Около 60% элитных новостроек Москвы спроектированы в классическом стиле
Элитные новостройки столицы сегодня реализуются в семи стилях, проекты выполнены 35 различными бюро. Эксперты «Метриум» рассказывают о главных характеристиках архитектуры московских комплексов элитного и делюкс-класса.
По данным «Метриум», на первичном рынке элитного сегмента Москвы сегодня реализуется 58 комплексов (без учета долгостроев). Характерной особенностью является значительная доля новостроек, спроектированных иностранными архитектурными бюро либо при их участии зарубежных специалистов – 21 комплекс (36%). В разработке визуальных концепций элитных комплексов на первичном рынке российской столицы приняли участие архитекторы из Великобритании, Франции, Швейцарии, США, Италии, Нидерландов, Германии. Среди иностранных бюро наиболее продуктивным оказалась британская компания Jonn McAslan + Partners – 4 комплекса (7%).
Безусловным лидером по числу спроектированных элитных комплексов на первичном рынке является российское бюро «Цимайло, Ляшенко и партнеры» – 10 новостроек (17%). Вторую позицию с небольшим отставанием занимает СПИЧ – 8 комплексов (14%). В активе остальных бюро – от одной до четырех новостроек.
«Важный тренд в современной элитной архитектуре – бережное отношение к культурному наследию, – говорит Жанна Махова, заместитель генерального директора MR по стратегии и продукту. – Нередко удается достичь органичного сочетания градостроительных ноу-хау с ценными историческими объектами. Такой синтез заметно обогащает городской ландшафт. Так, при участии бюро «Цимайло Ляшенко Партнеры» мы создаем футуристичный клубный дом FORUM, который изящно возвышается над реконструируемым зданием одного из старейших кинотеатров Москвы – "Форум"».
На архитектурной карте элитных новостроек Москвы преобладают проекты в классическом стиле – 34 комплекса (59%). В основном они выполнены в духе неоклассицизма, однако также встречаются палладианский, неорусский, античный стили и модерн.
«Эстетическими и в то же время функциональными элементами популярных сегодня в элитном сегменте неоклассических проектов служат французские балконы, изящные порталы, иногда также – эркеры и колонны, – рассказывает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-комплекса «Золотой квартал»/Quartier d’Or в неоклассическом стиле). – При этом здания проектируются таким образом, что, несмотря на традиционный благородный облик, включают в себя весьма нестандартные форматы жилья. Например, в делюкс-комплексе «Золотой квартал» / Quartier d’Or предусмотрены двухуровневые сити-хаусы с патио и пентхаусы с террасами. Неоклассический экстерьер ярко дополняет продуманное благоустройство: на закрытой территории клубного дома появятся каскадный водопад, садовые скульптуры, а также композиции из хвойных растений и кустарников».
Также весьма широко в элитной архитектуре современной Москвы распространены модернизм, футуризм, ар-деко. Реже встречаются авангард и бионический стиль. Эксклюзивным является проект в духе конструктивизма – «Бадаевский». Его отличают асимметричность и динамичность форм, применение беспрецедентных инженерных решений. Здание поднято над землей на стройных 35-метровых колоннах. Возможно, здесь расположится самый высокий в мире первый этаж. А на крыше, на высоте 75 м, спроектированы первые в России скай-виллы площадью 500-600 кв. м – по сути, загородные дома в центре города. Проект разработали лауреаты Притцкеровской премии – швейцарское бюро Herzog & de Meuron. Концепция комплекса объясняется задачей отреставрировать и сохранить памятники архитектуры бывшего Бадаевского завода и обеспечить их визуальную проницаемость со стороны набережной, а также создать масштабное общественное пространство.
«Классическая архитектура не выходит из моды, всегда остается актуальной, так что не удивительно, что она превалирует на первичном элитном рынке, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Клубный формат большинства высокобюджетных проектов располагает именно к возвышенной уточенной архитектуре с лепниной, орнаментами и иными декоративными элементами. В ходе строительства используются преимущественно дорогие натуральные материалы, что подчеркивает как статус проектов, так и их неоклассическую направленность. Впрочем, модернистские и футуристические элитные новостройки выполнены не менее качественно, но все же целевая аудитория таких комплексов менее велика. Вместе с тем в прошлое ушел архитектурный китч, популярный в 2000-е гг. Сейчас в тренде сдержанный минимализм, при котором декор носит сдержанный неброский характер».
