«Метриум»: В премиальной архитектуре Москвы преобладают модернизм и футуризм
Премиальные новостройки Москвы сегодня реализуются в семи стилях, проекты выполнены 30 различными бюро. Эксперты «Метриум» рассказывают о ключевых особенностях архитектуры столичных комплексов премиум-класса.
Какие бюро разрабатывают премиальные проекты в столице
По данным «Метриум», на рынке новостроек премиум-класса Москвы сегодня представлено 55 комплексов (без учета долгостроев). Абсолютное большинство из них – 46 – спроектированы исключительно российскими архитекторами. Визуальные концепции двух проектов совместно разработали отечественные и зарубежные специалисты. Экстерьер еще 7 новостроек сформирован иностранными бюро. Над тремя проектами работали британцы, над двумя – голландцы, по одному комплексу в активе у архитекторов из Испании, США, Турции и Японии.
Больше всего фасадов премиальных новостроек разработано российским бюро «Цимайло, Ляшенко и партнеры» – пять. По четыре проекта в портфеле APEX, ADM, Kleinewelt Architekten, по три – у Atrium, GenPro, СПИЧ. В 2025 году темпы выхода на рынок премиальных новостроек замедлились. С начала года стартовали открытые продажи всего двух проектов в сегменте: Dream Riva (Regions Development, бюро Atrium) и ICE TOWERS («Град Девелопмент», бюро KAMEN).
«Визуальная концепция проекта отражена в нейминге проекта, – подчеркивает Анастасия Римская, коммерческий директор «Град Девелопмент». – Три башни ICE TOWERS со ступенчатой структурой напоминают огромные кристаллы льда или сталагмиты. Эти образы символизируют экологичность и элегантность проекта. В то же время благодаря сверкающим зеркальным поверхностям образ льда в проекте не холодный, а пламенный. Архитекторы KAMEN разработали действительно неповторимый проект с запоминающимся обликом».
Какие стили преобладают в премиальных новостройках Москвы
Абсолютным лидером по популярности среди архитектурных стилей на первичном рынке премиум-класса является модернизм. В Москве продается 20 комплексов с подобным экстерьером. Этот стиль подразумевает геометрическую простоту, использование железобетонного каркаса, широкоформатное остекление. Второе место по распространенности занимает футуризм – 12 проектов.
«Футуризм возник одновременно с модернизмом и во многом схож с ним, – комментирует Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФ «Дом Дау». – Однако футуристичная архитектура отличается более высокой динамичностью и прогрессивностью. В комплексах, выполненных в таком стиле, сделан особый акцент на инновационных решениях. Причем это касается не только передовых инженерных технологий внутри зданий, но и их внешнего облика. Например, важную роль в восприятии экстерьеров 87-этажного футуристичного небоскреба «Дом Дау» с архитектурой от СПИЧ сыграют погодные условия, в зависимости от которых стеклянные фасады здания будут по-разному отражать солнечный свет. По сути, архитектурный стиль «Дом Дау» – это гармоничный синтез неофутуризма, био-тек и скандинавского минимализма, создающий эффект «природного техногена». Кроме того, башня будет оборудована «умной» художественной подсветкой, что позволит ей оставаться яркой доминантой «Сити» и в ночное время».
Самые эксклюзивные проекты на премиальном рынке столицы
Помимо модернизма и футуризма, на первичном рынке премиальных проектов Москвы также представлены неоклассика, ар-деко и сталинский ампир, бионический стиль (эко-архитектура). Но есть и абсолютно эксклюзивный стиль, в котором выполнен единственный комплекс – RED7 от ГК «Основа». Это пиксельная архитектура, разработанная всемирно известным голландским бюро MVRDV. Лишь несколько десятков зданий во всем мире выполнены в столь экстравагантном пиксельном стиле, напоминающем тетрис. Это крайне сложно реализуемые, высокотехнологичные и вместе с тем очень яркие проекты.
