«Метриум»: В премиальной архитектуре Москвы преобладают модернизм и футуризм
Премиальные новостройки Москвы сегодня реализуются в семи стилях, проекты выполнены 30 различными бюро. Эксперты «Метриум» рассказывают о ключевых особенностях архитектуры столичных комплексов премиум-класса.
Какие бюро разрабатывают премиальные проекты в столице
По данным «Метриум», на рынке новостроек премиум-класса Москвы сегодня представлено 55 комплексов (без учета долгостроев). Абсолютное большинство из них – 46 – спроектированы исключительно российскими архитекторами. Визуальные концепции двух проектов совместно разработали отечественные и зарубежные специалисты. Экстерьер еще 7 новостроек сформирован иностранными бюро. Над тремя проектами работали британцы, над двумя – голландцы, по одному комплексу в активе у архитекторов из Испании, США, Турции и Японии.
Больше всего фасадов премиальных новостроек разработано российским бюро «Цимайло, Ляшенко и партнеры» – пять. По четыре проекта в портфеле APEX, ADM, Kleinewelt Architekten, по три – у Atrium, GenPro, СПИЧ. В 2025 году темпы выхода на рынок премиальных новостроек замедлились. С начала года стартовали открытые продажи всего двух проектов в сегменте: Dream Riva (Regions Development, бюро Atrium) и ICE TOWERS («Град Девелопмент», бюро KAMEN).
«Визуальная концепция проекта отражена в нейминге проекта, – подчеркивает Анастасия Римская, коммерческий директор «Град Девелопмент». – Три башни ICE TOWERS со ступенчатой структурой напоминают огромные кристаллы льда или сталагмиты. Эти образы символизируют экологичность и элегантность проекта. В то же время благодаря сверкающим зеркальным поверхностям образ льда в проекте не холодный, а пламенный. Архитекторы KAMEN разработали действительно неповторимый проект с запоминающимся обликом».
Какие стили преобладают в премиальных новостройках Москвы
Абсолютным лидером по популярности среди архитектурных стилей на первичном рынке премиум-класса является модернизм. В Москве продается 20 комплексов с подобным экстерьером. Этот стиль подразумевает геометрическую простоту, использование железобетонного каркаса, широкоформатное остекление. Второе место по распространенности занимает футуризм – 12 проектов.
«Футуризм возник одновременно с модернизмом и во многом схож с ним, – комментирует Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФ «Дом Дау». – Однако футуристичная архитектура отличается более высокой динамичностью и прогрессивностью. В комплексах, выполненных в таком стиле, сделан особый акцент на инновационных решениях. Причем это касается не только передовых инженерных технологий внутри зданий, но и их внешнего облика. Например, важную роль в восприятии экстерьеров 87-этажного футуристичного небоскреба «Дом Дау» с архитектурой от СПИЧ сыграют погодные условия, в зависимости от которых стеклянные фасады здания будут по-разному отражать солнечный свет. По сути, архитектурный стиль «Дом Дау» – это гармоничный синтез неофутуризма, био-тек и скандинавского минимализма, создающий эффект «природного техногена». Кроме того, башня будет оборудована «умной» художественной подсветкой, что позволит ей оставаться яркой доминантой «Сити» и в ночное время».
Самые эксклюзивные проекты на премиальном рынке столицы
Помимо модернизма и футуризма, на первичном рынке премиальных проектов Москвы также представлены неоклассика, ар-деко и сталинский ампир, бионический стиль (эко-архитектура). Но есть и абсолютно эксклюзивный стиль, в котором выполнен единственный комплекс – RED7 от ГК «Основа». Это пиксельная архитектура, разработанная всемирно известным голландским бюро MVRDV. Лишь несколько десятков зданий во всем мире выполнены в столь экстравагантном пиксельном стиле, напоминающем тетрис. Это крайне сложно реализуемые, высокотехнологичные и вместе с тем очень яркие проекты.
Эксклюзивные решения встречаются и в рамках популярных архитектурных стилей. Например, вторая очередь ЖК «Преображенская площадь» от Regions Development, спроектированная бюро Atrium, относится к широко распространенному футуризму. В то же время здесь применен очень редкий прием – «танцующие башни».