По подсчетам аналитиков компании «Метриум», в 2022 году в столичных высокобюджетных новостройках было реализовано 193,1 тысяч кв. м, что на 30,5% меньше, чем в 2021 году. На долю 10 самых востребованных проектов премиум-класса приходится 65,7% проданной площади, элитного – 80,2%.
Премиальный класс
В течение 2022 года в премиальных проектах Москвы было реализовано на 20,8% меньше площади, чем за 2021 год. При этом доля 10 самых продаваемых проектов снизилась до 65,7% (против 76,3% в 2021 году).
Состав топ-10 самых продаваемых новостроек премиум-класса по итогам 2022 года обновился наполовину. Изменения произошли и в структуре рейтинга.
Лидером рейтинга остался жилой квартал «Прайм Парк» от компании Optima Development. За 2022 год в нем было продано 21 248 кв. м (14,1% от общего объема реализованной площади). Особенность данного проекта заключается в том, что более половины площади в нем реализовано по договорам купли-продажи, так как часть корпусов уже введена в эксплуатацию. Средняя цена квадратного метра в проекте в декабре 2022 года достигла 644,4 тысяч рублей.
«Несмотря на непростые обстоятельства минувшего года, спрос на квартиры в жилом квартале «Прайм Парк» остался стабильно высоким, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. – Благодаря этому «Прайм Парк» сохранил первое место в рейтинге. Клиентов привлекают современные планировки лотов, отделка квартир от дизайнеров с мировым именем, приватный парк, признанный лучшим в России проектом благоустройства территории, а также расширенный сервис, цифровая экосистема и масштабная собственная инфраструктура».
Второе место занял жилой комплекс Mod от девелопера MR Group. В течение 2022 года в нем было реализовано 15 681 кв. м (10,5% от общего объема проданной площади). Квадратный метр жилья в Mod по итогам декабря 2022 года в среднем стоил 414,9 тысяч рублей.
На третьей строчке расположился другой проект от MR Group – ЖК Symphony 34. За 12 месяцев 2022 года в нем было продано 14 318 кв. м (9,5% от общего объема реализованной площади). Средняя цена квадратного метра в проекте в декабре 2022 года достигла 397,9 тысяч рублей.
Следует отметить, что в рейтинг самых продаваемых новостроек премиального сегмента по итогам 2022 года вошли сразу 3 проекта от MR Group. Остальные компании (Optima Development, AEON Corporation, «СЗ «Стадион «Спартак», ANT Development, Forma, Группа «Родина», «СЗ Логос») строят по одному ЖК, входящему в топ-10.
«В 2022 году укрепился тренд на востребованность высотных премиальных проектов, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Подобный формат у большинства покупателей ассоциируется с престижем и современными технологиями. Также многим клиентам нравятся видовые квартиры и апартаменты. Этим обусловлен высокий спрос на жилье в наших премиальных проектах Mod и Symphony 34, а также МФК SLAVA. Кроме того, мы привлекли к их реализации мировых звезд в сфере архитектуры и дизайна. Например, в жилом комплексе Symphony 34 был выведен в продажу новый объем квартир с дизайнерской отделкой от международного бюро Jaime Beriestain, а в ЖК Mod – от известной компании Leyla Uluhanli».
Самые продаваемые новостройки премиум-класса в Москве в 2022 году*
|
|
|
Проект |
Район |
Продано площадей, кв. м |
Доля проекта в общем объеме реализованной площади в сегменте |
Средняя цена кв. м. в декабре 2022 года, тыс. руб |
|
1 |
▬ |
Прайм Парк |
Хорошевский |
21 248** |
14,1% |
644,4 |
|
2 |
▬ |
Mod |
Марьина Роща |
15 861 |
10,5% |
414,9 |
|
3 |
▲ |
Symphony 34 |
Савеловский |
14 805 |
9,5% |
397,9 |
|
4 |
▲ |
River Park Towers Кутузовский |
Дорогомилово |
9703 |
6,4% |
578,8 |
|
5 |
▲ |
Клубный город на реке Primavera |
Покровское-Стрешнево |
9236 |
6,1% |
478,7 |
|
6 |
▼ |
Victory Park Residence |
Дорогомилово |
6900 |
4,6% |
1186,2 |
|
7 |
▲ |
Republic Пресня |
Пресненский |
6709 |
4,5% |
597,9 |
|
8 |
▼ |
SLAVA |
Беговой |
5261 |
3,5% |
645,1 |
|
9 |
▲ |
Союз |
Ростокино |
4980 |
3,3% |
461,4 |
|
10 |
▲ |
Logos |
Даниловский |
4859 |
3,2% |
543,1 |
*Исключая инвестиционные сделки (покупка трех и более квартир и/или апартаментов).
