Около 60% элитных новостроек Москвы спроектированы в классическом стиле
Элитные новостройки столицы сегодня реализуются в семи стилях, проекты выполнены 35 различными бюро. Эксперты «Метриум» рассказывают о главных характеристиках архитектуры московских комплексов элитного и делюкс-класса.
По данным «Метриум», на первичном рынке элитного сегмента Москвы сегодня реализуется 58 комплексов (без учета долгостроев). Характерной особенностью является значительная доля новостроек, спроектированных иностранными архитектурными бюро либо при их участии зарубежных специалистов – 21 комплекс (36%). В разработке визуальных концепций элитных комплексов на первичном рынке российской столицы приняли участие архитекторы из Великобритании, Франции, Швейцарии, США, Италии, Нидерландов, Германии. Среди иностранных бюро наиболее продуктивным оказалась британская компания Jonn McAslan + Partners – 4 комплекса (7%).
Безусловным лидером по числу спроектированных элитных комплексов на первичном рынке является российское бюро «Цимайло, Ляшенко и партнеры» – 10 новостроек (17%). Вторую позицию с небольшим отставанием занимает СПИЧ – 8 комплексов (14%). В активе остальных бюро – от одной до четырех новостроек.
«Важный тренд в современной элитной архитектуре – бережное отношение к культурному наследию, – говорит Жанна Махова, заместитель генерального директора MR по стратегии и продукту. – Нередко удается достичь органичного сочетания градостроительных ноу-хау с ценными историческими объектами. Такой синтез заметно обогащает городской ландшафт. Так, при участии бюро «Цимайло Ляшенко Партнеры» мы создаем футуристичный клубный дом FORUM, который изящно возвышается над реконструируемым зданием одного из старейших кинотеатров Москвы – "Форум"».
На архитектурной карте элитных новостроек Москвы преобладают проекты в классическом стиле – 34 комплекса (59%). В основном они выполнены в духе неоклассицизма, однако также встречаются палладианский, неорусский, античный стили и модерн.
«Эстетическими и в то же время функциональными элементами популярных сегодня в элитном сегменте неоклассических проектов служат французские балконы, изящные порталы, иногда также – эркеры и колонны, – рассказывает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-комплекса «Золотой квартал»/Quartier d’Or в неоклассическом стиле). – При этом здания проектируются таким образом, что, несмотря на традиционный благородный облик, включают в себя весьма нестандартные форматы жилья. Например, в делюкс-комплексе «Золотой квартал» / Quartier d’Or предусмотрены двухуровневые сити-хаусы с патио и пентхаусы с террасами. Неоклассический экстерьер ярко дополняет продуманное благоустройство: на закрытой территории клубного дома появятся каскадный водопад, садовые скульптуры, а также композиции из хвойных растений и кустарников».
Также весьма широко в элитной архитектуре современной Москвы распространены модернизм, футуризм, ар-деко. Реже встречаются авангард и бионический стиль. Эксклюзивным является проект в духе конструктивизма – «Бадаевский». Его отличают асимметричность и динамичность форм, применение беспрецедентных инженерных решений. Здание поднято над землей на стройных 35-метровых колоннах. Возможно, здесь расположится самый высокий в мире первый этаж. А на крыше, на высоте 75 м, спроектированы первые в России скай-виллы площадью 500-600 кв. м – по сути, загородные дома в центре города. Проект разработали лауреаты Притцкеровской премии – швейцарское бюро Herzog & de Meuron. Концепция комплекса объясняется задачей отреставрировать и сохранить памятники архитектуры бывшего Бадаевского завода и обеспечить их визуальную проницаемость со стороны набережной, а также создать масштабное общественное пространство.
«Классическая архитектура не выходит из моды, всегда остается актуальной, так что не удивительно, что она превалирует на первичном элитном рынке, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Клубный формат большинства высокобюджетных проектов располагает именно к возвышенной уточенной архитектуре с лепниной, орнаментами и иными декоративными элементами. В ходе строительства используются преимущественно дорогие натуральные материалы, что подчеркивает как статус проектов, так и их неоклассическую направленность. Впрочем, модернистские и футуристические элитные новостройки выполнены не менее качественно, но все же целевая аудитория таких комплексов менее велика. Вместе с тем в прошлое ушел архитектурный китч, популярный в 2000-е гг. Сейчас в тренде сдержанный минимализм, при котором декор носит сдержанный неброский характер».
