Зумеры предпочитают аренду
Сегодня миллениалы и зумеры предпочитают арендовать жилье, а не покупать. Это съем жилья на вторичном рынке, а также сервисные апартаменты. Но некоторая часть молодого поколения (как правило, имеющая семью) все же идет на рынок новостроек и вписывается в ипотечные сделки.
По данным исследования Level Group, 65% зумеров (18–28 лет) живут отдельно от родителей, из них 30% переехали в съемную квартиру, которую оплачивают сами, 25% живут в общежитии или снимают жилье вместе с друзьями, 18% живут в унаследованной квартире, 12% съемную квартиру оплачивают родители, 8% живут в купленной родителями квартире, 7% купили квартиру сами в ипотеку или за наличные. 44% опрошенных отметили, что не имеют жилья в собственности.
Среди миллениалов (29–38 лет) ситуация похожая: после переезда из родительского дома 37% жили в съемной квартире, которую оплачивали самостоятельно, каждый пятый жил в общежитии или делил квартиру с друзьями, равные доли опрошенных (16%) переехали либо в квартиру, за аренду которой платили родители, либо в квартиру, которая досталась им по наследству; 5% переехали в квартиру, которую им купили родители, и только 4% приобрели жилье самостоятельно, с родителями проживают 13%. Не имеют своего жилья 37%.
По данным опроса, проведенного АСИ в возрастной группе зумеров, снимать квартиру могут себе позволить 35%.
Психологи уже выяснили основные интересы зумеров и миллениалов. Их не интересуют дома и машины. Они воспринимают материальные составляющие как ограничители свободы, на которые к тому же приходится копить деньги. Поэтому популярность набирают аренда жилья и каршеринг.
Предложения все меньше
Эксперты отмечают: предложение жилья в аренду снизилось. По данным ДОМ.РФ, во втором квартале 2025 года объем предложения сократился на 6% относительно первого квартала, хотя относительно аналогичного периода прошлого года он вырос на 71%.
В Москве снижение во втором квартале составило 4%, до 22,2 тыс. объявлений, а в Петербурге — на 31%, до 4,8 тыс.
«Число доступных для аренды квартир снизилось впервые за три квартала на фоне заметного роста активности арендаторов. Увеличение спроса привело как к вымыванию наиболее ликвидных лотов на рынке, так и к возобновлению роста цен в пределах 4–6% почти на все типы квартир», — отметил Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра ДОМ.РФ.
По данным аналитического центра компании Жилфонд, за первое полугодие 2025 года цены на аренду жилья в городах России в среднем выросли на 3–5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Так, средняя стоимость аренды квартиры в Москве составляет сейчас порядка 90 тыс. рублей, в Петербурге — 55 тыс., в других крупных городах России — 32–35 тыс. рублей.
По словам Александра Чернокульского, директора компании Жилфонд, ситуация в текущем году не совсем типичная для рынка аренды. В прошлом году рост цен в разных городах России оценивался в 20%. В этом году иначе. «На ситуацию сейчас влияет дорогая ипотека: рынок недвижимости стремится к балансу, где расходы на аренду квартиры сопоставимы с ежемесячным платежом по ипотеке за такой же объект недвижимости. Пока ключевая ставка росла, цены на аренду подтягивались вслед за стоимостью кредитов. В теории рост цен на аренду должен был продолжиться и дальше и максимально приблизиться к размеру ипотечного платежа, но мы видим, что в 2025 году он существенно замедлился. Причина простая: уровень достиг предела средней платежеспособности населения. Уже в прошлом году размер арендных ставок для многих был неподъемным. Те, у кого была возможность взять льготную ипотеку, оформляли ее и уходили с арендного рынка, другие стали искать иные варианты: совместная аренда, загородное жилье. При этом на рынке в основном нет дополнительных факторов, которые бы влияли на спрос на аренду, — например растущий объем мигрантов», — пояснил Александр Чернокульский.
