняются способы продвижения проектов и инструменты продаж, в том числе с учетом привычек молодой аудитории. По словам Екатерины Немченко, в арсенале застройщика теперь есть возможности дистанционных консультаций, переговоров в режиме конференц-связи и общения с помощью любых мессенджеров.
«Инструменты продаж также меняются в сторону цифровых визуализаций, атмосферных видеороликов. Продвижение проектов идет не только на специализированных каналах коммуникаций в виде прямых рекламных сообщений, но и в соцсетях и других площадках, с помощью спецпроектов, призванных привлечь внимание. В этих вопросах активно используется ИИ. Но, несмотря на поиски новых подходов в продвижении, покупка недвижимости сохраняет свою консервативность, серьезное отношение, требует высокой экспертности от продавцов и внимания к деталям», — уточнила она.
Впредь, полагает Екатерина Немченко, проекты следует формировать именно с учетом потребностей молодой аудитории.
Законов по-прежнему мало
Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ fäm Properties, в интервью порталу «Москва онлайн» отметил: «В России рынок арендного жилья неразвит. В других странах аренда часто поддерживается государством, является долгосрочной, регулируется жестким законодательством и предоставляет жильцам стабильность на десятилетия. А в России же аренда по-прежнему зачастую связана с нестабильностью и правовой неопределенностью. Вот все это и делает аренду менее привлекательной в долгосрочной перспективе».
Однако предложения от властей есть, хотя решений нет.
Например Валерий Гартунг, председатель думского комитета по защите конкуренции, предложил отказаться от ипотечного субсидирования и перейти к модели государственной аренды жилья. Он предлагает прекратить финансирование ипотеки, чтобы не поддерживать банки, но за счет бюджета приобретать жилье и сдавать его в аренду нуждающимся. В частности, тем гражданам, которые не могут выплачивать ипотеку даже с господдержкой.
Айрат Гибатдинов, член Совета Федерации, предложил ввести налоговый вычет за аренду жилья. В интервью News.ru сенатор указал: вычет стоит предоставлять за аренду жилья не дороже 70 тыс. рублей или порогового значения по региону, поскольку это поможет избежать мошенничества.
Сергей Миронов, председатель партии «Справедливая Россия — За правду», предлагает опробовать схему социальной аренды с правом выкупа. В интервью ТАСС он пояснил: «Механизм может быть таким: государство приобретает часть квартир в строящемся доме через открытый конкурс, в котором четко обозначит свои условия, исключив дикие накрутки застройщиков. После передает эти квартиры в соцаренду с правом выкупа».
Александр Вайно, директор направления «Молодые профессионалы» АСИ, на форуме недвижимости «Движение» сообщил: идет разработка программа льготной аренды жилья для молодежи. Поначалу она будет доступна для молодых работников в ключевых отраслях: промышленность, стройка, энергетика, сельское хозяйство. Разработку программы предполагается завершить к концу года.
В ожидании перемен
В каком-то виде аренда будет развиваться. В том числе пока ключевая ставка ЦБ остается высокой. Июльского снижения на 2 п. п. недостаточно, чтобы существенно изменить ситуацию на рынке аренды, утверждает Александр Чернокульский: «Как минимум в ближайшие полгода ипотека по-прежнему будет оставаться малодоступной для большинства потенциальных покупателей недвижимости. Снимать жилье выглядит более доступно, так что люди будут оставаться в арендном жилье, а не переезжать в ипотечное».
Георгий Патанин, эксперт по недвижимости, руководитель одноименного АН, подчеркивает: зумеры воспринимают квартиру не как цель, а как временное решение и все чаще ожидают от аренды формат подписки. «Молодые клиенты не рассматривают покупку квартиры как ключевую жизненную задачу. Пока нет детей и постоянной локации, им удобнее арендовать. Но не в привычном формате с залогами, договорами и внезапным выселением. Поколение Z привыкло к подписочным сервисам. Они ждут от аренды того же: гибкости, понятных условий и возможности переехать в другой район или город без потери денег».
Зумеры, по его словам, готовы платить за комфорт и свободу, а не за квадратные метры и документы о собственности. Молодежь ищет аренду с короткими циклами, понятной ценой, хорошим сервисом и минимумом обязательств. Для зумеров важна не собственность, а ощущение контроля и возможность быстро менять город, квартиру или маршрут, не теряя в комфорте.
«Как только рынок предложит цифровой продукт с прозрачной подпиской, удобным интерфейсом, без бумажной волокиты, он получит молодежную аудиторию в полном объеме. Жилье по подписке уже не кажется фантазией. Это модель, на которую ориентируются не только клиенты, но и девелоперы», — указывает Георгий Патанин.
