32% арендных квартир в Москве достались владельцам в наследство
Т—Ж провел опрос арендодателей и выяснил, какова доходность недвижимости разного типа и в разных регионах России, а также как и зачем лендлорды покупали сдаваемую недвижимость.
В опросе приняли участие 278 арендодателей — уникальная узкая выборка, отражающая специфику аудитории. Из них 24% сдают недвижимость в Москве, 14% — в Подмосковье, 16% — в Санкт-Петербурге или Ленобласти, 45% — в других регионах страны. Результаты опроса опубликованы на сайте https://t-j.ru/opros-arenda-nedvigi.
Основные выводы
- 93% опрошенных сдают квартиры, 5% — апартаменты, 2% — гаражи, машино-места и подобную недвижимость. Доля сдающих коммерческую недвижимость выше в Санкт-Петербурге и Москве.
- 24,6% арендодателей купили квартиры специально для сдачи внаем, 23,7% — для использования в будущем, в частности для детей, 18,1% получили жилье бесплатно — например, в наследство.
- В Москве статистически выше доля тех, кто получил жилье в наследство: 32%. В нестоличных регионах — 23%.
- В нестоличных регионах выше доля тех, кто купил жилье с использованием маткапитала (8%) и чтобы использовать льготную ипотеку (13%). В Москве такими условиями воспользовались только по 2% арендодателей.
- Средняя доходность (годовой доход как доля от текущей рыночной стоимости недвижимости) сдачи квартир в долгосрочную аренду — 6,4%, в посуточную — 8,6%.
- Апартаменты сдаются с доходностью 6,7% при сдаче на долгий срок и до 10% посуточно.
- Другие виды недвижимости приносят в среднем 6,86% годовых, что лучше квартир и апартаментов, сдающихся на долгий срок.
- В Москве и Подмосковье годовая доходность от аренды — 5,4 и 6,35% соответственно. В Санкт-Петербурге и Ленобласти — 5,73%. В других миллионниках — 6,35%. Самый высокий показатель доходности в других городах страны — около 7%.
Кому чаще повышают ставку аренды
Почти каждый третий из респондентов покупал недвижимость в качестве инвестиций: 24,6% — для сдачи в аренду, еще 3,6% — для перепродажи, но потом переключились на модель с арендой. Дополнительным мотивом стала возможность задействовать льготную ипотеку и маткапитал — 7,1 и 5% опрошенных соответственно воспользовались этим.
Практически каждый четвертый — 23,7% — купил квартиру на будущее, в частности для ребенка. А пока время не пришло — сдает. Еще 18,1% получили квартиру бесплатно — например, в наследство.
В Москве чаще сдают жилье, полученное в наследство: 32%. В нестоличных регионах России (за пределами Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленобласти) — 23%. Также в Москве чаще сдают жилье, купленное для перепродажи: 7% против 4%.
В провинции арендное жилье чаще куплено с помощью льготных финансовых программ: 8% — с использованием маткапитала, 13% — по льготной ипотеке.
Какова доходность недвижимости
Средняя доходность сдачи квартир по стране — 6,41%. Процент считали относительно текущей рыночной цены объекта, а не цены покупки. Данные коррелируют со статистикой от ДОМ.РФ — 6,1%. Если рассматривать доходность долгосрочной сдачи квартир, то она для нашей выборки составляет как раз 6,1% годовых. Посуточный формат приносит больше — до 8,6% годовых.
Что касается апартаментов, они приносят в среднем 8,95%: порядка 6,7% при сдаче на долгий срок и до 10% — посуточно. Высокая доходность апартаментов достигается за счет более низкой по сравнению с жилыми помещениями стоимости объектов. Также апартаменты чаще сдают именно посуточно, так как они часто бывают отельного формата и расположены в удачных локациях. Квартиры же могут быть в спальных районах, что не очень подходит для посуточной сдачи.
Другие виды коммерческой недвижимости приносят в среднем 6,86% годовых. Этот показатель лучше, чем у квартир и апартаментов, сдающихся на долгий срок, но меньше, чем у апартаментов с посуточным форматом сдачи.