**С учетом сделок по ДКП
Источник: «Метриум»
По данным компании «Метриум», средняя цена квадратного метра в премиальных новостройках в конце 2022 года достигла 604,2 тысяч рублей. Только в трех проектах, вошедших в топ-10, данный показатель выше. Примечательно, что минимальная средняя цена квадратного метра (397,9 тысяч рублей в жилом комплексе Symphony 34) почти в три раза ниже максимальной (1186,2 тысяч рублей в ЖК Victory Park Residence).
Элитный класс
В 2022 году в элитных новостройках по ДДУ было продано 42,5 тысяч кв. м, что на 49,3% меньше, чем в 2021 году. Впрочем, этот показатель не в полной мере отражает динамику потребительского интереса. В элитном сегменте срок экспонирования квартир и апартаментов нередко составляет несколько лет, в связи с чем многие лоты реализуются по договорам купли-продажи. Тем не менее, в связи со специфическими социально-политическими обстоятельствами спрос действительно просел относительно 2021 года.
Доля 10 самых востребованных новостроек элитного сегмента по итогам 2022 года выросла на 2,3 п.п. (до 80,2%) по сравнению с 2021 годом. Сам рейтинг обновился на три позиции.
По итогам 2022 года первое место сохранил жилой комплекс Lucky от компании Vesper. За прошедший год в нем было продано 13 280 кв. м квартир (31,3% от общего объема реализованной площади) – почти в три раза больше, чем в проекте, занявшем вторую позицию. Средняя цена квадратного метра в Lucky в декабре 2022 года составила 1272,9 тысяч рублей.
На втором месте, как и годом ранее, расположился апарт-комплекс «Поклонная 9» от застройщика ANT Development. За 2022 год в нем было продано 5885 кв. м (13,9% от общего объема). Квадратный метр жилья в «Поклонной 9» в декабре минувшего года стоил в среднем 1096,3 тысяч рублей.
Третье место досталось ЖК WOODS от AB Development. В 2022 году в проекте реализовано 2643 тысяч кв. м, что составляет 6,2% от общего объема проданной площади. Средняя цена квадратного метра в конце 2022 года равнялась 1362,7 тысяч рублей.
Самые продаваемые новостройки элитного класса в Москве в 2022 году*
|
|
|
Проект |
Район |
Продано площадей, кв. м |
Доля проекта в общем объеме реализованной площади в сегменте |
Средняя цена кв. м. в декабре 2022 года, тыс. руб |
|
1 |
▬ |
Lucky |
Пресненский |
13 280 |
31,3% |
1272,9 |
|
2 |
▬ |
Поклонная 9 |
Дорогомилово |
5885 |
13,9% |
1096,3 |
|
3 |
▲ |
WOODS |
Раменки |
2643 |
6,2% |
1362,7 |
|
4 |
▲ |
Саввинская 27 |
Хамовники |
2426 |
5,7% |
2046,9 |
|
5 |
▬ |
Eleven |
Пресненский |
2275 |
5,4% |
1257,9 |
|
6 |
▲ |
Лаврушинский |
Якиманка |
1960 |
4,6% |
2885,7 |
|
7 |
▲ |
Roza Rossa |
Хамовники |
1830 |
4,3% |
1302,5 |
|
8 |
▼ |
Sky View |
Пресненский |
1304 |
3,1% |
1159,8 |
|
9 |
▲ |
Золотой |
Якиманка |
1253 |
2,9% |
1217,3** |
|
10 |
▼ |
Turgenev |
Красносельский |
1183 |
2,8% |
1541,9 |
*Исключая инвестиционные сделки (покупка трех и более квартир и/или апартаментов).
