32% арендных квартир в Москве достались владельцам в наследство
Т—Ж провел опрос арендодателей и выяснил, какова доходность недвижимости разного типа и в разных регионах России, а также как и зачем лендлорды покупали сдаваемую недвижимость.
В опросе приняли участие 278 арендодателей — уникальная узкая выборка, отражающая специфику аудитории. Из них 24% сдают недвижимость в Москве, 14% — в Подмосковье, 16% — в Санкт-Петербурге или Ленобласти, 45% — в других регионах страны. Результаты опроса опубликованы на сайте https://t-j.ru/opros-arenda-nedvigi.
Основные выводы
- 93% опрошенных сдают квартиры, 5% — апартаменты, 2% — гаражи, машино-места и подобную недвижимость. Доля сдающих коммерческую недвижимость выше в Санкт-Петербурге и Москве.
- 24,6% арендодателей купили квартиры специально для сдачи внаем, 23,7% — для использования в будущем, в частности для детей, 18,1% получили жилье бесплатно — например, в наследство.
- В Москве статистически выше доля тех, кто получил жилье в наследство: 32%. В нестоличных регионах — 23%.
- В нестоличных регионах выше доля тех, кто купил жилье с использованием маткапитала (8%) и чтобы использовать льготную ипотеку (13%). В Москве такими условиями воспользовались только по 2% арендодателей.
- Средняя доходность (годовой доход как доля от текущей рыночной стоимости недвижимости) сдачи квартир в долгосрочную аренду — 6,4%, в посуточную — 8,6%.
- Апартаменты сдаются с доходностью 6,7% при сдаче на долгий срок и до 10% посуточно.
- Другие виды недвижимости приносят в среднем 6,86% годовых, что лучше квартир и апартаментов, сдающихся на долгий срок.
- В Москве и Подмосковье годовая доходность от аренды — 5,4 и 6,35% соответственно. В Санкт-Петербурге и Ленобласти — 5,73%. В других миллионниках — 6,35%. Самый высокий показатель доходности в других городах страны — около 7%.
Кому чаще повышают ставку аренды
Почти каждый третий из респондентов покупал недвижимость в качестве инвестиций: 24,6% — для сдачи в аренду, еще 3,6% — для перепродажи, но потом переключились на модель с арендой. Дополнительным мотивом стала возможность задействовать льготную ипотеку и маткапитал — 7,1 и 5% опрошенных соответственно воспользовались этим.
Практически каждый четвертый — 23,7% — купил квартиру на будущее, в частности для ребенка. А пока время не пришло — сдает. Еще 18,1% получили квартиру бесплатно — например, в наследство.
В Москве чаще сдают жилье, полученное в наследство: 32%. В нестоличных регионах России (за пределами Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленобласти) — 23%. Также в Москве чаще сдают жилье, купленное для перепродажи: 7% против 4%.
В провинции арендное жилье чаще куплено с помощью льготных финансовых программ: 8% — с использованием маткапитала, 13% — по льготной ипотеке.
Какова доходность недвижимости
Средняя доходность сдачи квартир по стране — 6,41%. Процент считали относительно текущей рыночной цены объекта, а не цены покупки. Данные коррелируют со статистикой от ДОМ.РФ — 6,1%. Если рассматривать доходность долгосрочной сдачи квартир, то она для нашей выборки составляет как раз 6,1% годовых. Посуточный формат приносит больше — до 8,6% годовых.
Что касается апартаментов, они приносят в среднем 8,95%: порядка 6,7% при сдаче на долгий срок и до 10% — посуточно. Высокая доходность апартаментов достигается за счет более низкой по сравнению с жилыми помещениями стоимости объектов. Также апартаменты чаще сдают именно посуточно, так как они часто бывают отельного формата и расположены в удачных локациях. Квартиры же могут быть в спальных районах, что не очень подходит для посуточной сдачи.
Другие виды коммерческой недвижимости приносят в среднем 6,86% годовых. Этот показатель лучше, чем у квартир и апартаментов, сдающихся на долгий срок, но меньше, чем у апартаментов с посуточным форматом сдачи.
В среднем по всей выборке средняя доходность от посуточной аренды — 9,17%, от долгосрочной — 5,89%. Сдача посуточно приносит почти на 3,3 п. п. больше, чем сдача «вдолгую», но требует большей вовлеченности. У тех, кто сдает и так и так — например, в летний сезон посуточно, а на учебный год уходит в долгосрочную аренду, — доходность около 6,25%.
