«Метриум»: В премиальной архитектуре Москвы преобладают модернизм и футуризм
Премиальные новостройки Москвы сегодня реализуются в семи стилях, проекты выполнены 30 различными бюро. Эксперты «Метриум» рассказывают о ключевых особенностях архитектуры столичных комплексов премиум-класса.
Какие бюро разрабатывают премиальные проекты в столице
По данным «Метриум», на рынке новостроек премиум-класса Москвы сегодня представлено 55 комплексов (без учета долгостроев). Абсолютное большинство из них – 46 – спроектированы исключительно российскими архитекторами. Визуальные концепции двух проектов совместно разработали отечественные и зарубежные специалисты. Экстерьер еще 7 новостроек сформирован иностранными бюро. Над тремя проектами работали британцы, над двумя – голландцы, по одному комплексу в активе у архитекторов из Испании, США, Турции и Японии.
Больше всего фасадов премиальных новостроек разработано российским бюро «Цимайло, Ляшенко и партнеры» – пять. По четыре проекта в портфеле APEX, ADM, Kleinewelt Architekten, по три – у Atrium, GenPro, СПИЧ. В 2025 году темпы выхода на рынок премиальных новостроек замедлились. С начала года стартовали открытые продажи всего двух проектов в сегменте: Dream Riva (Regions Development, бюро Atrium) и ICE TOWERS («Град Девелопмент», бюро KAMEN).
«Визуальная концепция проекта отражена в нейминге проекта, – подчеркивает Анастасия Римская, коммерческий директор «Град Девелопмент». – Три башни ICE TOWERS со ступенчатой структурой напоминают огромные кристаллы льда или сталагмиты. Эти образы символизируют экологичность и элегантность проекта. В то же время благодаря сверкающим зеркальным поверхностям образ льда в проекте не холодный, а пламенный. Архитекторы KAMEN разработали действительно неповторимый проект с запоминающимся обликом».
Какие стили преобладают в премиальных новостройках Москвы
Абсолютным лидером по популярности среди архитектурных стилей на первичном рынке премиум-класса является модернизм. В Москве продается 20 комплексов с подобным экстерьером. Этот стиль подразумевает геометрическую простоту, использование железобетонного каркаса, широкоформатное остекление. Второе место по распространенности занимает футуризм – 12 проектов.
«Футуризм возник одновременно с модернизмом и во многом схож с ним, – комментирует Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФ «Дом Дау». – Однако футуристичная архитектура отличается более высокой динамичностью и прогрессивностью. В комплексах, выполненных в таком стиле, сделан особый акцент на инновационных решениях. Причем это касается не только передовых инженерных технологий внутри зданий, но и их внешнего облика. Например, важную роль в восприятии экстерьеров 87-этажного футуристичного небоскреба «Дом Дау» с архитектурой от СПИЧ сыграют погодные условия, в зависимости от которых стеклянные фасады здания будут по-разному отражать солнечный свет. По сути, архитектурный стиль «Дом Дау» – это гармоничный синтез неофутуризма, био-тек и скандинавского минимализма, создающий эффект «природного техногена». Кроме того, башня будет оборудована «умной» художественной подсветкой, что позволит ей оставаться яркой доминантой «Сити» и в ночное время».
Самые эксклюзивные проекты на премиальном рынке столицы
Помимо модернизма и футуризма, на первичном рынке премиальных проектов Москвы также представлены неоклассика, ар-деко и сталинский ампир, бионический стиль (эко-архитектура). Но есть и абсолютно эксклюзивный стиль, в котором выполнен единственный комплекс – RED7 от ГК «Основа». Это пиксельная архитектура, разработанная всемирно известным голландским бюро MVRDV. Лишь несколько десятков зданий во всем мире выполнены в столь экстравагантном пиксельном стиле, напоминающем тетрис. Это крайне сложно реализуемые, высокотехнологичные и вместе с тем очень яркие проекты.
