Рынок ипотечного кредитования РФ в январе-августе 2010 г.


12.10.2010 22:12

Аналитический центр Агентства по ипотечному жилищному кредитованию с использованием официальных данных Центрального банка РФ подготовил обзор состояния рынка ипотеки в России в январе-августе 2010 г.

 

Объем выдачи кредитов

В соответствии с данными Банка России, за август 2010 года предоставлено 25 742 ипотечных кредита на общую сумму 32 млрд. рублей. Всего, за восемь месяцев 2010 года выдано 158,9 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 198,3 млрд. рублей. Объем выдачи за восемь месяцев 2010 года в 2,6 раза превышает уровень сопоставимого периода 2009 года. В количественном выражении, за первые восемь месяцев 2010 года гражданам предоставлено в 2,4 раза больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период 2009 года.


 

Размер кредитов

На 01.09.2010 средний размер кредита составил 1,25 млн. что почти на 7% выше среднего размера кредита, зафиксированного по итогам 2009 года (1,17 млн. рублей). Это в целом отражает почти аналогичную динамику восстановления доходов населения, (по данным Росстата за январь-август 2010 года реальные располагаемые доходы на 5,6% превысили уровень соответствующего периода 2009 года) и цен на жилье (напомним, что по итогам 1 п/г 2010 года средние цены на жилье выросли более, чем на 6,5% по отношению к четвертому кварталу 2009 года).


 

Ставки кредитов

За восемь месяцев 2010 года, накопленным итогом с начала года, ставки по ипотечным кредитам в рублях составили, как и месяц ранее, 13,4%, а по валютным кредитам – немного снизились (0,1 п.п.), и составили 11,1%.

Месячная динамика средневзвешенных ставок по кредитам свидетельствует о замедлении темпов их снижения, как прогнозировал Аналитический центр АИЖК ранее. Так, ставки по кредитам в рублях, выданным в течение августа, повысились на 0,1 п.п. и составили 13,3%. Такая ситуация объясняется  массовым снижением в начале июля уровня первоначального взноса крупнейшими участниками рынка. Кредитные организации, учитывая больший уровень риска ссуд с меньшим первоначальным взносом, начали отражать его в уровне процентных ставок выдаваемых кредитов. В тоже время некоторое влияние на ставки оказало общее повышенные инфляционных ожиданий на рынке, в связи с увеличением волатильностью рубля в этот период  и перспективой неурожая.


 

Просрочка

Продолжается рост накопленной просроченной задолженности по ипотечным кредитам.  За месяц она выросла на 4,4% до 41,7 млрд. рублей. При этом она росла быстрее, чем общий объем ипотечной задолженности на балансах банков  - +1,3% до  1,055 трлн. руб. Такая ситуация, в свою очередь, приводит росту доли просроченной задолженности в общем объеме накопленной задолженности по ипотечным кредитам – за месяц она увеличилась до 3,9% (3,8% в предыдущем месяце).

Важно, что более 41% объема просроченной задолженности составляют валютные кредиты, хотя в общем объеме накопленной задолженности их доля не превышает 17,7%. В результате доля просроченной задолженности по рублевым кредитам намного ниже, чем по валютным  - 2,8% против 9,2%.

Это может объясняется тем, что в кризисный и посткризисный период выдача валютных кредитов находилась на крайне незначительном уровне (порядка 3-5% от общего количества ежемесячно). Таким образом, основная масса накопленных валютных кредитов – это кредиты, выданные до начала кризиса в период стабильного укрепления рубля. С девальвацией рубля в конце 2008 – начале 2009 года платежи по валютным кредитам резко возросли, что, с учетом ухудшающегося, ввиду роста нестабильности на рынке труда, материального положения заемщиков, стало причиной увеличения просрочки по валютным ипотечным кредитам. После завершения острой фазы кризиса, многие заемщики не смогли в достаточной мере  и быстро восстановить свою платежеспособность, при том, что имевшиеся у них  ресурсы были уже исчерпаны.