Если смотреть по географии, то в Москве и Подмосковье годовая доходность от аренды — 5,4 и 6,35% соответственно. В Санкт-Петербурге и Ленобласти — 5,73%. В других миллионниках — 6,35%, а самый высокий показатель в других городах страны — около 7%.
Эксперты департамента аналитики компании «Бон Тон» отмечают формирование тенденции к сокращению экспозиции в сегменте премиум-класса. По итогам ноября 2021 г. совокупный объем предложения премиальных квартир на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 151,8 тыс. кв. м, что в годовой динамике демонстрирует снижение на 8,5%. В ноябре на рынок не вышло ни одного нового проекта или корпуса. Объем предложения пополнился лишь за счет выхода новых объемов в уже реализуемых проектах, что добавило за месяц +5,5%.
«Ситуация со снижением за год размера экспозиции в премиальном сегменте фиксируется второй месяц подряд: в октябре – на 11,1%, ноябре – на 8,5%. В разрезе месячной динамики сентября и октября также отмечено сокращение – на 8,6% и 9,2% соответственно. Это объясняется низкой активностью девелоперов по выводу в реализацию новых проектов», – комментирует руководитель департамента аналитики «Бон Тон» Елена Чегодаева.
В структуре распределения проектов по локациям большая часть предложения квартир премиум-класса сейчас сосредоточена в ЗАО – 71,1% площади (+4,8% за месяц, +16,3% за год), размер экспозиции за год вырос здесь на 15%. На втором месте – ЦАО с долей площади 20,2% (-3,4% за месяц, -14,9% за год), экспозиция за год сократилась вполовину – ровно на 50%. В САО и ЮАО доля предложения составила 8,3% (-1,4% за месяц, +0,7% за год) и 0,4% (-0,1% за месяц, -1,9% за год) соответственно. За год размер экспозиции уменьшился в САО – на 3%, в ЮАО – на 83,1%.
Структура предложения премиум-класса по округам, кв.м
Средневзвешенная цена (СВЦ) предложения в квартирах премиум-класса по итогам ноября 2021 г. составила 744,9 тыс. руб./кв. м (+1,1% за месяц, +18,7% за год). Самым доступным округом стал ЮАО – 587,7 тыс. руб./кв. м (-0,2% за месяц, +28% за год), самыми высокобюджетным ЦАО – 775,3 тыс. руб./кв. м (+7,5% за месяц, +17,7% за год).
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир премиум-класса, тыс. руб.
Средняя цена квартиры премиум-класса составила 78,7 млн руб. (+0,7% за месяц), за год она выросла на 8,9% или 6,4 млн руб. Самым доступным округом по цене квартиры стал САО – 55,8 млн руб. (+2,3% за месяц, +24,3% за год), самым дорогим – ЦАО с ценой 105,7 млн руб. (+8,5% за месяц, +33,6% за год).
Рейтинг округов по средней цене квартиры премиум-класса, млн руб.
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги ноября на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения увеличился на 3,8%. Средневзвешенная цена предложения составила 261 015 руб. за кв. м (-0,4% за прошедший месяц; +25,8% с начала года; +28,5% за 12 месяцев).
По данным «Метриум», в ноябре 2021 года на рынке новостроек массового сегмента Москвы в реализации находились 89 проектов с общим объемом предложения около 16 260[1] квартир, суммарная площадь лотов составила 799,5 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно прошлого месяца увеличилось на 3,8%, а продаваемая площадь выросла на 4,3%.
За отчетный период на первичный рынок массового жилья «старой» Москвы не вышло новых проектов, но был объявлен старт продаж новых корпусов в существующих жилых комплексах:
– Holland park (корп. 11);
– «Аквилон Митино» (корп. 4);
– «Талисман на Рокоссовского» (корп. 1);
– «Авиатика» (корп. 5);
– «Зеленая вертикаль» (корп. 1, 6);
– «1-й Ленинградский» (корп. 2);
– «Люблинский парк» (корп. 15).