**Информация приведена на основании данных о средней цене квадратного метра по проектной декларации, размещенной на сайте наш.дом.рф
Источник: «Метриум»
По данным компании «Метриум», по итогам 2022 года средняя цена квадратного метра в столичных новостройках элитного сегмента достигла 1656 тысяч рублей. Показатель выше среднерыночного уровня зафиксирован в двух проектах из рейтинга.
«Специфическая социально-экономическая ситуация в 2022 году привела к снижению покупательской активности в элитном сегменте, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Многие граждане решили отложить решение о покупке до стабилизации обстановки. Тем не менее, первичный рынок элитного жилья продемонстрировал высокую устойчивость в сложившихся обстоятельствах. Интерес клиентов носит стабильный характер. В 2023 году на рынке может проявиться эффект отложенного спроса. К тому же, вероятно, многие обеспеченные россияне, прежде выбиравшие для инвестиций зарубежные активы, в новых реалиях решат приобрести московскую элитную недвижимость».
“По итогам 2022 года в России разорилось 2 105 компаний в строительной отрасли и 987 организаций, ведущих операции с недвижимым имуществом. Это треть (34,15%) всех банкротств в РФ. Такие данные приведены на сайте Федресурса (Единого федерального реестра сведений о банкротстве)”, – отмечает Елена Козина, управляющий партнёр адвокатского бюро «ЭЛКО профи» (г. Москва).
Количество корпоративных банкротств в России за 2022 год снизилось до 9 055, на 12,25% относительно 2021 года (10319 шт.). Год оказался рекордно низким даже по сравнению с пандемийным 2020-ым. Тогда было зафиксировано 9 931 сообщений о признании должника банкротом и открытии конкурсного производства.
«Мы видим, что по итогам года количество банкротств в отраслях “Строительство” и “Недвижимое имущество” не просто уменьшилось, а стало рекордно низким, – отмечает Елена Козина, управляющий партнёр адвокатского бюро «ЭЛКО профи» (г. Москва), – В строительной отрасли снижение составило 9,15%. Что касается деятельности, связанной с объектами недвижимости, число банкротств здесь уменьшилось на 17,68%».
Сдерживающим фактором в 2022 году стал запрет на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов. Правительство РФ ввело мораторий 1 апреля, и действовало оно шесть месяцев (до 01.10.2022). Мораторий не распространялся на компании-застройщики, чьи объекты были включены в реестр проблемных объектов, то есть являлись долгостроями, поскольку выплачивать компенсации дольщикам или принимать меры по достройке объекта "Фонд развития территорий" может только после признания застройщика банкротом. При этом до конца 2022 года правительство временно "заморозило" включение домов с нарушенным сроком строительства в реестр долгостроев.
По итогам 2022 года в отрасли “Строительство” (Раздел F) зафиксировано 2 105 банкротств. Это 23,25% от общего числа банкротств (+0,79%). В статистике учитываются организации, которые занимаются строительством новых объектов; реконструкцией, капитальным и текущим ремонтом, а также дополнительными работами; монтажом готовых зданий или сооружений на строительном участке (в т.ч. строительство временных сооружений); сохранением и воссозданием объектов культурного наследия.
В отрасли “Недвижимое имущество” (Раздел L) разорилось 987 компаний. Это 10,9% от общего числа банкротств в 2022 году (-0,72%). Эти цифры отражают деятельность арендодателей, агентов или брокеров, которые занимаются покупкой, продажей, сдачей внаем недвижимости, а также предоставляют услуги в сфере недвижимости (оценивание, страхование или деятельность доверенных лиц).
«Совокупная доля банкротств в двух отраслях (строительство и недвижимость) незначительно выросла за год: с 34,07% (в 2021г.) до 34,15% (в 2022г.), – подвела итог Елена Козина, – Несмотря на падение количественных показателей, мы видим, что доля в общем “пироге” растет. Лидером по количеству банкротств пока еще остается торговля. Здесь за год разорилось 2235 организаций. Это 24,68% от общего числа по России. Но на протяжении последних 5 лет доля разорившихся торговых компаний сокращается».