В российских мегаполисах не распродана сотня тысяч квартир в готовых и близких к вводу жилых домах
На рынке недвижимости городов-миллионников экспонируется более 100 тысяч квартир, расположенных в уже сданных в эксплуатацию новостройках, а также в домах, сдающихся до конца 2025 года, выяснил Аналитический центр «Движение.ру». Это треть от всего объема находящегося в продаже жилья. В некоторых городах доля готового жилья и жилья с высокой степенью готовности составляет больше половины рыночного предложения. В условиях сокращения продаж при продолжающемся наращивании строительства в мегаполисах пустующие площади в сданных новостройках будут только расти.
Аналитический центр «Движение.ру» изучил структуру предложения от застройщиков в российских городах-миллионниках (дополнительно в расчет была взята Тюмень, как город с крупнейшими объемами строительства), чтобы выяснить, какую долю на нем занимает жилье в уже сданных домах, а также квартиры в новостройках с вводом в эксплуатацию до конца 2025 года.
Лидером по доле квартир в уже введенных в эксплуатацию девелоперами домах стал Омск, доля готового жилья в предложении застройщиков здесь достигает 37%. По этому показателю город существенно опережает другие мегаполисы. Более 15% в рыночной экспозиции готовое жилье занимает в Краснодаре, Новосибирске и Красноярске. Меньше всего (<5%) жилья в уже введенных домах застройщики предлагают в Нижнем Новгороде, Волгограде, Самаре и Ростове-на-Дону.
|
Город |
Доля предложения девелоперов в уже сданных домах |
|
Омск |
36,90% |
|
Краснодар |
16,31% |
|
Новосибирск |
15,77% |
|
Красноярск |
15,41% |
|
Петербург |
12,98% |
|
Москва |
12,27% |
|
Воронеж |
12,15% |
|
Уфа |
8,20% |
|
Тюмень |
6,79% |
|
Пермь |
6,32% |
|
Екатеринбург |
6,22% |
|
Челябинск |
6,14% |
|
Казань |
5,27% |
|
Нижний Новгород |
4,98% |
|
Волгоград |
4,93% |
|
Самара |
4,89% |
|
Ростов-на-Дону |
3,58% |
Более существенную долю в предложении девелоперов занимает жилье, реализующееся в домах, которые должны быть введены в эксплуатацию до конца 2025 года. В четырех мегаполисах такие квартиры занимают четверть и более всей экспозиции: в Самаре, Краснодаре, Волгограде и Тюмени. Самая небольшая доля жилья с вводом в 2025 году — в Нижнем Новгороде (менее 10%).
|
Город |
Доля предложения девелоперов в домах, сдающихся до конца 2025 г. |
|
Самара |
56,06% |
|
Краснодар |
38,76% |
|
Волгоград |
27,28% |
|
Тюмень |
25,16% |
|
Новосибирск |
24,43% |
|
Воронеж |
23,52% |
|
Петербург |
21,31% |
|
Ростов-на-Дону |
19,27% |
|
Красноярск |
16,84% |
|
Москва |
16,22% |
|
Екатеринбург |
15,75% |
|
Уфа |
15,52% |
|
Челябинск |
15,51% |
|
Омск |
13,69% |
|
Пермь |
12,53% |
|
Казань |
10,63% |
|
Нижний Новгород |
7,30% |
Если объединить долю готового жилья с долей жилья, которое должно быть сдано в эксплуатацию до 2025 года, можно обнаружить мегаполисы, где совокупная доля предложения таких квартир превышает 50% — это Самара, Краснодар и Омск. В среднем же по рынку городов-миллионников эта доля достигает трети.
|
Город |
Доля предложения девелоперов в готовых домах и домах, сдающихся до конца 2025 г. |
|
Самара |
60,96% |
|
Краснодар |
55,07% |
|
Омск |
50,59% |
|
Новосибирск |
40,20% |
|
Воронеж |
35,67% |
|
Петербург |
34,29% |
|
Красноярск |
32,24% |
|
Волгоград |
32,21% |
|
Тюмень |
31,95% |
|
Москва |
28,48% |
|
Уфа |
23,72% |
|
Ростов-на-Дону |
22,85% |
|
Екатеринбург |
21,98% |
|
Челябинск |
21,66% |
|
Пермь |
18,85% |
|
Казань |
15,91% |
|
Нижний Новгород |
12,28% |
Методология: Рассмотрены рынки всех городов-миллионников России. Дополнительно в расчет была взята Тюмень, как город с одним из самых крупных рынков первичной недвижимости в стране. Источник данных для оценки: экспозиция крупнейших сервисов-классифайдов (предложения от компаний-застройщиков).