Эксклюзивные решения встречаются и в рамках популярных архитектурных стилей. Например, вторая очередь ЖК «Преображенская площадь» от Regions Development, спроектированная бюро Atrium, относится к широко распространенному футуризму. В то же время здесь применен очень редкий прием – «танцующие башни».
«Дома, которые за счет специфичных форм выглядят подвижными, называют «танцующими башнями», – говорит Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. – Контуры каркаса, обрамляющего остекление, в подобных проектах напоминают изящных балерин, застывших при выполнении танцевальных па. «Танцующие башни» в «Преображенской площади» – смелый архитектурный эксперимент, который гарантирует появление новой достопримечательности на востоке столицы. Вместе с тем эти дома бережно вписаны в исторический контекст района. Их пластичная композиция органично сочетается с соседними сталинками».
Нестандартный подход применяется и в премиальном комплексе JOIS от девелопера MR. Российское архбюро с британскими корнями «Генпро» разработало для этого проекта ряд креативных решений, которые больше не встречаются на первичном рынке премиум-класса. Одним из них стало наличие террас на первых этажах.
«Зачастую квартиры с террасами расположены на верхних уровнях жилых зданий, – отмечает Жанна Махова, заместитель генерального директора MR по стратегии и продукту. – В JOIS мы переместили их к подножию небоскреба. Террасы здесь задают плавную форму башен, словно вырастающих из земли латинских букв J и U, делают узнаваемым контур высоток. Еще одна новация – наличие открывающихся окон на высоте более 75 метров, которые оснащены защитными клапанами. Возможность проветривания оказывает позитивное влияние на комфорт будущих жителей».
«Премиальный сегмент характеризуется сочетанием масштаба и приватности, современных технологий и экологичности, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Баланс этих разнонаправленных трендов приводит к ярким архитектурным решениям. В экстерьере современных комплексов премиум-класса сочетаются дизайн-коды и вариативность, традиции и эксперименты. Все это способствует не только повышению ликвидности реализуемых проектов, но и улучшению облика мегаполиса».
Аналитики «Метриум» фиксируют сокращение ценовой разницы между новостройками на начальном этапе[1] строительства и готовыми домами от московских застройщиков за последние пятилетие. В I квартале 2021 года квартиры в готовых массовых ЖК были на 9% дороже, чем на котловане, а в бизнес-классе завершенные дома оказались в среднем на 13% дешевле тех, что в начале строительства.
Цены в проектах новостроек на начальном этапе реализации постепенно «догоняют» стоимость готовых домов от застройщиков в Москве. К таким выводам пришли эксперты «Метриум», проанализировав динамику средней стоимости квадратного метра в корпусах с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию (РВЭ) и в проектах зданий на нулевом цикле работ.
Комфорт- и эконом-класс
В массовом сегменте новостроек в целом разница между этими показателями сохраняется, но постепенно сокращается. В 2016 году она составила 14%, то есть готовые дома были в среднем дороже на 14%, чем варианты на котловане. В 2017 году этот показатель составил 6%, в 2018 году – 9%, а в 2019 году стал отрицательным, то есть в среднем готовые новостройки были дешевле строящихся на 1%.
В 2020 году ситуация была неоднозначной. В I квартале разница была незначительной (1%), а во II квартале она резко возросла – цены на новостройки на котловане упали (со 173 до 149 тыс. руб. за кв.м за квартал из-за ощутимого прироста количества квартир на начальном этапе в 1,7 раза до 5 тыс. штук), из-за чего готовые новостройки оказались на 18% дороже. В последний раз такие стоимостные различия наблюдались только в 2016 году. Впрочем, в последующие кварталы новостройки на стадии котлована начали быстро дорожать, и готовое жилье оказалось дороже квартир в корпусах нулевого цикла в I квартале 2021 только на 9%. Так или иначе тренд показателя нисходящий.