Эксклюзивные решения встречаются и в рамках популярных архитектурных стилей. Например, вторая очередь ЖК «Преображенская площадь» от Regions Development, спроектированная бюро Atrium, относится к широко распространенному футуризму. В то же время здесь применен очень редкий прием – «танцующие башни».
«Дома, которые за счет специфичных форм выглядят подвижными, называют «танцующими башнями», – говорит Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. – Контуры каркаса, обрамляющего остекление, в подобных проектах напоминают изящных балерин, застывших при выполнении танцевальных па. «Танцующие башни» в «Преображенской площади» – смелый архитектурный эксперимент, который гарантирует появление новой достопримечательности на востоке столицы. Вместе с тем эти дома бережно вписаны в исторический контекст района. Их пластичная композиция органично сочетается с соседними сталинками».
Нестандартный подход применяется и в премиальном комплексе JOIS от девелопера MR. Российское архбюро с британскими корнями «Генпро» разработало для этого проекта ряд креативных решений, которые больше не встречаются на первичном рынке премиум-класса. Одним из них стало наличие террас на первых этажах.
«Зачастую квартиры с террасами расположены на верхних уровнях жилых зданий, – отмечает Жанна Махова, заместитель генерального директора MR по стратегии и продукту. – В JOIS мы переместили их к подножию небоскреба. Террасы здесь задают плавную форму башен, словно вырастающих из земли латинских букв J и U, делают узнаваемым контур высоток. Еще одна новация – наличие открывающихся окон на высоте более 75 метров, которые оснащены защитными клапанами. Возможность проветривания оказывает позитивное влияние на комфорт будущих жителей».
«Премиальный сегмент характеризуется сочетанием масштаба и приватности, современных технологий и экологичности, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Баланс этих разнонаправленных трендов приводит к ярким архитектурным решениям. В экстерьере современных комплексов премиум-класса сочетаются дизайн-коды и вариативность, традиции и эксперименты. Все это способствует не только повышению ликвидности реализуемых проектов, но и улучшению облика мегаполиса».
По подсчетам аналитиков «Метриум», в 2021 году в столичных высокобюджетных новостройках было реализовано 249,8 тыс. кв. м., что на 19,6% больше, чем в 2020 году. На долю 10 самых востребованных проектов премиум-класса приходится почти 80% проданной площади, элитного сегмента – более 93%.
Премиальный класс
Новостройки премиального сегмента выступили основным драйвером спроса. В течение 2021 года в них было реализовано на 28% больше площади, чем за 2020 год. При этом доля 10 самых продаваемых проектов увеличилась незначительно – до 79,7% (против 78,9% в 2020 году).
Состав топ-10 самых продаваемых новостроек премиум-класса по итогам 2021 года обновился на 40%. Кроме того, значительные изменения произошли и в самой структуре рейтинга.
На первое место вышел ЖК Prime Park от компании Optima Development, год назад располагавшийся на второй строчке. За 2021 год в нем было продано 34,1 тыс. кв. м. (14,8% от общего объема реализованной площади), что на 49,6% больше, чем год назад. Особенность данного проекта – более половины (53,7%) площади в нем продано по договорам купли-продажи, так как часть корпусов уже получила разрешение на ввод. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в проекте в декабре 2021 года составила 638 тыс. рублей.
«Изменение конфигурации первичного рынка из-за завершения льготной ипотеки не сказалось на премиальных новостройках, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. – В прошедшем году на них наблюдался высокий уровень платежеспособного спроса из-за того, что недвижимость в условиях повышенной волатильности зарекомендовала себя самым надежным активом как для сохранения, так и для приумножения вложений. Этим и обусловлены столь высокие темпы продаж в востребованных проектах, к которым, безусловно, относится наш жилой квартал Prime Park».
«Серебро» достается дебютанту рейтинга – ЖК Mod от застройщика MR Group, продажи в котором стартовали в июле 2021 года. За это время удалось реализовать 22,1 тыс. кв. м. (9,6% от общего объема проданной площади), что свидетельствует о соответствии проекта запросам целевой аудитории. Средняя цена квадратного метра в декабре 2021 года достигла 392 тыс. рублей.