Согласно данным Банка России, по состоянию на 01.09.2010 задолженность по ипотечным кредитам, имеющая просроченные платежи, составила  14,3% от общего объема  накопленной задолженности. При этом совокупная доля «дефолтной задолженности», с просроченными платежами от 91 дней и выше составляет 7,2%, доля задолженности с «технической» просрочкой платежей (до месяца) – 5,1%, а доля задолженности со средней просрочкой (от 31 до 90 дней) – 2%. В качестве положительной тенденции можно отметить тот факт, что с начала года объем задолженности без просроченных платежей практически не снизился, а увеличение объема «дефолтной задолженности» происходило, судя по динамике, преимущественно за счет нарастание просрочки по старым кредитам, уже имевшим просрочки (более 31 дня).

 

Сроки кредитов

Средневзвешенный срок по кредитам в рублях, выданным за первые восемь месяцев 2010 года, составил 16,4 года, что на 0,5% меньше, чем было зафиксировано по итогам аналогичного периода 2009 года.

Средневзвешенный срок по кредитам в иностранной валюте, выданным за восемь месяцев 2010 года, составил 13,6 года, увеличившись на 20,6% по сравнению с уровнем аналогичного периода 2009 года.

Таким образом, средневзвешенный срок по кредитам в рублях накопленным итогом с начала года, в среднем, на 2,8 года длиннее, чем по кредитам в иностранной валюте. Отчасти это связано с возвращением большинства участников рынка к активному кредитованию в иностранной валюте.

 

Деятельность АИЖК

В августе 2010 года Агентством по ипотечному жилищному кредитованию было рефинансировано 3 369 ипотечных кредитов на сумму 3,9 млрд. рублей, что составляет 13,1,% в количественном и 12,2% в рублевом выражении от всех выданных в этот период кредитов. За восемь месяцев 2010 года АИЖК рефинансировало 30 465 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 32,8 млрд. рублей, что составляет 19,1% в количественном и 16,5% в рублевом выражении от всех выданных в этот период кредитов.


Причинами снижения объема рефинансирования и доли АИЖК в июле-августе 2010 года стала целенаправленная политика Агентства, имеющая своей целью повышение доли рефинансирования ипотеки, выданной на жилье, приобретаемое на первичном рынке в общем объеме выкупа кредитов у региональных партнеров Агентства.

 

Материал предоставлен АИЖК


ИСТОЧНИК: АСН-инфо

Подписывайтесь на нас:


16.04.2008 18:05

После зафиксированного в 2007 г. рекордного уровня мировых прямых инвестиций в недвижимость, выросших по сравнению с предыдущим годом на 8% и достигших $759 млрд., компания Jones Lang LaSalle объявила о перспективах на 2008 г. в своем новом отчете «Мировые инвестиции в недвижимость» (Global Real Estate Capital). В 2008 г. компания ожидает снижение объемов инвестиций на мировом рынке на более чем 30% по сравнению с 2007 г. По итогам года американский и европейский инвестиционные рынки несомненно испытают значительный спад и, несмотря на то что Азия может оказаться более устойчивой к нему, объемы на этом рынке не достигнут показателей 2007 г.

Тони Хоррелл (Tony Horrell), директор по международным операциями и глава отдела европейских рынков капитала компании Jones Lang LaSalle так прокомментировал эту ситуацию: «Сокращение предложения заемного капитала и снижение доверия инвесторов скорее всего будут сохраняться в течение первого полугодия 2008 г., поскольку на рынках продолжают действовать жесткие кредитные ограничения, а центральные банковские и финансовые учреждения стремятся стабилизировать и стимулировать рынки ссудного капитала. Ситуация осложняется тревожным состоянием мировой экономики, особенно экономической ситуацией в таких ведущих странах как США, Великобритания и Япония».