Вадим Рукомойников, юрист, эксперт по недвижимости, риэлтор, объясняет сокращение предложения: «Предложение сокращается не из-за сезонного спада, а потому что люди просто перестали покупать жилье. Особенно это касается инвесторов, которые раньше активно выводили новостройки на рынок аренды. Когда сделок меньше — новых объектов на сдачу становится меньше. Это заметно в сегменте “комфорт” и выше: те, кто купили, заняты ремонтом или вообще приостановили выход на рынок. Кто-то ориентируется на посуточную аренду. А часть инвесторов просто выжидают».
По мнению эксперта, осенью рынок оживится, но резкого притока предложения не будет, дефицит останется, особенно в сегменте качественного жилья.
«Рынок аренды все больше зависит от активности покупателей. Если квартиры не покупают — их не сдают. И пока ипотека остается дорогой, а доходность аренды падает, инвесторы предпочитают выжидать. В такой ситуации ставки могут не только не упасть, но и постепенно расти — в первую очередь там, где спрос остается стабильно высоким», — добавил Вадим Рукомойников.
Запросы новых поколений
Согласно опросу, проведенному сервисом SuperJob, в сегодняшних условиях только 25% россиян полагают, что лучше взять ипотечный кредит, чем платить за аренду жилья. Всего год назад такого мнения придерживались 38% респондентов. Сейчас аренду предпочли бы 37% опрошенных против 22% в прошлом году.
Чем выше доход, тем предпочтительнее съем жилья: за него выступают 42% россиян с зарплатой от 100 тыс. рублей, тогда как сторонников ипотеки больше среди тех, кто зарабатывают до 50 тыс. рублей (34%).
В регионах чаще, чем в двух столицах, бытует мнение, что ипотека выгоднее аренды (29% против 21% в Москве и 25% в Петербурге). Тем не менее приоритетным в финансовом плане респонденты называют съем жилья: в Москве за этот вариант — 38%, в Санкт-Петербурге — 40%, в регионах — 31%.
Больше сторонников ипотеки среди респондентов от 35 до 45 лет (30%), среди более молодых — лишь каждый пятый (20%). Молодежь чаще остальных советует снимать квартиру (43%).
При этом, по данным экспертов, миллениалы и зумеры положительно относятся к совместной аренде жилья (флэтшеринг) и коливингу.
Согласно результатам исследования ГК «Садовое кольцо», кроме жилья, у зумеров есть требования к различным функционалам внутри и рядом с жилыми комплексами. Так, 60% респондентов посещают заведения у дома. При этом 30% респондентов признались, что не находят для себя ничего полезного на первых этажах своего ЖК. Иными словами, внутренняя инфраструктура в комплексе есть, но остается невостребованной.
Молодежь интересуют многофункциональные форматы общественных пространств с собственной эстетикой и возможностью задержаться надолго. 22% опрошенных интересуют тихие места для уединения, чтения и перезагрузки; 20% поддерживают развитие пунктов выдачи заказов с удобной навигацией и комфортной зоной ожидания; 10% считают важным наличие локального велнеса — студий телесных практик и мягкой активности на первых этажах ЖК.
Вместе с тем некоторые привычные форматы коммерческих помещений в новостройках считываются зумерами как устаревшие. 26% участников опроса считают, что в жилых районах столицы слишком много сервисных точек — от салонов связи до пунктов ремонта, 24% не одобряют наличие алкомаркетов, 18% отмечают непривлекательность точек фастфуда без посадки.
«Мы фиксируем устойчивую трансформацию подходов к наполнению первых этажей: на смену универсальным форматам приходят точечные концепции с выраженной идентичностью и функциональностью. Это требует от девелоперов пересмотра стратегии подбора арендаторов в пользу более гибкой, контекстной модели, учитывающей локальный спрос и культурный код района. В перспективе именно такая кастомизация станет фактором конкурентоспособности жилых проектов и повышения их капитализации», — отметил Анатолий Баталин, коммерческий директор ГК «Садовое кольцо».
