«Метриум»: В премиальной архитектуре Москвы преобладают модернизм и футуризм
Премиальные новостройки Москвы сегодня реализуются в семи стилях, проекты выполнены 30 различными бюро. Эксперты «Метриум» рассказывают о ключевых особенностях архитектуры столичных комплексов премиум-класса.
Какие бюро разрабатывают премиальные проекты в столице
По данным «Метриум», на рынке новостроек премиум-класса Москвы сегодня представлено 55 комплексов (без учета долгостроев). Абсолютное большинство из них – 46 – спроектированы исключительно российскими архитекторами. Визуальные концепции двух проектов совместно разработали отечественные и зарубежные специалисты. Экстерьер еще 7 новостроек сформирован иностранными бюро. Над тремя проектами работали британцы, над двумя – голландцы, по одному комплексу в активе у архитекторов из Испании, США, Турции и Японии.
Больше всего фасадов премиальных новостроек разработано российским бюро «Цимайло, Ляшенко и партнеры» – пять. По четыре проекта в портфеле APEX, ADM, Kleinewelt Architekten, по три – у Atrium, GenPro, СПИЧ. В 2025 году темпы выхода на рынок премиальных новостроек замедлились. С начала года стартовали открытые продажи всего двух проектов в сегменте: Dream Riva (Regions Development, бюро Atrium) и ICE TOWERS («Град Девелопмент», бюро KAMEN).
«Визуальная концепция проекта отражена в нейминге проекта, – подчеркивает Анастасия Римская, коммерческий директор «Град Девелопмент». – Три башни ICE TOWERS со ступенчатой структурой напоминают огромные кристаллы льда или сталагмиты. Эти образы символизируют экологичность и элегантность проекта. В то же время благодаря сверкающим зеркальным поверхностям образ льда в проекте не холодный, а пламенный. Архитекторы KAMEN разработали действительно неповторимый проект с запоминающимся обликом».
Какие стили преобладают в премиальных новостройках Москвы
Абсолютным лидером по популярности среди архитектурных стилей на первичном рынке премиум-класса является модернизм. В Москве продается 20 комплексов с подобным экстерьером. Этот стиль подразумевает геометрическую простоту, использование железобетонного каркаса, широкоформатное остекление. Второе место по распространенности занимает футуризм – 12 проектов.
«Футуризм возник одновременно с модернизмом и во многом схож с ним, – комментирует Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФ «Дом Дау». – Однако футуристичная архитектура отличается более высокой динамичностью и прогрессивностью. В комплексах, выполненных в таком стиле, сделан особый акцент на инновационных решениях. Причем это касается не только передовых инженерных технологий внутри зданий, но и их внешнего облика. Например, важную роль в восприятии экстерьеров 87-этажного футуристичного небоскреба «Дом Дау» с архитектурой от СПИЧ сыграют погодные условия, в зависимости от которых стеклянные фасады здания будут по-разному отражать солнечный свет. По сути, архитектурный стиль «Дом Дау» – это гармоничный синтез неофутуризма, био-тек и скандинавского минимализма, создающий эффект «природного техногена». Кроме того, башня будет оборудована «умной» художественной подсветкой, что позволит ей оставаться яркой доминантой «Сити» и в ночное время».
Самые эксклюзивные проекты на премиальном рынке столицы
Помимо модернизма и футуризма, на первичном рынке премиальных проектов Москвы также представлены неоклассика, ар-деко и сталинский ампир, бионический стиль (эко-архитектура). Но есть и абсолютно эксклюзивный стиль, в котором выполнен единственный комплекс – RED7 от ГК «Основа». Это пиксельная архитектура, разработанная всемирно известным голландским бюро MVRDV. Лишь несколько десятков зданий во всем мире выполнены в столь экстравагантном пиксельном стиле, напоминающем тетрис. Это крайне сложно реализуемые, высокотехнологичные и вместе с тем очень яркие проекты.
Эксклюзивные решения встречаются и в рамках популярных архитектурных стилей. Например, вторая очередь ЖК «Преображенская площадь» от Regions Development, спроектированная бюро Atrium, относится к широко распространенному футуризму. В то же время здесь применен очень редкий прием – «танцующие башни».
«Дома, которые за счет специфичных форм выглядят подвижными, называют «танцующими башнями», – говорит Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. – Контуры каркаса, обрамляющего остекление, в подобных проектах напоминают изящных балерин, застывших при выполнении танцевальных па. «Танцующие башни» в «Преображенской площади» – смелый архитектурный эксперимент, который гарантирует появление новой достопримечательности на востоке столицы. Вместе с тем эти дома бережно вписаны в исторический контекст района. Их пластичная композиция органично сочетается с соседними сталинками».
