«Метриум»: В премиальной архитектуре Москвы преобладают модернизм и футуризм
Премиальные новостройки Москвы сегодня реализуются в семи стилях, проекты выполнены 30 различными бюро. Эксперты «Метриум» рассказывают о ключевых особенностях архитектуры столичных комплексов премиум-класса.
Какие бюро разрабатывают премиальные проекты в столице
По данным «Метриум», на рынке новостроек премиум-класса Москвы сегодня представлено 55 комплексов (без учета долгостроев). Абсолютное большинство из них – 46 – спроектированы исключительно российскими архитекторами. Визуальные концепции двух проектов совместно разработали отечественные и зарубежные специалисты. Экстерьер еще 7 новостроек сформирован иностранными бюро. Над тремя проектами работали британцы, над двумя – голландцы, по одному комплексу в активе у архитекторов из Испании, США, Турции и Японии.
Больше всего фасадов премиальных новостроек разработано российским бюро «Цимайло, Ляшенко и партнеры» – пять. По четыре проекта в портфеле APEX, ADM, Kleinewelt Architekten, по три – у Atrium, GenPro, СПИЧ. В 2025 году темпы выхода на рынок премиальных новостроек замедлились. С начала года стартовали открытые продажи всего двух проектов в сегменте: Dream Riva (Regions Development, бюро Atrium) и ICE TOWERS («Град Девелопмент», бюро KAMEN).
«Визуальная концепция проекта отражена в нейминге проекта, – подчеркивает Анастасия Римская, коммерческий директор «Град Девелопмент». – Три башни ICE TOWERS со ступенчатой структурой напоминают огромные кристаллы льда или сталагмиты. Эти образы символизируют экологичность и элегантность проекта. В то же время благодаря сверкающим зеркальным поверхностям образ льда в проекте не холодный, а пламенный. Архитекторы KAMEN разработали действительно неповторимый проект с запоминающимся обликом».
Какие стили преобладают в премиальных новостройках Москвы
Абсолютным лидером по популярности среди архитектурных стилей на первичном рынке премиум-класса является модернизм. В Москве продается 20 комплексов с подобным экстерьером. Этот стиль подразумевает геометрическую простоту, использование железобетонного каркаса, широкоформатное остекление. Второе место по распространенности занимает футуризм – 12 проектов.
«Футуризм возник одновременно с модернизмом и во многом схож с ним, – комментирует Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФ «Дом Дау». – Однако футуристичная архитектура отличается более высокой динамичностью и прогрессивностью. В комплексах, выполненных в таком стиле, сделан особый акцент на инновационных решениях. Причем это касается не только передовых инженерных технологий внутри зданий, но и их внешнего облика. Например, важную роль в восприятии экстерьеров 87-этажного футуристичного небоскреба «Дом Дау» с архитектурой от СПИЧ сыграют погодные условия, в зависимости от которых стеклянные фасады здания будут по-разному отражать солнечный свет. По сути, архитектурный стиль «Дом Дау» – это гармоничный синтез неофутуризма, био-тек и скандинавского минимализма, создающий эффект «природного техногена». Кроме того, башня будет оборудована «умной» художественной подсветкой, что позволит ей оставаться яркой доминантой «Сити» и в ночное время».
Самые эксклюзивные проекты на премиальном рынке столицы
Помимо модернизма и футуризма, на первичном рынке премиальных проектов Москвы также представлены неоклассика, ар-деко и сталинский ампир, бионический стиль (эко-архитектура). Но есть и абсолютно эксклюзивный стиль, в котором выполнен единственный комплекс – RED7 от ГК «Основа». Это пиксельная архитектура, разработанная всемирно известным голландским бюро MVRDV. Лишь несколько десятков зданий во всем мире выполнены в столь экстравагантном пиксельном стиле, напоминающем тетрис. Это крайне сложно реализуемые, высокотехнологичные и вместе с тем очень яркие проекты.
Эксклюзивные решения встречаются и в рамках популярных архитектурных стилей. Например, вторая очередь ЖК «Преображенская площадь» от Regions Development, спроектированная бюро Atrium, относится к широко распространенному футуризму. В то же время здесь применен очень редкий прием – «танцующие башни».
«Дома, которые за счет специфичных форм выглядят подвижными, называют «танцующими башнями», – говорит Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. – Контуры каркаса, обрамляющего остекление, в подобных проектах напоминают изящных балерин, застывших при выполнении танцевальных па. «Танцующие башни» в «Преображенской площади» – смелый архитектурный эксперимент, который гарантирует появление новой достопримечательности на востоке столицы. Вместе с тем эти дома бережно вписаны в исторический контекст района. Их пластичная композиция органично сочетается с соседними сталинками».
Нестандартный подход применяется и в премиальном комплексе JOIS от девелопера MR. Российское архбюро с британскими корнями «Генпро» разработало для этого проекта ряд креативных решений, которые больше не встречаются на первичном рынке премиум-класса. Одним из них стало наличие террас на первых этажах.
«Зачастую квартиры с террасами расположены на верхних уровнях жилых зданий, – отмечает Жанна Махова, заместитель генерального директора MR по стратегии и продукту. – В JOIS мы переместили их к подножию небоскреба. Террасы здесь задают плавную форму башен, словно вырастающих из земли латинских букв J и U, делают узнаваемым контур высоток. Еще одна новация – наличие открывающихся окон на высоте более 75 метров, которые оснащены защитными клапанами. Возможность проветривания оказывает позитивное влияние на комфорт будущих жителей».