Чем богаты
Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ», полагает спорным утверждение, что всем нравится жить в арендованном помещении. «Целевая аудитория новостроек в последние годы значительно помолодела. Аренда хорошо работает в качестве временного решения и пробы себя на самостоятельность и жизнь отдельно от родителей. А в конечном итоге все приходят к решению, что лучше иметь собственное жилье. Льготная семейная программа ипотеки также способствует статистическому снижению возраста покупателей новостроек», — говорит она.
По словам эксперта, сегодня застройщики много внимания уделяют формированию продукта, включая потребности молодежи. «Следует отталкиваться от образа жизни и опций, которые обеспечивают комфорт, удобство: насколько удобен ЖК для жизни семей с детьми, как решен вопрос хранения и перемещения для велосипедистов, как новый ЖК обеспечивает логистику курьерской доставки. Отдельные вопросы — обеспечение безопасности, удобство оплаты коммунальных платежей и общения с управляющей компанией, красота и эстетика одновременно с функциональностью и продуманностью мест для соседского общения. Совершенно очевидна сложившаяся тенденция на объединение соседей по интересам для совместного занятия спортом, выращивания растений, занятий музыкой», — перечислила она.
Одновременно меняются способы продвижения проектов и инструменты продаж, в том числе с учетом привычек молодой аудитории. По словам Екатерины Немченко, в арсенале застройщика теперь есть возможности дистанционных консультаций, переговоров в режиме конференц-связи и общения с помощью любых мессенджеров.
«Инструменты продаж также меняются в сторону цифровых визуализаций, атмосферных видеороликов. Продвижение проектов идет не только на специализированных каналах коммуникаций в виде прямых рекламных сообщений, но и в соцсетях и других площадках, с помощью спецпроектов, призванных привлечь внимание. В этих вопросах активно используется ИИ. Но, несмотря на поиски новых подходов в продвижении, покупка недвижимости сохраняет свою консервативность, серьезное отношение, требует высокой экспертности от продавцов и внимания к деталям», — уточнила она.
Впредь, полагает Екатерина Немченко, проекты следует формировать именно с учетом потребностей молодой аудитории.
Законов по-прежнему мало
Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ fäm Properties, в интервью порталу «Москва онлайн» отметил: «В России рынок арендного жилья неразвит. В других странах аренда часто поддерживается государством, является долгосрочной, регулируется жестким законодательством и предоставляет жильцам стабильность на десятилетия. А в России же аренда по-прежнему зачастую связана с нестабильностью и правовой неопределенностью. Вот все это и делает аренду менее привлекательной в долгосрочной перспективе».
Однако предложения от властей есть, хотя решений нет.
Например Валерий Гартунг, председатель думского комитета по защите конкуренции, предложил отказаться от ипотечного субсидирования и перейти к модели государственной аренды жилья. Он предлагает прекратить финансирование ипотеки, чтобы не поддерживать банки, но за счет бюджета приобретать жилье и сдавать его в аренду нуждающимся. В частности, тем гражданам, которые не могут выплачивать ипотеку даже с господдержкой.
Айрат Гибатдинов, член Совета Федерации, предложил ввести налоговый вычет за аренду жилья. В интервью News.ru сенатор указал: вычет стоит предоставлять за аренду жилья не дороже 70 тыс. рублей или порогового значения по региону, поскольку это поможет избежать мошенничества.
Сергей Миронов, председатель партии «Справедливая Россия — За правду», предлагает опробовать схему социальной аренды с правом выкупа. В интервью ТАСС он пояснил: «Механизм может быть таким: государство приобретает часть квартир в строящемся доме через открытый конкурс, в котором четко обозначит свои условия, исключив дикие накрутки застройщиков. После передает эти квартиры в соцаренду с правом выкупа».
Александр Вайно, директор направления «Молодые профессионалы» АСИ, на форуме недвижимости «Движение» сообщил: идет разработка программа льготной аренды жилья для молодежи. Поначалу она будет доступна для молодых работников в ключевых отраслях: промышленность, стройка, энергетика, сельское хозяйство. Разработку программы предполагается завершить к концу года.