К концу ноября лидерство по количеству экспонируемых квартир сохраняет ЮВАО – его доля составила 26,9% (-0,7 п.п. по сравнению с октябрем). На втором месте – ЗАО (17%, -2,6 п.п.). Увеличилась доля СЗАО (7,4%, +2,6 п.п.) из-за выхода в продажу новых корпусов в ЖК Holland park (ГК ПИК) и «Аквилон Митино» (Группа Аквилон). Изменения соотношения долей остальных округов не превышают 1%. Наименьшее количество лотов сосредоточено в ЮЗАО (4,3%, +0,9 п.п.).
Источник: «Метриум»
В силу отсутствия «новинок» продолжается общий по сегменту рост строительной готовности экспонируемого объема. Доля квартир в корпусах на начальном этапе строительства за месяц сократилась на 16,3 п.п. и составила всего 11,4% всей экспозиции. Доля подобного предложения сокращается с августа текущего года, когда был зафиксирован рекордно высокий уровень в 44,9%. Доля лотов в корпусах на этапе монтажа увеличилась до 70,1% (+18,1 п.п. по сравнению с прошлым месяцем). На этапе отделочных работ находится 13,5% квартир (-2,6 п.п.). Наименьшая доля рынка стабильно приходится на готовые квартиры (5,0%, +0,9 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения массового сегмента по типу квартир доля студий за прошедший месяц сократилась до 19,8% (-1,2 п.п.), однако в абсолютном значении существенных изменений экспозиции таких предложений не наблюдалось. На рынке выросло количество двухкомнатных квартир, их доля составила 30,7% (+1,4 п.п.). Наибольший объем предложения приходится на однокомнатные квартиры (35,1%, -0,2 п.п.). Трехкомнатные квартиры занимают 13,5% рынка (-0,2 п.п.). Меньше всего на рынке представлено многокомнатных квартир (0,8%, +0,1 п.п.).
Структура предложения по типу квартир (внешний круг – ноябрь 2021 г., внутренний круг – октябрь 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
В ноябре доля квартир с отделкой white box выросла на 1,9 п.п. и составила 14,7% от числа всех предложений. Наибольшая доля квартир массового сегмента предлагается с чистовой отделкой (69,2%; -2,2 п.п.). Предложение квартир без отделки сохраняет рекордно низкий для рассматриваемого сегмента уровень (16,1%; +0,3 п.п.).
Структура предложения по типу отделки (внешний круг – ноябрь 2021 г., внутренний круг – октябрь 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья массового сегмента составила по итогам ноября 261 015 руб. за кв. м (-0,4% за прошедший месяц; +25,8% с начала года; +28,5% за 12 месяцев).
В разрезе округов наблюдалась разнонаправленная динамика средней цены квадратного метра. В СЗАО, ЮЗАО и СВАО цены выросли на 1-1,3% (сказалось плановое повышение цен в ряде проектов). В САО цена осталась практически на прежнем уровне (+0,1%). Аналогичная ситуация наблюдается в ЗАО (-0,1%). Снижение средневзвешенной цены квадратного метра на 1,6% и 1% отмечено в ЮАО и ВАО соответственно: остановились продажи в проекте «Дербеневская 20» и ушел с рынка проект «Измайловский 11», где были представлены лоты по цене выше рынка. Также незначительно скорректировался показатель средней цены в ЮВАО (-0,6%) из-за увеличения доли просторных лотов с меньшей ценой за квадратный метр.
Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента в ноябре 2021 г., руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
В ноябре средний показатель бюджета покупки на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 12,8 млн руб. (+0,1% за прошедший месяц; +12,7 % с начала года; +12,7% за 12 месяцев). Средняя площадь квартиры в экспозиции составила 49,2 кв. м (+0,3 кв. м за месяц; ‑5,7 кв. м с начала года; -6,9 кв. м за 12 месяцев). При этом положительную динамику изменения средней площади имеют только студии – средние площади всех остальных форматов уменьшились.
В отличие от предыдущего месяца, когда наблюдалось повышение средней цены по всем типологиям, кроме студий, в ноябре отмечается обратная тенденция. Динамика изменения средних бюджетов по каждому формату в ноябре 2021 года:
- студии – 7,47 млн руб. (+1,9%);
- однокомнатные – 10,79 млн руб. (-1,7%);
- двухкомнатные – 15,1 млн руб. (-0,9%);
- трёхкомнатные – 20 млн руб. (-0,3%);
- многокомнатные – 26,3 млн руб. (-2,6%).