«Премиальный сегмент характеризуется сочетанием масштаба и приватности, современных технологий и экологичности, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Баланс этих разнонаправленных трендов приводит к ярким архитектурным решениям. В экстерьере современных комплексов премиум-класса сочетаются дизайн-коды и вариативность, традиции и эксперименты. Все это способствует не только повышению ликвидности реализуемых проектов, но и улучшению облика мегаполиса».
С начала 2020 года предложение студий в московских новостройках премиум-класса сократилось на 57%, подсчитали аналитики компании «Метриум». По этому показателю студии опередили все другие типы квартиры и апартаментов в комплексах премиум-класса, предложение которых упало не столь значительно (20-30%).
По итогам III квартала предложение студий на рынке новостроек премиум-класса сократилось на 57%. Аналитики «Метриум» отмечают, что премиальные студии всегда были редким предложением, но сейчас они буквально стали «штучными». Если в конце 2019 года в сегменте было представлено 116 студий, то к концу III квартала 2020 года их предложение снизилось до 50 единиц. Это самый низкий показатель за последние 2,5 года – максимум был в конце 2018 года, когда на рынке было почти 350 таких объектов.
Примечательно, что предложение студий сократилось заметнее, чем у других типов помещений в премиум-классе. Так, количество однокомнатных квартир и апартаментов в продаже снизилось с начала года только на 6%, двухкомнатных – на 27%, трехкомнатных – на 32%, многокомнатных (4+) – на 24%.
Сейчас чаще всего в премиальных новостройках застройщики предлагают двухкомнатные квартиры, которые составляют 30% рынка. За ними следуют однокомнатные квартиры (29%), трехкомнатные и многокомнатные квартиры (19% и 20%). Доля студий опустилась между тем до 2%.
Привлекательность студий может быть связана с их низкой удельной стоимостью, отмечают эксперты «Метриум». Средняя цена «квадрата» в премиальной студии – 472 тыс. рублей, тогда как у однокомнатной квартиры – 502 тыс. рублей, двухкомнатной – 510 тыс. рублей, у трехкомнатной – 622 тыс. рублей, а многокомнатной – 683 тыс. рублей. То есть чем больше объект в премиум-классе, тем выше его удельная стоимость, тогда как в других классах наоборот.
«Студии весьма специфичный продукт для высокобюджетного рынка жилья, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Если в массовом сегменте и отчасти в бизнес-классе студия – это главным образом антикризисный вариант для тех, у кого нет денег на однокомнатную квартиру, то в премиальном и элитном классах это не так. Студии покупают для очень конкретных и утилитарных целей, скажем, чтобы останавливаться на ночь в Москве рядом с офисом в центре, а не ехать домой в пригород. Нередко обеспеченные жители регионов приобретают студии для временных и нечастых остановок в Москве, а в другое время сдают их в аренду. Студию могут купить как временный перевалочный пункт и для детей, скажем, рядом с вузом. Так или иначе потенциальная аудитория покупателей очень узкая и специфичная, поэтому студии непросто продавать. С этим связана их более низкая стоимость в расчете на квадратный метр. Отчасти это могло стимулировать спрос на них со стороны клиентов, которые покупали их для объединения с соседними недостаточно большими апартаментами или квартирами».
Средняя стоимость студии в новостройках премиум-класса в III квартале составила 16,8 млн рублей (средняя площадь – 35,7 кв.м). Однокомнатные квартиры и апартаменты в среднем обходились в 28,6 млн рублей (57 кв.м), двухкомнатные – 44,4 млн рублей (87 кв.м), трехкомнатные – 78,7 млн рублей ( 126,6 кв.м), многокомнатные – 110,1 млн рублей (161,1 кв.м).
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам октября 2020 г. на первичном рынке бизнес-класса Москвы объем предложения снизился на 2,5 % площади и на 1,8% лотов за месяц. За год сокращение составило 33% по площади и 36% по количеству лотов.
Половина предложения квартир бизнес-класса приходится на 3 округа: ЗАО (20,1%), ЮАО (16%) и САО (15,6%). За месяц больше всего объем предложения сократился в ЦАО - на 22,3%, в ЮАО и САО на 6,4% и на 5,6%. В СВАО предложение выросло на 13,8% в результате выхода нового проекта и в СЗАО – на 7,8%.
Более трети экспозиции по-прежнему приходится на 3 района: Даниловский (ЮАО) – 14,9%, Раменки (ЗАО) – 9,7% и Хорошево-Мневники (СЗАО) – 8,7%. Больше всего за месяц сократился размер предложения в районах Пресненский – на 27%, Филевский парк – на 15% и Раменки – на 11%.
По стадиям строительной готовности почти 60% предложения находится на заключительной стадии строительной готовности: на стадии фасадно-отделочных работ - 24,8%, на стадии благоустройства – 12,6% и введено - 21,6%. На начальной стадии строительства находится 27,4% предложения: нулевой цикл – 20,6% и монтаж первых этажей – 6,8%. За отчётный месяц размер предложения на начальной стадии вырос на 10%, а на заключительной сократился на 2,2%.
По итогам октября 2020 г. средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в бизнес-классе составила 286,8 тыс. руб. (+2,2% за месяц). За год СВЦ выросла на 17%. С начала 2020 года СВЦ на квартиры бизнес-класса выросла на 16,4%.
Средняя цена квартиры бизнес-класса составила 22,5 млн руб., которая выросла на 1,2% за месяц. За год цена выросла на 22% с 18,5 млн руб.
Самым доступным округом стал СВАО с СВЦ на уровне 234,6 тыс. руб., которая выросла на 1,7% за месяц. Самым дорогим по-прежнему является ЮАО с СВЦ на уровне 320,2 тыс. руб., которая выросла на 2,8%.
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир бизнес-класса, тыс. руб.