В ожидании перемен
В каком-то виде аренда будет развиваться. В том числе пока ключевая ставка ЦБ остается высокой. Июльского снижения на 2 п. п. недостаточно, чтобы существенно изменить ситуацию на рынке аренды, утверждает Александр Чернокульский: «Как минимум в ближайшие полгода ипотека по-прежнему будет оставаться малодоступной для большинства потенциальных покупателей недвижимости. Снимать жилье выглядит более доступно, так что люди будут оставаться в арендном жилье, а не переезжать в ипотечное».
Георгий Патанин, эксперт по недвижимости, руководитель одноименного АН, подчеркивает: зумеры воспринимают квартиру не как цель, а как временное решение и все чаще ожидают от аренды формат подписки. «Молодые клиенты не рассматривают покупку квартиры как ключевую жизненную задачу. Пока нет детей и постоянной локации, им удобнее арендовать. Но не в привычном формате с залогами, договорами и внезапным выселением. Поколение Z привыкло к подписочным сервисам. Они ждут от аренды того же: гибкости, понятных условий и возможности переехать в другой район или город без потери денег».
Зумеры, по его словам, готовы платить за комфорт и свободу, а не за квадратные метры и документы о собственности. Молодежь ищет аренду с короткими циклами, понятной ценой, хорошим сервисом и минимумом обязательств. Для зумеров важна не собственность, а ощущение контроля и возможность быстро менять город, квартиру или маршрут, не теряя в комфорте.
«Как только рынок предложит цифровой продукт с прозрачной подпиской, удобным интерфейсом, без бумажной волокиты, он получит молодежную аудиторию в полном объеме. Жилье по подписке уже не кажется фантазией. Это модель, на которую ориентируются не только клиенты, но и девелоперы», — указывает Георгий Патанин.
Прошедший, 2024 год участники рынка новостроек Петербурга и Ленинградской области называют переломным. Однако сложившаяся на рынке ситуация заставляет девелоперов разнообразить формы работы и быть более осторожными. Тенденции, обозначившиеся во второй половине прошлого года, продолжат развиваться и в 2025-м.
Главными факторами, оказавшими наибольшее влияние на рынок строящегося жилья, девелоперы полагают отмену массовой льготной ипотеки и рост ключевой ставки Центробанка.
«Закончилась эпоха льготной ипотеки, ее сменил период рассрочек, высокой ключевой ставки и общего охлаждения», — констатирует Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису Группы RBI.
Дмитрий Ильченко, исполнительный директор Formula City, дополняет перечень: значительный рост цен на строительные материалы, дефицит кадров на строительном рынке. «В начало года мы вошли в тех же реалиях, при этом девелоперы в прошлом году активно наращивали земельные портфели. В Петербурге и Ленинградской области, по данным NF Group, объем инвестиций в участки за 2024 год составил 132 млрд рублей, это на 74% больше, чем в 2023-м. На такую динамику значительно повлиял приход застройщиков из других регионов», — добавил он.
«Влияние ключевых макроэкономических факторов и решений регуляторов ощутимо изменило динамику рынка, заставив участников искать нестандартные подходы к работе», — отметил Алексей Бондарев, генеральный директор АН «Прайд Групп».
В условиях турбулентности
Отмена льготных ипотечных программ и перманентное повышение ключевой ставки вынуждают девелоперов расширять инструментарий продвижения и продаж, поскольку объем ипотечного кредитования стал ощутимо сокращаться. По словам Дмитрия Фалкина, доля ипотеки в среднем по рынку Петербурга еще на конец июля составляла 84%, а по итогам четвертого квартала снизилась до 49%. Из них более 90% сделок — семейная ипотека, остальные 10% — траншевые программы и субсидируемые девелоперами.
При этом выросла доля продаж в рассрочку. По данным Группы RBI, по итогам года доля рассрочек на петербургском рынке достигла 40%.
«Девелоперы активно развивают альтернативные инструменты продаж — рассрочки, трейд-ин, но их доля в объеме продаж не слишком высока», — добавила Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX.
