В большинстве российских мегаполисов в семейную ипотеку можно купить только студию или однокомнатную квартиру
Большая часть квартир, на покупку которых может хватить семейной ипотеки в российских городах-миллионниках — студии или однокомнатные квартиры. Причем в пяти мегаполисах доля малогабаритного жилья на рынке в лимите кредита с учетом первоначального взноса превышает 90%, выяснил Аналитический центр «Движение.ру». Одновременно с начала года доля квартир большей комнатности, которые можно приобрести за счет семейной ипотеки, сократилась в 12 из 17 крупных городов.
Аналитический центр «Движение.ру» изучил рынки первичной недвижимости во всех городах-миллионниках России (дополнительно в расчет была взята Тюмень, как город с большими объемами жилищного строительства) и выяснил, какая доля жилья по стоимости покрывается лимитами программы семейной ипотеки с учетом первоначального взноса.
Напомним, «Семейную ипотеку» с кредитной ставкой до 6% годовых могут взять семьи с детьми в возрасте до шести лет, а также семьи, воспитывающие несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью. Государственная программа действует до 2030 года. Максимальная сумма кредита в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области составляет 12 млн рублей, в других регионах — 6 млн рублей. Первоначальный взнос — 20% от стоимости приобретаемой квартиры.
Если рассматривать весь объем предложения жилья в рассматриваемых городах, то в среднем по рынкам мегаполисов доля квартир, стоимость которых не превышает рассчитанного лимита (максимальная сумма кредита + сумма первоначального взноса), равняется 44%. В разрезе отдельных городов разница достигает более существенных значений.
Максимальная доля предложения на первичном рынке в лимите семейной ипотеки (более половины экспозиции) отмечается в Волгограде, Санкт-Петербурге, Воронеже, Ростове-на-Дону и Уфе. Сложнее всего уложиться в лимит семейной ипотеки в Нижнем Новгороде, Москве и особенно в Казани (столица Республики Татарстан находится на третьем месте в стране по стоимости жилья в городах-миллионниках, установленный лимит семейной ипотеки в 6 млн рублей для нее явно недостаточен).
С начала года доля квартир, стоимость которых укладывается в лимит семейной ипотеки, сократилась в большинстве рассмотренных городов, выросла она только в пяти мегаполисах: Волгограде, Санкт-Петербурге, Уфе, Нижнем Новгороде и Казани.
Доля квартир в лимите семейной ипотеки (максимальная сумма кредита + сумма первоначального взноса), январь 2025 года - сентябрь 2025 года:
|
Город |
Доля квартир в лимите семейной ипотеки, %, январь 2025 г. |
Доля квартир в лимите семейной ипотеки, %, сентябрь 2025 г. |
|
Волгоград |
67,03 |
68,89 |
|
Санкт-Петербург |
67,96 |
68,36 |
|
Воронеж |
61,87 |
58,23 |
|
Ростов-на-Дону |
63,16 |
58,00 |
|
Уфа |
47,08 |
52,23 |
|
Новосибирск |
48,79 |
48,08 |
|
Пермь |
49,63 |
47,33 |
|
Самара |
46,81 |
46,57 |
|
Тюмень |
51,59 |
43,74 |
|
Красноярск |
53,29 |
42,85 |
|
Омск |
42,79 |
42,78 |
|
Екатеринбург |
45,49 |
41,22 |
|
Краснодар |
51,51 |
40,88 |
|
Челябинск |
35,24 |
30,45 |
|
Нижний Новгород |
22,01 |
27,26 |
|
Москва |
37,04 |
25,40 |
|
Казань |
1,24 |
2,53 |
Купить с помощью семейной ипотеки без накопления дополнительных средств квартиру семейного формата в большинстве мегаполисов сложно, а то и невозможно. Подавляющая часть квартир в лимите установленных госпрограммой сумм — это студии и однокомнатные квартиры.
В пяти мегаполисах доля студий в предложении жилья в лимите семейной ипотеки превышает 90%, а в Казани достигает 100%. Проще всего при покупке квартир большей комнатности уложиться в лимит льготного кредита жителям Новосибирска, Перми и Красноярска.
Доля студий в предложении жилья в лимите семейной ипотеки сократилась только в трех городах-миллионниках: в Омске, Краснодаре и Волгограде. В остальных рассмотренных городах она, напротив, выросла.