Отмечается ряд факторов, которые наложат ограничения на объемы инвестиций в этом году: покупатели и продавцы заняли выжидательную позицию; в 2007 г. цены на основных рынках достигли своего пикового уровня; несоответствие ценовых ожиданий покупателей и продавцов; сокращение доступности заемного капитала, более жесткие условия кредитования и возросшая стоимость долговых инструментов, а также более строгая экспертиза при предоставлении кредитов, что ведет к увеличению сроков их оформления.

Т. Хоррелл отметил: «Тем не менее мы не ожидаем стратегического и спланированного оттока капитала с рынка недвижимости в 2008 г. и не думаем, что инвесторы сделают существенные изменения в распределении их активов. Прогноз на 2008 г. остается благоприятным, а присущие рынку недвижимости долгосрочные тенденции, такие как увеличение надежности недвижимого имущества как объекта вложения капитала, повышение прозрачности, урбанизация и ограниченное количество новых объектов, продолжают оставаться положительными стимулами».

В то время как внутренние инвестиции остались в 2007 г. в мировом масштабе на уровне $400 млрд, что аналогично объемам 2006 г., иностранные инвестиции увеличились на $58 млрд, достигнув в 2007 г. $357 млрд, в том числе межрегиональные инвестиции составили $242 млрд. В процентном отношении в настоящее время на долю иностранных операций приходится 47%, а на межрегиональные операции 32% от общего объема.

США, Германия и Великобритания традиционно пользуются наибольшей привлекательностью у межрегиональных инвесторов. На эти рынки приходится 25%, 19% и 15% всех межрегиональных приобретений соответственно. Тем не менее в связи с увеличением инвестиций в новые рынки произошло существенное уменьшение размера капиталовложений, привлеченных в Великобританию и Германию. Возросла популярность Японии (11%) и Франции (9%), что объясняется большой активностью мировых инвестиционных фондов на этих рынках. На долю этих пяти рынков вместе взятых приходится 80% всех межрегиональных приобретений. Развивающиеся рынки Китая, Польши и России также вызывают повышенный интерес.

 

Европа

Общие прямые инвестиции в коммерческую недвижимость в Европе в 2007 г. составили $333 млрд, что на 3,5% больше, чем в 2006 г. Однако в пересчете на евро их объемы по сравнению с 2006 г. сократились на 4%. Объемы инвестиций во втором полугодии, который обычно отличается более высокой активностью, были на 5% меньше, чем в первом полугодии. Однако влияние на годовые объемы было незначительным в связи с очень хорошим результатом первого полугодия. На рынке продолжала доминировать «большая тройка»: Великобритания, Германия и Франция, совокупная доля которых составила 63% от общего объема 2007 г., при этом доля Великобритании снизилась до 29%, в результате чего Германия добилась рекордных показателей, получив 22% инвестиций, а на долю Франции пришлось 12%.

Международные инвесторы продолжают главенствовать по объему инвестиций, на их долю пришлось 63% всех транзакций в Европе – немного больше, чем в прошлом году. Доля иностранных инвестиций в Германии достигла своего наибольшего значения – 70%, опередив Великобританию, где этот показатель составил 50% от общего объема операций. Франция, Швеция и Испания также зарегистрировали большой объем иностранных инвестиций. В отличие от них, на некоторых более мелких рынках Европы была отмечена большая доля внутренних капиталовложений, особенно в Норвегии (97%), Ирландии (95%) и Португалии (77%). Межрегиональные инвестиции достигли в 2007 г. $116 млрд, что соответствует 35% общего объема по сравнению с 39%, зарегистрированными в 2007 г.

