32% арендных квартир в Москве достались владельцам в наследство
Т—Ж провел опрос арендодателей и выяснил, какова доходность недвижимости разного типа и в разных регионах России, а также как и зачем лендлорды покупали сдаваемую недвижимость.
В опросе приняли участие 278 арендодателей — уникальная узкая выборка, отражающая специфику аудитории. Из них 24% сдают недвижимость в Москве, 14% — в Подмосковье, 16% — в Санкт-Петербурге или Ленобласти, 45% — в других регионах страны. Результаты опроса опубликованы на сайте https://t-j.ru/opros-arenda-nedvigi.
Основные выводы
- 93% опрошенных сдают квартиры, 5% — апартаменты, 2% — гаражи, машино-места и подобную недвижимость. Доля сдающих коммерческую недвижимость выше в Санкт-Петербурге и Москве.
- 24,6% арендодателей купили квартиры специально для сдачи внаем, 23,7% — для использования в будущем, в частности для детей, 18,1% получили жилье бесплатно — например, в наследство.
- В Москве статистически выше доля тех, кто получил жилье в наследство: 32%. В нестоличных регионах — 23%.
- В нестоличных регионах выше доля тех, кто купил жилье с использованием маткапитала (8%) и чтобы использовать льготную ипотеку (13%). В Москве такими условиями воспользовались только по 2% арендодателей.
- Средняя доходность (годовой доход как доля от текущей рыночной стоимости недвижимости) сдачи квартир в долгосрочную аренду — 6,4%, в посуточную — 8,6%.
- Апартаменты сдаются с доходностью 6,7% при сдаче на долгий срок и до 10% посуточно.
- Другие виды недвижимости приносят в среднем 6,86% годовых, что лучше квартир и апартаментов, сдающихся на долгий срок.
- В Москве и Подмосковье годовая доходность от аренды — 5,4 и 6,35% соответственно. В Санкт-Петербурге и Ленобласти — 5,73%. В других миллионниках — 6,35%. Самый высокий показатель доходности в других городах страны — около 7%.
Кому чаще повышают ставку аренды
Почти каждый третий из респондентов покупал недвижимость в качестве инвестиций: 24,6% — для сдачи в аренду, еще 3,6% — для перепродажи, но потом переключились на модель с арендой. Дополнительным мотивом стала возможность задействовать льготную ипотеку и маткапитал — 7,1 и 5% опрошенных соответственно воспользовались этим.
Практически каждый четвертый — 23,7% — купил квартиру на будущее, в частности для ребенка. А пока время не пришло — сдает. Еще 18,1% получили квартиру бесплатно — например, в наследство.
В Москве чаще сдают жилье, полученное в наследство: 32%. В нестоличных регионах России (за пределами Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленобласти) — 23%. Также в Москве чаще сдают жилье, купленное для перепродажи: 7% против 4%.
В провинции арендное жилье чаще куплено с помощью льготных финансовых программ: 8% — с использованием маткапитала, 13% — по льготной ипотеке.
Какова доходность недвижимости
Средняя доходность сдачи квартир по стране — 6,41%. Процент считали относительно текущей рыночной цены объекта, а не цены покупки. Данные коррелируют со статистикой от ДОМ.РФ — 6,1%. Если рассматривать доходность долгосрочной сдачи квартир, то она для нашей выборки составляет как раз 6,1% годовых. Посуточный формат приносит больше — до 8,6% годовых.
Что касается апартаментов, они приносят в среднем 8,95%: порядка 6,7% при сдаче на долгий срок и до 10% — посуточно. Высокая доходность апартаментов достигается за счет более низкой по сравнению с жилыми помещениями стоимости объектов. Также апартаменты чаще сдают именно посуточно, так как они часто бывают отельного формата и расположены в удачных локациях. Квартиры же могут быть в спальных районах, что не очень подходит для посуточной сдачи.
Другие виды коммерческой недвижимости приносят в среднем 6,86% годовых. Этот показатель лучше, чем у квартир и апартаментов, сдающихся на долгий срок, но меньше, чем у апартаментов с посуточным форматом сдачи.
В среднем по всей выборке средняя доходность от посуточной аренды — 9,17%, от долгосрочной — 5,89%. Сдача посуточно приносит почти на 3,3 п. п. больше, чем сдача «вдолгую», но требует большей вовлеченности. У тех, кто сдает и так и так — например, в летний сезон посуточно, а на учебный год уходит в долгосрочную аренду, — доходность около 6,25%.
Если смотреть по географии, то в Москве и Подмосковье годовая доходность от аренды — 5,4 и 6,35% соответственно. В Санкт-Петербурге и Ленобласти — 5,73%. В других миллионниках — 6,35%, а самый высокий показатель в других городах страны — около 7%.