Центробанк прогнозирует рост объема жилищного кредитования в 2023 году до 15%. Вместе с тем в январе-августе 2023 года значительно – на 10% – вырос спрос на долгосрочную аренду. Для многих клиентов выбор между съемом жилья и его покупки с помощью заемных средств становится настоящей дилеммой. Эксперты компании «Метриум» рассказывают, какой же вариант все-таки выгоднее: ипотека или аренда.
Микронедвижимость
На первичном рынке активно растет популярность формата микростудий. Преимущественно это апартаменты в проектах реконструкции, хотя встречаются и квартиры. Сейчас минимальная площадь такого жилья составляет 10,3 кв. м, средняя – 22,5 кв. м. Парадоксальным образом микростудии одинаково выгодны как для покупателей, так и для арендаторов. Приобретают их в основном инвесторы, нацеленные на сдачу помещений. За счет относительно небольших вложений (от 3,8 млн рублей) им гарантирована окупаемость за 9-10 лет, что значительно быстрее, чем в других сегментах рынка. В то же время снимать такие студии рациональнее, чем покупать для собственного проживания. Арендная ставка составляет в среднем 27 тысяч рублей, тогда как ежемесячный ипотечный взнос – 60,4 тысяч рублей (при стоимости апартамента в 6 млн рублей). Как правило, это временные варианты, и с улучшением финансового положения клиенты (преимущественно студенты и молодые специалисты) находят более просторные квартиры.
Квартира в новостройке
В разрезе сегментов рассмотрим возможность приобретения или аренды двухкомнатной квартиры, так как это наиболее типичный вариант жилья для небольшой московской семьи.
Массовый сегмент
Средняя стоимость «двушек» в массовых новостройках столицы – 17 млн рублей (за 56,8 кв. м). Льготная ипотечная ставка 8% распространяется на сумму 12 млн рублей, но лимит в рамках комбинированной программы – 30 млн рублей. Соответственно, 5 млн рублей банк выдаст на рыночных условиях (в среднем 14% при текущем размере ключевой ставки). Таким образом, при первоначальном взносе 20% и сроке кредита в 30 лет ежемесячный платеж будет равен 117,4 тысяч рублей. Аренда аналогичной квартиры обойдется в среднем в 75 тысяч рублей в месяц.
Бизнес-класс
Средняя стоимость двухкомнатной квартиры бизнес-класса – 27,7 млн рублей (за 67,7 кв. м). Ежемесячный платеж по комбинированной ипотеке составит – 274,1 тысяч рублей. На аренду подобного жилья придется тратить порядка 140 тысяч рублей в месяц.
Премиальный сегмент
Премиальная «двушка» на первичном рынке стоит в среднем 43,7 млн рублей (за 74,7 кв. м). В данном случае ипотекой с господдержкой воспользоваться не получится. Банку за залоговую квартиру каждый месяц потребуется переводить 517,8 тысяч рублей. Месячная аренда квартиры с сопоставимыми параметрами будет стоить около 220 тысяч рублей.
Оценивать в таком же ключе элитное жилье не следует, так как его собственники нечасто сдают недвижимость в аренду, даже если не проживают в ней, а параметры каждого объекта очень индивидуальны.
Вывод
Как мы видим, платежи по жилищным кредитам обычно выше арендных ставок. Но это разница нивелируется тем, что ипотека подразумевает право владения, пользования и распоряжения недвижимостью. К тому же плата за аренду со временем растет, тогда как ежемесячный платеж по кредиту не повышается, более того, есть возможность его выгодно рефинансировать.
Вторичное жилье
Двухкомнатные квартиры на вторичном рынке Москвы стоят в среднем 14 млн рублей. То есть дома старого фонда реализуются дешевле новостроек, однако это объясняется тем, что они зачастую не обладают эргономичными планировками, стильными лобби, развитой внутренней инфраструктурой и качественным благоустройством. Кроме того, на покупку вторичного жилья не распространяется льготная ипотека. Ежемесячный ипотечный платеж за стандартную (то есть соответствующую среднерыночным параметрам) «двушку» составит 165,8 тысяч рублей. В свою очередь, аренда такой квартиры обойдется в среднем в 63 тысячи рублей в месяц. По сути, это тот исключительный случай, когда съем жилья следует предпочесть приобретению. Правда, есть исключения, прежде всего, реализуемые по комфортным ценам квартиры в московских «хрущевках». Их покупка гарантирует переселение в более ликвидную современную квартиру аналогичной площади в рамках программы реновации.