Нестандартный подход применяется и в премиальном комплексе JOIS от девелопера MR. Российское архбюро с британскими корнями «Генпро» разработало для этого проекта ряд креативных решений, которые больше не встречаются на первичном рынке премиум-класса. Одним из них стало наличие террас на первых этажах.
«Зачастую квартиры с террасами расположены на верхних уровнях жилых зданий, – отмечает Жанна Махова, заместитель генерального директора MR по стратегии и продукту. – В JOIS мы переместили их к подножию небоскреба. Террасы здесь задают плавную форму башен, словно вырастающих из земли латинских букв J и U, делают узнаваемым контур высоток. Еще одна новация – наличие открывающихся окон на высоте более 75 метров, которые оснащены защитными клапанами. Возможность проветривания оказывает позитивное влияние на комфорт будущих жителей».
«Премиальный сегмент характеризуется сочетанием масштаба и приватности, современных технологий и экологичности, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Баланс этих разнонаправленных трендов приводит к ярким архитектурным решениям. В экстерьере современных комплексов премиум-класса сочетаются дизайн-коды и вариативность, традиции и эксперименты. Все это способствует не только повышению ликвидности реализуемых проектов, но и улучшению облика мегаполиса».
За апрель 2009 г. рост цен предложения на жилье в России на вторичном рынке составил 0,5% в рублях. Таковы данные специалистов GED analytics по результатам исследования динамики цен на жилье в 32 больших и средних городах страны. Рост цен в апреле оказался максимальным за первые 4 месяца 2010 г.
С начала года рост цен на жилье в среднем по 32 городам составил 0,9%, что существенно ниже уровня инфляции. Таким образом, реальный уровень цен продолжает снижаться. Однако ситуация сильно зависит от масштабов города и локальной экономической ситуации в регионах. Цены растут, прежде всего, в крупнейших городах.
Так в Москве с начала года рост цен в рублях на вторичном рынке составил 2,5%, из которых на апрель пришелся 1,1% роста. В Московской области цены предложения растут гораздо медленней – на 0,5% за апрель и на столько же - с начала года. В Санкт-Петербурге рост цен на жилье также умеренный. Он составил 1,2% с начала года, и 0,6% за апрель.
В среднем по 12-ти крупнейшим региональным городам страны (Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) рост цен с начала года достиг в рублях 1,8%. Из этих процентов большая часть пришлась на апрель 2010 года, когда рост цен на жилье оказался в среднем 1%.
Из 12-ти крупнейших городов в апреле цены снизились только Красноярске (на 0,4%) и Новосибирске (на 1,5%), а с начала года снижение цен зафиксировано исключительно в Омске (на 0,3%) и Волгограде (на 0,1%). Зато в трех городах зафиксирован заметный рост цен на жилье, явно превысивший уровень инфляции. В результате с начала года на 7,5% подорожало жилье в Уфе, на 6,7% в Челябинске и на 4,1% - в Казани.
Во всех крупных городах, где зафиксирован сильный рост цен на жилье, уровень цен в начале года не превышал 40 тыс. рублей за кв. м. Это ниже среднего уровня в крупных городах, который составляет около 43 тыс. рублей за кв. м.
В целом по стране рост цен на квадратные метры характерен для крупных городов с естественным или миграционным приростом населения и относительно низким уровнем цен на жилье.
Между тем в ряде средних городов страны снижение цен на жилье уверенно продолжается и по сей день. Так в апреле 2010 года цены снизились существенно в Мурманске (-2,5%) и Туле (-1,3%). С начала года максимальный уровень снижения цен предложения зафиксирован в Мурманске (-3,1%) и Ульяновске (-1,7%).
Статистика цен показывает, что поведение цен на жилье в разных городах страны уже не столь однозначно, как в предыдущие полтора года. Теперь динамика цен в большей степени зависит не от макроэкономической ситуации в стране и мире, а от локальных факторов – уровня жилищного строительства в городе, динамики доходов горожан, обеспеченности жильем, прироста или убывания населения.
«Хотя темп роста цен предложения на жилье в стране в апреле впервые достиг за многие месяцы пол процента, однако с точки зрения статистики эта цифра находится в пределах погрешности» - отмечает руководитель GED analytics Александр Пыпин. «Поэтому, говорить о начале периода устойчивого роста цен в целом по стране приходится с большой опаской, особенно учитывая предстоящее традиционное снижение деловой активности на рынке купли-продажи жилья летом 2010 года. Вероятнее всего, значимый рост цен на жилье (более 1% в месяц в рублях), вызванный дефицитом нового жилья и в целом благоприятной макроэкономической ситуацией, а также ростом денежной массы, начнется ближе к августу 2010 года. Между тем в отдельных городах страны уже к этому времени рост цен предложения на вторичное жилье может оказаться выше 10% в рублях, в то время как в других возможно их снижение еще на несколько процентов».