Стоимость квартир в массовом сегменте в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв.м |
Цена кв.м, руб. |
Общая стоимость, руб. |
||||||
|
Мин |
Среднее |
Макс |
Мин |
Среднее |
Макс |
Мин |
Среднее |
Макс |
|
|
студии |
12,3 |
24,4 |
72,9 |
204 450 |
306 830 |
518 900 |
3 678 250 |
7 472 810 |
14 904 405 |
|
1К |
25,3 |
39,2 |
93,3 |
180 800 |
275 562 |
488 888 |
6 511 680 |
10 793 825 |
20 145 800 |
|
2К |
37,9 |
59,8 |
102,4 |
164 000 |
252 390 |
425 205 |
8 394 330 |
15 098 930 |
28 848 060 |
|
3К |
61,1 |
83,8 |
139,6 |
142 900 |
238 820 |
376 900 |
11 671 875 |
20 015 020 |
38 162 585 |
|
4К+ |
83,8 |
106,1 |
129,9 |
172 250 |
247 780 |
372 000 |
14 675 700 |
26 295 550 |
44 788 800 |
|
Итого |
12,3 |
49,2 |
139,6 |
142 900 |
261 015 |
518 900 |
3 678 250 |
12 833 700 |
44 788 800 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в ноябре 2021 года:
– ЖК «New Form Аминьевское» (ЗАО / р-н Очаково-Матвеевское): студия площадью 12,3 кв. м за 3,7 млн руб.
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 13,7 кв. м за 4,6 млн руб.
– ЖК «Никольские Луга» (ЮВАО / р-н Южное Бунино): студия площадью 19,7 кв. м за 4,9 млн руб.
Основные тенденции
«В ноябре 2021 года объем предложения квартир массового сегмента в «старой» Москве восстановился и составил 16,3 тыс. квартир (+61% относительно апреля 2021 года, когда в экспозиции находилось всего 10,1 тыс. квартир), – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). –Девелоперская активность в отчетном периоде была умеренной. На рынок вышли корпуса в семи новостройках, старта новых проектов объявлено не было. Напомним, что в прошлом месяце рынок пополнился тремя новыми жилыми комплексами.
Прирост квартир в экспозиции происходит преимущественно за счет однокомнатных и двухкомнатных квартир, обойдя стороной студии, что отразилось на росте средней площади экспонируемой квартиры – 49,2 кв. м (+0,3 кв. м за месяц). Однако тенденция на компактные квартиры сохраняется: за текущий месяц все форматы, кроме студий, в среднем стали меньше по площади.
Средняя цена за квадратный метр немного снизилась и составила 261 тыс. рублей (-0,4% за месяц). При этом средний бюджет сохранился на прежнем уровне – 12,8 млн рублей (+0,1% месяц). Такая динамика объясняется пополнением рынка одно- и двухкомнатными квартирами и небольшим увеличением средней площади экспонируемой квартиры (+0,3 кв. м за месяц).
На рынке спрос восстанавливается третий месяц подряд, но темпы прироста покупательской активности замедляются. В отчетном периоде в границах «старой» Москвы было зарегистрировано 5,4 тыс. договоров долевого участия[2], что на всего на 2% больше, чем в прошлом месяце. Снижение спроса, связанное с фактической отменой льготной ипотеки, было зафиксировано в августе 2021 года (4,2 тыс. ДДУ), затем спрос стал восстанавливаться, прирастая месяц к месяцу – в сентябре на 16%, в октябре на 8%. Текущий уровень покупательской активности чуть ниже июня этого года, когда на рынке было зарегистрировано порядка 5,5 тыс. сделок. Рекордное число сделок в 2021 году наблюдалось в апреле, когда было зарегистрировано 6,2 тыс. ДДУ.
Ноябрь стал первым месяцем за последние полтора года, когда цена квадратного метра массовых новостроек не росла. Начиная с июля 2020 года, наблюдался ежемесячный прирост цены квадратного метра в пределах 0,2-4,5%. С начала текущего года цена выросла на 25,8% с 207,5 тыс. рублей до 261 тыс. рублей. Уровень цен в декабре будет зависеть от спроса покупателей на новостройки. Традиционно на конец года приходится подъем покупательской активности, кроме того, вероятный дальнейший рост ключевой ставки и удорожание ипотеки может подтолкнуть потребителей к совершению сделок по покупке недвижимости в текущем календарном году».
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Сделки физических лиц (без оптовых покупок), квартиры всех классов в «старой» Москве.