Источник: «Метриум»
Бизнес-класс
В сегменте новостроек бизнес-класса ситуация схожая, однако тренд на сокращение разницы в цене на квартиры в сданных и только начатых корпусах виден четче. Наибольшая разница в цене готовых новостроек и проектов на котловане в этом сегменте отмечалась аналитиками «Метриум» в 2016 году – в среднем (за четыре квартал года) показатель составил 26%. Затем в 2017 году произошло сокращение разницы в цене с 24% до 5% (среднее значение за четыре квартала - 10%), но в 2018 году жилье в готовых домах бизнес-класса в среднем вновь стало дороже на 19%, чем варианты на котловане. Затем началось устойчивое снижение. В 2019 году в среднем готовые новостройки были только на 10% дороже строящихся. В 2020 году – на 5% дешевле. В I квартале 2021 года наметилась обратная зависимость средневзвешенной цены от степени готовности: корпуса с разрешением на ввод оказались дешевле «котлована» на 13%.
«Качественный уровень новостроек бизнес-класса быстро растет, – отмечает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». – За прошедшие пять лет проекты жилья этого класса стали более сложными, технологичными, энергоэффективными. Застройщики таким образом повышают конкурентоспособность своих комплексов, привлекают дополнительные категории покупателей, скажем, инновационно ориентированных клиентов. К примеру, в наших проектах, причем не только бизнес-класса, мы внедряем системы умного дома. Всё это прямо влияет на себестоимость строительства и конечную цену продажи. Соответственно проект здания, которое еще только предстоит возвести, может быть более интересным, чем готовый комплекс, построенный (или разработанный) 5-7 лет назад. Это обуславливает более высокую цену новостроек на котловане».
Источник: «Метриум»
Весь рынок
Анализ ценовой динамики всех новостроек «старой» Москвы, включая премиальные и элитные, а также апартаменты, тем не менее показывает, что разница в цене готовых зданий и проектов на стадии котлована сохраняется. По подсчетам экспертов «Метриум», в среднем за последние четыре года квадратный метр в готовой новостройке в 1,45 раза дороже, чем на начальном этапе строительства и в готовом доме. Однако стоит отметить, что вклад в высокую стоимость готового предложения вносят высокобюджетные проекты, так как продажа подобных объектов редко ведется на этапе котлована.
Источник: «Метриум»
«Разница в цене новостроек на котловане и в готовых корпусах весьма волатильна и зависит от множества факторов, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Существенно влияет на динамику показателя соотношения и структура предложения готовых и проектных новостроек. Однако тренд на уменьшение разницы в цене очевиден. Это связано с несколькими факторами. Большое значение сыграл переход на новую модель финансирования – у застройщиков снизилась мотивация демпинговать цены на старте продаж в новом проекте для привлечения дольщиков, ведь деньги на стройку теперь дает банк. Вторая причина – устойчивое повышение спроса, которое наблюдается с 2018 года благодаря снижению ставок по ипотеке. Ситуация на рынке стала более комфортной для девелоперов, поэтому занижать цены на старте не имеет смысла. Наконец растет и качественный уровень новостроек. Готовые жилые комплексы, разработка проектов которых начиналась 4-5 лет назад, на фоне нового продукта с более продуманными планировками, выразительной архитектурой и интересными концепциями, выглядят морально устаревшими. В совокупности все эти причины ведут к тому, что стартовые цены в новых проектах и в новых корпусах выше среднерыночных. Тем не менее это совсем не значит, что покупать новостройки на ранней стадии не имеет смысла, так как оба варианта жилья продолжают дорожать».
[1] К готовому жилью относятся квартиры в корпусах с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию. Начальная стадия строительства здания длится до выхода на отметку «ноль» (отметка чистого пола первого этажа дома) и включает в себя подготовку территории, раскопку котлована, заливку фундамента, строительство подземной части дома.