Третью строчку занял другой проект от MR Group – ЖК Filicity. В течение 2021 года в нем было продано 20,3 тыс. кв. м. (8,8% от общего объема реализованной площади). Средняя стоимость квадратного метра в проекте в декабре 2021 года достигла 457 тыс. рублей.
Стоит отметить, что в рейтинг самых продаваемых новостроек премиального сегмента по итогам 2021 года вошли сразу 4 проекта от MR Group. У остальных девелоперов (Ant Development, Capital Group, Optima Development, Vesper, ГК «Пионер») насчитывается по одному ЖК. Год назад распределение было более равномерным: 2 комплекса у компании Ant Development и по одному – у других застройщиков.
«В 2021 году продолжился рост спроса на премиальные небоскребы, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Подобный формат недвижимости пока не столь распространен на столичном рынке и привлекает клиентов, заинтересованных в эксклюзивности продукта».
Самые продаваемые новостройки премиум-класса в Москве в 2021 году*
|
|
|
Проект |
Район |
Продано площадей в 2021 году, тыс. кв. м. |
Доля в общем объеме реализованной площади в премиальном сегменте в 2021 году |
Средняя цена кв. м. в декабре 2021 года, тыс. руб |
|
1 |
▲ |
Prime Park |
Хорошевский |
34,1** |
14,8% |
638 |
|
2 |
▲ |
Mod |
Марьина Роща |
22,1 |
9,6% |
392 |
|
3 |
▲ |
Filicity |
Филевский парк |
20,3 |
8,8% |
457 |
|
4 |
▼ |
Lucky |
Пресненский |
20,3 |
8,8% |
1 009 |
|
5 |
▼ |
Victory Park Residence |
Дорогомилово |
16,9 |
7,3% |
915 |
|
6 |
▲ |
Symphony 34 |
Савеловский |
16,7 |
7,2% |
372 |
|
7 |
▼ |
Hide |
Раменки |
15,9 |
6,9% |
657 |
|
8 |
▼ |
Capital Towers |
Пресненский |
14,5 |
6,3% |
1 003 |
|
9 |
▲ |
High Life |
Даниловский |
13,3 |
5,8% |
578 |
|
10 |
▼ |
Spires |
Очаково-Матвеевское |
9,9 |
4,3% |
565 |
*Исключая инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир и/или апартаментов).
**С учетом сделок по ПДКП/ДКП
Источник: «Метриум»
По данным «Метриум», средневзвешенная стоимость квадратного метра в премиальных новостройках в конце 2021 года достигла 657 тыс. рублей. Только в 4 проектах данных показатель выше. Кроме того, разница между минимальной (ЖК Mod, 392 тыс. рублей) и максимальной (ЖК Lucky, 1 009 тыс. рублей) средней ценой квадратного метра превышает 2,6 раз.
Элитный класс
В 2021 году в элитных новостройках по ДДУ было продано 19 тыс. кв. м., что на 33,3% меньше, чем в 2020 году. Однако это не в полной мере отражает динамику покупательского интереса. В высокобюджетном сегменте срок экспонирования квартир и апартаментов нередко составляет несколько лет, в связи с чем часть лотов реализуется по договорам купли-продажи. Поэтому в прошедшем году реальный уровень спроса был как минимум сопоставим с показателями 2020 года.
Доля 10 самых востребованных новостроек элитного класса по итогам прошедшего года выросла на 9,1% (до 92,3%) по сравнению с 2020 годом. Сам рейтинг обновился на 60%.
На первое место по итогам 2021 года вышел ЖК SAVVIN RIVER RESIDENCE от застройщика «Гардтекс». В 2020 году данный проект располагался на второй строчке. За 12 месяцев 2021 года в нем было продано более 5,4 тыс. кв. м. (28,7% от общего объема реализованной площади) – в два раза больше, чем в проекте, взявшем «серебро». Средневзвешенная цена квадратного метра в декабре 2021 года – 697 тыс. рублей.