Как отметил Вячеслав Немиц, руководитель кластера «Северо-Запад» дирекции продаж «Самолет Страна», после отмены льготных программ к началу осени ситуация стала нормализовываться. Активизация программ рассрочек, по его мнению, помогла рынку «продолжать функционировать даже в турбулентное время, а девелоперам — строить новые объекты».
Источник: «Запстрой»
Другие покупатели
Соответственно, отмена льготной ипотеки существенно изменила покупательские стратегии. «Высокая инфляция и увеличение себестоимости строительства привели к снижению покупательской способности. В результате спрос сместился в сторону квартир меньшего метража», — указывает Мария Тарасова, генеральный директор АН Марии Тарасовой.
Покупатели, которые собирались приобретать двухкомнатные квартиры, чаще выбирали однокомнатные или студии.
Кроме того, усилились преимущества покупателей, готовых приобретать жилье без ипотечных кредитов. Они, говорит Мария Тарасова, чаще выбирают квартиры в готовых новостройках или на вторичном рынке, причем со скидками.
Часть потенциальных покупателей отложила приобретение жилья, ожидая улучшения условий по ипотечным программам. По данным агентства «Прайд Групп», таких оказалось около 60%.
Параллельно происходит адаптация девелоперов под покупательские запросы.
Девелоперы адаптировались к спросу, выпуская проекты с минимальными площадями, чтобы удерживать ценовую доступность, говорит Алексей Бондарев. По его словам, в компании создаются собственные системы оценки платежеспособности клиентов, что позволяет частично компенсировать снижение покупательской активности.
Он также указывает на повышение себестоимости строительства, увеличение цен на стройматериалы, рост зарплат. Все это отрицательно сказалось на доходности проектов и подтолкнуло застройщиков к более консервативной стратегии управления объемами строительства.
Динамика цен на первичном рынке жилья Петербурга и пригородов, тыс. руб./кв. м
|
Месяц |
Город |
Пригород |
Город |
Город |
||||
|
Масс-маркет |
Эконом |
Комфорт |
Масс-маркет |
Эконом |
Комфорт |
Бизнес |
Элита |
|
|
Декабрь 23 |
234,8 |
178,9 |
244,9 |
147,0 |
128,0 |
157,2 |
349,6 |
525,4 |
|
Январь 24 |
236,3 |
181,8 |
245,7 |
146,4 |
128,7 |
156,0 |
353,2 |
527,4 |
|
Февраль 24 |
236,8 |
183,0 |
246,0 |
146,8 |
128,7 |
157,6 |
361,5 |
537,7 |
|
Март 24 |
236,8 |
183,0 |
246,2 |
148,4 |
129,9 |
159,4 |
362,5 |
547,0 |
|
Апрель 24 |
237,4 |
180,7 |
246,0 |
147,1 |
129,9 |
157,9 |
367,9 |
561,5 |
|
Май 24 |
241,2 |
182,4 |
249,9 |
147,3 |
129,6 |
157,9 |
376,8 |
559,0 |
|
Июнь 24 |
246,8 |
183,2 |
256,6 |
149,4 |
131,3 |
160,1 |
382,5 |
561,6 |
|
Июль 24 |
245,7 |
181,6 |
255,1 |
147,4 |
130,5 |
158,0 |
383,3 |
565,4 |
|
Август 24 |
245,4 |
182,9 |
254,7 |
147,0 |
130,7 |
157,6 |
384,6 |
575,1 |
|
Сентябрь 24 |
245,9 |
177,4 |
256,6 |
149,0 |
131,1 |
160,6 |
386,2 |
595,2 |
|
Октябрь 24 |
244,5 |
176,9 |
253,9 |
148,8 |
130,5 |
160,9 |
389,7 |
593,9 |
|
Ноябрь 24 |
247,2 |
176,3 |
258,4 |
151,3 |
132,5 |
162,8 |
395,1 |
613,8 |
|
Декабрь 24 |
249,0 |
178,8 |
259,5 |
152,1 |
134,6 |
162,6 |
398,8 |
625,3 |
|
Изменения с начала года, % |
6,1 |
0,0 |
5,9 |
3,5 |
5,2 |
-0,1 |
14,1 |
19,0 |
Источник: КЦ «Петербургская недвижимость»
Предложение на спаде
Осторожные застройщики начали придерживать вывод новых проектов на рынок, что позволяет удерживать цены. По оценке «Прайд Групп», сокращение составило 50%.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», это послужило причиной для сокращения предложения. В течение года на рынок Петербурга и ближайших пригородов выведено 1,6 млн кв. м, что на 35% меньше, чем в 2023 году и на 27% ниже спроса на новостройки (в Петербурге объем поглощения оценивается в 2,2 млн кв. м).