В среднем по всей выборке средняя доходность от посуточной аренды — 9,17%, от долгосрочной — 5,89%. Сдача посуточно приносит почти на 3,3 п. п. больше, чем сдача «вдолгую», но требует большей вовлеченности. У тех, кто сдает и так и так — например, в летний сезон посуточно, а на учебный год уходит в долгосрочную аренду, — доходность около 6,25%.
Если смотреть по географии, то в Москве и Подмосковье годовая доходность от аренды — 5,4 и 6,35% соответственно. В Санкт-Петербурге и Ленобласти — 5,73%. В других миллионниках — 6,35%, а самый высокий показатель в других городах страны — около 7%.
По данным группы компаний «Максимум Life Development», около 60% покупателей земельных участков не готовы в ближайший год начинать строительство домов. Основной причиной отказа от возведения жилья стал рост цен на стройматериалы.
Остальные 40% в связи с подорожанием материалов рассматривают меньшие площади домов, пересматривают те проекты, которые у них были на момент покупки участков, продают городскую недвижимость, чтобы компенсировать рост цен в загородном домостроении, или отказываются от строительства, решив в перспективе заработать не перепродаже наделов.
Среди тех покупателей земельных участков, кто решил строить дома, спрос сместился к проектам площадью 100-150 кв.м., тогда как еще год назад наибольший интерес вызывали решения в 200-250 кв.м. Это произошло за счет роста общей стоимости строительства домов – с начала года она поднялась на 35-40%.
Изменились приоритеты и в конструктивных элементах. В этом году высокий спрос отмечен на модульные дома на свайном основании, барнхаусы и монолитные дома. Из-за дефицита стройматериалов практически отсутствовал интерес к проектам деревянных и каркасных домов.
Загородные покупатели при выборе дома интересуются, как правило, сроками его строительства (например, популярность модульных домов обусловлена их возведением за несколько дней), а также соотношением цены и качества, в результате чего выбирают решения, которые раньше были сильно дороже, но сейчас практически не уступают по стоимости предложениям в эконом-классе.
- В этом году появилась возможность приобрести дома комфорт- и бизнес-класса по цене эконом-сегмента. Покупатели стараются снизить общую стоимость объектов за счет материалов, которые не сильно растут в цене и при этом выигрывают по качеству у наиболее популярных. Например, выбирают более долговечное основание на плите, композитную арматуру вместо металлической для фундамента, цементно-стружечную плиту взамен OSB, а в фасадных работах останавливают свой выбор на керамограните или фальцевой кровле, - говорит генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент» Игорь Карцев. – Спрос на домостроение традиционно может увеличиться осенью. К тому же после некоторого отката цен на материалы установятся новые минимумы и максимумы, сформируется понятная, а не спекулятивная цена, которая станет новым ориентиром на рынке загородного домостроения.
Согласно опросу ГК «Максимум Лайф Девелопмент», проведенному совместно с партнерами – компаниями «Хаус Комплект» и «Современные Технологии Строительства» - решающим фактором для большинства покупателей земельных участков при решении строительства домов в период роста цен могут стать доступные ипотечные программы со ставкой 7-8% годовых.
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank оценили обеспеченность качественными складскими площадями (к ним относятся объекты класса А и В) в регионах России и пришли к выводу, что несмотря на ежегодно увеличивающиеся объемы спроса, рынок качественной складской недвижимости по-прежнему находится на стадии развития.
- По сравнению с лидирующими странами в сегменте в России наблюдается недостаток качественных складских площадей. Например, в Германии на одного жителя приходится 4,2 кв. м качественных складов, в США этот показатель составляет 3,5 кв. м. В России на одного жителя приходится всего 0,2 кв. м складских площадей класса А и В. Российский рынок по сравнению с наиболее развитыми складскими рынками мира еще далек от своего насыщения.
Обеспеченность складской недвижимостью по странам, кв. м/чел.