Машиноместа и кладовые
Многие ведущие банки в 2022-2023 гг. запустили ипотечные программы на машиноместа, гаражи и кладовые помещения. Так, в «Сбере» сумма займа колеблется от 300 тысяч рублей до 100 млн рублей. Появление такого продукта давно назрело, ведь машиноместа в Москве стоят в среднем 2,8 млн рублей, а кладовые 930 тысяч рублей, то есть почти так же, как автомобили. Ежемесячный ипотечный платеж за стандартную кладовку составит 11 тысяч рублей, за машиноместо – 33,2 тысячи рублей. Эти платежи чуть выше арендных, но, в отличие от них, позволяют вам стать полноценным собственником данных объектов.
«Ежемесячный ипотечный платеж сейчас в среднем на 30% выше арендной ставки, но преимущества жилищного кредита полностью нивелируют эту разницу, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Залоговая недвижимость становится собственностью заемщика. Соответственно, в случае необходимости ее можно продать. Как правило, клиент может рассчитывать даже на прибыль. Исключение составляет только околонулевая ипотека, уже ушедшая с рынка. Единственный серьезный риск при покупке жилья в ипотеку – ухудшение материального положения заемщика. Однако закон предусматривает кредитные каникулы сроком до шести месяцев, и в течение этого периода можно справиться с возникшими сложностями. Вместе с тем арендодатели не будут так долго ждать улучшения вашей жизненной ситуации. С августа 2023 года рыночная ипотека стала значительно менее доступной в связи с повышением ключевой ставки, однако это положение носит временный характер, а кредит впоследствии можно рефинансировать».
По оценке ВТБ, по итогам января-сентября банки предоставили физлицам на покупку недвижимости около 5,4 трлн рублей. Этот результат более чем на 10% превышает итог за весь прошлый год и близок к продажам 2021 года, когда ипотечные заёмщики заняли около 5,7 трлн рублей.
В ВТБ за 9 месяцев 2023 года ипотеку оформили 214 тысяч заемщиков на 1,1 трлн рублей, что по объему больше результата за весь 2022 год и сопоставимо с историческим показателем 2021 года.
Самый высокий объем выдач за все время работы банка пришелся на сентябрь, что вызвано повышенным спросом клиентов на фоне грядущего роста ставок и увеличения первого взноса по госпрограммам. В этот месяц заемщики получили в ВТБ на покупку недвижимости 232 млрд рублей. Регионами-лидерами по объему продаж в сентябре стали Москва и область (76,1 млрд рублей), Санкт-Петербург (23,8 млрд), Республика Татарстан (12,5 млрд). В топ-5 также вошли Краснодарский край (12,4 млрд) и Новосибирская область (7,1 млрд).
По итогам января-сентября основная доля выдач пришлась на стандартные программы банка, по которым клиенты приобретают вторичное жилье. При этом в последние два месяца резко вырос спрос на льготную ипотеку, планомерно снижавшийся первое полугодие. Если в июле на нее приходилось 42% от общего количества сделок, то по итогам сентября - уже 56%. На этом фоне вновь стал увеличиваться средний размер одного кредита, достигнувший минимальной отметки в 4,9 млн рублей в июне. В сентябре «средний» чек составил 5,2 млн рублей и практически вернулся к уровню начала года (5,3 млн рублей).
“В этом году значительное влияние на развитие рынка жилищного кредитования оказывает изменение подхода к его регулированию. Ставка и первый взнос – достаточно важные факторы для заемщиков, поэтому многие клиенты в ожидании корректировки этих параметров, поспешили решить квартирный вопрос на приемлемых для себя условиях. В начале года мы наблюдали повышенный спрос из-за сворачивания так называемых “околонулевых” программ, летом интерес клиентов подстегнул резкий рост ключевой ставки, а в начале осени – планируемые изменения условий льготной ипотеки. По нашей оценке, общий объем выдач ипотеки с начала года достиг рекордных 5,4 трлн рублей и уже почти приблизился к историческому результату за весь 2021 год. Безусловно, такая высокая концентрация спроса в январе-сентябре неизбежно сменится «охлаждением» рынка в четвертом квартале. Тем не менее, за счет повышенной активности на протяжении большей части 2023 года по его итогам мы ожидаем продаж на уровне 6,9 трлн рублей”, - прокомментировал вице-президент, руководитель департамента продаж в партнерских каналах ВТБ Евгений Дячкин.
Ранее ВТБ дал оценку выдачам ипотеки в сентябре. По оценке банка, в этот месяц заемщики получили в кредитных организациях около 900 млрд рублей. Результат стал рекордным на рынке и более чем на 70% превысил итоги за сентябрь прошлого года почти на 90% - 2021 года. Фиксируя повышенную активность клиентов, игроки ипотечного рынка внимательно подходят к оценке их платежеспобности, чтобы не допустить излишней закредитованности. На текущий момент уровень просроченной задолженности держится на минимальных значениях, составляя 0,4%. На рынке новостроек показатель еще ниже – 0,15%.