В октябре общерыночные продажи ипотеки составили около 280 млрд рублей, снизившись на четверть к сентябрю текущего года и в пределах 60% к октябрю прошлого года.
В целом по итогам 10 месяцев россияне получили на покупку жилья около 4,2 трлн рублей – примерно на треть меньше, чем за тот же период 2023 года. На фоне экстра-высоких рыночных ставок основное число сделок клиенты проводят в рамках господдержки. При этом из-за отмены массовой льготной ипотеки и постоянно меняющихся условий оставшихся программ их доля по сравнению с началом года снижается.
Средний «чек» ипотеки в целом на рынке также продолжает сокращаться: по итогам октября - 4,4 млн рублей, почти на 440 тысяч меньше, чем в начале года. Самый большой размер кредита ожидаемо фиксируется в рамках льготной ипотеки. Например, в структуре выдач ВТБ по итогам октября он достиг 6,3 млн рублей против 3,7 млн рублей по стандартным продуктам.
Срок, на который россияне оформляют ипотеку, в этом году показывает разнонаправленную динамику. С учетом цен на новостройки дольше всего заемщики планируют платить по льготным программам. Клиенты ВТБ в октябре по госпрограммам заключали договоры в среднем на 27,4 года, а по базовым продуктам – на 23,4 года.
«Взять ипотеку для многих – сейчас неподъемная задача: условия льготных программ регулярно меняются, а стоимость рыночных обновляет исторические максимумы. Но потребность россиян решать квартирный вопрос никуда не исчезла. Поэтому структура рынка недвижимости меняется. Если раньше подавляющее число сделок проходило с помощью ипотеки, то теперь застройщики активно предлагают рассрочку, а на «вторичке» купля-продажа проходит в основном за наличные или в результате обмена одной квартиры на другую с небольшой кредитной доплатой», - добавил начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
Ранее ВТБ выяснил, какое жилье россияне считают наиболее комфортным. В ходе проведенного опроса каждый третий назвал «молодую» вторичку (возрастом 3-10 лет). Еще примерно 30% удобным считают загородный дом. Вторичное жилье со сроком сдачи более 10 лет симпатизирует только 15%.
По данным ВТБ, сегодня типичные ипотечные заемщики – это клиенты в возрасте 39 лет, более половины из них состоят в браке, а около 40% имеют детей. Средняя площадь приобретаемой квартиры составляет 46,1 кв. метров.
При покупке жилья, в первую очередь, жители Санкт–Петербурга ориентируются на его местоположение и только потом - на имеющийся бюджет.
Реже всего на выбор недвижимости влияют условия кредитования и юридические аспекты, показали результаты опроса* ВТБ.
Около 40% петербуржцев наиболее комфортным для жизни считают загородное жилье. Каждый третий назвал удобным «молодое» вторичное жилье (возрастом 3-10 лет). Комфорт новостроек (до трех лет с момента сдачи дома) отметили 18% опрошенных. И только 10% предпочитают вторичное жилье (более 10 лет).
Такие плюсы первичной недвижимости, как отсутствие истории, современные планировки и инфраструктура, нивелируются шумом и неудобством во время ремонта у соседей. Именно этот аспект чаще всего называли респонденты в качестве негативной стороны проживания в новостройке (53%). Среди других минусов этих объектов – длительное ожидание завершения строительства (43%) и возможные проблемы с инфраструктурой и коммуникациями (56% и 40% соответственно). Вторичное жилье со сроком сдачи более 10 лет назад более 60% опрошенных в Санкт–Петербурге считают старым и требующим ремонта.
Основным фактором, влияющим на выбор вида недвижимости, выступает ее местоположение. Респонденты могли называть несколько ответов из предложенных и такой вариант выбрали 54% опрошенных ВТБ. На втором месте – бюджет (35%). Далее следуют размер и планировка объекта (34%), инфраструктура и услуги поблизости (31%), состояние и отделка недвижимости (23%), состав семьи (20%), образ жизни (18%) и экологичность (15%). Реже всего на выбор недвижимости, как выяснилось, влияют родственники (13%), условия кредитования (5%) и юридические аспекты (3%).
«В этом году доступность ипотеки – главного финансового инструмента для россиян – существенно снизилась. Тем не менее, покупка недвижимости остается необходимой во многих ситуациях: при создании семьи, рождении детей или переезде в другой город. В этих случаях занять «выжидательную» позицию не всегда удобно, поэтому клиенты ищут альтернативные варианты. Один из них - так называемые неипотечные сделки, когда жилье приобретается за собственные деньги, без использования кредитных средств банка», – прокомментировал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
*Опрос проведен ВТБ со 2 по 8 октября 2024 года по репрезентативной выборке среди 1500 человек в возрасте от 18 до 65 лет в городах России с населением более 100 тысяч человек.