Источник: Knight Frank Research, 2021
- Еще одной особенностью складского рынка является концентрация качественных площадей в двух основных регионах – Московской области (включая Москву) и Ленинградской области (включая Санкт-Петербург). На долю этих двух субъектов приходится порядка 67% всех складских площадей класса А и В в России. В столичном регионе на одного жителя приходится порядка 0,9 кв. м качественных складов. Обеспеченность Москвы (с учетом Московской области) находится на чуть меньшем уровне, чем аналогичные показатели крупных городов мира – в Нью-Йорке на одного жителя приходится 1,6 кв. м, в Варшаве – 1,5 кв. м, а в Праге – 1,2 кв. м. В Санкт-Петербурге (с учетом Ленинградской области) обеспеченность меньше на треть – 0,6 кв. м/чел. Концентрация основного объема складских площадей в Москве и Санкт-Петербурге объясняется сосредоточением основного платежеспособного спроса и товаропотока страны.
- Остальные регионы России можно разделить на две категории с точки зрения складской недвижимости: регионы-крупные распределительные центры, регионы-локальные распределительные центры.
- К крупнейшим регионам-логистическим центрам относятся Новосибирская область (обеспеченность – 0,5 кв. м/чел.), Свердловская область (0,33 кв. м/чел.), Самарская область (0,25 кв. м/чел.), Воронежская и Ростовская область (по 0,2 кв. м/чел.), Республика Татарстан (0,17 кв. м/чел.), Нижегородская область (0,13 кв. м/чел.), а также Волгоградская область, Красноярский и Краснодарский край (по 0,1 кв. м/чел.). Складская недвижимость в отмеченных субъектах обеспечивает не только крупные городские агломерации, в которых они находятся, но и другие регионы, играя роль крупных распределительных хабов.
- Локальными складскими центрами России являются Калужская область (0,2 кв. м/чел.), Тульская область (0,18 кв. м/чел.), Приморский край и Липецкая область (по 0,15 кв. м/чел.), Хабаровский край и Рязанская область (по 0,13 кв. м/чел.), Республика Карелия и Адыгея (по 0,12 кв. м/чел.), а также Ульяновская область (0,1 кв. м/чел.). Повышенная концентрация складских площадей в них объясняется как расположением большего количества производств (Калужская, Липецкая, Тульская области), так и удобной локацией, позволяющей распределять товаропоток на ближайшие регионы (Хабаровский и Приморский край, Республика Адыгея и Карелия, Рязанская область).
Топ-10 регионов России по обеспеченности качественной складской недвижимости класса А и В в I полугодии 2021 г.
|
Регион |
Обеспеченность кв. м/чел. |
|
Москва и Московская область |
0,87 |
|
Санкт-Петербург и Ленинградская область |
0,57 |
|
Новосибирская область |
0,48 |
|
Свердловская область |
0,33 |
|
Самарская область |
0,25 |
|
Воронежская область |
0,21 |
|
Калужская область |
0,20 |
|
Ростовская область |
0,19 |
|
Тульская область |
0,18 |
|
Республика Татарстан |
0,17 |
Источник: Knight Frank Research, 2021
- В остальных 58 регионах страны обеспеченность качественными складскими площадями находится на уровне от 0,08 до 0,01 кв. м/чел., и в данном случае склады обслуживают регионы нахождения. При этом складские комплексы класса А, В отсутствуют в 14 регионах страны, в которых проживает 7% населения России.
- Эксперты компании Knight Frank прогнозируют сокращение разрыва обеспеченности качественными складскими площадями между Московским и крупными региональными складскими рынками. Помимо этого, ожидается развитие складской недвижимости в локальных складских центрах, а также в регионах с наименьшей обеспеченностью площадями.
- Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank: «Развитие складской недвижимости продолжится в перспективе нескольких ближайших лет. Основным фактором роста будет являться увеличение оборотов торговли, в первую очередь, электронной, что потребует расположения складских объектов рядом с конечными потребителями. Кроме того, увеличение товарооборота потребует использования качественных складских площадей, которые позволят эффективно выстроить логистическую цепочку. Еще одним фактором роста складской недвижимости в регионах России может стать устаревание советского фонда, в которых находятся склады класса С – именно они составляют наибольший процент среди складской недвижимости. Таким образом, все больше пользователей складов данного класса будут рассматривать возможность аренды площадей в комплексах класса А и В».