Доля студий и однокомнатных квартир в общем объеме предложения в лимите семейной ипотеки, январь 2025 г. - сентябрь 2025 г.:
|
Город |
Доля студий и однокомнатных квартир в общем объеме предложения в лимите семейной ипотеки, %, январь 2025 г. |
Доля студий и однокомнатных квартир в общем объеме предложения в лимите семейной ипотеки, %, сентябрь 2025 г. |
|
Казань |
100,00 |
100,00 |
|
Нижний Новгород |
93,78 |
94,31 |
|
Екатеринбург |
89,22 |
91,33 |
|
Омск |
92,10 |
90,94 |
|
Краснодар |
90,82 |
89,93 |
|
Самара |
86,78 |
89,23 |
|
Ростов-на-Дону |
87,03 |
87,34 |
|
Санкт-Петербург |
86,28 |
86,42 |
|
Челябинск |
69,69 |
86,02 |
|
Воронеж |
77,03 |
85,04 |
|
Москва |
74,49 |
84,51 |
|
Уфа |
71,14 |
77,86 |
|
Тюмень |
67,15 |
77,04 |
|
Волгоград |
74,49 |
74,14 |
|
Новосибирск |
66,15 |
66,79 |
|
Пермь |
55,23 |
60,07 |
|
Красноярск |
53,69 |
59,58 |
Методология: Рассмотрены рынки всех городов-миллионников России. Дополнительно в расчет была взята Тюмень, как город с одним из самых крупных рынков первичной недвижимости в стране. Источник данных для оценки: экспозиция крупнейших сервисов-классифайдов (предложения застройщиков). Рассчитанный лимит семейной ипотеки: максимальный размер суммы кредита + сумма первоначального взноса.
Двухкомнатные квартиры в массовых новостройках Москвы продемонстрировали самый значительный рост средней цены за последние 12 месяцев, по наблюдениям аналитиков «Метриум». Их средняя стоимость увеличилась к августу 2022 года на 19% до 17,8 млн рублей против 14,2 млн рублей в августе 2021 года.
Средняя стоимость квартиры в новостройках эконом- и комфорт-класса в Москве за прошедшие с августа 2021 года 12 месяцев увеличилась на 6,2%. Однако разные типы квартир по количеству комнат в них дорожали неравномерно. На первом месте по росту цены за год – двухкомнатные квартиры, которые подорожали с 14,2 млн до 16,8 млн рублей или на 18,6%.
Далее следуют однокомнатные квартиры. Их стоимость увеличилась с 10,5 до 11,8 млн рублей. В относительном выражении они стали дороже на 13,1%. Похожим образом подорожали трехкомнатные квартиры, чья средняя стоимость повысилась с 18,8 млн до 21,1 млн рублей (12,7%). Меньше всего выросли цены на студии – 7,4 млн до 8,2 млн рублей (12,0%), хотя в последние годы именно этот формат жилья дорожал быстрее всего.
При этом средняя площадь двухкомнатных квартир в продаже почти не изменилась. Сейчас она в среднем равна 59,1 кв. м против 58,6 кв. м в августе 2021 года. Одновременно средняя площадь трехкомнатной квартиры уменьшилась примерно на 3 кв. м (81,3 кв. м против 83,6 кв. м). Студии между тем стали в среднем меньше на 1,3 кв. м (сейчас – 23,7 кв. м), а однокомнатные квартиры – на 1,4 кв. м (теперь 38 кв. м).
Удельная стоимость разных типов квартир повысилась практически одинаково, не считая трехкомнатных квартир. Средняя цена квадратного метра в студиях увеличилась за 12 месяцев на 17,8% (до 347 тыс. рублей), в двухкомнатных квартирах – 17,6 % (до 285 тыс. рублей.), в однокомнатных квартирах – на 17,2% (до 311 тыс. рублей).
«Рост цен на двухкомнатные квартиры связан с несколькими причинами, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Расширение программы семейной ипотеки на семьи с одним ребенком привлекло на рынок многих покупателей, заинтересованных в расширении площади жилья. Соответственно начал расти спрос на двухкомнатные квартиры, как на минимально подходящий для молодой семьи вариант. Помимо этого, в последние годы ускорился не только рост цен, но и сокращение средней площади продаваемых квартир в новостройках, что стимулировало часть клиентов переключиться на покупку более просторных двухкомнатных квартир, вместо исчезающих больших однокомнатных».