Специалисты департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» подсчитали объем предложения и цены на квартиры, расположенные на первом и втором этажах жилых комплексов Москвы и Подмосковья. Согласно данным аналитиков компании, в столице сейчас экспонируется 1,9 тыс. таких лотов, в Московской области их в 2,4 раза больше – 4,5 тыс. Причем стоимость квартир на нижних этажах заметно меньше, чем средний уровень цен в сегменте первичной недвижимости.
Согласно подсчетам специалистов департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости», в старой Москве на первом и втором этажах новостроек сейчас экспонируется немногим больше 1,9 тыс. объектов. При этом доля квартир на первых этажах составляет всего 7% от их общего предложения, а на вторых – 93%. В сравнении с тем же периодом прошлого года экспозиция лотов на нижних ярусах домов сократилась (-5%).
Если на первичном рынке столицы средняя цена 1 кв. м составляет 321 тыс. рублей, то стоимость «квадрата» квартир на первых этажах жилых комплексов равна 292 тыс. рублей (-9% к общему ценнику по рынку), на вторых этажах – 299 тыс. рублей (-7%). При этом за год такие объекты подорожали: в категории «первый этаж» рост усредненной цены 1 кв. м составил 29%, в категории «второй этаж» – 31%. Стоимость квартир на первых двух этажах новостроек в Москве составляет в среднем 18 млн рублей.
Среди всех жилых комплексов старой Москвы лидирующее место по доле квартир, которые находятся в экспозиции на первом и втором этажах, занимает ЖК «Зиларт» – 7% от их общего объема предложения. На втором месте находится ЖК «Станция Л» – 3,5%, на третьем месте ЖК «Михайловский парк» – 3%.
По данным специалистов департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости», в Московской области на первых этажах новостроек экспонируется около 4,5 тыс. квартир, т.е. примерно в 2,4 раза больше, чем в старой Москве. Из них на первом этаже находятся 1,6 тыс. объектов (35,5% от общего числа), а на втором – 2,9 тыс. объектов (64,5%). Годом ранее объем предложения квартир на нижних этажах в подмосковных ЖК был меньше – 4,1 тыс. лотов.
Средняя цена 1 кв. м квартир в новостройках Московской области на данный момент равна 141 тыс. рублей. Если рассматривать отдельно квартиры на первых ярусах ЖК, то стоимость 1 кв. м в среднем составляет 125 тыс. рублей (-11,3% в сравнении с общим ценником на «первичке» Подмосковья), на вторых ярусах – 139 тыс. рублей (-1,4%). При этом за год в категории «первый этаж» 1 кв. м подорожал на 23%, в категории «второй этаж» – также на 23%. Усредненная стоимость объектов на 1 и 2 этажах подмосковных новостроек составляет сейчас 6,9 млн рублей.
В Московской области лидером по доле квартир, которые находятся в экспозиции на нижних уровнях новостроек, является ЖК «Светлый мир «БиоПолиc…» – 7% от их общего объема предложения. На втором месте ЖК «Лайково» – 4,5%, на третьем ЖК TERRA (мкр. Внуковский) – около 4%.
Комментирует Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости»: «Рост стоимости объектов, которые экспонируются на первом и втором этажах ЖК в Москве и Подмосковье, произошел на фоне общего подъема цен в сегменте новостроек – плюс 30-40% за год. Кроме того, нужно учитывать, так сказать, локальные причины, влияющие на подорожание квартир в отдельных ЖК, – это улучшение готовности проекта (стадия отделки, ввод в эксплуатацию, выдача ключей) или, скажем, открытие рядом с ним новой станции метро. По нашим наблюдениям, в процентном соотношении стоимость лотов на разных этажах повышается равномерно, а финальный ценник каждой отдельной квартиры зависит не столько от этажности, сколько от других характеристик – комнатности, удобства планировок, видовых характеристик и т.п.
Объекты на первом и втором этажах новостроек обычно бывают наименее ликвидными в сравнении с квартирами на других этажах, а также меньше стоят. Чаще всего именно на такие квартиры застройщики предоставляют скидки (порой до 10-15%), включают их в акционные программы. При этом можно выделить определенные группы покупателей, интересующихся предложением на нижних этажах, как пример – пожилые люди и маломобильные группы граждан. Это могут быть и молодые покупатели с ограниченным бюджетом на покупку квартиры – если им нравится определенный ЖК, но не хватает средств на более удобные варианты, то они выбирают жилплощади на первом или втором этажах.