На втором месте – ЖК The Residence Mandarin Oriental от Capital Group. За 2021 год в нем было продано 2,7 тыс. кв. м. (14,3% от общего объема). Стоит отметить, что данный проект реализуется в режиме закрытых продаж.
Третье место досталось ЖК «Тессинский, 1» от компании INSIGMA. В 2021 году в проекте реализовано почти 2,4 тыс. кв. м., что составляет 12,6% от общего объема проданной площади. Средняя стоимость квадратного метра в конце 2021 года – 1 075 тыс. рублей.
Самые продаваемые новостройки элитного класса в Москве в 2021 году*
|
|
|
Проект |
Район |
Продано площадей в 2021 году, кв. м. |
Доля в общем объеме реализованной площади в элитном сегменте в 2021 году |
Средняя цена кв. м. в декабре 2021 года, тыс. руб |
|
1 |
▲ |
SAVVIN RIVER RESIDENCE |
Хамовники |
5 439 |
28,7% |
697 |
|
2 |
▲ |
The Residence Mandarin Oriental |
Якиманка |
2 711 |
14,3% |
-** |
|
3 |
▲ |
Тессинский, 1 |
Таганский |
2 382 |
12,6% |
1 075 |
|
4 |
▲ |
Дом Абрикосова |
Басманный |
1 927 |
10,2% |
1 634 |
|
5 |
▼ |
Turgenev |
Красносельский |
1 841 |
9,7% |
1 568 |
|
6 |
▲ |
Лаврушинский |
Якиманка |
997 |
5,3% |
2 318 |
|
7 |
▲ |
BVLGARI |
Пресненский |
822 |
4,3% |
1 578*** |
|
8 |
▲ |
Cloud Nine |
Якиманка |
749 |
4% |
1 603 |
|
9 |
▲ |
Русские сезоны |
Замоскворечье |
629 |
3,3% |
1 876*** |
|
10 |
▼ |
Brodsky |
Хамовники |
490 |
2,6% |
-** |
*Исключая инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир и/или апартаментов).
**Закрытые продажи
***Информация приведена на основании данных о средней цене квадратного метра по проектной декларации, размещенной на сайте наш.дом.рф
Источник: «Метриум»
Средняя стоимость квадратного метра в элитных новостройках, по данным «Метриум», по итогам 2021 года достигла 1 432,9 тыс. рублей. При этом в 6 проектах данный показатель выше среднерыночного уровня. Два комплекса (ЖК The Residence Mandarin Oriental и ЖК Brodsky) реализовывались в режиме закрытых продаж.
«За прошедшие два года рынок высокобюджетной недвижимости значительно изменился, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – К новой действительности адаптировались как застройщики рынка, которым удалось переработать концепции своих проектов, так и скорректировавшие свои запросы клиенты. Это подтверждает стабильно высокий уровень спроса».
Большинство столичных застройщиков уже обновили ценники в своих проектах. Как установили эксперты премии Urban Awards, в большинстве случаев речь идет о незначительном отклонении от предновогодних значений – от минус 2% до плюс 2%. Однако на рынке выявлены десятки комплексов, в которых прайс изменился намного сильнее: в отдельных случаях зафиксирован рост на уровне 6-9% и даже выше. В наибольшей степени данный тренд затронул юго-восточные и северо-восточные локации Москвы.
