В большинстве российских мегаполисов в семейную ипотеку можно купить только студию или однокомнатную квартиру
Большая часть квартир, на покупку которых может хватить семейной ипотеки в российских городах-миллионниках — студии или однокомнатные квартиры. Причем в пяти мегаполисах доля малогабаритного жилья на рынке в лимите кредита с учетом первоначального взноса превышает 90%, выяснил Аналитический центр «Движение.ру». Одновременно с начала года доля квартир большей комнатности, которые можно приобрести за счет семейной ипотеки, сократилась в 12 из 17 крупных городов.
Аналитический центр «Движение.ру» изучил рынки первичной недвижимости во всех городах-миллионниках России (дополнительно в расчет была взята Тюмень, как город с большими объемами жилищного строительства) и выяснил, какая доля жилья по стоимости покрывается лимитами программы семейной ипотеки с учетом первоначального взноса.
Напомним, «Семейную ипотеку» с кредитной ставкой до 6% годовых могут взять семьи с детьми в возрасте до шести лет, а также семьи, воспитывающие несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью. Государственная программа действует до 2030 года. Максимальная сумма кредита в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области составляет 12 млн рублей, в других регионах — 6 млн рублей. Первоначальный взнос — 20% от стоимости приобретаемой квартиры.
Если рассматривать весь объем предложения жилья в рассматриваемых городах, то в среднем по рынкам мегаполисов доля квартир, стоимость которых не превышает рассчитанного лимита (максимальная сумма кредита + сумма первоначального взноса), равняется 44%. В разрезе отдельных городов разница достигает более существенных значений.
Максимальная доля предложения на первичном рынке в лимите семейной ипотеки (более половины экспозиции) отмечается в Волгограде, Санкт-Петербурге, Воронеже, Ростове-на-Дону и Уфе. Сложнее всего уложиться в лимит семейной ипотеки в Нижнем Новгороде, Москве и особенно в Казани (столица Республики Татарстан находится на третьем месте в стране по стоимости жилья в городах-миллионниках, установленный лимит семейной ипотеки в 6 млн рублей для нее явно недостаточен).
С начала года доля квартир, стоимость которых укладывается в лимит семейной ипотеки, сократилась в большинстве рассмотренных городов, выросла она только в пяти мегаполисах: Волгограде, Санкт-Петербурге, Уфе, Нижнем Новгороде и Казани.
Доля квартир в лимите семейной ипотеки (максимальная сумма кредита + сумма первоначального взноса), январь 2025 года - сентябрь 2025 года:
|
Город |
Доля квартир в лимите семейной ипотеки, %, январь 2025 г. |
Доля квартир в лимите семейной ипотеки, %, сентябрь 2025 г. |
|
Волгоград |
67,03 |
68,89 |
|
Санкт-Петербург |
67,96 |
68,36 |
|
Воронеж |
61,87 |
58,23 |
|
Ростов-на-Дону |
63,16 |
58,00 |
|
Уфа |
47,08 |
52,23 |
|
Новосибирск |
48,79 |
48,08 |
|
Пермь |
49,63 |
47,33 |
|
Самара |
46,81 |
46,57 |
|
Тюмень |
51,59 |
43,74 |
|
Красноярск |
53,29 |
42,85 |
|
Омск |
42,79 |
42,78 |
|
Екатеринбург |
45,49 |
41,22 |
|
Краснодар |
51,51 |
40,88 |
|
Челябинск |
35,24 |
30,45 |
|
Нижний Новгород |
22,01 |
27,26 |
|
Москва |
37,04 |
25,40 |
|
Казань |
1,24 |
2,53 |
Купить с помощью семейной ипотеки без накопления дополнительных средств квартиру семейного формата в большинстве мегаполисов сложно, а то и невозможно. Подавляющая часть квартир в лимите установленных госпрограммой сумм — это студии и однокомнатные квартиры.
В пяти мегаполисах доля студий в предложении жилья в лимите семейной ипотеки превышает 90%, а в Казани достигает 100%. Проще всего при покупке квартир большей комнатности уложиться в лимит льготного кредита жителям Новосибирска, Перми и Красноярска.
Доля студий в предложении жилья в лимите семейной ипотеки сократилась только в трех городах-миллионниках: в Омске, Краснодаре и Волгограде. В остальных рассмотренных городах она, напротив, выросла.