В I квартале 2021 г. общий объем арендованных и купленных офисных площадей составил 300 тыс. кв. м, что сопоставимо с показателями первых кварталов последних лет. 35% сделок в I квартале 2021 г. были заключены в объектах класса А. Около 15% площадей, арендованных с привлечением консультанта, расположены в гибких рабочих пространствах Москвы.
Большая доля спроса – 17% - в I квартале 2021 г. представлена компаниями в сфере «информационных технологий и телекоммуникаций». На втором месте – компании секторов «профессиональные услуги» и «добыча и распределение».
Объем купленных офисов в I квартале 2021 г. составил 9 тыс. кв. м, что в пять раз меньше аналогичного показателя 2020 г. Такое значительное снижение вызвано отсутствием сделок по продаже объектов целиком. Объем розничных продаж, в свою очередь, снизился в 1,5 раза по сравнению с I кварталом 2020 г. Ключевыми драйверами спроса на покупку офисных блоков по-прежнему остаются банки, энергодобывающие компании, а также представители сферы строительства.
Объем ввода в I квартале 2021 г. составил 310 тыс. кв. м площадей, что на 38% больше показателя за весь 2020 г. Такой внушительный прирост был вызван переносом сроков ввода в эксплуатацию ряда запланированных проектов в 2020 г. в связи с карантинными ограничениями. Несмотря на большой объем ввода, рынок спекулятивного предложения пополнило лишь 18% от оъема нового ввода. Два крупнейших деловых комплекса, завершенные в I квартале 2021 г., были реализованы непосредственно под клиента:«Ростех-Сити» (174 тыс. кв. м) в Тушине, который станет штаб-квартирой для госкорпорации Ростех, и «Два Капитана» (80 тыс. кв. м) в Красногорске, где разместятся правительственные структуры Московской области.
Совокупно в 2021 г. к строительству заявлено 643 тыс. кв. м площадей, что может привести к наибольшему показателю ввода на офисном рынке Москвы за последние пять лет.
В период до пандемии сроки ввода в эксплуатацию большинства запланированных объектов приходились на конец года, в частности на IV квартал. На сегодняшний день половина нового предложения пришлась на I квартал 2021 г., еще 27% ожидается во II квартале 2021 г. Изменение распределения будущего предложения обусловлено рядом объектов, построенных еще в 2020 г., но еще не получивших разрешение на ввод в эксплуатацию.
Вакантность в сегменте офисной недвижимости по итогам I квартала 2021 г. увеличилась на 0,3 п.п. и составила в 8,5%. Вакантность в классе А увеличилась на 0,4 п.п. по сравнению с IV кварталом 2020 г. и достигла 13,0%, в то время как аналогичный показатель в классе В+/-остался без изменений на уровне 7,0%.
Стабильно ММДЦ «Москва-Сити» является одним из востребованных деловых районов, о чем свидетельствует снижение доли вакантных площадей на 3,5 п.п. за квартал: с 13,8% в IV квартале 2020 г. до 10,4% в I квартале 2021 г. Аналогичная тенденция наблюдается в Центральном Деловом Районе Москвы, где было зафиксировано снижение вакантности на 1,2 п.п. за прошедший квартал: с 5,7% в IV квартале 2020 г. до 4,5% в I квартале 2021 г.
Наталья Боннели, директор департамента офисной недвижимости Colliers: «В данный момент активность арендаторов в сегменте офисной недвижимости продолжает оставаться на высоком уровне. Компании рассматривают различные варианты —как переезд в новый офис с целью сэкономить или улучшить качество текущего офиса, так и расширение текущих площадей в связи с ростом бизнеса. Рост уровня свободных площадей произошел за счет ввода в эксплуатацию ряда новых объектов, а также из-за большого уровня вакантных площадей класса A. Арендные ставки находятся в состоянии стагнации, но к росту их подталкивает ощутимый дефицит качественных площадей в востребованных объектах в премиальных локациях».