 

Америка

Прямые инвестиции в коммерческую недвижимость в Америке составили в 2007 г. $304 млрд, что на 8% больше, чем в 2006 г. Вместе с тем объемы инвестиций во втором полугодии снизились на 23% по сравнению с первым полугодием, что объясняется значительным падением объемов вложений в США в четвертом квартале. Рынок США, на долю которого приходится 93% от объемов транзакций на американских континентах, по итогам года зарегистрировал прирост в размере всего 4%. Это разительно отличается от Канады, второго по величине рынка, где объемы почти удвоились, достигнув $16 млрд. Также быстро развивались латиноамериканские рынки Бразилии и Мексики, совместная доля которых увеличилась на 80% и достигла почти $7 млрд.

В 2007 г. наглядно проявилась продолжающаяся глобализация инвестиций в недвижимость на американских континентах. Объем иностранных инвестиций достиг $91 млрд или 30% общего объема (по сравнению с 25% в предыдущий период). Нью-Йорк снова лидирует с большим отрывом, став крупнейшем рынком для иностранных инвестиций и зарегистрировав объем инвестиций в размере $19 млрд, за ним следуют Сан-Франциско – $8 млрд, Чикаго и Лос-Анджелес – приблизительно по $5 млрд каждый, а также Вашингтон, округ Колумбия, – $4 млрд. В связи с относительно небольшим количеством активных национальных рынков на американских континентах, подавляющее большинство (91%) иностранных инвестиций также имели межрегиональный характер.

 

Азиатско-Тихоокеанский регион

Азиатско-Тихоокеанский регион зафиксировал в 2007 г. существенный рост как в первом полугодии, так и во втором полугодии. Несмотря на спад на некоторых крупных рынках недвижимости во втором полугодии и влияние слабого американского доллара, приток капитала в этот регион продолжился. Прямые инвестиции в коммерческую недвижимость в 2007 г. достигли рекордной цифры $121 млрд, что на 27% больше, чем в 2006 г. Это увеличило общую долю этого региона в мировом объеме инвестиций (в настоящее время 16%). На долю Японии, самого крупного рынка в регионе, приходится 50% об общего объема транзакций. 36% транзакций были совершены на четырех рынках: Австралии (15%), Гонконга (7%), Китая (7%) и Сингапура (7%).

Объем иностранных инвестиций в Азиатско-Тихоокеанский регион достиг в 2007 г.
$57 млрд, и на его долю приходится 47% общих транзакций. Все основные рынки зарегистрировали прирост, за исключением Филиппин и Таиланда, где иностранные инвестиции сдерживаются строгим законодательством в отношении прав собственности иностранцев и ограниченным предложением активов институционального качества на рынке. Операции по покупке осуществлялись главным образом мировыми, австралийскими, сингапурскими и гонгконскими фондами. Мировые, гонгконские и сингапурские фонды также преобладали среди иностранных продавцов.

Редакция АСН-инфо благодарит компанию Jones Lang LaSalle за предоставленный материал



Подписывайтесь на нас:


11.04.2008 22:36

Споры о том, до какого срока действуют лицензии на строительном рынке, будет ли продлено лицензирования,  как будут существовать механизмы лицензирования и саморегулирования в переходный период будоражат строительное сообщество. От того, как они будут решаться, зависит управляемость отрасли в целом. К сожалению, у руководителей строительных компаний сложилось твердое убеждение в том, что если в лицензии указан срок ее окончания, например в 2010 или 2012 г., то беспокоиться ни о чем не стоит, на основании этого документа можно будет осуществлять профильную деятельность до указанного в лицензии срока. Это не так.

Градостроительный кодекс четко указывает срок окончания действия лицензий – 1 июля 2008 г. Как следует трактовать это. Да самым прямым образом - с 1 июля все лицензии, выданные ранее прекращают свое действие. И если к этому моменту они не будут заменены на другие разрешительные документы, или если не будут внесены изменения в Федеральные законы, изменяющие дату отмены лицензирования, все работы на строительных площадках будут незаконными и, следовательно, должны быть приостановлены. 