По данным Департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet, по итогам II квартала на первичном рынке Московского региона выросла доля ипотечных сделок, увеличилась доля покупателей до 60 лет. Более 60% ипотечных кредитов выдано на срок от 20 до 30 лет.
Во II квартале 2021 года доля ипотечных сделок на рынке первичного жилья Москвы достигла 63%, Новой Москвы и Московской области – 72%. Во II квартале 2021 года доля ипотечных кредитов в массовом сегменте, выданных в рамках действующей государственной Программы субсидирования ипотеки, увеличилась с 62% до 67,5%.
Выданные кредиты в разрезе по программам
Поскольку программа государственного субсидирования ипотеки должна была завершиться в июне 2021 года, покупатели поспешили воспользоваться привлекательными условиями. На стандартных условиях было выдано 27,6% ипотечных кредитов. Программой семейной ипотеки воспользовались 4,9% покупателей. По новым параметрам программы ипотеки с господдержкой смягчены условия получения «Семейной ипотеки». «В связи с этим в последующие периоды мы сможем наблюдать увеличение доли ипотечных сделок по семейной программе до 15%», – подсчитывает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.
Максимальная доля выданных во II квартале 2021 года ипотечных кредитов в массовом сегменте приходится на суммы от 6 до 8 млн рублей (19%). По остальным суммам выданных займов наблюдается достаточно равномерное распределение. Меньше всего кредитов выдаётся в диапазоне до 2 млн рублей и свыше 15 млн рублей. При этом по сравнению с предыдущим кварталом заметно смещение величины кредитов в большую сторону: суммарная доля кредитов на суммы выше 8 млн рублей увеличилась с 30% до 43%.
Структура ипотечного кредитования по сумме выданных кредитов, млн рублей
По новым условиям программы ипотеки с господдержкой снижен предельный размер ипотечного кредита – до 3 млн рублей вне зависимости от региона. По итогам II квартала, по данным Департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet, доля ипотечных кредитов в размере до 3 млн рублей в массовом сегменте составила 10%.
Во II квартале 2021 года, так же, как и в предыдущем периоде, большинство ипотечных кредитов в массовом сегменте было выдано на срок кредитования от 20 до 30 лет (за квартал доля таких кредитов увеличилась с 59% до 62%). Это связано с тем, что с увеличением срока кредита величина ежемесячных платежей сокращается.
Основную часть заёмщиков на рынке первичного жилья Москвы во II квартале 2021 года составили покупатели в возрасте от 27 до 60 лет, при этом доли возрастных категорий 27-40 лет и 40-60 лет были практически равны. В предыдущем квартале более половины заёмщиков составили покупатели в возрасте 27-40 лет.
Сегодня спрос на рабочие места в качественных коворкингах превышает предложение, и это позволяет держать их стоимость на уровне рабочих мест в классических офисах уровня В+ и даже А. Переезд в высококлассный коворкинг выгоден компаниям, которые до пандемии могли позволить себе просторный офис в дорогом бизнес-центре, а затем отправили сотрудников на удаленку. Но возможно, вскоре операторам петербургских сетей - вслед за московскими коллегами - придется задуматься о том, как предложить резидентам рабочие места по более демократичным ценам или создать дополнительную ценность к уже имеющимся услугам.
Совместное исследование, предпринятое Высшей школой экономики в Санкт-Петербурге и ГК «БестЪ» весной 2021 года, объяснило, почему часть петербургских компаний пока предпочитают оставаться в привычных офисах, даже если хотели бы иметь более современное рабочее пространство.
Группа студентов «Вышки» в рамках практического курса «Управление коммерческой недвижимостью» изучила кейсы компаний-арендаторов. Участники исследования занимают офисы в классических бизнес-центрах, которыми владеет и управляет ГК «БестЪ».
Студентам предстояло выяснить, насколько офисы соответствуют реальным потребностям арендаторов по своим пространственным, техническим и стоимостным характеристикам. А затем – разработать альтернативные варианты размещения для выбранной компании в коворкинге. При этом участники исследования должны были учесть текущие изменения в бизнес-процессах (включая переход части сотрудников на удаленную работу), возможные затраты на переезд и сравнить стоимость размещения в классическом офисе и в коворкинге - в течение года и в долгосрочной перспективе.