Доля студий и однокомнатных квартир в общем объеме предложения в лимите семейной ипотеки, январь 2025 г. - сентябрь 2025 г.:
|
Город |
Доля студий и однокомнатных квартир в общем объеме предложения в лимите семейной ипотеки, %, январь 2025 г. |
Доля студий и однокомнатных квартир в общем объеме предложения в лимите семейной ипотеки, %, сентябрь 2025 г. |
|
Казань |
100,00 |
100,00 |
|
Нижний Новгород |
93,78 |
94,31 |
|
Екатеринбург |
89,22 |
91,33 |
|
Омск |
92,10 |
90,94 |
|
Краснодар |
90,82 |
89,93 |
|
Самара |
86,78 |
89,23 |
|
Ростов-на-Дону |
87,03 |
87,34 |
|
Санкт-Петербург |
86,28 |
86,42 |
|
Челябинск |
69,69 |
86,02 |
|
Воронеж |
77,03 |
85,04 |
|
Москва |
74,49 |
84,51 |
|
Уфа |
71,14 |
77,86 |
|
Тюмень |
67,15 |
77,04 |
|
Волгоград |
74,49 |
74,14 |
|
Новосибирск |
66,15 |
66,79 |
|
Пермь |
55,23 |
60,07 |
|
Красноярск |
53,69 |
59,58 |
Методология: Рассмотрены рынки всех городов-миллионников России. Дополнительно в расчет была взята Тюмень, как город с одним из самых крупных рынков первичной недвижимости в стране. Источник данных для оценки: экспозиция крупнейших сервисов-классифайдов (предложения застройщиков). Рассчитанный лимит семейной ипотеки: максимальный размер суммы кредита + сумма первоначального взноса.
По данным Colliers, за прошедший год (с марта 2020 года по март 2021 года) средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге выросла на 28% - с 123 тыс. руб. до 157 тыс. руб. соответственно.
За этот период на фоне появления льготной ипотечной программы и снижения ключевой ставки Центробанка средневзвешенная ипотечная ставка уменьшилась на 1,9% - до 6,1%. По данным Росреестра, всего с апреля 2020 по март 2021 было подписано 71 082 договоров долевого участия (ДДУ), из которых 64% - сделки с привлечением ипотечных средств. При этом доля квартир в экспозиции, подходящих под условия льготной ипотечной программы, значительно снизилась: с 85% в апреле 2020 года до 67% в апреле 2021 года.
Что касается льготной ипотеки, всего с апреля 2020 года по февраль 2021 года было подписано 33 055 ДДУ. Расширение условий в июле-августе 2020 года, когда была увеличена сумма кредита и снижен первоначальный взнос, а также частичное снятие коронавирусных ограничений привели к резкому росту количества выданных льготных ипотек: если в июне 2020 года было подписано 3 648 ДДУ на льготных условиях, в июле 2020 года их число достигло 4 532. При этом пик выдачи льготной ипотеки по числу сделок пришелся на сентябрь-октябрь 2020 года, когда суммарно было подписано 8 868 ДДУ.
«Несмотря на последовавшее осенью продление программы льготного кредитования, в ноябре 2020 года начинается тренд на снижение сделок с привлечением льготной ипотеки. Рост цен снижает привлекательность программы, и в декабре число сделок еще больше сокращается. В то же время, просыпается повышенный интерес к вторичному рынку, который предлагает готовые квартиры с похожими характеристиками и по сопоставимым ценам. Небольшая разница между ипотечными ставками в пределах 2% делает покупку на вторичном рынке еще более привлекательной», - рассказывает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
Одним из главных результатов действия льготной ипотеки стало снижение финансовой нагрузки на покупателя. Аналитики Colliers подсчитали, как изменился среднемесячный платеж по ипотеке для типовой квартиры в Петербурге комфорт-класса площадью 60 кв. м, первоначальным взносом в 20% и сроком кредита в 20 лет. По подсчетам Colliers, по сравнению со вторым кварталом 2019 года, во втором квартале 2020 года среднемесячный платеж по кредиту для такой квартиры снизился на 16%. Вместе с тем, выгода позднее была нивелирована ростом цен: за год действия льготной ипотеки ежемесячный платеж за ту же квартиру (во втором квартале 2021 года) увеличился на четверть.
По прогнозам Colliers, при условии продления льготной ипотеки и сохранения ставки на уровне 6,1%, среднемесячный платеж вырастет на треть к уровню второго квартала 2020 года. Однако, если льготную программу отменят, а ипотечная ставка вернется на уровень 7,5-8%, то средний платеж по кредиту вырастет на 41% по сравнению со вторым кварталом 2020 года. Ощутимый рост среднемесячного платежа приведет к тому, что большинство покупателей в массовом сегменте будут вынуждены либо отложить покупку на неопределенный срок, либо выбирать квартиры меньшей площади.
«Мы ожидаем, что в случае прекращения льготной ипотеки спрос может снизиться примерно на 25-30% по сравнению со вторым полугодием 2020 года. Хотя на фоне рекордных показателей 2020 года динамика кажется значительной, по нашим прогнозам, спрос вернется к привычному уровню продаж предыдущих лет. В случае продления программы сокращение спроса во втором полугодии 2021 года может составить 15-20% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года, - отмечает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге. – Для поддержания спроса девелоперы будут предлагать субсидируемые программы ипотеки (в сотрудничестве с банками), а также специальные условия и льготы – например, паркинг или отделка «в подарок». По нашим прогнозам, по итогам 2021 года цены могут вырасти на 10-15%, причем большая часть прироста будет зафиксирована в первом полугодии, так как во втором полугодии драйверов значительного роста цен практически не будет».