Скептики скажут: «плавали – знаем, ровно год назад в точно такой же ситуации сроки продлили на год, продлят на этот раз». Уверен, они ошибаются. Во-первых изменилась ситуация и изменилась кардинально. В декабре 2007 г. принят «О саморегулировании», в марте 2008 г. в первом чтении закон о саморегулировании в строительстве в форме поправок к Градостроительному Кодексу РФ. Срок, определенный законодателями на поправки всего один месяц. Это значит, что 2 чтение (этап на котором вносятся сущностные поправки) пройдет уже в апреле месяце и останется только 3 - техническое чтение. Поэтому, и шансы получить готовый закон о саморегулировании в строительстве уже в мае месяце достаточно высоки. Отсюда вывод: продлевать сроки действия лицензий никто не будет.

Какие же задачи стоят перед строительным сообществом на данном этапе? Общественные объединения строителей должны как можно быстрее переходить к практической работе в части перехода на саморегулирование: регистрировать Уставы саморегулируемых организаций, выполнять требования ФЗ-315 в части формирования  в структуре саморегулируемой организации специализированных органов: контрольных, дисциплинарных, третейских судов. Кроме того, необходимыми условиями получения статуса СРОС является выполнение требования ФЗ об обеспечении механизмов ответственности в части страхования в строительстве и создании компенсационного фонда. Причем потребуется реализация обоих механизмов, именно об этом прямо говорит 3 статья ФЗ-315 и именно этого потребует от нас регистрирующий СРОС государственный орган.

Другим необходимым условием перехода на саморегулирование и приобретения соответствующего статуса является разработка СРОС стандартов и правил работы организации и порядка предоставления допуска к опасным видам работ, о чем говориться в поправках в Градостроительный Кодекс, принятых в 1 чтении. А времени необходимого на решения перечисленных задач практически нет. До сих пор, из 17 объединений, заявивших о своем желании стать саморегулируемыми, только Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», подала соответствующий пакет документов для регистрации СРОС в ФРС, сформировала компенсационный фонд, выполнила другие требования ФЗ, необходимые для регистрации Саморегулируемой Ассоциации.

К чему может привести сложившаяся ситуация? Особую озабоченность вызывает то, что до первого июля на саморегулируемые организации (которые получат этот статус в установленном порядке) обрушится град заявок на вступление и получения соответствующих допусков, заменяющие лицензии. А времени на детальный анализ поданных документов, на предмет соответствия  организационно-управленческим, технологическим показателям и показателям деловой репутации, разработанных в СРОС будет крайне недостаточно. Что без сомнения может отразиться на качестве принимаемых в саморегулируемую организацию строительных компаний. Это в первую очередь коснется компаний недавно начавших работать на строительном  рынке, мелких и малоизвестных. Крупные компании давно и успешно строящие в Санкт-Петербурге, и не состоящие в общественных объединениях строителей, конечно же проблем иметь не будут, а вот другие могут испытать определенный дискомфорт при вступлении. Им придется доказать, что на них можно положиться, и положиться не чиновнику из лицензионной службы, а самому строгому контролеру - строительному сообществу.

Другой проблемой может стать достаточно большой размер компенсационного фонда – 13 млн. рублей. Хотя для СПб эта цифра на наш взгляд недостаточна, но для некоторых СРОС даже такой размер может стать камнем преткновения. Кроме того, не исключено, что ко второму чтению будут уточнены принципы ответственности СРОС в части страхования в строительстве, определены минимальные размеры страховой ответственности, виды страхования, что может создать определенные трудности для саморегулируемых организаций, хотя бы в части организационных сложностей.

В заключении следует отметить, что ситуация далеко не простая и задачи, которые стоят перед строительным сообществом в преддверии практического перехода на саморегулировании носят системный характер. Решить их можно  только в результате своевременной, целенаправленной и планомерной работы по выполнению требований федеральных законов, определяющих порядок перехода строительной отрасли на рельсы саморегулирования.

А.И. Белоусов,

Генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада»



Подписывайтесь на нас: