Зумеры предпочитают аренду
Сегодня миллениалы и зумеры предпочитают арендовать жилье, а не покупать. Это съем жилья на вторичном рынке, а также сервисные апартаменты. Но некоторая часть молодого поколения (как правило, имеющая семью) все же идет на рынок новостроек и вписывается в ипотечные сделки.
По данным исследования Level Group, 65% зумеров (18–28 лет) живут отдельно от родителей, из них 30% переехали в съемную квартиру, которую оплачивают сами, 25% живут в общежитии или снимают жилье вместе с друзьями, 18% живут в унаследованной квартире, 12% съемную квартиру оплачивают родители, 8% живут в купленной родителями квартире, 7% купили квартиру сами в ипотеку или за наличные. 44% опрошенных отметили, что не имеют жилья в собственности.
Среди миллениалов (29–38 лет) ситуация похожая: после переезда из родительского дома 37% жили в съемной квартире, которую оплачивали самостоятельно, каждый пятый жил в общежитии или делил квартиру с друзьями, равные доли опрошенных (16%) переехали либо в квартиру, за аренду которой платили родители, либо в квартиру, которая досталась им по наследству; 5% переехали в квартиру, которую им купили родители, и только 4% приобрели жилье самостоятельно, с родителями проживают 13%. Не имеют своего жилья 37%.
По данным опроса, проведенного АСИ в возрастной группе зумеров, снимать квартиру могут себе позволить 35%.
Психологи уже выяснили основные интересы зумеров и миллениалов. Их не интересуют дома и машины. Они воспринимают материальные составляющие как ограничители свободы, на которые к тому же приходится копить деньги. Поэтому популярность набирают аренда жилья и каршеринг.
Предложения все меньше
Эксперты отмечают: предложение жилья в аренду снизилось. По данным ДОМ.РФ, во втором квартале 2025 года объем предложения сократился на 6% относительно первого квартала, хотя относительно аналогичного периода прошлого года он вырос на 71%.
В Москве снижение во втором квартале составило 4%, до 22,2 тыс. объявлений, а в Петербурге — на 31%, до 4,8 тыс.
«Число доступных для аренды квартир снизилось впервые за три квартала на фоне заметного роста активности арендаторов. Увеличение спроса привело как к вымыванию наиболее ликвидных лотов на рынке, так и к возобновлению роста цен в пределах 4–6% почти на все типы квартир», — отметил Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра ДОМ.РФ.
По данным аналитического центра компании Жилфонд, за первое полугодие 2025 года цены на аренду жилья в городах России в среднем выросли на 3–5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Так, средняя стоимость аренды квартиры в Москве составляет сейчас порядка 90 тыс. рублей, в Петербурге — 55 тыс., в других крупных городах России — 32–35 тыс. рублей.
По словам Александра Чернокульского, директора компании Жилфонд, ситуация в текущем году не совсем типичная для рынка аренды. В прошлом году рост цен в разных городах России оценивался в 20%. В этом году иначе. «На ситуацию сейчас влияет дорогая ипотека: рынок недвижимости стремится к балансу, где расходы на аренду квартиры сопоставимы с ежемесячным платежом по ипотеке за такой же объект недвижимости. Пока ключевая ставка росла, цены на аренду подтягивались вслед за стоимостью кредитов. В теории рост цен на аренду должен был продолжиться и дальше и максимально приблизиться к размеру ипотечного платежа, но мы видим, что в 2025 году он существенно замедлился. Причина простая: уровень достиг предела средней платежеспособности населения. Уже в прошлом году размер арендных ставок для многих был неподъемным. Те, у кого была возможность взять льготную ипотеку, оформляли ее и уходили с арендного рынка, другие стали искать иные варианты: совместная аренда, загородное жилье. При этом на рынке в основном нет дополнительных факторов, которые бы влияли на спрос на аренду, — например растущий объем мигрантов», — пояснил Александр Чернокульский.
Вадим Рукомойников, юрист, эксперт по недвижимости, риэлтор, объясняет сокращение предложения: «Предложение сокращается не из-за сезонного спада, а потому что люди просто перестали покупать жилье. Особенно это касается инвесторов, которые раньше активно выводили новостройки на рынок аренды. Когда сделок меньше — новых объектов на сдачу становится меньше. Это заметно в сегменте “комфорт” и выше: те, кто купили, заняты ремонтом или вообще приостановили выход на рынок. Кто-то ориентируется на посуточную аренду. А часть инвесторов просто выжидают».
По мнению эксперта, осенью рынок оживится, но резкого притока предложения не будет, дефицит останется, особенно в сегменте качественного жилья.
«Рынок аренды все больше зависит от активности покупателей. Если квартиры не покупают — их не сдают. И пока ипотека остается дорогой, а доходность аренды падает, инвесторы предпочитают выжидать. В такой ситуации ставки могут не только не упасть, но и постепенно расти — в первую очередь там, где спрос остается стабильно высоким», — добавил Вадим Рукомойников.
Запросы новых поколений
Согласно опросу, проведенному сервисом SuperJob, в сегодняшних условиях только 25% россиян полагают, что лучше взять ипотечный кредит, чем платить за аренду жилья. Всего год назад такого мнения придерживались 38% респондентов. Сейчас аренду предпочли бы 37% опрошенных против 22% в прошлом году.
Чем выше доход, тем предпочтительнее съем жилья: за него выступают 42% россиян с зарплатой от 100 тыс. рублей, тогда как сторонников ипотеки больше среди тех, кто зарабатывают до 50 тыс. рублей (34%).
В регионах чаще, чем в двух столицах, бытует мнение, что ипотека выгоднее аренды (29% против 21% в Москве и 25% в Петербурге). Тем не менее приоритетным в финансовом плане респонденты называют съем жилья: в Москве за этот вариант — 38%, в Санкт-Петербурге — 40%, в регионах — 31%.
Больше сторонников ипотеки среди респондентов от 35 до 45 лет (30%), среди более молодых — лишь каждый пятый (20%). Молодежь чаще остальных советует снимать квартиру (43%).
При этом, по данным экспертов, миллениалы и зумеры положительно относятся к совместной аренде жилья (флэтшеринг) и коливингу.
Согласно результатам исследования ГК «Садовое кольцо», кроме жилья, у зумеров есть требования к различным функционалам внутри и рядом с жилыми комплексами. Так, 60% респондентов посещают заведения у дома. При этом 30% респондентов признались, что не находят для себя ничего полезного на первых этажах своего ЖК. Иными словами, внутренняя инфраструктура в комплексе есть, но остается невостребованной.
Молодежь интересуют многофункциональные форматы общественных пространств с собственной эстетикой и возможностью задержаться надолго. 22% опрошенных интересуют тихие места для уединения, чтения и перезагрузки; 20% поддерживают развитие пунктов выдачи заказов с удобной навигацией и комфортной зоной ожидания; 10% считают важным наличие локального велнеса — студий телесных практик и мягкой активности на первых этажах ЖК.
Вместе с тем некоторые привычные форматы коммерческих помещений в новостройках считываются зумерами как устаревшие. 26% участников опроса считают, что в жилых районах столицы слишком много сервисных точек — от салонов связи до пунктов ремонта, 24% не одобряют наличие алкомаркетов, 18% отмечают непривлекательность точек фастфуда без посадки.
«Мы фиксируем устойчивую трансформацию подходов к наполнению первых этажей: на смену универсальным форматам приходят точечные концепции с выраженной идентичностью и функциональностью. Это требует от девелоперов пересмотра стратегии подбора арендаторов в пользу более гибкой, контекстной модели, учитывающей локальный спрос и культурный код района. В перспективе именно такая кастомизация станет фактором конкурентоспособности жилых проектов и повышения их капитализации», — отметил Анатолий Баталин, коммерческий директор ГК «Садовое кольцо».
Чем богаты
Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ», полагает спорным утверждение, что всем нравится жить в арендованном помещении. «Целевая аудитория новостроек в последние годы значительно помолодела. Аренда хорошо работает в качестве временного решения и пробы себя на самостоятельность и жизнь отдельно от родителей. А в конечном итоге все приходят к решению, что лучше иметь собственное жилье. Льготная семейная программа ипотеки также способствует статистическому снижению возраста покупателей новостроек», — говорит она.
По словам эксперта, сегодня застройщики много внимания уделяют формированию продукта, включая потребности молодежи. «Следует отталкиваться от образа жизни и опций, которые обеспечивают комфорт, удобство: насколько удобен ЖК для жизни семей с детьми, как решен вопрос хранения и перемещения для велосипедистов, как новый ЖК обеспечивает логистику курьерской доставки. Отдельные вопросы — обеспечение безопасности, удобство оплаты коммунальных платежей и общения с управляющей компанией, красота и эстетика одновременно с функциональностью и продуманностью мест для соседского общения. Совершенно очевидна сложившаяся тенденция на объединение соседей по интересам для совместного занятия спортом, выращивания растений, занятий музыкой», — перечислила она.
Одновременно меняются способы продвижения проектов и инструменты продаж, в том числе с учетом привычек молодой аудитории. По словам Екатерины Немченко, в арсенале застройщика теперь есть возможности дистанционных консультаций, переговоров в режиме конференц-связи и общения с помощью любых мессенджеров.