«Дома, которые за счет специфичных форм выглядят подвижными, называют «танцующими башнями», – говорит Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. – Контуры каркаса, обрамляющего остекление, в подобных проектах напоминают изящных балерин, застывших при выполнении танцевальных па. «Танцующие башни» в «Преображенской площади» – смелый архитектурный эксперимент, который гарантирует появление новой достопримечательности на востоке столицы. Вместе с тем эти дома бережно вписаны в исторический контекст района. Их пластичная композиция органично сочетается с соседними сталинками».
Нестандартный подход применяется и в премиальном комплексе JOIS от девелопера MR. Российское архбюро с британскими корнями «Генпро» разработало для этого проекта ряд креативных решений, которые больше не встречаются на первичном рынке премиум-класса. Одним из них стало наличие террас на первых этажах.
«Зачастую квартиры с террасами расположены на верхних уровнях жилых зданий, – отмечает Жанна Махова, заместитель генерального директора MR по стратегии и продукту. – В JOIS мы переместили их к подножию небоскреба. Террасы здесь задают плавную форму башен, словно вырастающих из земли латинских букв J и U, делают узнаваемым контур высоток. Еще одна новация – наличие открывающихся окон на высоте более 75 метров, которые оснащены защитными клапанами. Возможность проветривания оказывает позитивное влияние на комфорт будущих жителей».
«Премиальный сегмент характеризуется сочетанием масштаба и приватности, современных технологий и экологичности, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Баланс этих разнонаправленных трендов приводит к ярким архитектурным решениям. В экстерьере современных комплексов премиум-класса сочетаются дизайн-коды и вариативность, традиции и эксперименты. Все это способствует не только повышению ликвидности реализуемых проектов, но и улучшению облика мегаполиса».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам февраля 2021 г. совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 349,4 тыс. кв.м и 4,9 тыс. лотов в 87 проектах. За месяц объем предложения снизился на 7,9% площади и на 7,5% лотов, в годовой динамике – на 33,4% и 33,2% соответственно. На долю предложения апартаментов приходится 19,2% от совокупного предложения на первичном рынке старой Москвы (- 2,6% мм). В феврале рынок пополнился только одним проектом комфорт-класса в стадии реконструкции ЖК Нижегородская 3215.
Большая доля предложения апартаментов приходится на бизнес-класс – 41,6% площади (+1,8%мм, +3,0%гг), премиум-класс - 37% (-3,0%мм, -4,9%гг), комфорт-класс – 20,2% (+1,2%мм, +0,8%гг) и стандарт-класс – 1,1% (0,0%мм, +1,1%гг).
Более 62% экспозиции представлено в 3 округах: ЦАО – 30,5% (-1,7% мм, +4,1%гг), САО – 19,7% (+0,2%мм, -4,6%гг) и СВАО – 12,4% (-0,1% мм, -8,5%гг).
Большая часть предложения находится на стадии введенных объемов – 40,2% (-1,8%мм, +0,5%гг). По наличию и типу отделки больше половины экспозиции апартаментов представлено без отделки – 54,2% (+3,3%мм, -6,2%гг), на долю отделки приходится – 32% (-0,3%мм, +4,7%гг), предчистовой отделки – 11,2% (-2,8%мм, +0,9%гг).
Средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) предложения по итогам февраля 2021 г. составила 377,6 тыс. руб. (-0,5% мм, +19% гг). Больше всего за год выросла СВЦ в премиум-классе (+3,8% мм, +29,8% гг) до 601,1 тыс. руб. и бизнес-классе (-0,1% мм, +18,8% гг) до 271,4 тыс. руб. Средняя цена апартаментов по итогам февраля 2021 г. составила 27 млн руб. (0% мм, +25% гг).
Таблица 1. СВЦ по классам, тыс. руб.
|
Класс |
фев.20 |
янв.21 |
фев.21 |
Динамика, мес., % |
Динамика, год, % |
|
бизнес |
228,4 |
271,8 |
271,4 |
-0,1% |
18,8% |
|
комфорт |
182,0 |
193,3 |
198,2 |
2,6% |
8,9% |
|
премиум |
463,1 |
579,0 |
601,1 |
3,8% |
29,8% |
|
стандарт |
204,3 |
185,3 |
184,4 |
-0,5% |
-9,8% |
|
Среднее |
317,6 |
378,8 |
377,6 |
-0,3% |
18,9% |
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги февраля на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения сократился на 9,5%. Средневзвешенная цена квадратного метра выросла на 2,5% и достигла 219 625 руб.