Николай Антонов, автор практического курса «Управление коммерческой недвижимостью», партнер и генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»):
«Как известно, наша группа владеет и управляет как классическими бизнес-центрами, так и сетью коворкингов PAGE. И для нас важно было понять, сколько реально тратят наши арендаторы на организацию одного рабочего места, включая расходы на аренду помещения, коммунальные платежи, интернет, кейтеринг, переговорные комнаты, парковку, печать и ремонт офиса. А также то, насколько оптимально они используют арендуемое пространство. Нам было также важно, чтобы в исследовании приняли участие компании разного типа, из разных отраслей, с разными потребностями. Потому что от результатов исследования зависит, что мы сможем предложить своим резидентам уже сейчас и какой продукт сформировать для них в ближайшем будущем».
В исследовании приняли участие арендаторы из бизнес-центров «Авеню» (класс А), и «Таймс» (класс В+), «Адмирал» (класс В), «Акватория» (класс В).
Результаты показали, прежде всего, что далеко не все компании оставили значительную часть сотрудников на удаленке. Сравнительно легко адаптировались к условиям постпандемии те, кто делает интеллектуальный продукт в сфере IT, финансов, научно-технических разработок, особенно если этот продукт разрабатывается для сегмента B2B.
Для компаний, работающих в B2C вынужденная работа на дистанции оказалась форс-мажором. В компаниях, продающих бытовую технику верхнего ценового сегмента, дизайнерские осветительные приборы или охотничьи принадлежности и оружие, сотрудники вернулись на рабочие места, как только это стало возможным. Если учесть, что по данным Росстата и ФНС, доля торговых компаний составляет примерно 20% от всех малого и среднего бизнеса в Петербурге, предоставляя рабочие места для примерно полумиллиона петербуржцев и приезжих, то переоценивать скорость перехода бизнеса на «удаленный» формат и гибкий график все-таки не стоит.
Вторая особенность торгово-офисных компаний заключается в том, что при офисе должны находиться шоу-рум и склад. В отделку и оборудование шоу-рума нередко инвестируются значительные средства. Поэтому арендаторы предпочитают оставаться на прежнем месте, даже если офис на 25-30% по своей стоимости, площади и характеристикам не соответствует их реальным потребностям.
Однако даже компании, «заточенные» на разработку и производство интеллектуального продукта, не всегда готовы к переезду в коворкинг или в меньший офис, даже если в дельнейшем это позволит лучше управлять своими издержками.
В ходе исследования был изучен кейс IT-компании, которая оборудовала 50 рабочих мест на арендованной площади примерно 800 кв.м в классическом бизнес-центре класса B+, но после начала пандемии задумалась о более автономном и компактном размещении сотрудников с зонами отдыха, универсальными рабочими местами и возможностью мобильной перепланировки пространства.
До пандемии, с учетом аренды офиса (в котором кроме рабочих мест разместились две большие – на 15-20 человек - и три малые переговорные комнаты, зоны отдыха, спортзал и кухня), расходов на парковочные места, кейтеринг, печать, двух каналов интернета, а также амортизации мебели и офисной техники и проводимый время от времени косметический ремонт, каждое рабочее место обходилось компании в 17 400 рублей в месяц. При этом компания испытывала проблемы с размещением новых сотрудников при расширении бизнеса.
Однако во время пандемии три четверти сотрудников компании, преимущественно разработчики, тестировщики и инженеры, перешли на работу в удаленном доступе. Сегодня в офисе постоянно находится всего 13 человек, и таким образом стоимость рабочего места достигает для работодателя суммы в 73 800 рублей. В дальнейшем, когда из 55 сотрудников к работе в офисе вернутся хотя бы 40, а остальные будут работать в гибридном формате, эти затраты окажутся в диапазоне 26 000 – 30 000 рублей в месяц.
Чтобы разместить сотрудников с той же степенью комфорта и в такой же удобной локации (рядом с транспортной развязкой и близко к центру Петербурга), компания могла быть арендовать 4-6 smart-офисов в коворкинге класса А с известным брендом и соответствующими стандартами сервиса.
Сегодня тариф на рабочее место в офисе в качественных сетевых проектах находится в диапазоне 23 000 – 28 000 рублей в месяц, включая услуги администратора на ресепшн, печать и сканирование документов, coffee-point с напитками и снеками, высокоскоростной Wi-Fi и от 3 до 5 часов пользования переговорными в месяц. Это означает, что, арендуя 4-6 smart-офисов, компания получает возможность проводить 12-30 часов производственных совещаний и мозговых штурмов ежемесячно.
Однако стоит иметь в виду, что разработчикам интеллектуального продукта редко хватает этого времени для командной работы. В IT-компания, которая приняла участие в исследовании, пять переговорных комнат загружены более 100 часов в месяц. Дополнительная аренда переговорных в качественных коворкингах Петербурга стоит 750-1500 рублей в час. Это означает, что дополнительные затраты компании по этой статье составят от 52 500 до 105 000 рублей в месяц.