«Инструменты продаж также меняются в сторону цифровых визуализаций, атмосферных видеороликов. Продвижение проектов идет не только на специализированных каналах коммуникаций в виде прямых рекламных сообщений, но и в соцсетях и других площадках, с помощью спецпроектов, призванных привлечь внимание. В этих вопросах активно используется ИИ. Но, несмотря на поиски новых подходов в продвижении, покупка недвижимости сохраняет свою консервативность, серьезное отношение, требует высокой экспертности от продавцов и внимания к деталям», — уточнила она.
Впредь, полагает Екатерина Немченко, проекты следует формировать именно с учетом потребностей молодой аудитории.
Законов по-прежнему мало
Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ fäm Properties, в интервью порталу «Москва онлайн» отметил: «В России рынок арендного жилья неразвит. В других странах аренда часто поддерживается государством, является долгосрочной, регулируется жестким законодательством и предоставляет жильцам стабильность на десятилетия. А в России же аренда по-прежнему зачастую связана с нестабильностью и правовой неопределенностью. Вот все это и делает аренду менее привлекательной в долгосрочной перспективе».
Однако предложения от властей есть, хотя решений нет.
Например Валерий Гартунг, председатель думского комитета по защите конкуренции, предложил отказаться от ипотечного субсидирования и перейти к модели государственной аренды жилья. Он предлагает прекратить финансирование ипотеки, чтобы не поддерживать банки, но за счет бюджета приобретать жилье и сдавать его в аренду нуждающимся. В частности, тем гражданам, которые не могут выплачивать ипотеку даже с господдержкой.
Айрат Гибатдинов, член Совета Федерации, предложил ввести налоговый вычет за аренду жилья. В интервью News.ru сенатор указал: вычет стоит предоставлять за аренду жилья не дороже 70 тыс. рублей или порогового значения по региону, поскольку это поможет избежать мошенничества.
Сергей Миронов, председатель партии «Справедливая Россия — За правду», предлагает опробовать схему социальной аренды с правом выкупа. В интервью ТАСС он пояснил: «Механизм может быть таким: государство приобретает часть квартир в строящемся доме через открытый конкурс, в котором четко обозначит свои условия, исключив дикие накрутки застройщиков. После передает эти квартиры в соцаренду с правом выкупа».
Александр Вайно, директор направления «Молодые профессионалы» АСИ, на форуме недвижимости «Движение» сообщил: идет разработка программа льготной аренды жилья для молодежи. Поначалу она будет доступна для молодых работников в ключевых отраслях: промышленность, стройка, энергетика, сельское хозяйство. Разработку программы предполагается завершить к концу года.
В ожидании перемен
В каком-то виде аренда будет развиваться. В том числе пока ключевая ставка ЦБ остается высокой. Июльского снижения на 2 п. п. недостаточно, чтобы существенно изменить ситуацию на рынке аренды, утверждает Александр Чернокульский: «Как минимум в ближайшие полгода ипотека по-прежнему будет оставаться малодоступной для большинства потенциальных покупателей недвижимости. Снимать жилье выглядит более доступно, так что люди будут оставаться в арендном жилье, а не переезжать в ипотечное».
Георгий Патанин, эксперт по недвижимости, руководитель одноименного АН, подчеркивает: зумеры воспринимают квартиру не как цель, а как временное решение и все чаще ожидают от аренды формат подписки. «Молодые клиенты не рассматривают покупку квартиры как ключевую жизненную задачу. Пока нет детей и постоянной локации, им удобнее арендовать. Но не в привычном формате с залогами, договорами и внезапным выселением. Поколение Z привыкло к подписочным сервисам. Они ждут от аренды того же: гибкости, понятных условий и возможности переехать в другой район или город без потери денег».
Зумеры, по его словам, готовы платить за комфорт и свободу, а не за квадратные метры и документы о собственности. Молодежь ищет аренду с короткими циклами, понятной ценой, хорошим сервисом и минимумом обязательств. Для зумеров важна не собственность, а ощущение контроля и возможность быстро менять город, квартиру или маршрут, не теряя в комфорте.
«Как только рынок предложит цифровой продукт с прозрачной подпиской, удобным интерфейсом, без бумажной волокиты, он получит молодежную аудиторию в полном объеме. Жилье по подписке уже не кажется фантазией. Это модель, на которую ориентируются не только клиенты, но и девелоперы», — указывает Георгий Патанин.
Последние семь лет в Санкт-Петербурге открывались только торговые центры районного и окружного формата. Средняя арендопригодная площадь построенных за это время классических моллов составляла около 10 000 кв. м. По словам экспертов Nikoliers, тенденция к запуску торговых центров небольших форматов «у дома» наблюдается по всей России.