«Отмена льготной ипотеки затронет в большей степени девелоперов, у которых (вне зависимости от сегмента) основным инструментом регуляции спроса и повышения привлекательности объекта выступает цена. У этого продукта есть свой покупатель. Для него стоимость квадратного метра является критичным фактором. Но есть и другой продукт - не просто метры в локации, а образ жизни, уровень кофморта, и цена его априори выше рынка. Покупатель, находящийся в поиске таких решений, готов к большему, чем просто совершить выгодную покупку, пользуясь дешевыми деньгами. Он готов платить больше за конкретные улучшения. И здесь отмена льготной ипотеки не окажет значительного влияния на спрос», - поясняет Елизавета Конвей.
В I квартале 2021 года 63,7% жилых помещений в новостройках на территории «старой» Москвы были приобретены в проектах 10 самых успешных девелоперов, подсчитали эксперты «Метриум». Всего в них было совершено почти 10,4 тыс. сделок, что принесло застройщикам 149,9 млрд рублей.
За первые три месяца 2021 года на рынке первичной недвижимости в границах «старой» Москвы было заключено порядка 16,1 тыс. договоров долевого участия (907,5 тыс. кв.м.), что на 28,8% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Общий объем выручки застройщиков за год вырос в полтора раза и достиг 250,5 млрд рублей, подсчитали аналитики «Метриум».
В 2021 году продолжается тренд, когда 10 самых успешных застройщиков аккумулируют более половины спроса и объема общей площади. Так, за январь-март ими было заключено почти 10,4 тыс. договоров долевого участия (64,5% от общего количества) на 581,8 тыс. кв.м. недвижимости, что составляет более половины (63,7%) от общего объема проданной площади.
За три месяца рейтинг не подвергся серьезным изменениям. Топ-10 покинул застройщик ГК ЛСР, объем предложения в проектах которого сократился. Первые пять мест занимают те же компании, что и по итогам 2020 года.
Лидирующие позиции с 2017 года сохраняет ГК «ПИК». В I квартале 2021 года данный застройщик заключил 5,3 тыс. договоров долевого участия на 273,7 тыс. кв.м., что принесло компании 56,3 млрд рублей. К наиболее успешным проектам компании можно отнести ЖК «Люблинский парк» (лидер рейтинга самых продаваемых новостроек массового сегмента), ЖК «Михайловский парк» и ЖК «Амурский парк».
Серебряным призером рейтинга стал застройщик «Донстрой». За три месяца 2021 года он заключил с покупателями почти 1,4 тыс. договоров долевого участия на помещения площадью 83,2 тыс. кв.м. Суммарная выручка компании оценивается на уровне 27 млрд рублей. Стоит отметить, что проекты данного девелопера заняли первые строчки в рейтингах самых продаваемых новостроек бизнес-класса (ЖК «Символ» корп. 4 и 5) и высокобюджетного сегмента (ЖК «Остров» корп. 1, 2 и 3).
На третьем месте расположилась компания MR Group. В I квартале 2021 года в ее проектах было заключено 720 договоров на квартиры и апартаменты общей площадью 42,5 тыс. кв.м, что принесло девелоперу 13,1 млрд рублей. Наиболее популярные проекты компании – жилые комплексы бизнес-класса «Селигер Сити», «Павелецкая Сити» и City Bay.
Рейтинг самых успешных девелоперов «старой» Москвы в I квартале 2021 года*
|
|
|
Девелопер |
Продано площадей за квартал, тыс. кв.м |
Количество заключенных ДДУ |
Выручка, млрд руб.** |
Доля рынка по проданной площади |
|
1 |
▬ |
ГК ПИК |
273,7 |
5313 |
56,3 |
30% |
|
2 |
▬ |
Донстрой |
83,2 |
1366 |
27,0 |
9,1% |
|
3 |
▬ |
MR Group |
42,5 |
720 |
13,1 |
4,7% |
|
4 |
▬ |
INGRAD |
33,0 |
474 |
10,7 |
3,6% |
|
5 |
▬ |
Центр-Инвест |
31,3 |
506 |
9,7 |
3,4% |
|
6 |
▲ |
ГК ФСК |
31,1 |
545 |
9,7 |
3,4% |
|
7 |
▲ |
Tekta Group |
22,8 |
363 |
7,3 |
2,5% |
|
8 |
▼ |
Группа Эталон |
22,7 |
394 |
5,9 |
2,5% |
|
9 |
▲ |
Э.К. Девелопмент |
21,0 |
428 |
4,2 |
2,3% |
|
10 |
▼ |
ГК КОРТРОС |
20,4 |
288 |
6,0 |
2,3% |
*По площади зарегистрированных ДДУ на имя физического лица, включая апартаменты, за вычетом инвестиционных сделок (от 4 объектов и более).
** Экспертная оценка
Источник: «Метриум»
«В I квартале 2021 года продолжается тенденция, когда три крупных игрока занимают серьезную долю рынка, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Причем их отрыв от конкурентов увеличивается. Это можно объяснить несколькими причинами. Во-первых, крупным девелоперам проще адаптироваться к новым условиям работы и правилам игры на рынке. Во-вторых, такие компании могут предложить широкий выбор различных продуктов в различных сегментах при высоком уровне качества. Поэтому покупатели и останавливают свой выбор на продуктах от лидеров топ-10».