Источник: «Метриум»
Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg подвели итоги III квартала 2022 года на рынке апартаментов в Петербурге. В III квартале 2022 года свободное предложение апартаментов увеличилось на 12% и составило 5 тыс. юнитов. С июля по сентябрь было продано около 500 юнитов различных форматов, что на 41% больше, чем во II квартале 2022 года. Уменьшение средней цены наблюдалось только в несервисных апартаментах – снижение за квартал составило 18%, до 262 тыс. руб./кв. м, что обусловлено появлением предложения с более низкой стоимостью. До конца года рынок апартаментов будет развиваться по аналогичным тенденциям, что и рынок жилья. Дополнительное влияние на сегмент будет оказывать рынок внутреннего туризма.
По словам Светланы Московченко, руководителя отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, в III квартале 2022 года совокупные продажи апартаментов показали положительную квартальную динамику в основном благодаря несервисному формату. В этом квартале были выведены на рынок сразу шесть комплексов, в том числе «Zoom на Неве», «Zoom Черная Речка», «Наследие на Марата», «Римского-Корсакова 22», которые за счет ценового преимущества перед юнитами в сданных комплексах апартаментов и жилыми объектами, показали высокие темпы продаж.
- По итогам III квартала 2022 года свободное предложение на рынке апартаментов составило 5 тыс. юнитов, увеличившись на 12% за квартал. В III квартале 2022 года стартовали продажи в семи новых проектах: шести – несервисных и одном – сервисном. Общее количество юнитов в них превысило 3,9 тыс. шт. С начала года количество апартаментов в экспозиции увеличилось на 49%, в основном за счет появления в продаже несервисных юнитов.
- В III квартале 2022 года в продаже находилось рекордное с 2017 года количество комплексов несервисных апартаментов – 13 проектов, 60% из которых относятся к объектам реконструкции.
- Доля сервисных апартаментов в структуре предложения снизилась до 60% – около 3 тыс. юнитов, доля несервисных юнитов увеличилась до 23% (1,1 тыс. юнитов), доля рекреационных апартаментов составила 16% (около 800 юнитов).
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2022
- В III квартале 2022 года было продано около 500 апартаментов различных форматов суммарной площадью 14,7 тыс. кв. м, что на 41% больше, чем во II квартале 2022 года. Несмотря на положительную квартальную динамику, совокупные продажи за девять месяцев 2022 года уменьшились в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2022
- В III квартале продажи сервисных апартаментов остались на уровне II квартала 2022 года – около 300 юнитов, однако по отношению к результатам девяти месяцев прошлого года спрос снизился в 2,5 раза. Продажи рекреационных апартаментов сократились на 11% за квартал, при этом к результатам девяти месяцев 2021 года спрос на них увеличился на треть. Продажи несервисных апартаментов за девять месяцев в годовой динамике снизились в 1,4 раза, но за квартал продемонстрировали существенный рост, что обусловлено вводом новых объектов и особенностями формата – несервисные юниты при сопоставимом качестве на 20–30% дешевле жилой недвижимости в аналогичной локации.
- По итогам сентября 2022 года квартальная динамика цен в этом сегменте не претерпела изменений за исключением несервисных апартаментов, где снижение средней цены за квартал составило 18% (262 тыс. руб./кв. м) благодаря появлению на рынке предложения с более низкой стоимостью.
- По словам Татьяны Любимовой, директора департамента элитной недвижимости Knight Frank St. Petersburg, сейчас спрос скорректировался в направлении несервисных и рекреационных апартаментов, которые покупатели, как правило, используют для собственного проживания. Стоит особенно отметить, что проекты несервисного формата развиваются в двух направлениях – апартаменты в объектах реконструкции и новые мультиформатные комплексы. Причем каждый из форматов находит своего покупателя: реконструированные привлекают покупателей местоположением и камерностью, а новое строительство – современной средой, технологиями и разнообразием планировок. Учитывая текущую динамику развития формата и увеличившееся количество предложения, мы полагаем, что годовые показатели продаж несервисных апартаментов сохранятся на уровне прошлого года.