При мониторинге жилья в московских новостройках специалисты Urban Awards рассматривали те проекты, по которым в постновогодний период уже были опубликованы новые прайс-листы, экспозиция насчитывает более пяти лотов. Этот пул включает 234 адреса. Более чем в половине из них квадратный метр поднялся в цене. В 24 проектах прибавка едва заметна – порядка 0,5-1,0%. Для 37 комплексов разница с декабрьскими показателями измеряется уже 1,0-2,0%. На практике это означает, что те, кто планировали купить стандартную двухкомнатную квартиру площадью 50-55 кв. м, но не успели это сделать, вынуждены будут переплатить 100-150 тыс. рублей, если речь идет о масс-маркете или доступном бизнес-классе. В премиум-классе и классическом бизнес-классе ценовая дистанция может составлять порядка 150-300 тыс. рублей. Количество новостроек, где прайс вырос еще сильнее, исчисляется десятками. Так, 25 адресов продемонстрировали рост в пределах 2-3%, 26 адресов – на 3-5%, а 20 – более 5%. Рекорд установил новейший проект ГК «ПИК» в Зеленограде – ЖК «Зеленый парк», стартовавший незадолго до Нового Года. По окончании каникул средняя цена квадратного метра подскочила здесь сразу на 35,89%. Однако такие экстремальные сдвиги – исключительная аномалия. Если вынести «Зеленый парк» за скобки, то в лидерах окажется комплекс небоскребов Neva Towers в «Москва-сити». За период январских праздников продукт в нем подорожал на 100 тыс. рублей, в пересчете на квадратный метр - плюс 14,94%. В Новой Москве наибольший подъем цен зарегистрирован в жилых комплексах «Первый Московский» (плюс 11,38%) и ЖК Аквилон Park (плюс 6,22%). Среди новостроек комфорт-класса, расположенных внутри МКАД, на первом месте по этому показателю ЖК «Шереметьевский» (плюс 7,94%), в бизнес-классе – ЖК Match Point (плюс 9,72%). Также в десятку адресов, где после каникул были кардинально пересмотрены ценники, вошли два проекта на территории Даниловского района – Nagatino i-Land (плюс 9,02%) и Først (плюс 7,92%), ЖК «Сенатор» на проспекте Мира (плюс 7,90%) и апарт-комплекс Chkalov у Курского вокзала (плюс 6,46%).
В 74 проектах (треть от общей экспозиции) девелоперы отложили повышение цен на более отдаленную перспективу. Менее 30 новостроек показали отрицательную динамику. Причем спад выражен слабо. В 14 комплексах произошла, по сути, несущественная отрицательная коррекция в пределах 1%. Еще 6 вышли чуть дальше этой границы. И только в 8 случаях можно говорить о явной тенденции на понижение стоимости квадратного метра в масштабах 4-6%.
В подъеме цен на первичное жилье четко видны географические акценты. Так, на юго-западе и западе Москвы только одна новостройка из четырех столкнулась с повышением цены квадратного метра на 2% и более. Схожая пропорция наблюдается также в ЮАО, ЦАО, САО и ВАО. При этом четко выделяется очаг подорожания в Раменках и сопредельных локациях (Дорогомилово, Филевский Парк, Очаково-Матвеевское). Он содержит сразу восемь комплексов с мощной ценовой динамикой.
В округах, полностью вынесенных за МКАД, – Троицком, Новомосковском и Зеленоградском – соотношение уже несколько отличается: 8 из 28. На северо-западе новостройки с ростом цен в масштабах 2+% занимают третью часть от всего окружного пула. Примечательно, что из восьми комплексов, достигших соответствующего результата, четыре находятся в районе Покровское-Стрешнево.
На северо-востоке и особенно юго-востоке подорожание носит массовый характер. В СВАО серьезный рост цен захватил 9 адресов из 21. ЮВАО, который служит главным хабом комфорт-класса в «старой» Москве, – единственный из округов, где проекты выбранной категории образуют большинство в актуальной экспозиции – 12 из 21.
«Говоря о повышении или понижении ценового индикатора на короткой временной дистанции, нужно различать ситуации, когда имеет место реальное подорожание или, что встречается гораздо реже, удешевление продукта от сугубо статистических курьезов, вызванных истощением экспозиции или, напротив, выходом нового объема предложения, – объясняет директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова. – За ростом цен могут стоять несколько сценариев: наступление финального этапа реализации уже сданного комплекса, завершение краткого периода выгодных цен на старте продаж, повышение строительной готовности корпусов, появление новой инфраструктурной опции (например, станции метро, парка, школы), низкая конкуренция в рамках отдельной локации или просто желание застройщика снять еще «сливок». Однако чтобы позволить последний вариант, и компания, и ее продукт должны занимать очень прочное положение на рынке».