В Санкт-Петербурге в последние годы со стороны девелоперов наблюдается повышенный интерес к небольшим торговым центрам районного или окружного формата. Как посчитали аналитики Nikoliers, с 2017 года в городе не открылось ни одного классического молла, арендопригодная площадь которого превышала бы 18 000 кв. м.
Последним открытым в Санкт-Петербурге торговым центром суперрегионального масштаба был «Охта Молл» (GLA 78 000 кв. м), открывшийся в 2016 году. С тех пор в городе открывались только небольшие ТЦ, средняя площадь которых составляет 10 350 кв. м.
К торговым центрам районного формата можно отнести объекты с GLA до 10 000 кв. м: с 2017 года в Петербурге, в частности, были открыты «Ладожские ряды», «Парнас Сити», «Солнечный», «Спутник». «Окружные» торговые центры включают в себя объекты с арендопригодной площадью от 10 000 до 25 000 кв. м. В их числе Green Park, «Прометей» и «Экопарк», который стал самым крупным классическим торговым центром за последние семь лет — арендопригодная площадь первой очереди составляет 18 000 кв. м. После открытия второй очереди в 2024 году GLA ТЦ «Экопарк» возрастёт до 23 600 кв. м.
В 2024 году в Санкт-Петербурге помимо второй очереди «Экопарка» ожидается открытие двух торговых центров районного формата (ТЦ в Колпино и ТЦ «Лунапарк») и двух объектов окружного формата (ТЦ «Небо» и ТЦ «Парк Молл»). Общая арендопригодная площадь пяти объектов достигает 81 700 тыс. кв. м, что является рекордным значением по приросту площадей классических моллов с 2016 года.
При этом нужно отметить, что за последние семь лет в городе также было открыто пять специализированных торговых центров, в том числе мебельные центры —«Богатырь» (GLA 40 200 кв. м) и «Кубатура» (GLA 110 000 кв. м) и «МÖБЕЛЬБУРГ» (17 173 кв. м).
Как отмечают эксперты Nikoliers, тенденция к запуску торговых центров районного и окружного форматов наблюдается по всей России. Так, средняя площадь введенных в 2023 году торговых объектов в Москве составила 12 700 кв. м. В 2024 году в России к открытию также заявлены только сравнительно небольшие торговые центры, площадь которых не превышает 50 000 кв. м.
Второй тренд на рынке торговой недвижимости не только Санкт-Петербурга, но и всех России — значительное снижение объёма ввода новых объектов. Это связано, с одной стороны, с высокой стоимостью заемного финансирования, а с другой — «зрелостью» рынка: активность девелоперов и собственников ТЦ смещается к обновлению, реконцепции существующих объектов и реализации небольших и нишевых проектов.
Портфель классических пассивов розничных клиентов ВТБ увеличился с начала года более чем на 200 млрд рублей и превысил отметку в 7 трлн. Драйвером роста выступают срочные вклады в рублях, ставки по которым значительно выросли. По прогнозам ВТБ, до конца первого полугодия интерес к этим инструментам будет сохраняться на высоком уровне, так как россияне будут стремиться зафиксировать доходность до старта цикла снижения ключевой ставки.
Срочные депозиты остаются основным сберегательным инструментом для россиян. За неполные 1,5 месяца общий объем средств, размещенных розничными клиентами ВТБ в депозиты, увеличился более чем на 6% и превысил 5 трлн рублей. Столь существенный результат обеспечили не только высокие ставки по рублевым инструментам, стимулирующие спрос, но и приток денежных средств из-за общерыночного снижения кредитной активности: клиенты оставили средства на счетах, которые изначально хотели направить на первоначальные взносы по кредитам. Прирост портфеля также обеспечила капитализация процентов по уже открытым под высокие ставки депозитам.
«Высокая ключевая ставка существенно повлияла на розничный рынок и изменила модель поведения клиентов с кредитной на сберегательную. Традиционно в январе они направляли накопления на текущие расходы и отпуска, но в этом году предпочли сохранить их в банках. Такую тенденцию мы зафиксировали впервые за последние пять лет. Это достаточно рациональный шаг, позволивший клиентам преумножить свои накопления. Например, в январе только ВТБ начислил им порядка 59 млрд рублей в качестве процентного дохода по рублевым вкладам и накопительным счетам», – прокомментировал старший вице-президент ВТБ Дмитрий Брейтенбихер.
Он добавил, что сложившаяся ситуация на рынке будет стимулировать дальнейший рост средств физлиц в банках – прежде всего, в национальной валюте. По оценке ВТБ, в 2024 году рынок рублевых пассивов увеличится на 15,6%. Сам банк традиционно намерен расти быстрее других игроков, планируя нарастить объем рублевых сбережений розничных клиентов не менее чем на 20%.