К концу 2024 года объем предложения по Петербургу и пригородам составлял 3,4 млн кв. м — на 16% меньше, чем в конце 2023-го.
По мнению экспертов КЦ, запуск новых проектов тормозит и недостаток инструментов продаж, в первую очередь ипотеки, а также рост стоимости строительства. «В городе эта тенденция в том числе усиливается за счет замедления динамики получения разрешений на строительство. При дальнейшем сохранении этого тренда в Петербурге предложение продолжит сокращаться», — полагает Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group).
Результаты продаж участники рынка оценивают как вполне приемлемые. По данным Группы RBI, объем продаж по региону составил 3,2 млн кв. м — на 11% ниже показателей предыдущего года.
По словам Татьяны Халиловой, в Петербурге за год реализованы 37 426 квартир на первичном рынке против 48 690 по итогам 2023 года. При этом средняя площадь проданных квартир также сократилась: 40 кв. м против 42 кв. м.
В Ленинградской области показатели скромнее: за год покупатели приобрели 16 697 квартир на первичном рынке. В 2023 году в регионе были проданы 19 604 квартиры. Средняя площадь составила 40 кв. м, как и в Северной столице.
Стагнация цен
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в условиях стабилизации спроса и снижения объема предложения цены в классе «масс-маркет» с июля значительно не менялись и зафиксировались на уровне 247 тыс. рублей за кв. м в Петербурге и 152 тыс. рублей — в ближних районах Ленобласти. Но за счет роста в первой половине года по итогу подросли на 6% в Петербурге и на 3% в Ленобласти.
При этом в элитном сегменте цены выросли на 17%, в бизнес-классе — на 13%, в комфорт-классе — на 7%. Сокращающий свое присутствие в предложении в последние годы сегмент «эконом» не продемонстрировал существенных изменений (– 1%), что объясняется снижением интереса к эконом-классу, который за последние пять лет вымывается за счет повышения качества продукта и стандартов строительства.
По подсчетам аналитиков GloraX, за год выросла также средняя стоимость квартир: в Петербурге с 9,9 млн рублей до 10,1 млн рублей, в Ленобласти — с 5,6 млн рублей до 6,1 млн рублей.
По мнению Марии Тарасовой, рост цен удерживали сами девелоперы, не выводя на рынок новые пулы квартир. Однако, полагает она, искусственное ограничение предложения стало одной из причин того, что выбор для покупателей оставался ограниченным.
«На динамике цен сказываются сразу несколько факторов. Во-первых, с сентября наблюдается небольшое ежемесячное увеличение спроса, которое подогревают как заканчивающиеся лимиты на семейную ипотеку, так и ввод ограничений на субсидирование ипотек застройщиками с 2025 года. В совокупности с сокращением вывода новых проектов на рынок это приводит к вымыванию бюджетного предложения в экспозиции, что естественным образом повышает средние цены. Сказываются также и структурные изменения спроса и предложения. Увеличивается доля более дорогих проектов, например доля комфорт-класса в общей структуре сделок по Петербургу в 2024 году выросла с 44% до 51%, элитный сегмент поднялся с 1% до 3%, а доля проектов экономкласса упала с 15% до 9%», — прокомментировал Дмитрий Фалкин.
По его словам, сейчас наступила стагнация цен. Но перспектив для долговременного снижения не видно, поскольку снизился объем вывода новых проектов в продажу, а также растет себестоимость строительства — не только за счет инфляции и удорожания стройматериалов, но и за счет роста фонда оплаты труда.