Также отмечу, что в Подмосковье гораздо выше, чем в столице, доля квартир, которые находятся в продаже на первых этажах, – 35,5% против 7%. Это объясняется тем, что в области более распространен формат малоэтажного строительства c жилыми помещениями на первых этажах, а в некоторых подмосковных локациях вообще запрещено возведение многоэтажных домов».
Количество квартир с отделкой white box в новостройках Новой Москвы выросло за год в 3 раза и достигло почти 1,9 тыс. единиц, подсчитали эксперты «Метриум». Доля такого жилья в объеме предложения увеличилась до 19% от общего числа квартир в продаже. В среднем стоимость квартир в формате white box составляет 185 тыс. рублей за квадратный метр.
В ноябре 2021 года на рынке новостроек Новой Москвы застройщики предлагали покупателям 9,8 тыс. квартир. С отделкой white box при этом насчитывалось 1,9 тыс. лотов. Этот формат (еще он называется предчистовым ремонтом) предполагает наличие межкомнатных стен, подготовку поверхностей к косметическому ремонту и разводку коммуникаций. Между тем, в ноябре 2020 года девелоперы продавали 600 таких квартир. Соответственно, за год предложение жилья с предчистовой отделкой на первичном рынке Новой Москвы увеличилось более чем в три раза.
Доля квартир в формате white box в общем объеме предложения выросла с 8% в ноябре 2020 года до 19% в ноябре 2021 года. При этом по-прежнему преобладают квартиры без отделки (их доля за год увеличилась немного – с 46% до 49%), а также квартиры с полной отделкой (их доля сократилась с 46% до 32%).
Сейчас квартиры в формате white box можно найти в 13 проектах застройки, тогда как год назад их было только 10. Общее число жилых комплексов на новомосковском рынке новостроек сейчас составляет 30, а в ноябре 2020 года их было 31.
«Предчистовая отделка предполагает, что застройщик выполняет все «грязные», то есть шумные и пыльные работы, – комментирует Павел Брызгалов, руководитель направления разработки продукта ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101», «Белые ночи», «Прокшино»). – В наших проектах в рамках квартир с отделкой white box предусмотрена стяжка пола с шумоизоляцией, возведение межкомнатных стен и их покрытие штукатуркой и шпатлевкой. Потолки окрашены, на них выведено освещение, устанавливаются квартирный электрощит, прокладываются все кабели, монтируются подрозетники и выключатели, а в санузлах проведена гидроизоляция мокрых зон, готовы выводы под установку сантехники и стиральной машины. Фактически покупателю остается только выбрать по своему вкусу краску или обои, напольное покрытие и мебель. Он экономит время и средства на самом трудоемком этапе работ, но сохраняет за собой возможность реализовать собственные дизайнерские идеи».
Средняя стоимость квартир с предчистовой отделкой в Новой Москве составляет 185 тыс. рублей за кв. м. За жилье без ремонта понадобится заплатить немного больше – в среднем 188 тыс. рублей за кв. м, а жилье с отделкой стоит 211 тыс. рублей за кв. м. Впрочем, аналитики «Метриум» отмечают, что это связано со структурой предложения.
«Приобретая жилье под ключ, покупатель экономит больше всего средств, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Застройщик выбирает подрядные группы, массово закупает материалы, обеспечивает качественную приемку работ и контроль их качества, продумывает дизайнерские решения. Все это позволяет сделать квартиру более доступной по цене, тогда как аналогичное жилье, отремонтированное силами самого покупателя, неизбежно будет дороже».
«Разные варианты отделки квартиры позволяют застройщикам привлечь больше покупателей с разными требованиями к готовности жилья, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В период снижения ипотечных ставок и роста цен на жилье на фоне снижения доходов квартиры с предчистовым и чистовым ремонтом стали более популярными, чем черновые. У клиентов нет дополнительных свободных средств на ремонт, многие покупатели новостроек арендуют текущее жилье, поэтому не хотят откладывать переезд. Приобретая квартиру с отделкой в ипотеку, фактически дольщик одновременно покупает ремонт в рассрочку – это очень выгодно. Полагаю, доля квартир в формате white box и с полной отделкой в Новой Москве будет расти».
Источник: «Метриум»