По данным «Метриум», в феврале 2021 года на первичном рынке массового сегмента реализация велась в 90 жилых комплексах с общим объемом предложения 11 825[1] квартир (общей площадью 633,5 тыс. кв. м.). За месяц показатель сократился на 9,5% по количеству квартир и на 10,2% по продаваемой площади. Таким образом на рынке продолжает усиливаться дефицит предложения, а текущий объем рынка сопоставим с ноябрем 2015 года, когда экспонировалось чуть меньше 12 тыс. квартир.
Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в феврале 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
|
1 |
Мичуринский парк |
ГК ПИК |
ЗАО |
Источник: «Метриум»
Старт продаж новых корпусов был объявлен в следующих проектах:
– «Тринити» (корп. 5 II очередь);
– «Бусиновский парк» (корп. 2.1, 2.2);
– «Любовь и голуби» (корп. 2);
– «Зеленая вертикаль» (корп. 3).
Лидирующую позицию в структуре предложения по-прежнему занимает ЮВАО (33,3%; -1,5 п.п.), в котором сокращение экспозиции связано с активным вымыванием предложения в недорогих проектах. На СВАО пришлось 18,2% рынка (+0,2 п.п.). Почти в равном соотношении распределен объем между САО (13,9%; +0,9 п.п.) и ЗАО (13,7%; + 1,4 п.п.). Минимальное количество лотов предлагается в ЮЗАО (1,7%; доля не изменилась).
В структуре предложения по стадии строительной готовности выросла доля лотов в домах на начальном этапе строительства (+5,8 п.п.). Это связано со стартом нового проекта «Мичуринский парк» (девелопер проекта ГК ПИК) и выходом новых корпусов в уже реализуемых проектах. Наибольший объем по-прежнему сосредоточен в домах на стадии монтажа этажей (40,7%; -4,3 п.п.). Чуть меньше предлагается лотов в корпусах на начальном этапе строительной готовности (35,1%; +5,8 п.п.). В домах, в которых проводятся отделочные работы представлено 17,9% квартир (-0,7 п.п.). Наименьшая доля приходится на лоты в корпусах, которые уже получили разрешение на ввод в эксплуатацию (6,3%; -0,8 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
В феврале 2021 года доля однокомнатных квартир выросла на 2,7 п.п. за счет снижения доли всех остальных типологий. Так наибольший объем лотов на первичном рынке представлен одно- (35,0%; +2,7 п.п.) и двухкомнатными квартирами (30,8%; -1,5 п.п.). Почти в равном соотношении предлагаются трехкомнатные квартиры и квартиры-студии – 16,5% (-0,7 п.п.) и 16,1% (-0,1 п.п.) соответственно. Многокомнатные лоты реализуются в наименьшем количестве (1,6%; -0,4 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – февраль 2021 г., внутренний круг – январь 2021 г.)
Источник: «Метриум»
Квартиры с отделкой по-прежнему занимают наибольший объем на первичном рынке – 67,2%, показатель снизился по итогам февраля на 0,4%. На квартиры без отделки приходится 23,2% рынка (доля без изменений). Наименьший объем лотов представлен с отделкой white box (9,6%; +0,4 п.п.)
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – февраль 2021 г., внутренний круг – январь 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра достигла в феврале 219 625 руб. (+2,5% за месяц; +21% за год). Рост средневзвешенной цены квадратного метра наблюдался во всех округах. Сильнее всего квадратный метр подорожал в ЮАО: на 6,8% до 214 980 руб. за кв.м. Причина заключается в выходе по высоким ценам новых корпусов в существующих проектах («Зеленая Вертикаль», «LIFE-Варшавская»), а также плановое повышение цен в половине проектов округа. Во всех остальных округах средневзвешенная цена квадратного метра увеличилась от 0,9% до 3,7%.
Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
В феврале 2021 года средний бюджет предложения на первичном рынке массового сегмента составил 11,8 млн руб. (+2,5% за месяц; +11,6% за год). По типологиям также наблюдалось увеличение среднего бюджета предложения:
– студии – 6,36 млн руб. (+0,8%);
– однокомнатные – 9,29 млн руб. (+3,1%);
– двухкомнатные – 13,38 млн руб. (+2,6%);
– трёхкомнатные – 18,08 млн руб. (+4,4%);
– многокомнатные – 24,61 млн руб. (+6,2%).
Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
12,7 |
26,0 |
40,2 |
182 000 |
244 120 |
412 200 |
3 556 000 |
6 357 970 |
10 195 580 |
|
1К |
31,6 |
40,7 |
65,2 |
155 000 |
228 080 |
408 000 |
6 034 200 |
9 285 800 |
17 908 765 |
|
2К |
42,9 |
62,7 |
103,5 |
134 235 |
213 525 |
346 700 |
8 393 000 |
13 382 620 |
25 617 980 |
|
3К |
65,3 |
85,4 |
139,6 |
132 065 |
211 845 |
350 665 |
10 003 950 |
18 083 620 |
32 003 750 |
|
4К+ |
80,5 |
110,7 |
128,2 |
137 000 |
222 430 |
307 500 |
11 434 020 |
24 614 835 |
37 023 000 |
|
итого[1] |
12,7 |
53,6 |
139,6 |
132 065 |
219 625 |
412 200 |
3 556 000 |
11 763 280 |
37 023 000 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в феврале 2021 года:
– ЖК «MySpace на Фестивальной» (САО / р-н Головинский): студия площадью 12,7 кв. м за 3,6 млн руб.
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 14 кв. м за 4 млн руб.
– ЖК «Мякинино парк» (ЗАО / р-н Кунцево): студия площадью 19,7 кв. м за 4,6 млн руб.
Основные тенденции
«Низкая активность девелоперов обостряет дефицит предложения, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – На первичном рынке массового сегмента в феврале 2021 года стартовал только один новый жилой комплекс «Мичуринский парк» и в продажу поступило 5 новых корпусов в уже реализуемых проектах. Несмотря на новый объем, количество экспонируемых квартир на первичном рынке продолжает сокращаться. В феврале 2021 года объем предложения составил 11,8 тыс. квартир, достигнув уровня 2015 года. За месяц количество лотов в экспозиции сократилось на 9,5%, а за год – на 20,2%. За прошедший месяц заметнее всего уменьшилось количество многокомнатных лотов – на 29%, количество трех- и двухкомнатных лотов – на 13% и 14% соответственно, студий – на 10%, а однокомнатных – всего на 2%.
В отчетном месяце тренд высокого спроса на рынке московских новостроек продолжился. По данным Росреестра количество зарегистрированных ДДУ в феврале 2021 года составило 5,4 тыс. штук[2], что на 43% больше, чем в аналогичном месяце 2020 года и сопоставимо с показателем за август 2020 года. Относительно января 2021 года количество сделок выросло на 47%. Доля ипотечных сделок составила 66% от общего объема зарегистрированных ДДУ (+12 п.п. относительно аналогичного месяца прошлого года).
Цены на новостройки массового сегмента в старых границах Москвы продолжают расти. В феврале средняя цена за квадратный метр составила 219,6 тыс. руб./кв. м. (+2,5% за месяц; +21% за год). В прошлом месяце средневзвешенная цена квадратного метра увеличилась на 3,3%, таким образом только за первые два месяца квадратный метр подорожал на 5,8%. Средний бюджет предложения вырос до 11,8 млн руб. (+1,7% за месяц, +11,6 за год).
Главная причина роста цен – дефицит предложения. Выводимые новые объемы квартир недостаточны для стабилизации рынка, поэтому разбалансировка спроса и предложения пока сохранятся. По нашим прогнозам, дефицит постепенно начнет восполняться, когда на рынок выйдут новые проекты в ощутимом для рынка объеме, а это скорее всего произойдет ближе к концу весны, так как девелоперы заинтересованы стартовать до завершения программы льготной ипотеки».
[1] С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой
[2] Статистика зарегистрированных ДДУ по новостройкам всех классов физлиц (без оптовых покупок).
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.