Это делает затраты на каждое рабочее место выше в среднем на 2 000 рублей. В целом это сопоставимо с теми издержками, которые компания несёт при аренде площадей, необходимых для организации переговорных в классическом БЦ, особенно если учесть, что их реальная загрузка не превышает в данном случае 60-65% рабочего времени.
Сравнительная стоимость рабочего места для компании IT-сектора в классических БЦ класса А и В+ и в качественном коворкинге.
Итак, на чем экономит компания, если решается на переезд в коворкинг? Прежде всего, она безболезненно отказывается от 15 рабочих мест, сокращая свои издержки на 380 000 рублей в месяц. Это вряд ли возможно, оставаясь в бизнес-центре с кабинетной планировкой пространства. Если бы компания занимала офис в бизнес-центре класса А, ее экономия могла бы оказаться еще выше – до 450 000 рублей в месяц. Сопоставимого эффекта было бы труднее достичь при простом переезде в меньший офис, поскольку почти невозможно найти помещение, которое по своим характеристикам на 100% соответствовало бы потребностям бизнеса.
При этом в случае расширения бизнеса у компании появляется возможность докупить необходимое количество рабочих мест без издержек на переезд в более просторный офис, включая ремонт и меблировку. Новые места можно получить буквально на следующий день. То есть коворкинг дает возможность сократить не только текущие, но и будущие расходы на организацию рабочего пространства для сотрудников.
Однако результаты исследования дают повод задуматься как операторам уже существующих в Петербурге сетевых коворкингов, так и тем, кто впервые заходит на петербургский рынок, а также владельцам традиционных бизнес-центров.
Профессиональные операторы коворкингов предпочитают сегодня оборудовать рабочие места в престижных локациях, ориентируясь на верхний ценовой сегмент и качество, соответствующее офисам класса А.
В условиях быстрого роста в Петербурге компаний IT-сегмента и дефицита свободных площадей в высококлассных БЦ эта стратегия работает. Однако в будущем она может привести к дисбалансу предложения и платежеспособного спроса.
Потенциальные резиденты окажутся перед выбором между престижными рабочими местами по премиальным ценам в историческом центре (или рядом с ним) и бюджетными коворкингами no-name в спальных районах и... предпочтут остаться в бизнес-центрах.
Некоторые из них, возможно, решат модернизировать свои старые офисы, сделав их более гибкими по планировке. А кто-то сам решит пересдать в розницу «лишние» рабочие места – самостоятельно или в партнерстве с известным брендом.
«Мы уже сейчас получаем предложения от арендаторов в бизнес-центрах открыть коворкинг под нашим брендом на «лишних» площадях, - отмечает Станислав Ступников, партнер “БестЪ. Коммерческая недвижимость” (ГК «БестЪ», сеть коворкингов с бизнес-средой PAGE) – В бизнес-центре на Петроградке IT-компания до пандемии арендовала офис площадью 1000 кв.м. Сейчас половина помещений пустует, и руководство задумалось о том, чтобы на 500 кв.м оборудовать рабочие места для пересдачи в розницу. Аналогичные переговоры идут с торговой компанией в Адмиралтейском районе – у них сейчас не востребовано примерно 700 кв. м. Совсем отказываться от этой площади арендаторам неудобно и преждевременно, а идея оборудовать рабочие места для тех, кому они нужны, представляется вполне рабочей. При этом компании не только просто оптимизируют расходы на офис, а полностью компенсируют их за счет прибыли от коворкинга.
Те корпорации, которые переезжают в коворкинги сейчас, руководствуются не только экономическими соображениями. У некоторых из них огромное количество собственных площадей в самых престижных местах Петербурга. Но молодые IT-сотрудники, которых они берут на хорошие зарплаты, хотят сидеть не в старинных особняках с дворцовыми интерьерами, а в современных рабочих пространствах. При этом перевести подразделение в коворкинг можно гораздо быстрее, так как пространство сдается полностью готовым, с мебелью, оргтехникой, кофе-пойнтами и прочей начинкой.
Не исключаю, что качественные сетевые коворкинги в Петербурге пойдут по пути Москвы – будут предлагать рабочие места по более демократичным ценам, например, за счет более плотной рассадки резидентов. В столице мы видим коворкинги, где на одно рабочее место в опен-спейсе приходится не 6 кв.м, как это принято у нас, а 2,5 «квадрата». При наличии кафе, мест отдыха, террасы, выходящей в парк, это оказывается достаточно удобным и компенсирует сокращение площади рабочего места. Во всяком случае, на такие рабочие места существует лист ожидания».