Прогнозы-2025
В 2025 году эксперты не ожидают приятных изменений. Большинство полагает, что тренды, возникшие на рынке в 2024-м, продолжатся в наступившем году. В первую очередь всех беспокоят действия регулятора, и на снижение ключевой ставки, от размера которой зависят ипотечные ставки и проектное финансирование, специалисты не рассчитывают.
«Политика Банка России — главный фактор. Все игроки рынка понимают, что при действующей ключевой ставке инвестиционная активность будет снижаться. Несмотря на активное пополнение земельных портфелей, многие застройщики прогнозируют снижение объемов строительства как по причине дорогого проектного финансирования, так в связи с падающей покупательской способностью населения. В этих реалиях в сегменте массового строительства останется рабочим механизмом реализация проектов с местными властями на основе проектов КРТ при условии государственной или муниципальной поддержки. Решением для девелопера может стать партнерство, привлечение институциональных инвесторов или уход в сегменты, которые почти не зависят от программ льготного кредитования. Так, среди жилой недвижимости, мы видим стабильность спроса в элитном сегменте», — говорит Дмитрий Ильченко.
По словам Ольги Трошевой, как минимум в первом полугодии рынок будет развиваться в достигнутых цифрах второго полугодия 2024-го с поправкой на сезонность.
В этих условиях продолжится работа застройщиков с банками по формированию индивидуальных ипотечных программ, а также предложение покупателям выгодных схем рассрочек (в том числе с перспективой перехода на ипотеку после снижения ключевой ставки). Также стимулировать спрос продолжит семейная ипотека. Лимиты на нее выделены, однако сохраняется риск их досрочного исчерпания по аналогии со второй половиной 2024 года.
«При этом высокая ставка ЦБ продолжит оказывать влияние и на проектное финансирование, увеличивая себестоимость проектов. В этих условиях формируются предпосылки для дальнейшего сокращения вывода новых объектов и предложения в целом», — уточнила Ольга Трошева.
Алексей Бондарев полагает, что в 2025 году крупные застройщики будут осторожнее запускать новые проекты: экономическая нестабильность и ужесточение банковской кредитной политики затрудняют привлечение финансирования. Это может привести к дефициту доступного жилья, особенно в проектах с высокой степенью готовности.
«Крупные застройщики адаптировались к условиям неопределенности, имея четкие планы и осторожные стратегии. Наиболее уязвимыми остаются небольшие компании, которые пока справляются с текущей ситуацией», — подчеркивает он.
По мнению Дмитрия Фалкина, в наступившем году девелоперы будут развивать разнообразные акции, а также широко внедрять альтернативные инструменты, в частности новые рассрочки. «Да, объем рынка будет меньше. Но успешными будут именно те компании, которые умеют создавать превосходный продукт», — заявил он.
Татьяна Халилова все же ожидает снижения ключевой ставки. Тогда, по ее мнению, привлекательность банковских депозитов будет снижаться, и мы увидим постепенное перераспределение средств клиентов в недвижимость. Но в любом случае в 2025 году она ждет активной борьбы за клиента: «Девелоперы будут конкурировать продуктом, удобными инструментами и выгодными условиями продаж».
Вячеслав Немиц ожидает лояльности от властей в плане целевых программ и новых вариантов владения недвижимостью, надеется на появление новых опций для покупки жилья. «В современном мире девелоперу важно быть гибким, быстро реагировать на события и всегда ставить интересы людей на первое место. К этому относится как строительство современных жилых комплексов, так и улучшение или создание с нуля необходимой коммерческой и социальной инфраструктуры», — резюмировал он.
В 2024 году зафиксирован рекордный объем сделок купли-продажи на рынке офисной недвижимости столицы: он составил 855 тыс. кв. м*. В общей структуре спроса на долю сделок по приобретению площадей пришлось 47%, а на долю сделок с арендой – 53%. Таким образом, объем сделок покупки офисов практически сравнялся с объемом сделок аренды. По данным Nikoliers, такое соотношение впервые зафиксировано за всю историю наблюдения за рынком, а высокая деловая активность обусловлена повышенным интересом корпораций к покупке офисов для собственных нужд. Самой крупной сделкой в прошлом году стала покупка Moscow Towers компанией РЖД, второй по величине офисной площади сделкой стала покупка МФК Slava Центробанком РФ, благодаря чему сфера транспорта и логистики и госсектор приобрели лидирующие позиции в структуре офисных сделок.
* Не учитываются инвестиционные сделки купли-продажи готовых проектов с существующим арендным потоком.
Источник: Nikoliers
Тренд на увеличение объема сделок по покупке офисных площадей в собственность наметился еще в 2022 г., и продолжает укрепляться: интерес бизнеса к такому формату растет. Для конечных пользователей покупка офиса обеспечивает гарантированный объем необходимых площадей, исключая риски изменения арендных условий на фоне внушительного роста ставок как на свободные помещения, так и при продлении договора на новый срок.
Источник: Nikoliers
По оценке Nikoliers, дополнительным донором спроса в 2024 году стал государственный сектор. Благодаря крупной сделке с ЦБ РФ, который приобрел МФК Slava, госсектор лидирует в структуре офисных сделок. В 2025 году государственные и близкие к государству организации продолжат играть важную роль на рынке.
Источник: Nikoliers
Высокая прибыль, наличие капитала у компаний и масштабирование российского бизнеса генерируют спрос на покупку. К тому же, в текущих рыночных условиях офисная недвижимость сохраняет статус долгосрочного защитного актива.
Ключевые бизнес-секторы по объему спроса за 2024 г.
- Транспорт и логистика – 24%
- Государственные и НКО – 20%
- Банки и финансовые компании – 13%
- IT и телекоммуникации – 10%
По оценке Nikoliers, дефицит качественных помещений при высоком спросе на них в последние три года способствует появлению нового тренда: крупный бизнес, заинтересованный в больших площадях и обладающий высокой прибылью, будет выбирать инвестирование в строительство штаб-квартир и покупку зданий, подходящих для собственного размещения. Вариант BTS-строительства привлекателен и для девелоперов. Так, в 2023 г. на офисном рынке Москвы не было введенных в эксплуатацию BTS-объектов, в 2024 г. доля BTS в объеме ввода составила 1,1% (реконструкция здания ГБУ Мосгоргеотрест), а в 2025 г. на долю BTS проектов уже придется 44%. Это строительство штаб-квартиры «Яндекса» (120,6 тыс. кв м) и штаб-квартиры Роскосмоса (200 тыс. кв. м).
Объем ввода зданий, приобретенных компаниями целиком для собственных нужд еще до ввода в эксплуатацию, составил при этом в 2023 г. 16% от годового объема ввода в эксплуатацию, в 2024 г. – 54% благодаря сделкам покупки Moscow Towers iCity Time Tower.
Валентин Кусов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers: «Мы видим, что тренд по покупке офисных площадей в собственность усиливается с 2022 года. На данный момент доля сделок по приобретению офисных площадей почти сравнялась с объем сделок в аренду. Такую ситуацию мы наблюдаем впервые за все время существования рынка. Поскольку офисная недвижимость является защитным активом, особенно на фоне ускорения инфляции, то российский бизнес все чаще выбирает вариант покупки площадей в собственность. Дополнительным стимулом для арендаторов, которые смещают фокус в сторону покупки площадей, является рост арендных ставок на 25-30% при продлении договоров на новый срок. Из-за острого дефицита качественных офисных площадей и рекордно низко вакансией мы также отмечаем появление нового тренда на рынке: инвестирование бизнеса в строительство штаб-квартир для себя. В России есть компании, которые имеют необходимость долгосрочного планирования роста, а также сформированные потребности и требования к качеству и формату офисов. В этом году мы видим ввод таких объектов, т.к. завершается 5-летний цикл строительства, как, например, штаб-квартира Яндекса, проект которой был представлен в 2020 году».