Изменение цен предложения на жилье на вторичном рынке в апреле 2010 г.
|
Город |
Средняя цена предложения на вторичном рынке на 30 апреля 2010, руб. за кв. м |
Изменение за апрель 2010 |
Изменение с начала 2010 года |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Абакан |
34224 |
0,6% |
0,7% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Брянск |
31685 |
0,2% |
-1,1% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Волгоград |
43856 |
1,6% |
-0,1% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Воронеж |
34359 |
0,4% |
-1,4% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Екатеринбург |
52180 |
0,9% |
0,0% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Ижевск |
34332 |
1,6% |
0,4% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Казань |
38306 |
2,1% |
4,1% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Краснодар |
51436 |
-0,3% |
0,4% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Красноярск |
37870 |
-0,4% |
1,0% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Курск |
29332 |
0,4% |
0,5% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Москва |
141569 |
1,1% |
2,5% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Московская обл. |
64116 |
0,5% |
0,5% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Мурманск |
32414 |
-2,5% |
-3,1% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Набережные Челны |
29825 |
0,0% |
-0,4% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Нижний Новгород |
45728 |
0,9% |
0,0% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Новосибирск |
46146 |
-1,5% |
0,8% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Омск |
33562 |
0,7% |
-0,3% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Пенза |
32966 |
2,0% |
0,2% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Пермь |
40056 |
0,2% |
0,2% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Ростов-на-Дону |
47152 |
0,1% |
0,7% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Рязань |
35730 |
1,4% |
2,8% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Самара |
47107 |
0,4% |
0,9% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Санкт-Петербург |
81666 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Тип |
Класс |
Адрес |
Название |
Офисная площадь, кв. м |
Девелопер |
|
|
МФК |
В |
Торфяная дор., 7, лит. Ф |
Гулливер (2-ая очередь) |
20 000 |
ООО «Дубль-2» |
|
|
БЦ |
С |
Б. Сампсониевский пр., 106, лит. А |
офисный центр с торговыми помещениями |
2 567 |
ООО «Сердобольское» |
|
|
БЦ |
В+ |
2-я Советская ул. |
Ренейссанс Хауз (нежилое здание, 1-я очередь) |
3 655 |
ООО «Десна Девелопмент» |
|
|
БЦ |
В |
наб. реки Мойки, 37, лит. А |
офисное здание |
1 401 |
ИСФПГ «Росстро» |
|
|
БЦ |
С |
Чугунная ул., 4 лит.А |
адм-хоз. комплекс |
5 501 |
ООО «Том СПб» |
|
|
Итого |
33 124 |
|
||||
Структура предложения офисных площадей по классам не изменилась, что связано с небольшими объемами ввода. Около половины всех офисных площадей представлено объектами класса «В» и «В+». Офисные центры класса «С» составляют 30% от общего объема, класса «А» – 21%.
Лидерами по количеству действующих офисных центров класса «А» остаются Центральный, Василеостровский и Петроградский районы. В сегменте бизнес-центров класса «В» и «В+» наряду с уже упомянутыми локациями присутствует Адмиралтейский район. Большинство из бизнес-центров класса «С» располагаются в Невском, Московском, Адмиралтейском и Выборгском районах.
Заполняемость бизнес-центров класса «А» снизилась до 67% по сравнению с 75% в конце 2009 года. Наибольшая доля вакантных площадей в офисных центрах, построенных в последние год-полтора. В сегменте офисных центров класса «В» отмечен перелом в сторону увеличения среднего уровня заполняемости объектов – впервые с начала кризиса отмечена позитивная динамика. Заполняемость офисных зданий С-класса остается высокой – на уровне 87%. По словам экспертов АРИН, это связано с тем, что в условиях кризиса арендаторы снижали издержки, и часть компаний переместилась в бизнес-центры с более низкой арендной ставкой.
Сокращая операционные расходы, арендаторы мигрируют между бизнес-центрами класса «А» и «В+», «В» и «С»;
По итогам I квартала 2010 средние ставки в классе «А составили 1 195 руб., в классе «В» - 895 руб., в классе «С» - 717 руб. за кв. метр в месяц (с учетом НДС). Снижение ставок в классе «А» зафиксировано на уровне 5%, в классе «В» - 4%. В классе «С» произошел рост на 2%. Ценовые границы между бизнес-центрами разных классов по-прежнему размыты. В бизнес-центрах с низкой заполняемостью ставки нередко снижаются до уровня следующего класса. При аренде крупных площадей (от
«Различия в арендных ставках между бизнес-центрами, расположенными в центральных районах города и на периферии, особенно ярко выражены в классе «В» - в центре ставки выше, на 15%, - констатирует Зося Захарова. - В классе «С» ставки в центральных районах и на периферии отличаются незначительно – в пределах 5%».
Материал предоставлен АРИН